ĐỘNG SẢN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI VÀ THỰC TIỄN
THỰC HIỆN TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI
2.1. Thực trạng quy định pháp luật về điều kiện kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài của nhà đầu tư nước ngoài
2.1.1. Điều kiện đối với chủ thể là nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản động sản
Thứ nhất, nhà đầu tư nước ngoài là đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở Việt Nam
Theo quy định tại Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài là đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh BĐS, cụ thể:
(i) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở; mua, thuê mua nhà, cơng trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, cơng trình xây dựng đó;
(ii) Tổ chức, cá nhân nước ngoài: được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở
(iii) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, cơng trình xây dựng để sử dụng làm văn phịng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng cơng năng sử dụng của nhà, cơng trình xây dựng đó.
Ngồi ra, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh BĐS được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành khơng quy định về việc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi kinh doanh BĐS dưới hình thức mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê.
Thứ hai, về phạm vi kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài
Phạm vi kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài hẹp hơn so với nhà đầu tư trong nước và việc mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước ngồi phụ thuộc rất nhiều vào q trình hội nhập kinh tế quốc tế của Việt Nam, đặc biệt là sự gia nhập vào các điều ước quốc tế có liên quan. So với Luật đất đai 2003, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 thì những sửa đổi tại Luật đất đai 2013 và Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đã mở rộng và nới nỏng hơn phạm kinh doanh doanh bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh BĐS ở Việt Nam
- Tại Luật đất đai 2013 đã mở rộng phạm vi kinh doanh quyền sử dụng đất của nhà đầu tư nước ngồi. Theo đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất như chủ thể là nhà đầu tư trong nước để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán, kết hợp bán và cho thuê (khoản 3 Điều 55 Luật đất đai 2013). Luật đất đai 2013 đã công bằng hơn với nhà đầu tư nước ngoài khi quy định hình thức sử dụng đất là giao đất (trước đây Luật đất đai 2003 chỉ thừa nhận hình thức sử dụng đất duy nhất là thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, chỉ giao đất ở thu tiền sử dụng đất đối với người Vịệt Nam định cư ở nước ngồi). Bằng việc ghi nhận hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi tại Việt Nam có tạo ra khả năng mở rộng phạm vi kinh doanh của họ trong quá trình kinh doanh, đầu tư trên đó; đồng thời cịn góp phần nâng
cao vị thế của họ tương xứng với người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi đầu tư kinh doanh vào Việt Nam trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.
Tuy nhiên, quyền của nhà đầu tư nước ngoài, cụ thể là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đối với giao dịch quyền sử dụng đất có sự khác nhau đối với tổ chức trong nước, thậm chí cịn có sự phức tạp trong việc xác định quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khi tuỳ thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất, có trường hợp, chủ thể này có quyền giao dịch quyền sử dụng đất như tổ chức kinh tế, có trường hợp lại hạn chế hơn như khơng có quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Cụ thể, trong Luật đất đai 2013, quyền của tổ chức kinh tế (nhà đầu tư trong nước) được quy định từ Điều 174 đến Điều 178, còn quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được quy định từ Điều 183 đến Điều 187. Theo đó, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có quyền giao dịch quyền sử dụng đất như tổ chức kinh tế, nếu: (i) Doanh nghiệp do nhà nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng cổ phần của doanh nghiệp Việt Nam mà bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối và doanh nghiệp này sử dụng đất giao có thu tiền sử dụng đất hoặc đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; (ii) Doanh nghiệp liên doanh giữa tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với tổ chức kinh tế mà tổ chức kinh tế góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài; hoặc (iii) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi th đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế mà trả tiền thuê đất, thuê lại đất một lần cho cả thời gian thuê. Những trường hợp có quyền sử đụng đất từ nguồn gốc khác, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sẽ có quyền giao dịch quyền sử dụng đất hạn chế hơn tổ chức kinh tế, cụ thể là tặng cho quyền sử dụng đất [7; tr33]. Như vậy, cơ sở xác lập quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ bổ sung thêm trường hợp được Nhà nước giao đất nêu trên. Họ vẫn không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất. Do đó, nhà đầu tư
nước ngồi chỉ có cơ hội duy nhất tiếp cận đất đai từ phía Nhà nước, hạn chế quyền chuyển quyền sử dụng đất trong thị trường thứ cấp.
- Phạm vi kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quy định cụ thể tại Khoản 2 và Khoản 3, Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau: “2. Người Việt Nam định cư ở nước ngồi được kinh doanh bất động sản
dưới các hình thức sau đây: a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, g và h khoản 1 Điều này;…;3. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây: a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này; b) Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.”. Theo đó:
+ Phạm vi kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới những hình thức sau đây:
(i) Thuê nhà, cơng trình xây dựng để cho th lại;
(ii) Được đầu tư xây dựng nhà ở trên đất được Nhà nước cho thuê để cho th; đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng khơng phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
(iii) Đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng trên đất th của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để cho th theo đúng mục đích sử dụng đất;
(iv), Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
(v), Đầu tư xây dựng nhà ở trên đất được Nhà nước giao để bán, cho thuê, cho thuê mua;
(vi), Được đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.
