Trong ngành bất động sản, yêu cầu về sản phẩm là tập hợp các tiêu chí, yếu tố cấu thành một căn hộ cá biệt cho đến kết hợp tất cả các yếu tố đó thành một dự án khu đô thị kiểu mẫu.
78
Chuẩn hóa yêu cầu sản phẩm nhằm mục đích đưa ra các giải pháp có sẵn phù hợp khả năng sản xuất, tài chính, nhân sự và nguồn lực của doanh nghiệp. Nói cách khác, chuẩn hóa sản phẩm nhằm khoanh vùng mục tiêu chiến lược hiệu quả hơn.
Trong quá trình xây dựng chuẩn hóa nhà chung cư, các tiêu chí, định mức được đưa ra cụ thể, chính xác ngay từ khi dự án bất động sản chưa được hình thành. Các yếu tố trên sẽ chi phối suất đầu tư, cấp độ đầu tư, quy mô sản phẩm và giá bán; từ đó phản hồi tích cực đến chiến lược định giá nhà chung cư.
Đối với một căn hộ: Giải pháp đưa ra định hướng thiết kế căn hộ tiêu chuẩn đối với mỗi dòng sản phẩm như sau:
+ Phân cấp căn hộ: Phân cấp thành căn hộ sang trọng – Căn hộ cao cấp – Căn hộ bình dân
+ Phong cách kiến trúc là lựa chọn kiểu dáng thiết kế cho nhà chung cư: vị dụ: Phong cách Châu Âu: Là những căn hộ đặc trưng phong cách Châu Âu từ thiết bị, nội thất, hoàn thiện bên trong, mặt ngoài căn hộ...
+ Cấu trúc căn hộ: Số lượng phòng ngủ, ban công, nhà vệ sinh, phòng khách, phòng bếp và các hạng mục khác.
+ Căn hộ nội thất hiện đại: Là những căn hộ có nội thất tân tiến nhất hiện nay, đặc trưng cho những dự án áo tầng tại các vị trí đắc địa, giá cả đắt đỏ, không có nhiều diện tích, không gian sắp xếp đồ dùng.
+ Căn hộ thông minh – Smart home: Là những căn hộ ứng dụng công nghệ 4.0 vào việc vận hành và quản lý căn hộ. Đây là dòng sản phẩm dành cho khách hàng là doanh nhân, thu nhập cao và bận rộn công việc kinh doanh. Từ đó, tất cả các công việc nhà sẽ được tích hợp bởi công nghệ phần mềm và thiết bị tự động hóa.
+ Căn hộ xanh: Là những căn hộ ưu tiên không gian sống xanh, mang lại cảm giác gần gũi thiên nhiên. Đây là dòng sản phẩm phù hợp với một số khách hàng cá biệt như gia đình có người già, trẻ nhỏ.
+ Căn hộ tùy chọn: Là những gói tiện ích, dịch vụ do khách hàng lựa chọn cho căn hộ của mình. Đây là dòng sản phẩm phổ biến tại các khu du lịch, nghỉ dưỡng, khách sạn cao cấp.
79
ảnh hưởng trực tiếp đến cơ cấu sản phẩm và giá bán nhà chung cư. Các chỉ số kỹ thuật cần được chuẩn hóa đó là:
+ SA: Diện tích xây dựng + GFA: Tổng diện tích sàn
+ NFA: Tổng diện tích sàn hiệu dụng (để bán) + Số tầng hầm, tầng khối đế, tầng cao
+ Hệ số sử dụng đất
Đối với một dự án khu đô thị kiểu mẫu: Giải pháp nầy đưa ra chuẩn mực thiết kế quy hoạch khu đô thị với mỗi dòng sản phẩm như sau:
+ Eco City: Điểm nhấn của đô thị là khu công viên cây xanh, quảng trường, các công trình gần gũi thiên nhiên. Thông thường, Eco City là khu đô thị có mật độ dân số thấp, không có nhiều công trình bê tông hóa đáp ứng nhu cầu ở, nghỉ dưỡng của khách hàng có tài chính tốt. Ví dụ: Khu đô thị EcoPark – Văn Giang – Hưng Yên hoặc Vinhome Riveside – Gia Lâm – Hà Nội.
+ Smart City: Là những khu đô thị ứng dụng công nghệ 4.0, phần mềm thông minh vào quản lý, vận hành khu đô thị đảm bảo tất cả các dịch vụ được cung ứng, xử lý gần như bằng máy móc và tự động hóa. Các dịch vụ hiện nay có thể ứng dụng mô hình này là dịch vụ ngân hàng tài chính, dịch vụ chăm sóc sức khỏe, dịch vụ bảo vệ, dịch vụ vệ sinh...
+ Miniature City: Là những khu đô thị dành cho khách hàng trẻ tuổi, thích cuộc sống đô thị hiện đại. Điểm nhấn của các khu đô thị này là bao gồm tất cả các công trình, dịch vụ, tiện ích... như một thành phố thu nhỏ, phục vụ hầu hết nhu cầu cư dân. Dự án có đầy đủ cơ sở vật chất về giáo dục, y tế, bệnh viện, ủy ban, thể dục thể thao và giải trí. Ví dụ: Khu đô thị Time City – Hoàng Mai – Hà Nội.