của nhà đầu tư nước ngoài tại Hà Nội
Hà Nội là thủ đô của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, nằm ở vị trí trung tâm của đồng bằng sông Hồng, Hà Nội được xem là vùng đất “địa linh - nhân kiệt”, nơi hội tụ nhiều điều kiện tự nhiên thuận lợi để phát triển văn hóa - kinh tế - chính trị của cả nước. Hà Nội có vị trí địa lý - chính trị quan trọng, là đầu não chính trị - hành chính Quốc gia, trung tâm lớn về văn hóa, khoa học, giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế; là đầu mối giao thương bằng đường bộ, đường sắt, đường hàng không và đường sông tỏa đi các vùng khác trong cả nước và đi quốc tế. Chính vì vậy, tình hình kinh tế của thành phố Hà Nội có tác động khá lớn đến việc thu hút nhà đầu tư nước ngoài tiến hành đầu tư tại Việt Nam, đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.
Theo số liệu thống kê của thành phố Hà Nội, tổng sản phẩm (GRDP) năm 2019 của thành phố ước tăng 7,62%, đạt kế hoạch đề ra và cao nhất từ đầu nhiệm kỳ đến nay (năm 2018 là 7,17%). Thu ngân sách trên địa bàn ước đạt 264,7 nghìn tỷ đồng, đạt 100,6%, tăng 7,4% so với năm 2018. Môi trường đầu tư, kinh doanh tiếp tục được cải thiện. Vốn đầu tư phát triển ước tăng 12,9% (kế hoạch từ 10,5 – 11%), đặc biệt thu hút đầu tư nước ngoài đạt 8,05 tỷ USD – cao nhất sau hơn 30 năm đổi mới, hội nhập, là năm thứ 2 liên tiếp
dẫn đầu cả nước. Khách du lịch đến Hà Nội đạt 28,945 triệu lượt khách (tăng 10,1%), trong đó, khách du lịch quốc tế đạt 7,025 triệu lượt (tăng 17%), khách du lịch nội địa đạt 21,92 triệu lượt (tăng 8%). Tổng thu từ khách du lịch đạt 103,812 nghìn tỷ đồng, tăng 34% so với năm 2018 [16]. Dù phải chịu những biến động phức tạp của kinh tế quốc tế, song tốc độ tăng trưởng kinh tế của Hà Nôi vẫn luôn đạt mức khá. Bình quân giai đoạn 2016 - 2020, tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) ước tăng 7,39%. Đặc biệt, trong khi thế giới đang vật lộn, chống chọi với đại dịch Covid-19, nhiều nơi có mức tăng trưởng âm hoặc tăng trưởng không đáng kể, Hà Nội vẫn kiểm sốt được tình hình dịch bệnh và duy trì được mức tăng trưởng. Kể cả vào những thời điểm khó khăn nhất khi làn sóng dịch bệnh đầu tiên xâm nhập vào Việt Nam cũng như Hà Nội, thành phố vẫn giữ được mức tăng trưởng quý I/2020 là 4,43%. Lũy kế 9 tháng năm 2020 GDP của Hà Nội tăng 3,27%, gấp 1,54 lần mức tăng của cả nước.
Song song với phát triển kinh tế, 5 năm qua, công tác phát triển đô thị, nơng thơn; phát triển văn hóa, thể thao, y tế, giáo dục, khoa học... của Thủ đơ đều có bước chuyển biến ấn tượng góp phần xây dựng Thủ đô ngày càng sáng, xanh, sạch đẹp, văn minh...Thành phố tiếp tục quan tâm phát triển đồng bộ, hiện đại hóa hệ thống kết cấu hạ tầng đô thị, nhất là hệ thống đường vành đai, trục hướng tâm, cầu đường bộ, gắn với nâng cao năng lực vận tải hành khách công cộng và hạ tầng xã hội. Ước tính đến năm 2020, diện tích đất đơ thị dành cho giao thông, tỷ lệ vận chuyển hành khách công cộng của thành phố đều tăng, ước đạt lần lượt là 10,05% và 20,05%. Đặc biệt mật độ dân số đông, nhu cầu nhà ở, đất ở cũng như đất làm địa bàn hoạt động sản xuất kinh doanh tăng cao nên việc đầu tư kinh doanh bất động sản là một lĩnh vực còn nhiều dư địa, đây chính là điều kiện để thu hút đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực này tại thành phố Hà Nội.
