nơng nghiệp
Khi Nhà nước THĐ vì mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng. Nếu người sử dụng đất bị thu hồi thuộc trong các trường hợp được bồi thường theo quy định của pháp luật thì sẽ được bồi thường. Việc bồi thường này nhằm bù đắp những thiệt hại mà người sử dụng đất bị thu hồi phải gánh chịu và được xem xét ở hai khía cạnh là bồi thường đất và bồi thường tài sản có trên đất.
2.1.3.1. Các quy định về bồi thường về đất
Thứ nhất, về phương thức bồi thường. Như đã phân tích ở phần nguyên tắc bồi thường. Hiện nay, việc bồi thường về đất được thực hiện bằng hai cách: Bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường bằng tiền tính theo khung giá đất cùng mục đích sử dụng.
Một là, về bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng. Hiện nay, đất nơng nghiệp đã được giao cho người dân sử dụng ổn định. Khi hết thời hạn sử dụng nếu người sử dụng đất cịn nhu cầu sử dụng thì có thể gia hạn để sử dụng tiếp. Trong q trình sử dụng nếu khơng muốn sử dụng nữa người sử dụng có thể chuyển nhượng, tặng cho hoặc khi chết có thể để lại thừa kế. Vì vậy, việc sử dụng đất nơng nghiệp của người dân là ổn định, khơng có sự xáo trộn. Bên cạnh đó, tại các địa phương quỹ đất nơng nghiệp sử dụng vào mục đích cơng ích là nguồn đất để bồi thường cho người dân khi Nhà nước THĐ không nhiều. Hơn nữa, đất nơng nghiệp thuộc quỹ đất cơng ích thường là những phần đất xấu hoặc nhỏ lẻ, phân tán, nằm rải rác nên không thể dùng để bồi thường cho người dân. Việc quản lý quỹ đất cơng ích này cịn nhiều hạn chế, bất cập gây thất thoát tài nguyên của đất nước. Từ những phân tích ở trên cho ta thấy việc bồi thường bằng đất cho người sử dụng đất bị thu hồi là thiếu tính khả thi và khó thực hiện trên thực tế. Vì vậy, khi bị THĐ nơng nghiệp người nơng dân khơng có sự lựa chọn nào khác và đành phải chấp nhận phương án bồi thường bằng tiền mặc dầu trên thực tế họ rất cần đất để canh tác.
Hai là, về phương thức bồi thường đất bằng tiền. Theo quy định tại Khoản 2
Điều 74 LĐĐ 2013 thì: Nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định THĐ. Khi THĐ nông nghiệp giá đất được xác định tại thời điểm thu hồi. Nhưng sau đó, cũng tại vị trí đất thu hồi, Nhà nước quy hoạch thực hiện dự án phát triển đơ thị, đất đó trở thành đất đơ thị. Như vậy, khi người dân muốn mua đất lại của nhà đầu tư với giá cao hơn rất nhiều so với đất họ được Nhà nước bồi thường. Như vậy, đất nông nghiệp của người dân sau khi được thu hồi và chuyển sang đất phi nơng nghiệp có sự chênh lệch rất lớn về giá đất. Sự chênh lệch này hay nói cách khác sự tăng về giá trị của quyền sử dụng đất này người dân khơng được hưởng lợi. Vì vậy, Nhà nước cần phải xem xét việc giải quyết chênh lệch này một cách hợp lý cho người bị THĐ, có như vậy việc THĐ, GPMB mới diễn ra nhanh chóng, giành được sự đồng thuận cũng như đảm bảo được sự công bằng cho người sử dụng đất.
