Đất đai từ lâu đã là tài sản vô cùng quý giá đối với con người, bởi đó chính là nơi con người cư ngụ và dùng sức lao động để tạo ra nguồn của cải, vật chất duy trì sự sống và đáp ứng tất cả các nhu cầu sinh hoạt. Vấn đề về sở hữu đất đai, từ lâu đã là mối quan tâm không riêng gì của Việt Nam mà còn là
6 Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ dân sự và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự - Bản án và bình luận án, tập 1, NXB Chính trị Quốc gia - Sự thật, Hà Nội, tr.536.
tất cả các quốc gia trên thế giới. Ý thức được việc này, ở bất cứ giai đoạn phát triển nào của đất nước, Đảng và Nhà nước ta luôn có chính sách về đất đai cụ thể, thông qua quy định trong Hiến pháp, Luật, Nghị định… Trong mục này, tác giả chỉ trình bày mốc bắt đầu từ khi có Hiến pháp năm 1980 đến nay, bởi lẽ lúc này nước ta mới xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và chế định QSDĐ mới ra đời.
- Giai đoạn từ năm 1980 đến trước khi LĐĐ năm 1993 có hiệu lực
pháp luật
Tại thời điểm này, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, việc này được ghi
nhận tại Điều 19 của Hiến pháp năm 1980 “Đất đai, rừng núi, sông hồ,
hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất… đều thuộc sở hữu toàn
dân” và Điều 1 LĐĐ năm 1987 “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước thống nhất quản lý”, “Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm
trường, hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân -
dưới đây gọi là người sử dụng đất - để sử dụng ổn định, lâu dài”.
Tình hình đất nước vừa thống nhất, người dân vẫn còn tâm lý ba miền Bắc-Trung-Nam, nên việc quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước còn quy định cụ thể ngoài ba trường hợp được thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ tại Điều 16 và 17 thì người dân ngoài quyền được khai thác công dụng, lợi ích từ đất đai để phục vụ cho cuộc sống, thì hoàn toàn không có quyền giao dịch gì về QSDĐ (thế chấp, chuyển nhượng, tặng, cho…). Với việc áp dụng quy định về chính sách đất đai như trên, đã kìm hãm việc giao dịch thế chấp QSDĐ.
- Giai đoạn từ khi LĐĐ năm 1993 có hiệu lực đến nay.
Bắt đầu từ năm 1992, đất nước đã ngày càng hoàn thiện về mọi mặt, đời sống kinh tế cũng như dân trí tăng lên, đòi hỏi sự đổi mới quy định về chế độ
đất đai theo hướng “mở cửa” để nhân dân thực sự có được QSDĐ đúng nghĩa.
nhận rõ quyền của người được Nhà nước cấp QSDĐ. Theo đó, kể từ thời điểm này thì chủ sở hữu đã bắt đầu có quyền thế chấp QSDĐ của chính mình.
Điều 18 Hiến pháp năm 1992 “... Nhà nước giao đất cho các tổ chức và
cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển QSDĐ được Nhà
nước giao theo quy định của pháp luật”.
Theo khoản 2 Điều 3 LĐĐ năm 1993 thì “Hộ gia đình, cá nhân được
Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế,
thế chấp QSDĐ”. Việc thế chấp QSDĐ cũng được quy định cụ thể tại Điều
77 “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng
rừng được thế chấp QSDĐ tại các ngân hàng của Nhà nước, các tổ chức tín dụng Việt Nam do Nhà nước cho phép thành lập để vay vốn sản xuất”, “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do nhu cầu sản xuất và đời sống được thế
chấp QSDĐ với các tổ chức kinh tế, cá nhân Việt Nam ở trong nước”. Như
vậy, trong thời điểm này Nhà nước vẫn chưa cho phép các tổ chức kinh tế được thế chấp QSDĐ tại các tổ chức tín dụng. Quyền thế chấp QSDĐ của các nhân, hộ gia đình đã được quy định, tuy nhiên quyền này của họ cũng bị hạn
chế. Mãi cho đến năm 1996, Pháp lệnh ngày 27/8/1996 sửa đổi, bổ sung
một số điều của Pháp lệnh ngày 14/10/1994 về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất ra đời, đã bổ sung vào Điều 6a với nội dung ghi nhận cụ thể việc các tổ chức tín dụng được Nhà nước giao đất có quyền thế chấp để vay vốn sản xuất, kinh doanh. Lúc này tổ chức kinh tế mới có quyền thế chấp QSDĐ.
Sự ra đời của LĐĐ năm 1993 được xem như là bước tiến trong quy định về chính sách đất đai của nước ta, riêng về QSDĐ đã được quy định khá rõ ràng, chi tiết và có sửa đổi, bổ sung qua nhiều lần. Nhưng trước sự thay đổi không ngừng của xã hội đặt ra yêu cầu cấp thiết cần có những quy định cụ thể hơn về các giao dịch liên quan đến QSDĐ thì đến ngày 26/11/2003 LĐĐ mới đã được thông qua và chính thức có hiệu lực vào ngày 01/7/2004. Tuy LĐĐ năm 2003 vẫn thừa nhận và có mở rộng thêm về các giao dịch thế chấp
QSDĐ nhưng thực tế vẫn tồn đọng bất cập. Cụ thể là việc quy định bắt buộc về mục đích của việc thế chấp QSDĐ của chủ thể, tại điểm d khoản 2 Điều 110 LĐĐ năm 2003 quy định tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất được thế chấp bằng QSDĐ và tài sản thuộc sở hữu của mình
gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng chỉ để vay vốn sản xuất, kinh doanh7. Tại
khoản 7 Điều 113 thì quy định: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê có quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ tại tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất, kinh doanh. Việc này đã gây không ít khó khăn trong việc áp dụng của các đối tượng tham gia vào quan hệ thế chấp QSDĐ, đồng thời làm giảm khả năng tiếp cận vốn vay ngân hàng đáp ứng nhu cầu vốn hợp pháp của người sử dụng đất.
Khắc phục những bất cập trên, LĐĐ năm 2013 đã loại bỏ hoàn toàn việc xác định mục đích trong các giao dịch thế chấp QSDĐ (điểm d khoản 2 Điều 174, điểm b khoản 1 Điều 175, điểm g khoản 1 Điều 179), các chủ thể có QSDĐ đáp ứng đủ các điều kiện thế chấp đều có thể thế chấp QSDĐ tại tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật. Đây là một điểm mới, tích cực trong việc quy định về thế chấp QSDĐ, đưa việc thế chấp về đúng bản chất và ý nghĩa để phù hợp hơn với quy định của BLDS cũng như pháp luật ngân hàng hiện tại.
1.3. Khái niệm và những quy định chung về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Việt Nam