* Những kết quả đạt được:
Theo thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư cơng bố, tính đến ngày 20/12/2020, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào Việt Nam, bao gồm vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 28,5 tỉ USD, giảm 25% so với năm 2019. Trong đó, có 2.523 dự án được cấp phép mới với số vốn đăng ký đạt 14,6 tỉ USD, giảm 35% về số dự án và giảm 12,5% về số vốn đăng ký so với năm trước; có 1.140 lượt dự án đã cấp phép từ các năm trước đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư với số vốn tăng thêm đạt 6,4 tỉ USD, tăng 10,6%. Bên cạnh đó, cịn có 6.141 lượt góp vốn mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngồi với tổng giá trị góp vốn 7,5 tỉ USD, giảm 51,7%. Bên cạnh đó, giải ngân vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài ước đạt 19,98 tỉ USD, bằng 98% so với cùng kỳ năm 2020 (cùng kỳ tăng 6,7%). Trong năm 2020, các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 19 ngành, lĩnh vực, trong đó lĩnh vực cơng nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt 13,6 tỉ USD, chiếm 47,7% tổng vốn đầu tư đăng ký. Đứng thứ hai là lĩnh vực sản xuất, phân phối điện, với tổng vốn đầu tư trên 5,1 tỉ USD, chiếm 18%. Đặc biệt, lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ ba với vốn FDI đăng ký gần 4,2 tỉ USD, cao hơn số vốn 3,88 tỉ USD của cả năm 2019 [29]. Hiện nay, đã có gần 300 doanh nghiệp từ các nước trên thế giới có kế hoạch mở rộng đầu tư/đầu tư mới hoặc đang nghiên cứu, tìm hiểu đầu tư tại Việt Nam. Trong đó, hơn 60 tập đồn, doanh nghiệp đã có kết quả bước đầu trong triển khai đầu tư mới/mở rộng đầu tư tại Việt Nam. Như vậy lũy kế đến ngày 20/12/2020, cả nước có 33.070 dự án đầu tư nước ngồi cịn hiệu lực với tổng vốn đăng ký 384 tỉ USD; vốn thực hiện ước đạt 231,86 tỉ USD, bằng 60,4% vốn đăng ký cịn hiệu lực. Trong đó, đứng đầu là đầu tư từ Hàn Quốc với tổng vốn đăng ký trên 70,6 tỉ USD; tiếp theo là Nhật Bản với 60,3 tỉ USD; sau đó là Singapore, Đài Loan và Hồng Kơng…[29]
Tính đến 20/02/2021, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần của nhà ĐTNN đạt 5,46 tỷ USD, bằng 84,4% so với cùng kỳ năm 2020. Trong đó: (i) Vốn đăng ký mới có 126 dự án mới được cấp GCNĐKĐT (giảm 74,8% so với cùng kỳ), tổng vốn đăng ký đạt 3,31 tỷ USD (giảm 33,9% so với cùng kỳ năm 2020); Vốn điều chỉnh: Có 115 lượt dự án đăng ký điều chỉnh vốn đầu tư (giảm 23,8% so với cùng kỳ), tổng vốn đăng ký tăng thêm đạt 1,61 tỷ USD (tăng 2,5 lần so với cùng kỳ). Các nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào 17 ngành lĩnh vực, trong đó lĩnh vực cơng nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với tổng vốn đầu tư đạt trên 3 tỷ USD, chiếm 55,7% tổng vốn đầu tư đăng ký. Lĩnh vực sản xuất, phân phối điện đứng thứ 2 với tổng vốn đầu tư 1,44 tỷ USD, chiếm 26,5% tổng vốn đầu tư đăng ký. Tiếp theo lần lượt là các lĩnh vực kinh doanh bất động sản, hoạt động chuyên môn khoa học công nghệ với tổng vốn đăng ký gần 485 triệu USD và gần 153 triệu USD. Còn lại là các lĩnh vực khác. Tính lũy kế đến ngày 20/02/2021 các nhà ĐTNN đã đầu tư vào 19/21 ngành trong hệ thống phân ngành kinh tế quốc dân, trong đó lĩnh vực cơng nghiệp chế biến, chế tạo chiếm tỷ trọng cao nhất với trên 229 tỷ USD, chiếm 58,9% tổng vốn đầu tư, tiếp theo là các lĩnh vực kinh doanh bất động sản với 60,7 tỷ USD (chiếm 15,6% tổng vốn đầu tư); sản xuất, phân phối điện với 30 tỷ USD (chiếm 7,7% tổng vốn đầu tư). Như vậy, mặc dù lĩnh vực kinh doanh bất động sản được coi là “non trẻ” ở Việt Nam và mới phát triển trong những năm gần đây khi Luật đất đai 2013, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng như Luật đầu tư mở rộng quyền cho nhà đầu tư nước ngoài đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
Trong đó phần lớn việc đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản được thực hiện tại hai thành phố lớn là thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Thành phố Hà Nội là điểm hút vốn FDI đăng ký mạnh nhất, chỉ tính riêng 2 dự án điều chỉnh tăng vốn đã hơn 1 tỷ USD, chiếm hơn ¼ tổng giá trị vốn FDI đăng ký đầu tư vào lĩnh vực bất động sản cả
nước. Xếp sau Hà Nội là thành phố Hồ Chí Minh với tổng giá trị vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực kinh doanh BĐS 822,4 triệu USD, chiếm tỷ trọng 21,6% tổng giá trị vốn FDI đăng ký đầu tư vào BĐS cả nước [29]. Đến tháng 02/2021, có 27 dự án của nhà đầu tư nước ngoài đăng ký tại Hà Nội.
