gắn liền với đất. Khơng phải có tài sản trên đất bị thu hồi là được đền bù về tài sản. Để tài sản của chủ sở hữu trên đất bị thu hồi được bồi thường thì cần phải xét đến tính hợp pháp của tài sản. Những tài sản gắn liền với đất nơng nghiệp được tạo ra sau khi có quyết định THĐ được công bố như cây trồng, chuồng trại chăn ni gia súc, gia cầm thì khơng được bồi thường… Quy định này nhằm ngăn ngừa những cá nhân, tổ chức lợi dụng công tác thu hồi và bồi thường để trục lợi cho bản thân một cách khơng chính đáng.
Thứ sáu, đất nông nghiệp bên cạnh là nguồn tài ngun thiên nhiên thì cịn là
TLSX chính, nguồn sống của người nơng dân. Qua quá trình lao động, đầu tư vào đất người nơng dân sẽ hình thành nên một khối tài sản nhất định gắn liền với đất. Đây là nguồn thu nhập của người nông dân. Khi bị THĐ, người nông dân sẽ mất thời gian để tìm kiếm một diện tích đất mới để tái sản xuất hoặc thời gian để tìm sinh kế, nguồn sống mới. Vì vậy, khi Nhà nước THĐ bên cạnh việc bồi thường về đất, về tài sản gắn liền với đất thì Nhà nước cịn phải bồi thường thiệt hại cho người sử dụng đất bị thu hồi về việc ngừng sản xuất, kinh doanh, mất sinh kế. Trên thực tế, thiệt hại do việc ngừng sản xuất, kinh doanh này rất khó chứng minh, xác định.
2.1.2. Các quy định về điều kiện bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp nông nghiệp
Khi Nhà nước THĐ nông nghiệp, điều kiện để được bồi thường khi Nhà nước THĐ là cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất được bồi thường. Trên thực tế có rất nhiều khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến điều kiện bồi thường khi Nhà nước THĐ nông nghiệp. Theo quy định tại Điều 75 LĐĐ 2013 người sử dụng đất bị Nhà nước THĐ muốn được bồi thường phải là người có quyền sử dụng đất hợp pháp. Theo quy định này căn cứ pháp lý để xác định quyền sử dụng đất hợp pháp được xác định trong một số trường hợp sau đây:
Thứ nhất, người sử dụng đất bị thu hồi phải có giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu
thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Giấy CNQSDĐ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, trong đó chứa thơng tin về quyền sử dụng đất. Đây là loại giấy tờ có giá trị pháp lý cao nhất để khẳng định quyền sử dụng đất là hợp pháp, là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền năng của mình và cũng là cơ sở để Nhà nước bảo hộ các quyền năng của người sử dụng đất. Vì vậy, trong việc THĐ khi có căn cứ pháp lý là giấy CNQSDĐ thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường khi Nhà nước THĐ.
Thứ hai, các giấy tờ hợp lệ khác về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp. Theo quy định tại Điều 75 LĐĐ 2013 thì người sử dụng đất có đủ điều kiện để được cấp giấy CNQSDĐ thì khi Nhà nước THĐ vẫn được bồi thường về đất. Điều kiện ở đây là người sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Theo đó các giấy tờ làm cơ sở để được cấp giấy CNQSDĐ được quy định tại Khoản 1, 2, 3 Điều 100 LĐĐ 2013 gồm các tờ sau đây: Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hịa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; giấy CNQSDĐ tạm thời; giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ…Trên thực tế, khơng phải chủ thể sử dụng đất nào cũng được cấp giấy CNQSDĐ. Thực tế này có thể xuất phát từ phía người sử dụng đất đã không chủ động kê khai, đăng ký, làm các thủ tục hành chính cần thiết để được cấp giấy CNQSDĐ hoặc có thể xuất phát từ phía cơ quan Nhà nước có thẩm quyển đã chậm trễ trong việc cấp giấy CNQSDĐ cho người sử dụng đất. Để giải quyết thực tế phát sinh này và bảo hộ quyền lợi của người sử dụng đất pháp luật đất đai quy định
người sử dụng đất có đủ điều kiện được cấp giấy CNQSDĐ theo quy định của LĐĐ mà chưa được cấp thì vẫn được bồi thường khi Nhà nước THĐ. Đây là quy định hợp lý, phù hợp với thực tế sử dụng đất và bảo vệ tối đa lợi ích của người sử dụng đất bị thu hồi.
Cũng theo quy định này trường hợp người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ trên đây mà giấy tờ đó ghi tên người khác nhưng có kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thỏa thuận giữa các bên có liên quan thì khi Nhà nước THĐ vẫn được bồi thường.
Ngoài ra, Khoản 1 Điều 13 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ; tái định cư khi Nhà nước THĐ quy định: Khi Nhà nước THĐ mà người sử dụng đất khơng có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của LĐĐ và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của LĐĐ, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất.
Thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về điều kiện bồi thường về đất đã nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp, hay xảy ra tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện ở các trường hợp người sử dụng đất khơng có các giấy tờ hợp lệ về đất. Cụ thể, đối với những trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 101 LĐĐ năm 2013 thì để được cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc để được xem xét bồi thường thì đất phải được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, phải được UBND xã nơi có đất xác nhận là đất khơng có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nơng thơn đã được cơ
quan có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch. Thực tế, trước đây công tác lập quy hoạch để quản lý đất đai chưa thực sự được quan tâm, vì vậy, ở nhiều nơi, người dân khơng biết đã có quy hoạch, nếu như đã có quy hoạch thì đã được cơng bố chưa. Vì vậy, có rất nhiều trường hợp khơng thể xác định người sử dụng đất có vi phạm quy hoạch hay khơng bởi chưa có văn bản nào quy định về hình thức
“Cơng bố quy hoạch” để làm căn cứ xác định tính chất phù hợp pháp luật của người sử dụng đất.