Thứ hai, về giá đất tính bồi thường. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu với đất đai Nhà nước có quyền quyết định giá đất trên cơ sở khung đất. Giá đất là giá trị quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích. Giá đất là cơ sở để Nhà nước tính tốn các khoản thu, chi từ đất như: Tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất khơng thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước THĐ. Đối với công tác bồi thường, việc xác định giá đất để bồi thường đóng một vai trị hết sức quan trọng. Hiện nay, theo quy định tại Khoản 2 Điều 74 LĐĐ 2013 thì việc bồi thường bằng tiền được xác định theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi. Hiện nay, việc xác định giá đất để tính bồi thường dựa trên các nguyên tắc, phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 112 LĐĐ 2013. Tuy nhiên, việc xác định giá đất tính bồi thường cịn nhiều hạn chế như:
Một là, việc xác định giá đất phải đảm bảo theo đúng mục đích sử dụng tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất có cùng mục đích
sử dụng trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất. Nếu các văn bản trước đây sử dụng cụm từ “Sát
với giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường trong điều kiện bình thường” thì LĐĐ năm 2013 sử dụng cụm từ “Phù hợp với giá phổ biến trên thị trường”. Thực chất về ngữ nghĩa khơng có sự thay đổi lớn, bởi cả hai từ “sát” và “phù hợp” đều là những cụm từ “Định tính”, khơng “Định lượng” được. Điều này cũng dễ hiểu, việc tư vấn xác định giá đất cụ thể được xác định trên cơ sở “Giá đất phổ biến trên thị trường”. Tuy nhiên, để xác định một cách đầy đủ giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường là việc rất khó khăn khi mà Việt Nam chưa có một thị trường bất động sản thực sự hoạt động công khai minh bạch; các cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện việc theo dõi, giám sát và tổng hợp được đầy đủ chính xác và kịp thời các thơng tin giao dịch về quyền sử dụng đất, nhất là đối với đất ở là rất khó khăn [18]. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 114 LĐĐ 2013 quy định: Căn
cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thơng qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định có tính ổn định. Trong khi đó giá đất trên thị trường ln có xu hướng hướng thay đổi theo chiều hướng tăng. Ngay từ khi thông qua LĐĐ năm 2013, Tổng cục Quản lý
đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ ra rằng, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20% khung giá đất thị trường. Tương tự như thế, khung giá đất của cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30 đến 60% giá đất thị trường tại địa phương
[34]. Vì vậy, giá đất do Nhà nước quy định phải thường xuyên thay đổi khi giá thị trường thay đổi. Cũng theo quy định này: Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. Và theo quy định tại Khoản 1 Điều 14 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
phủ điều chỉnh khung giá đất mà mức giá đất điều chỉnh tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất của loại đất tương tự và khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá đất tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá đất tối thiểu trong bảng giá đất trong khoảng thời gian từ 180 ngày trở lên. Trên thực tế việc điều chỉnh giá đất tại một số địa phương được thực hiện một cách tùy tiện. Đối với những dự án mà người dân khơng có khiếu nại về phương án bồi thường mặc dù giá bồi thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường cũng không thực hiện việc điều chỉnh. Ngược lại, trường hợp người bị THĐ có khiếu nại về phương án bồi thường thì Hội đồng bồi thường sẽ xem xét điều chỉnh giá đất bồi thường cho dù khơng có sự chênh lệch so với giá thị trường. Thực tế này tạo ra sự không công bằng trong công tác bồi thường. Mặc khác, tạo ra tâm lý chây ỳ cho người dân nhằm được xem xét điều chỉnh phương án bồi thường để hưởng giá bồi thường tốt hơn.
Hai là, cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử
dụng, có khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau. Trên thực tế việc thực hiện nguyên tắc này cũng diễn ra hết sức tùy tiện. Ở nhiều địa phương, chỉ cách nhau một con đường nhỏ, nhưng giá đất hai bên đường đã khác nhau xa. Việc xác định giá đất đặc biệt là giá đất là cơ sở đền bù mang nặng tính cảm tính, chủ quan của đội ngũ cán bộ được giao làm nhiệm vụ bồi thường cho người bị THĐ. Vì vậy, dễ xảy ra tiêu cực trọng việc xác định giá đất của những thửa đất liền kề. Do đó, dẫn đến sự so sánh của người dân và tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về bồi thường.
Ba là, việc tư vấn xác định giá đất. Trên thực tế, số tiền bồi thường nhiều hay
ít tùy thuộc vào giá đất tính bồi thường. Hiện nay, việc tư vấn xác định giá đất do tổ chức có chức năng tư vấn giá đất thực hiện. Trên thực tế, chỉ có các cơ quan hành chính và các đơn vị thuộc cơ quan này là chủ thể yêu cầu định giá và tổ chức thẩm định lại giá đất đã được tư vấn. Do đó, các tổ chức tư vấn xác định giá đất sẽ đặt dưới hai áp lực sau:
chủ tịch UBND cấp tỉnh, là chủ thể quản lý việc cấp giấy phép, kiểm tra hoạt động của tổ chức tư vấn xác định giá đất.