Tại thành phố Hà Nội, đến nay, các nhà đầu tư châu Á vẫn dẫn đầu danh sách đầu tư vào BĐS Việt Nam tại thị trường Hà Nội, bao gồm: Singapore, Hàn Quốc, Nhật Bản. Điển hình:
Năm 2019, Tập đồn Sumitomo của Nhật Bản đã hợp tác với Tập đoàn BRG của Việt Nam để phát triển thành phố thông minh rộng 272 ha tại huyện Đơng Anh, phía Bắc của Hà Nội. Thêm vào đó, một nhà ga mới cũng được quy hoạch xây dựng gần dự án do tuyến tàu điện số 2 từ trung tâm Hà Nội đến sân bay quốc tế Nội Bài sẽ đi qua địa điểm này. Tại khu vực Hồ Tây, Công ty TNHH Phát triển THT (Hàn Quốc) và Citra Westlake City Development hiện là hai chủ đầu tư lớn nhất ở Tây Hồ Tây, phát triển hai khu đô thị lớn là Starlake và Ciputra International City. Cuối tháng 6/2020, Công ty TNHH Phát triển THTđã bổ sung thêm 774 triệu USD vào dự án Star Lake City (Hà Nội), qua đó trở thành nhà đầu tư nước ngồi rót vốn lớn nhất vào thị trường bất động sản nước ta từ đầu năm đến nay.
CTCP Twin-Peaks (công ty con của Tập đoàn CapitalLand từ Singapore) cũng đã điều chỉnh tăng vốn đầu tư thêm 246 triệu USD cho dự án văn phòng tại 29 Liễu Giai, Hà Nội. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư từ Mỹ, châu Âu cũng ngày càng quan tâm tới thị trường bất động sản Việt Nam. Điển hình, tháng 6 vừa qua, nhóm nhà đầu tư do quỹ đầu tư Kohlberg Kravis Roberts (KKR, Hoa Kỳ) đứng đầu đã hoàn tất giao dịch mua lại hơn 200 triệu cổ phần VHM của CTCP Vinhomes thông qua giao dịch thỏa thuận, với giá trị giao dịch lên tới 15.100 tỷ đồng, tương đương 650 triệu USD... [31]. Ngoài ra, các chủ đầu tư và phát triển nước ngoài đang hoạt động tại Hà Nội bao gồm: Keppel Land, CapitaLand, Mistsubishi Estate, Gaw Capital Partners, và
Hongkong Land và thị trường Hà Nội hiện đang chứng kiến xu hướng “Bắc
tiến” của một số nhà đầu tư lớn đến từ phía Nam (bao gồm cả nhà đầu tư
nước ngoài), khiến thị trường càng thêm nhộn nhịp và hướng đến chủ yếu với quỹ đất còn tại các khu vực vành đai 2 và 3 của thành phố Hà Nội [31].
Trong những năm gần đây, thị trường BĐS ở nước ta nói chung và ở Hà Nội nói riêng chuyển biến tích cực, từ một thị trường khơng minh bạch, chúng ta đã vươn lên nằm trong top những thị trường có tính minh bạch thấp. Các sàn giao dịch chuyên nghiệp do nhà đầu tư trong nước cũng như nhà đầu tư nước ngồi được hình thành, dần thay thế các trung tâm và cá nhân môi giới nhỏ lẻ. Các dịch vụ liên quan đến bất động sản cũng đã được phát triển theo hệ thống sàn giao dịch BĐS như môi giới, định giá, tư vấn, quản lý, đấu giá…. Để đáp ứng nhu cầu cho một thị trường vốn giàu tiềm năng và tác động đối với nền kinh tế của đất nước.
