Hợp đồng thế chấp QSDĐ là một loại hợp đồng rất quan trọng, thường đi kèm cùng với hợp đồng vay tài sản hoặc hợp đồng tín dụng. Tuy pháp luật không bắt buộc trong hợp đồng vay nhất định phải kèm theo biện pháp bảo đảm là thế chấp, nhưng hầu hết trong tất cả quan hệ vay thì bên cho vay nào cũng muốn có một biện pháp an toàn để ràng buộc bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ của mình một cách đầy đủ nhất.
Hợp đồng thế chấp QSDĐ cũng như thế chấp tài sản đã tạo nên niềm tin lớn lao giữa các bên trong quan hệ cho vay. Từ đó, đã góp phần không nhỏ trong việc thúc đẩy sự lưu thông nguồn tiền tệ, huy động vốn, tạo đà phát triển cho các cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp có vốn đầu tư phát triển, làm ổn định các quan hệ kinh tế, xã hội của đất nước.
Nguyên nhân gây ra tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ có rất nhiều, nhưng chủ yếu là do bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ, không còn khả năng trả nợ nữa. Lúc này, họ muốn thoái thác nghĩa vụ bằng cách yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu để tài sản thế chấp không bị phát mãi. Vì việc thế chấp để đảm bảo nghĩa vụ dân sự chỉ là quan hệ dân sự hoặc kinh doanh thương mại giữa các bên, đối tượng điều chỉnh chính là quan hệ tài sản. Tình hình giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ do vi phạm điều kiện có hiệu lực ngày càng phức tạp, có thể liệt kê một số nguyên nhân khách quan và chủ quan như: trình độ dân trí còn thấp; xác định thành viên trong hộ gia đình, tài sản riêng, chung của vợ chồng quy định pháp luật chưa rõ ràng, quan điểm đường lối áp dụng pháp luật của các cơ quan áp dụng pháp luật chưa đồng nhất, còn trùng lấp trong nhiều vấn đề…
Theo số liệu báo cáo, thống kê của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh
Tiền Giang20
về số lượng đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ có biến động. Cụ thể:
Năm 2011: số lượng đăng ký là 188; xóa thế chấp là 123 và thay đổi nội dung thế chấp là 08 trường hợp.
Năm 2012: số lượng đăng ký là 118; xóa thế chấp là 85 và thay đổi nội dung thế chấp là 15 trường hợp.
Năm 2014: số lượng đăng ký là 115; xóa thế chấp là 124 và thay đổi nội dung thế chấp là 01 trường hợp.
Năm 2015: đối với tổ chức số lượng đăng ký là 103; xóa thế chấp là 77 và thay đổi nội dung thế chấp là 04 trường hợp. Đối với cá nhân, hộ gia đình số lượng đăng ký là 13.395; xóa thế chấp là 11.150 và thay đổi nội dung thế chấp là 48 trường hợp.
Theo báo cáo của Tòa án nhân dân huyện Châu Thành, tỉnh Tiền Giang21:
Trong năm 2013, số vụ án tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ là 01 vụ, đã giải quyết 01 vụ trên tổng án dân sự là 523 vụ.
Trong năm 2014, số vụ án tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ là 02 vụ, đã giải quyết 01 vụ trên tổng án dân sự là 606 vụ.
Trong năm 2015, số vụ án tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ 01 vụ, đã giải quyết 0 vụ trên tổng án dân sự là 523 vụ.
Theo báo cáo của Tòa án nhân dân thị xã Cai Lậy, tỉnh Tiền Giang22
:
Trong năm 2015, số vụ án tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ là 01 vụ, đã giải quyết được 01 vụ, trên tổng án dân sự là 122 vụ.
20 Xem Phụ lục 2. 21 Xem Phụ lục 3. 22
Theo báo cáo của Tòa án nhân dân tỉnh Tiền Giang23
:
Trong năm 2012, số vụ án về tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ trên toàn tỉnh đã là 41, đã giải quyết được 32 vụ, trên tổng án dân sự là 4.188 vụ.
Năm 2013, số vụ án về tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ trên toàn tỉnh đã là 43, đã giải quyết được 29 vụ, trên tổng án dân sự là 4.700 vụ.
Năm 2014, số vụ án về tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ trên toàn tỉnh đã là 31, đã giải quyết được 23 vụ, trên tổng án dân sự là 4.420 vụ.
Năm 2015, số vụ án về tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ trên toàn tỉnh đã là 17, đã giải quyết được 09 vụ, trên tổng án dân sự là 4.464 vụ.
Số liệu trên đã phần nào phản ánh được tầm quan trọng của hợp đồng thế chấp QSDĐ, cũng như tranh chấp về loại hợp đồng này luôn chiếm số lượng khá cao trong các loại tranh chấp về QSDĐ. Tỷ lệ án tồn đọng, phải giải quyết lại do cấp phúc thẩm, giám đốc thẩm hủy án còn rất nhiều.
Trước tình hình kinh tế xã hội ngày càng phát triển thì những quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ đã xuất hiện nhiều bất cập, không còn phù hợp nữa. Do đó, việc cấp thiết hiện nay là phải nghiên cứu dựa trên thực tiễn để từ đó có hướng sửa đổi, bổ sung những quy định về điều kiện có hiệu lực của loại hợp đồng này.
Qua nghiên cứu thực tiễn xét xử tại một số Tòa án, trong chương này tác giả xin phân tích, bình luận một số tranh chấp phổ biến về hợp đồng thế chấp QSDĐ hiện nay. Cơ sở phân chia lĩnh vực hợp đồng chỉ mang tính chất tương đối. Vì hiện tại do BLDS năm 2015, Luật hôn nhân và gia đình (LHN&GĐ) năm 2014 và LĐĐ năm 2013 vừa ra đời, tác giả chưa thu thập được nhiều vụ án cụ thể áp dụng các quy định này. Tuy nhiên, tranh chấp cũng như quan điểm xét xử của các Tòa án trong những vụ án trên hiện tại vẫn được áp dụng. Đồng thời trong các văn bản luật mới cũng chưa khắc phục được tình trạng này. Do đó, để tiện việc theo dõi tác giả xin nêu ra cả cơ sở pháp lý ở thời điểm vụ án
23
được xét xử và thời điểm hiện nay để tiện việc theo dõi, so sánh, đối chiếu.