Về phương diện kinh tế, kinh doanh: Cơ quan hành chính Nhà nước là khách hàng chủ yếu và gần như duy nhất phải phục vụ liên quan đến hoạt động bồi thường. Trong khi đó, doanh nghiệp muốn tồn tại thì phải làm hài lịng khách hàng.
Về phương diện cơng khai, minh bạch: Khơng có cơ chế nào để người dân giám sát tính xác thực của việc định giá đất này trong khi việc định giá đất ảnh hưởng đến giá bồi thường từng mét vuông đất thuộc quyền sử dụng của họ đã được Nhà nước trao.
Như vậy, chủ thể yêu cầu định giá đất tính bồi thường và chủ thể trực tiếp chi trả tiền bồi thường cũng là các cơ quan, đơn vị thuộc các cơ quan hành chính Nhà nước. Hay nói cách khác, việc xác định giá đất để tính bồi thường được thực hiện bởi các cơ quan hành chính Nhà nước dưới sự chủ trì của lãnh đạo UBND cấp tỉnh. Chính vì vậy, giá đất làm cơ sở để bồi thường khi Nhà nước THĐ sẽ không phù hợp với giá thị trường.
2.1.3.2. Các quy định về bồi thường về tài sản
Để đáp ứng các nhu cầu của cuộc sống, con người đã cải tạo đất để trồng trọt, chăn nuôi, tiến hành xây dựng các cơng trình phục vụ chăn ni và trồng trọt. Vì vậy, khi Nhà nước THĐ thiệt hại của người sử dụng đất bị thu hồi không chỉ dừng lại ở việc mất đi một diện tích đất nhất định mà cịn bị thiệt hại về tài sản trên đất. Đó là cây trồng và vật nuôi. Việc bồi thường về tài sản gồm cây trồng và con vật nuôi và được thực hiện như sau:
Tài sản là cây trồng. Cây trồng ở đây bao gồm cây trồng hàng năm và cây trồng lâu năm. Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm THĐ; đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm THĐ mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất; đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng
có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại; đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.
Tài sản là vật nuôi (vật nuôi được xác định trong trường hợp này là các lồi thủy sản như: cá, tơm, cua). Việc bồi thường thiệt hại cho người nông dân với đối tượng vật nuôi là thủy sản được giải quyết như sau: Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm THĐ đã đến thời kỳ thu hoạch thì khơng phải bồi thường; Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm THĐ chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do UBND cấp tỉnh quy định.
Hiện nay việc bồi thường đối với cây trồng và vật nuôi bộc lộ những điểm không hợp lý và hạn chế trong thực tiễn thi hành:
Một là, việc bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch là
quá thấp. Bởi vì, khi bị THĐ người sử dụng đất bị thu hồi đã bị mất đi TLSX chính và thành quả lao động có trên đất.
Hai là, đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến những
địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại. Theo quy định này, Nhà nước chỉ bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do phải di chuyển cây trồng mà không dự liệu được trường hợp cây trồng khi được di chuyển đến nơi trồng mới không cho năng suất, sản lượng như nơi trồng cũ. Bởi vì, sản lượng và năng xuất cây trồng được quyết định bởi điều kiện khí hậu, thổ nhưỡng của nơi trồng. Vì vậy, ngồi việc hỗ trợ chi phí di chuyển, thiệt hại thực tế trong quá trình di chuyển nên bao gồm khoản hỗ trợ cải tạo đất với các hộ canh tác nông nghiệp.
việc xác định giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm THĐ không hề dễ dàng.
Việc xác định “Giá trị hiện có của vườn cây” thực chất khơng đơn giản. Trên thực tế, vốn đầu tư ban đầu của một số cây quý như sachi, mắc ca lên đến hàng trăm triệu đồng cho mỗi ha (hecta). Như đối với cây mắc ca chi phí đầu tư vào khoảng 100 - 150 triệu đồng/ha. Tuy nhiên, số tiền quy định về bồi thường của các địa phương cho thiệt hại về cây trồng nói chung và cây lâu năm nói riêng là rất thấp. Ví dụ: Theo ghi nhận từ Quyết định số 30/2017/QĐ-UBND tỉnh Lai Châu, số tiền bồi thường cho diện tích cây mắc ca tương đương chỉ là 43.020.000 đồng –