Những kết quả đạt được như trên trong việc thu hút vốn đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài tại Hà Nội trong thời gian qua xuất phát từ việc: Nhà nước đã không ngừng sửa đổi, bổ sung và ban hành các quy định pháp luật tạo hành lang pháp lý cho thị trường BĐS vận hành và phát triển, đặc biệt là các quy định về điều kiện nhà đầu tư nước ngoài trong Luật kinh doanh bất động sản. Điều này, đảm bảo sự công bằng giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu nước ngoài trong việc tiếp cận kinh doanh BĐS. Thành phố Hà Nội, có vị trí quan trọng, thiết yếu khi thúc đẩy nền kinh tế phát triển; dân số ngày càng tăng nguồn cầu cho các dự án nhà ở, bất động sản tại Hà Nội cao. Đây là điều kiện để thu hút nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh BĐS. Ngoài ra, để thu hút được nguồn vốn đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài, thành phố Hà Nội cũng đang đẩy mạnh hàng loạt các dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm. Với sự phát triển đồng bộ và nhanh chóng như hiện nay, thành phố Hà Nội sở hữu lợi thế là một trong những điểm đến hấp dẫn đối với người nước ngồi có ý định mua nhà tại Việt Nam.
* Một số tồn tại, hạn chế:
Bên cạnh những kết quả đạt được như trên, do BĐS là loại hàng hoá đặc biệt và quản lý thị trường BĐS ở nước ta còn khá mới mẻ và trong thực tế lĩnh vực này đặc biệt là pháp luật về kinh doanh của nhà đầu tư nước ngồi đã nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp, cịn hạn chế.
- Không phải tất cả các nhà đầu tư nước ngoài sau khi đáp ứng các điều kiện pháp luật kinh doanh BĐS đặt ra khi đầu tư kinh doanh BĐS tại Việt Nam đều thành công. Ở Hà Nội, rất nhiều dự án của nhà đầu tư nước ngoài trị giá hàng trăm triệu đô vẫn “nằm đắp chiếu” sau nhiều năm được cấp phép. Lý do thiếu vốn được nhiều chủ đầu tư vin vào. Chẳng hạn dự án Chung cư Quốc tế Booyoung Vina của Công ty TNHH Booyoung làm chủ đầu tư khởi công từ năm 2007, cơng bố có tổng mức đầu tư 171 triệu USD và dự kiến hoàn thành năm 2010; chủ đầu tư dự án là một trong 30 tập đoàn lớn nhất của Hàn Quốc chuyên về lĩnh vực BĐS. Nhất là thời điểm 2007 – 2008, BĐS đang phát triển rất “nóng” thì quy mơ cũng như vị trí dự án gây chú ý lớn đối với giới đầu tư. Thế nhưng, ngay sau khi khởi cơng rầm rộ thì dự án lại nhanh chóng rơi vào trạng thái “bất động”. Toàn bộ khu đất dự án được qy tơn kín, hoang tàn. Đột nhiên, tháng 07/2011 dự án được “tái khởi động” bằng khởi công một khu chung cư. Tuy nhiên, ngay sau đó, lại tiếp tục đóng cửa, bỏ hoang. Hay đối với hay siêu dự án 500 triệu USD của Tập đồn Berjaya đầu tư Khu đơ thị mới Thạch Bàn – Hà Nội cũng tương tự như vậy…. Những dự án bất động sản bị “đắp chiếu” này khơng chỉ gây lãng phí tài nguyên mà còn ảnh hưởng nghiêm trọng tới bộ mặt đô thị, tạo sức ỳ cho sự phát triển kinh tế địa phương và là rào cản cho những nhà đầu tư khác. Và nó đặt cho chúng ta câu hỏi, các điều kiện đặt ra có nhà đầu tư nước ngồi kinh doanh BĐS liệu có thực sự hiệu quả, đem lại lợi ích như mong muốn hay khơng?
- Trên thực tế trong thời gian qua, các nhà đầu tư nước ngồi trong q trình đầu tư vào thành phố Hà Nội gặp phải một số rào cản vơ hình gây chậm
trễ tiến độ, tổn thất về thời gian và chi phí, gây hại đến môi trường đầu tư kinh doanh, đó là do thủ tục hành chính cịn nhiều rắc rối, kéo dài; đặc biệt có những dự án Nhà nước chưa giải phóng mặt bằng xong do người dân khiếu kiện, khiếu nại kéo dài dẫn đến sự e ngại đối với nhà đầu tư nước ngồi khi rót vốn đầu tư bất động sản Việt Nam [32].
Nhiều trường hợp, nhà đầu tư nước ngồi thơng qua cá nhân, tổ chức Việt Nam hoặc dùng các pháp nhân nước khác để đầu tư tại các lơ đất, vị trí liên quan đến quốc phịng, an ninh có thời hạn sử dụng đất lâu dài để lách luật đầu tư và Luật Đất đai, sau đó mua lại phần góp vốn của phía Việt Nam; Hay