Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, vấn đề tiên quyết để đi đến kinh doanh thành cơng chính là yếu tố vốn. Do đó, việc chậm bàn giao các cơng trình hạ tầng hay các dự án nhà ở có nguyên nhân chủ yếu từ việc thiếu vốn của nhà đầu tư trong quá trình thực hiện dự án. Cho nên, để giảm thiểu các sai phạm của nhà đầu tư trong các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, ở hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, pháp luật kinh doanh BĐS luôn ràng buộc các nhà đầu tư về năng lực tài chính khi triển khai các dự án.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định nhà đầu tư phải đảm bảo nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt (Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014). Theo đó, điều kiện để để năng lực tài chính để đảm bảo việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư được quy định tại khoản 2 điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ: "Có vốn thuộc sở hữu của mình mình để thực hiện dự án khơng thấp hơn 20%
tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mơ sử dụng đất dưới 20 hecta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 hecta trở lên". Tổng mức đầu tư dự án khu đô thị mới được lập theo quy
hoạch hiện hành, bao gồm chi phí sử dụng hoặc thuê đất, tiền bồi thường giải phóng mặt bằng hỗ trợ tái định cư…
Như vậy, khi thực hiện dự án cụ thể thì chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình khơng thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mơ
sử dụng đất dưới 20 hecta và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 hecta trở lên theo quy định của pháp luật về đất đai. Vốn thuộc sở hữu của nhà đầu tư là vốn thực có tính đến năm liền kề với năm nhà đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được thể hiện trong báo cáo tài chính và được Kiểm tốn độc lập xác nhận. Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính để thực hiện dự án và xây dựng danh mục các dự án đầu tư cũng như tổng mức đầu tư cho từng dự án.
Tuy nhiên trên thực tế nhà đầu tư nước ngoài đăng ký dự án với số vốn lên tới 3- 4 tỷ USD nhưng vốn thực sự họ mang vào Việt Nam lại chỉ chiếm khoảng 20- 30%, chủ yếu là chi phí ban đầu như xây dựng dự án, giải phóng mặt bằng… Sau đó, nhà đầu tư nước ngồi lại huy động vốn trong nước như các nhà đầu tư trong nước, thậm chí cịn bán lại dự án. Trong khoảng thời gian chục năm từ 2001- 2010, khi thị trường bất động sản nóng hơn bao giờ hết, các dự án chung cư, địa ốc đẹp nhất đến với lượng thu hút nguồn vốn nước ngồi nhiều nhất. Khi đó, những dự án được gắn mác nhà đầu tư nước ngoài nhà đầu tư nước ngồi liên tục được cơng bố, được động thổ… và kéo theo sự tranh đua góp vốn đầu tư của các doanh nghiệp trong nước. Tuy nhiên trong giai đoạn mà bất động sản rơi vào cuộc khủng hoảng thì khơng ít những nhà đầu tư nước ngồi với số vốn đầu tư khủng đã phải chấp nhận rời cuộc chơi với những dự án “án binh bất động” hoặc chấp nhận đắp chiếu. Điển hình phải kể đến các dự án như: Habico Tower Phạm Văn Đồng, Daewoo Văn Phú, Booyoung Mỗ Lao… Tháng 2/2007, Công ty trách nhiệm hữu hạn Booyoung (Hàn Quốc) tổ chức lễ khởi công xây dựng khu chung cư quốc tế Booyoung. Tại thời điểm đó, Booyoung Vina được xem là một trong những dự án FDI rất tiềm năng khi có tổng mức đầu tư lên tới 171 triệu USD, chủ đầu tư là một trong 30 tập đoàn lớn nhất của Hàn Quốc chuyên đề lĩnh vực bất động sản. Thế nhưng đến tháng 7/2011, dự án được “tái khởi động” bằng
việc khởi công một khu chung cư. Tuy nhiên, ngay sau đó, lại tiếp tục đóng cửa bỏ hoang. Cũng tại Hà Đơng, dự án Daewoo Cleve do tập đồn Inpyung làm chủ đầu tư, bất động trong một thời gian dài. Dự án này cịn hồnh tráng hơn Booyoung Vina với số vốn đầu tư lên đến 421,5 triệu USD, gồm 15 tòa nhà cao 36- 40 tầng. Được chủ đầu tư giới thiệu như một “ngôi sao mới”, nhưng không biết đến bao giờ dự án mới thi công trở lại. Nguyên nhân mà Daewoo Cleve và Booyoung Mỗ Lao lâm vào hoàn cảnh đắp chiếu như bây giờ cũng chính là vấn đề tài chính. Khơng ít các doanh nghiệp Hàn Quốc đã bị rút giấy phép hoặc tự rút khỏi thị trường. Trong đó, có thể kể đến cơng ty trách nhiệm hữu hạn Korea DM Lee rút khỏi dự án quy mơ 100 hecta tại Long An. Tỉnh Bình thuận chấm dứt thỏa thuận với Cơng ty MK International về việc đầu tư dự án có vốn 900 triệu USD tại Phan Rang - Tháp Chàm… [15]
Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua đã thu hút một số lượng lớn vốn FDI tham gia vào đầu tư phát triển, đặc biệt là phân khúc nhà ở, góp phần vào phát triển kinh tế và tăng thu ngân sách. Các nhà đầu tư nước ngồi thường có tiềm lực về tài chính, chính vì vậy, họ thường được lựa chọn làm chủ đầu tư các dự án bất động sản lớn. Ngoài ra, các nhà đầu tư này cịn được kỳ vọng sẽ đem trình độ quản lý dự án chuyên nghiệp, quy trình quản lý chất lượng chặt chẽ và sử dụng công nghệ cao vào thị trường nội địa. Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản gặp khó khăn, các dự án có vốn đầu tư nước ngồi khơng cịn đủ sức hấp dẫn trên thị trường, hàng loạt dự án 100% vốn nước ngoài hay liên doanh cũng chậm tiến độ, vướng mắc vào kiện cáo về pháp lý hay bán hàng bằng USD. “Mác” ngoại, vốn nội là thực tế của khơng ít dự án bất động sản mang danh có vốn đầu tư nước ngoài trị giá hàng tỷ USD nhưng trên thực tế khi triển khai lại huy động và sử dụng vốn trong nước.