sản của nhà đầu tư nước ngoài.
Thứ nhất, quan điểm của Đảng về phát triển thị trường bất động sản.
Ở nước ta, Đảng Cộng sản Việt Nam giữ vai trò lãnh đạo đất nước thông qua việc đề ra quan điểm, đường lối, chiến lược phát triển kinh tế - xã hội ở mỗi giai đoạn và giới thiệu các Đảng viên tham gia bộ máy nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội v.v. Dựa trên các quan điểm, đường lối của Đảng, Nhà nước thể chế hoá thành các quy định của pháp luật và được sử dụng để quản lý xã hội. Vì vậy, quan điểm, đường lối của Đảng có tác động trực tiếp đến q trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS nói chung và pháp luật về điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngồi ở Việt Nam nói riêng.
Thứ hai, chế độ sở hữu toàn dân về đất đai:
Theo hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam cơ sở pháp lý xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đất đai được quy định tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013 “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,
nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản cơng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Ở nước ta, do tính đặc thù
diện chủ sở hữu nên người sử dụng đất được sử dụng đất trên cơ sở trao quyền của Nhà nước qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Sự tác động của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đối với pháp luật điều kiện kinh doanh BĐS được biểu hiện trên một số khía cạnh cơ bản sau đây: Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định các điều kiện của quyền sử dụng đất được đưa vào kinh doanh; phạm vi kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài tại khoản 2, 3 Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2014….
Thứ ba, cơ chế quản lý kinh tế
Cơ chế quản lý kinh tế cũng có những tác động nhất định đến pháp luật điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngoài. Cơ chế quản lý kinh tế tập trung quan liêu, bao cấp, kế hoạch hoá cao độ pháp luật nghiêm cấm việc mua bán, chuyển nhượng đất đai. Nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước hoặc sở hữu tư nhân hay sở hữu tập thể được phép mua bán, chuyển nhượng, cho thuê theo các quy định của pháp luật dân sự. Việc xây dựng và phân phối nhà ở của các công ty xây dựng, kinh doanh nhà được thực hiện theo kế hoạch và sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước. Trong thời kỳ này, pháp luật kinh doanh BĐS nói chung và pháp luật về điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngồi ít được phát triển.
Khi nền kinh tế chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, Nhà nước chủ trương xây dựng và phát triển nhiều thành phần kinh tế; các thành phần kinh tế bình đẳng trước pháp luật; quyền tự do kinh doanh của công dân được pháp luật công nhận và bảo hộ… Trong điều kiện kinh tế thị trường cơ chế quản lý đất đai có sự thay đổi: Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất là loại hàng hoá đặc biệt và được trao đổi trên thị trường; thừa nhận khung giá đất … Điều này góp phần thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS, thu hút đầu tư nước ngoài. Nhà nước tiếp tục xây dựng và hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung và điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngồi nói riêng nhằm tạo cơng cụ để quản lý thị trường BĐS hiệu quả hơn.
Thứ tư, vấn đề hội nhập quốc tế.
Quá trình hội nhập quốc tế cũng tác động tới pháp luật kinh doanh BĐS, đặc biệt đến pháp luật điều kiện kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngồi nói riêng. Để gia nhập tổ chức Thương mại thế giới, nước ta cam kết tuân thủ và thực thi nghiêm chỉnh các quy định, luật lệ của tổ chức này. Những nguyên tắc cơ bản mà Tổ chức Thương mại thế giới đặt ra và yêu cầu các quốc gia thành viên phải cam kết; đó là: Nguyên tắc bình đẳng, khơng phân biệt đối xử trong kinh doanh; nguyên tắc công khai, minh bạch trong hệ thống pháp luật và nguyên tắc mở cửa thị trường v.v. Những nguyên tắc này đã được thể hiện trong các quy định của pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản; cụ thể: phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được pháp luật cho phép tham gia kinh doanh…
Tiểu Kết Chương 1
Kinh doanh bất động sản là một hoạt động kinh doanh mang những đặc thù nhất định và có ảnh hưởng lớn đến sự phát triển kinh tế - xã hội của mỗi quốc gia. Đặc biệt là khi Việt Nam đã trở thành thành viên của Tổ chức thương mại quốc tế (WTO) từ năm 2006. Việc gia nhập vào tổ chức thương mại thế giới giúp chúng ta có thêm nhiều cơ hội mở rộng tham gia vào thị trường các nước cũng như thu hút nhà đầu tư nước ngoài vào các lĩnh vực khác nhau của nền kinh tế, trong đó lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài vào các lĩnh vực của ngành kinh tế nói chung và lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng khơng chỉ làm đa dạng hoá các chủ thể trên thị trường mà cịn tạo động lực kích thích các nhà đầu tư trong nước có giải pháp để phát triển và cạnh tranh lành mạnh với nhà đầu tư nước ngồi khi họ có lợi thế về vốn, kỹ thuật….Do đó, điều chỉnh phát luật về kinh doanh bất động sản nói chung và điều kiện của nhà đầu đầu tư nước kinh doanh bất động sản là một nhu cầu tất yếu và cấp thiết trong giai đoạn hiện nay của nước ta, góp phần ổn định và phát triển kinh tế xã hội cũng như vấn đề an ninh, quốc phòng.
Các quy định về điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài đã được xây dựng và ngày càng hoàn thiện với việc ra đời một loạt các đạo luật liên quan đến hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản như Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật đầu tư 2020 v.v, và bao gồm cụ thể các nội dung cơ bản sau: điều kiện của nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản; điều kiện của nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh dịch vụ bất động sản và điều kiện năng lực tài chính của nhà đầu tư nước ngoài. Đây là những điều kiện được đặt ra cho nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, đảm bảo dự án đầu tư được thực hiện và triển khai trên thực tế hiệu quả, đem lại lợi ích kinh tế cho chủ đầu tư cũng như góp phần vào mục tiêu chung phát triển kinh tế của đất nước.
Chương 2