bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài
Thứ nhất, xuất phát từ bất cập trong việc thành lập doanh nghiệp kinh
nước ngồi thành lập doanh nghiệp tư nhân mà vẫn có thể thành lập công ty hợp danh, công ty TNHH, công ty cổ phần kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư nên quy định về tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi theo hướng: “Tổ chức
kinh tế có vốn đầu tư nước ngồi là tổ chức kinh tế có nhà đầu tư nước ngồi thành lập hoặc góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp”. Nếu sửa đổi định nghĩa
theo hướng như vậy thì nhà đầu tư nước ngồi có thể được bình đẳng với nhà đầu tư trong nước trong việc thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam, trong đó có đầu tư thành lập doanh nghiệp tư nhân.
Cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi được mở rộng phạm vi kinh doanh BĐS, được đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất không chỉ đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu cơng nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi có thể kinh doanh BĐS dưới hình thức nhận chuyển nhượng. Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chỉ mới có quy định hình thức kinh doanh bất động sản là thuê và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế để đầu tư xây dựng nhà, cơng trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi chưa có quy định này.
Ngoài ra, nhà đầu tư nước ngoài được quyền nhận chuyển nhượng đất đai từ tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân trong phạm vi dự án đầu tư đã được chấp thuận địa điểm trong sự quản lý của Nhà nước. Điều này, cũng giúp cho nhà nước trong việc kiểm sốt các giao dịch “núp bóng” của nhà đầu tư nước ngồi có xâm phạm đến an ninh, chính trị, chủ quyền của nước ta.
Thứ hai, cần có quy định đánh giá chính xác tiềm lực tài chính của những
dự án đầu tư, nhiều nhà đầu tư nước ngoài muốn triển khai các dự án vào thị trường bất động sản Việt Nam để hạn chế tối đa những nhà đầu tư khơng có
đủ năng lực đầu tư vào dự án kinh doanh BĐS, đảm bảo đất đai khơng bị lãng phí, kém hiệu quả do tồn tại “dự án treo”, “dự án ma” khi mà quy định hiện nay đang bỏ điều kiện về vốn pháp định đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Thứ ba, cần sửa đổi quy định về việc xác định tiêu chí nhà đầu tư nước
ngồi là cá nhân được kinh doanh BĐS không phải thành lập doanh nghiệp trong Nghị định số 76/2015/NĐ-CP khi dựa trên căn cứ là dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (khơng tính tiền sử dụng đất) bởi hiện nay Luật đầu tư 2020 tại Điều 75 đã bỏ quy định doanh nghiệp phải có vốn pháp định khơng được thấp hơn 20 tỷ đồng đảm bảo sự thống nhất trong các quy định pháp luật, Nghị định được ban hành phải phù hợp với Luật,
Thứ tư, như đã phân tích tại chương 2, hiện nay theo quy định tại Điều 10
Luật kinh doanh bất động sản 2014, Điều 75 Luật đầu tư 2020 (sửa đổi Điều 10 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014) thì điều kiện kinh doanh (kể cả phát triển dự án nhà ở thương mại) là phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã, trừ trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên; Tại Điều 21 Luật Nhà ở 2014 được sửa đổi tại Điều 75 Luật đầu tư 2020, quy định ngoài điều kiện trên, chủ đầu tư muốn phát triển nhà ở thương mại còn phải “Có vốn ký
quỹ hoặc bảo lãnh ngân hàng về nghĩa vụ ký quỹ để thực hiện đối với từng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư”. Như vậy, cần bổ sung quy định để
thống nhất về điều kiện kinh doanh BĐS giữa Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật đầu tư 2020 và Luật Nhà ở 2014 về việc có cần ký quỹ đối với tất cả các dự án kinh doanh BĐS hay chỉ đối với dự án phát triển nhà ở thương mại.
Thứ năm, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 khơng có các quy định về việc cần phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động của sàn giao dịch bất động sản tuy nhiên đến nay hệ thống văn bản dưới luật chưa
được hồn thiện, có văn bản hướng dẫn cụ thể về điều kiện cứng đối với cơ sở vật chất, kỹ thuật của sàn giao dịch bất động sản. Như vậy, để đảm bảo cho sàn giao dịch hoạt động có hiệu quả, đặc biệt sàn của nhà đầu tư nước ngồi thì phải có quy định cụ thể về điều kiện cơ sở vật chất, kỹ thuật phải đáp ứng như về diện tích sàn văn phịng giao dịch, hệ thống máy móc và trang thiết bị đi kèm …., cần coi đó là điều kiện tiên quyết để đưa sàn vào hoạt động trên thị trường BĐS.
Ngoài ra, tiếp tục hồn thiện mơi trường pháp lý kinh doanh bất động sản đối với nhà đầu tư nước ngồi, chú trọng mở rộng hình thức kinh doanh BĐS đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi, tạo sự chuyển biến trong việc bảo đảm hoạt động kinh doanh BĐS của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi thực sự bình đẳng trước pháp luật đối với doanh nghiệp trong nước.