đất nơng nghiệp
Thứ nhất, hồn thiện các quy định của pháp luật về giá đất tính bồi thường.
Phần lớn diện tích đất bị thu hồi trên địa bàn huyện Bắc Trà My đều được sử dụng cho các cơng trình cơng ích, phát triển cơ sở hạ tầng của huyện nhà như: Chợ huyện Bắc Trà My, Trung tâm Hành chính huyện Bắc Trà My, Trường Mẫu giáo Vàng Anh… Vì vậy, việc THĐ nhận được sự đồng thuận, ủng hộ của người dân. Đồng thời, chênh lệch địa tô thuộc về ngân sách Nhà nước để phục vụ lợi ích cơng cộng của địa phương nên đảm bảo minh bạch, công bằng trong công tác GPMB, hạn chế việc phát sinh khiếu kiện, hoặc khiếu kiện đơng người. Tuy nhiên, hiện nay giá đất tính bồi thường cho người sử dụng đất nông nghiệp do Nhà nước quy định luôn thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng trên thị trường. Điều này gây thiệt thòi cho người dân. Nguyên nhân của thực trạng này xuất phát từ giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ tính tiền bồi thường khi Nhà nước THĐ. Tuy nhiên việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá trị thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá phù hợp. Hiện nay, việc điều tra, thu thập thông tin giá trị thị trường của thửa đất sẽ khơng được chính xác vì trên thực tế người dân khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường kê khai giá chuyển nhượng trên hợp đồng thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế nhằm mục đích đóng tiền thuế chuyển quyền sử dụng đất thấp. Chính vì vậy, nên sửa quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 thành: việc tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất căn cứ vào giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Quy định như
vậy để tránh tình trạng các bên trong hợp đồng ghi giá thấp hơn giá thực tế giao dịch, đồng thời giảm bớt tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển quyền sử dụng
đất. Bên cạnh đó, để xác định giá đất cụ thể cần bổ sung quy định tại Khoản 3 LĐĐ 2013 thành: việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá trị thị trường thông qua các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất được thanh tốn thơng qua ngân hàng. Việc thanh tốn các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất khi được thực hiện qua ngân hàng sẽ nắm bắt được thông tin thị trường chính xác hơn, có độ tin cậy hơn.
Ngồi ra, giá đất bồi thường được xác định tại thời điểm quyết định THĐ. Mà từ khi có quyết định THĐ cho đến khi cơ quan chức năng hoàn thiện các quy định, thủ tục để người dân có thể nhận tiền bồi thường có thể kéo dài và tất yếu giá đất tại thời điểm nhận tiền bồi thường và giá đất tại thời điểm quyết định THĐ có sự chênh lệch khơng nhỏ. Để đảm bảo quyền lợi cho người sử dụng đất bị thu hồi và hạn chế bất cập này, thiết nghĩ nên sửa đổi quy định tại Khoản 2 Điều 74 LĐĐ 2013 theo hướng: Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm chi trả tiền bồi thường.
Thứ hai, hoàn thiện các quy định của pháp luật về mật độ cây trồng và đơn
giá cây trồng làm căn cứ để bồi thường. Hiện nay ở các tỉnh khác nhau sẽ quy định mật độ và đơn giá cây trồng khác nhau. Vì vậy, trên cùng một diện tích số tiền bồi thường về cây trồng của mỗi địa phương khác nhau là khác nhau. Việc quy định mật độ cây trồng dày sẽ khơng khuyến khích người dân trồng cây với mật độ hợp lý để cho năng suất cao mà thực tế người dân sẽ trồng với mật độ dày, xen canh nhiều loại cây trồng để nhận được nhiều tiền bồi thường. Thực tế này dẫn đến tâm lý trông chờ của người dân vào bồi thường khi Nhà nước THĐ. Hơn nữa, theo Quyết định 39/2015/QĐ-UBND của UBND tỉnh Quảng Nam ngày 21 tháng 12 năm 2015 quy định đơn giá các loại cây trồng, hoa màu; mật độ cây trồng; các loại con vật nuôi; mức hỗ trợ đối với tài sản khai thác nghề biển, nghề sông để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước THĐ trên địa bàn tỉnh Quảng Nam vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể về việc bồi thường trong trường hợp người dân trồng xen canh
nhiều loại cây trồng, gây khó khăn cho cán bộ thực hiện. Chính vì vậy, thiết nghĩ Chính phủ cần có ban hành một văn bản pháp lý quy định chung về mật độ và đơn giá đối với từng loại cây trồng để thống nhất thực hiện trên cả nước.
Thứ ba, hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện bồi thường khi Nhà nước THĐ nơng nghiệp cần có những hướng dẫn làm rõ những quy định áp dụng như đất khơng có tranh chấp, sử dụng theo quy hoạch kế hoạch để áp dụng điều kiện được thống nhất khi thực hiện công tác. Bên cạnh đó, cần bổ sung hướng dẫn điều kiện bồi thường đối với loại đất trồng xen canh hoặc chuyển đổi cơ cấu giống cây trồng sẽ bồi thường theo loại đất ghi trên giấy CNQSDĐ đã được cấp hay bồi thường theo loại đất đang thực tế được sử dụng. Ví dụ, đất ghi trên giấy chứng nhận là đất trồng lúa, nhưng trên thực tế do sạt lỡ, bồi lấp người dân chuyển sang trồng cây trồng lâu năm.
Thứ tư, cần hoàn thiện các quy định của pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất tạo hành lang pháp lý quan trọng trong việc THĐ, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước THĐ. Thực tiễn cho thấy, việc lập quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn mới chưa đồng bộ với quy hoạch sử dụng đất; một số dự án bố trí chồng lấn quy hoạch, xác định sai loại đất, phải điều chỉnh, bổ sung quy hoạch. Việc quy hoạch, bố trí quỹ đất cơng cộng một số nơi chưa hợp lý. Một số quy hoạch sử dụng đất đã công bố nhiều năm, nhưng không triển khai hoặc chỉ triển khai một phần diện tích ít quan tâm điều chỉnh quy hoạch làm ảnh hưởng đến quyền lợi người dân vùng dự án, phát sinh đơn thư khiếu nại, kiến nghị. Việc công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa sâu rộng, tính minh bạch trong thực hiện quy hoạch tại một số địa phương không cao. Với những hạn chế, bất cập nêu trên thì việc hồn thiện các quy định của pháp luật về kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất là cần thiết. Việc lập kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng cần phải có tầm nhìn dài hạn, được lập căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất, được tính tốn một cách khoa học, chính xác, xác định rõ ràng mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch xây dựng đô thị nhằm tránh hiện tượng mâu thuẫn, chồng chéo giữa các loại quy hoạch; tránh lãng phí nguồn tài ngun đất đai. Thực hiện việc cơng bố cơng khai và đảm bảo tính khách quan, minh bạch của quy hoạch
sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch chi tiết các dự án chuẩn bị triển khai thực hiện trên các phương tiện thông tin truyền thông hoặc niêm yết công khai (tại trụ sở cơ quan, đơn vị lập quy hoạch, UBND cấp xã nơi có đất, trừ trường hợp quy hoạch liên quan đến an ninh, quốc phòng) và tiến hành cắm mốc giới theo quy hoạch, xác định đường chỉ giới xây dựng trên thực địa một cách rõ ràng, cụ thể.
Thứ năm, UBND tỉnh cần có văn bản hướng dẫn cụ thể về việc xác định loại
đất trong trường hợp đất được giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đã được cấp giấy CNQSDĐ với tên gọi là đất thổ cư. Việc hiểu đất thổ cư là đất vườn và đất ở khi bồi thường hoặc cấp đổi giấy CNQSDĐ căn cứ vào hạn mức giao đất ở theo Quyết định số 12/2015/QĐ-UBND ngày 01 tháng 6 năm 2015 ban hành quy định hạn mức giao, hạn mức công nhận quyền sử dụng các loại đất và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở trên địa bàn tỉnh Quảng Nam tạo ra sự không đồng thuận, thống nhất trong người dân, dễ gây ra khiếu nại, khiếu kiện kéo dài.
Thứ sáu, cần bổ sung những quy định nhằm tăng cường vai trò giám sát của
người dân, hệ thống chính trị địa phương (xã, huyện) trong công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước THĐ nông nghiệp. Vụ việc Thủy điện Sông Tranh 3 do Công ty cổ phần Thủy điện Sông Tranh 3 đã phân tích ở chương 2 cho thấy rằng chưa có một cơ chế nào để UBND xã Trà Đốc, UBND huyện Bắc Trà My tham gia giám sát vào công tác bồi thường, hỗ trợ của Công ty cổ phần Thủy điện Sông Tranh 3.