+ Phạm vi kinh doanh của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:
(i), Th nhà, cơng trình xây dựng để cho thuê lại;
(ii) Đầu tư xây dựng nhà ở trên đất được Nhà nước cho thuê để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng khơng phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;
(iii), Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
(iv), Đầu tư xây dựng nhà ở trên đất được Nhà nước giao để bán, cho thuê, cho thuê mua;
(v) Đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất. Quy định trên tại Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 là sự cụ thể hố ngun tắc bình đẳng quy định tại Điều 51 Hiến pháp 2013, mở ra nhiều cơ hội hơn cho nhà đầu tư nước ngoài khi đầu tư, kinh doanh trên thị trường bất động sản ở Việt Nam, phù hợp với các nguyên tắc cơ bản của hội nhập là không phân biệt đối xử. Nếu như trước ngày 01/07/2015, các nhà đầu tư nước ngoài chỉ được tham gia vào hai phân khúc của kinh doanh bất động sản tại Việt Nam là: đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho th, cho thuê mua và đầu tư cải tạo đất và các cơng trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng, trừ trường hợp Điều ước quốc tế mà Việt Nam tham gia phê chuẩn hoặc ký kết có quy định khác. Còn các phân khúc khác trong
kinh doanh thì nhà đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngồi khơng được tham gia. Như vậy, nhà đầu tư nước ngồi đã khơng được đối xử BĐS dưới hình thức làm dự án, không được đầu tư theo kiểu “lướt
sóng” như nhà đầu tư trong nước [10]. Tuy nhiên, từ ngày 01/07/2015, phạm
vi kinh doanh bất động sản của các nhà đầu tư nước ngoài đã được mở rộng như trên. Ngoài ra, việc mở rộng phạm vi kinh doanh BĐS cho người nước ngồi cịn giúp tạo “đầu ra” cho thị trường BĐS, giải phóng được một số lượng lớn BĐS bị tồn kho nhiều năm qua, nhất là ở phân khúc căn hộ, văn phòng cho thuê, đồng thời đảm bảo sự tương thích với các quy định mới của pháp luật đất đai và pháp luật nhà ở.
Tuy nhiên, do BĐS là hàng hoá đặc biệt xuất phát từ chế độ sở hữu cũng như gắn liền với các yếu tố về chủ quyền của đất nước nên Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng giới hạn phạm vi kinh doanh của nhà đầu tư nước ngồi, cụ thể: khơng được mua nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với đất được Nhà nước giao; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó; đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.
- Bên cạnh đó, từ quy định tại Điều 11, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cho thấy, phạm vi kinh doanh BĐS dành cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài so với người Việt Nam định cư ở nước ngồi có phần bị
hạn chế hơn. Theo đó các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng được đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng trên đất th của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để cho thuê. Chỉ được đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi khơng được phép nhận chuyển nhượng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Như vậy, đều được coi là nhà đầu tư nước ngồi giữa doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam nhưng phạm vi kinh doanh bất động sản không thể hiện sự bình đẳng, cơng bằng giữa các nhà đầu tư, điều này cũng ảnh hưởng đến việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.
- Đặc biệt để tạo cơ hội cũng như mở rộng cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi đầu tư kinh doanh BĐS ở Việt Nam, Luật nhà ở năm 2014 chính thức quy định cho phép người nước ngồi được sở hữu nhà ở tại Việt nam (trước đây, việc cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thực hiện theo Nghị quyết số 19/2008/UBTVQH ngày 03/6/2008). Luật nhà ở năm 2014 đã mở rộng đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, mở rộng sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài vào thị trường nhà ở tại Việt Nam. Cụ thể, ngoài các tổ chức nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam, các tổ chức sau được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, bao gồm: doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi; chi nhánh, văn phịng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài; quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.Theo đó, tổ chức, cá nhân nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm 03 nhóm được quy định tại Điều 159 Luật nhà ở năm 2014:
+ (i) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
+ (ii) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, chi nhánh, văn phịng đại diện của doanh nghiệp nước ngồi, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.
+ (iii) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.
Bên cạnh đó, tại khoản 2 Điều 159 Luật nhà ở năm 2014 quy định thêm về tổ chức, cá nhân nước ngồi được sở hữu nhà ở tại Vịệt Nam thơng qua các hình thức sau: a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy
định của Luật này và pháp luật có liên quan;
b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phịng, an ninh theo quy định của Chính phủ”. Thêm vào
đó, theo khoản 2 Điều 161 Luật nhà ở năm 2014 quy định tổ chức, cá nhân nước ngồi trong đó có doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có quyền sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các điều kiện sau: “Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá
30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho,