dụng đất
Chủ thể trong hợp đồng là các bên tham gia trong hợp đồng, đối với hợp đồng thế chấp QSDĐ thì các bên tham gia gồm có bên thế chấp và bên nhận thế chấp QSDĐ. Để hợp đồng được pháp luật thừa nhận thì các bên phải đáp ứng những điều kiện cụ thể theo quy định của pháp luật.
8 Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ dân sự và bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự - Bản án và bình luận bản án, tập 1, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội, tr.585.
1.3.2.1. Điều kiện chung - Đối với chủ thể là cá nhân
Trong hợp đồng dân sự nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng pháp luật đã quy định nếu chủ thể là cá nhân tham gia trong hợp đồng thì nhất thiết chủ thể này phải có năng lực chủ thể nhất định. Năng lực chủ thể của cá nhân chính là khả năng được pháp luật thừa nhận có thể trở thành chủ thể của quan hệ pháp luật, bao gồm: năng lực pháp luật và năng lực hành vi (điểm a khoản 1 Điều 117 BLDS năm 2015).
Đồng thời, tại Điều 16 BLDS năm 2015 cũng quy định rõ:
“1. Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có
quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự.
2. Mọi cá nhân đều có năng lực pháp luật dân sự như nhau.
3. Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân có từ khi người đó sinh ra và
chấm dứt khi người đó chết”.
Như vậy, chúng ta có thể hiểu năng lực pháp luật của cá nhân chính là tiền đề, là điều kiện cần để công dân có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, một cá nhân từ khi sinh ra đã được Nhà nước công nhận là có năng lực pháp luật và hoàn toàn không bị ảnh hưởng bởi hoàn cảnh cũng như tuổi tác, trình độ, sức khỏe…
Nhưng ngược lại, từ năng lực pháp luật được thừa nhận thì không phải bất kỳ chủ thể nào cũng có năng lực để quyết định các hành vi của mình nên song song với việc quy định về năng lực pháp luật thì BLDS năm 2015 còn
quy định về năng lực hành vi tại Điều 19 như sau “Năng lực hành vi dân sự
của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực
hiện quyền, nghĩa vụ dân sự”. Năng lực pháp luật chính là tiền đề, quyền dân
sự khách quan của chủ thể còn năng lực pháp luật chính là hành vi cụ thể của chính chủ thể để tạo ra các quyền và nghĩa vụ dân sự cho chính bản thân họ. Khác với năng lực pháp luật, năng lực hành vi của mỗi cá nhân không hề giống nhau, nó bị chi phối bởi rất nhiều thứ như: tuổi tác, sức khỏe, mức độ
nhận thức của cá nhân… Từ những quy định trên, chúng ta có thể hiểu năng lực pháp luật và năng lực hành vi là hai yếu tố cấu thành của năng lực chủ thể, năng lực pháp luật là cái có trước, làm tiền đề và được xem là điều kiện cần, năng lực hành vi là cái có sau, được xem là điều kiện đủ để tạo ra tư cách chủ thể khi tham gia vào giao dịch dân sự.
Đối với những giao dịch liên quan đến QSDĐ do đây là tài sản của quốc gia và có giá trị vô giá nên những quy định pháp luật liên quan cũng hết sức phức tạp. Từ đó, để các bên tham gia tránh được những rủi ro cần thiết thì pháp luật bắt buộc đối với những giao dịch liên quan đến QSDĐ thì đối tượng tham gia phải là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Ngoài điều kiện chung này thì họ còn phải đáp ứng các điều kiện riêng, cụ thể như sau:
- Đối với người mất năng lực hành vi dân sự hoặc chưa thành niên mà
có tài sản riêng là QSDĐ và có người giám hộ thì người giám hộ không được giao dịch tài sản này với người được giám hộ, nếu vẫn tiến hành giao dịch thì giao dịch đương nhiên vô hiệu (khoản 1 Điều 50 BLDS năm 2015). Hay nói khác hơn, người giám hộ không thể tự giao dịch với chính mình bằng cách dùng tư cách giám hộ để quyết định việc giao dịch tài sản đó với chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người giám hộ.
- Đối với cá nhân là người nước ngoài (cả người không có quốc tịch
và người có quốc tịch nước ngoài), thì pháp luật Việt Nam cũng quy định họ cũng là chủ thể của hợp đồng dân sự. Theo khoản 2 Điều 673 BLDS
năm 2015 “Người nước ngoài tại Việt Nam có năng lực pháp luật dân sự
như công dân Việt Nam, trừ trường hợp pháp luật Việt Nam có quy định
khác”. Đồng thời, tại khoản 2 Điều 674 cũng có quy định “Trường hợp
người nước ngoài xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự tại Việt Nam, năng lực hành vi dân sự của người nước ngoài đó được xác định theo pháp
luật Việt Nam”. Như vậy, so với chủ thể là người Việt Nam thì người nước
- Đối với chủ thể là pháp nhân
Một tổ chức để được pháp luật thừa nhận là pháp nhân và trở thành chủ thể của giao dịch dân sự thì trước hết, phải đáp ứng đúng theo các điều kiện tại khoản 1 Điều 74 BLDS năm 2015: được thành lập theo quy định pháp luật; có cơ cấu tổ chức; tài sản độc lập với cá nhân, pháp nhân khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản của mình; nhân danh mình tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập.
Pháp nhân được tạo nên bởi sự liên kết của nhiều cá nhân nên khi xác lập hoặc thực hiện một giao dịch dân sự thì việc này nhất thiết phải thông qua người đại diện. Gồm có hai loại đại diện đó là đại diện theo pháp luật và đại diện theo ủy quyền (Điều 85 BLDS năm 2015).
Đối với đại diện theo pháp luật được hiểu là người được quy định trên nội dung bản điều lệ hoặc trong quyết định thành lập của chính pháp nhân đó. Việc thực hiện hành vi đại diện cho pháp nhân có thể do chính người đại diện hoặc họ có thể ủy quyền cho người khác thực hiện.
- Hộ gia đình
Điểm mới trong BLDS năm 2015 so với các BLDS trước đây là không
thừa nhận tư cách chủ thể của hộ gia đình trong quan hệ pháp luật dân sự9
. Thay vào đó, tại Điều 101 BLDS năm 2015 thì chỉ những thành viên của hộ gia đình mới được xem là chủ thể và có thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc thực hiện giao dịch có thể do chính các thành viên tự quyết định hoặc ủy quyền cho người đại diện. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Các thành viên có thể thỏa thuận cử người đại diện tham gia, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự vì lợi ích chung. Địa vị pháp lý của hộ gia đình sử dụng đất được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai. Đồng thời,
9 Tuy không có quy định cụ thể về việc chỉ thừa nhận tư cách chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự đối với cá nhân và pháp nhân. Tuy nhiên, ngay tại Điều 1 Bộ luật dân sự năm 2015 đã quy định “Bộ luật này quy định địa vị pháp lý, chuẩn mực pháp lý về cách ứng xử của cá nhân, pháp nhân”, việc này đã mặc định thừa nhận chỉ có cá nhân và pháp nhân mới có tư cách là chủ thể tham gia trong quan hệ pháp luật dân sự.
BLDS năm 2015 cũng quy định những nội dung cơ bản về tài sản chung, trách nhiệm dân sự của thành viên hộ gia đình (từ Điều 101 đến Điều 104).
1.3.2.2. Điều kiện riêng
Các cá nhân, hộ gia đình; tổ chức kinh tế trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức nước ngoài sử dụng đất dưới một số hình thức nhất định mới được phép thực hiện thế chấp QSDĐ. Cụ thể như sau:
- Đối với cá nhân, hộ gia đình thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông
nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận QSDĐ; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì được phép thế chấp QSDĐ tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật (điểm g khoản 1 Điều 179 LĐĐ năm 2013). Cũng giống như thế chấp nhà ở của cá nhân, hộ gia đình thì LĐĐ năm 2013 không quy định rõ cá nhân, hộ gia đình có bị hạn chế quyền thế chấp đối với các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân. Theo quy định của BLDS năm 2015 thì không có quy định nào hạn chế quyền thế chấp của cá nhân, hộ gia đình. Vậy, với cách quy định của LĐĐ và BLDS thì cá nhân, hộ gia đình không bị hạn chế về bên nhận thế chấp, các chủ thể này hoàn toàn có thể thế chấp QSDĐ của mình cho các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế khác và cá nhân khác nhằm đáp ứng nhu cầu vay vốn của mình.
- Đối với tổ chức kinh tế thì tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì được phép thế chấp bằng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam (điểm d khoản 2 Điều 174 LĐĐ năm 2013).
- Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, thì đó phải là người Việt
Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại Việt Nam và được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có thể thế chấp QSDĐ tại các tổ chức tín dụng
được phép hoạt động tại Việt Nam (điểm b khoản 1 Điều 183 và khoản 2 Điều 174 LĐĐ năm 2013). Như vậy, việc thế chấp QSDĐ của đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đáp ứng được hai điều kiện đó là phải có dự án đầu tư tại Việt Nam và sử dụng đất dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền tiền thuê đất một lần. Đồng thời, đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được thế chấp QSDĐ của mình tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.
- Đối với tổ chức nước ngoài thì phải là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước
ngoài được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước Việt Nam giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án thì được thế chấp bằng QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam trong thời hạn sử dụng đất (điểm d khoản 3 Điều 183 LĐĐ năm 2013). Vậy, điều kiện để doanh nghiệp nước ngoài để được thế chấp QSDĐ phải có dự án đầu tư và phải sử dụng đất dưới hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần hoặc được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Tương tự như đối tượng là tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì doanh nghiệp nước ngoài chỉ được thế chấp QSDĐ tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam.