- Đa phần các trường hợp yêu cầu hủy bỏ việc thế chấp do vi phạm về chủ thể thuộc trường hợp QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng, hộ gia đình hoặc có
nhiều đồng sở hữu. Khi tiến hành giao kết, hai bên vô tình “bỏ sót” một hay
nhiều đồng sở hữu. Cũng có ý kiến cho rằng, trên mặt pháp lý QSDĐ đó tài sản chung nhưng trên thực tế có thành viên không trực tiếp tạo ra tài sản hay thành viên đó đã không còn thuộc sự quản lý của hộ gia đình nữa, nên việc buộc họ tham gia vào việc tạo lập hợp đồng thế chấp QSDĐ là không hợp lý.
- Đối tượng thế chấp là tài sản chung của vợ chồng:
Vụ án 1: Đối tượng thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ cho hợp đồng tín dụng là
QSDĐ thuộc quyền sử dụng chung của hai vợ chồng ông Toản, bà Nga. Tuy nhiên, khi các bên giao kết hợp đồng thế chấp thì chỉ có ông Toản và Ngân hàng, bà Nga trình bày hoàn toàn không biết gì về sự việc trên, đồng thời bà cũng không có ký tên vào hợp đồng thế chấp này. Hội đồng xét xử cấp sơ thẩm và
phúc thẩm đều nhận định hợp đồng thế chấp trên “vô hiệu phần liên quan đến bà
Nga (vợ ông Toản), phần còn lại vẫn có hiệu lực”. Tuy nhiên, trái với quan điểm
của Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm, Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã nhận định: QSDĐ là đối tượng thế chấp trong hợp đồng hiện tại chưa được xác định là tài sản chung của vợ chồng hay của riêng bà Nga. Trường hợp, hợp đồng thế chấp chỉ có mình ông Toản ký, bà Nga không ký và không biết việc ông Toản thế chấp cho Xí nghiệp xây dựng 4 vay tiền Ngân hàng thì hợp
đồng bị vô hiệu toàn bộ chứ không phải bị vô hiệu một phần24
.
24Quyết định giám đốc thẩm số 10/2013/KDTM - GĐT ngày 25/4/2013 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về “V/v tranh chấp hợp đồng tín dụng” giữa nguyên đơn là Ngân hàng Công thương Việt Nam với bị đơn Công ty Vinaconex và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Xí nghiệp xây dựng 4, ông Toản, bà Nga (vợ ông Toản), ông Hòa, (xem Phụ lục 6), nguồn:
Vụ án 2 Nội dung vụ án thể hiện, Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam – chi nhánh Khánh Hòa có ký ký kết hợp đồng tín dụng với công ty Đỗ Gia, để đảm bảo khoản vay này thì ông Tiến đã lấy tài sản chung của vợ chồng với bà Oanh là nhà và đất, để thế chấp đảm bảo cho khoản vay trên. Hội đồng xét xử phúc thẩm việc ông Tiến tự ý dùng tài sản chung của vợ chồng thế chấp là không đúng với Điều 27, 28, 32 LHN&GĐ năm 2000 nên
hợp đồng thế chấp vô hiệu25
.
Bình luận: Trong những vụ án này, xoay quanh vụ việc thế chấp tài sản
là QSDĐ thuộc sở hữu chung của vợ chồng nhưng chỉ có một bên tham gia vào giao dịch thế chấp, quan điểm của Tòa án các cấp có sự không nhất quán.
Quan điểm thứ nhất cho rằng: QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng, do
vợ chồng cùng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân (khoản 1 Điều 27 LHN&GĐ năm 2000 nay là khoản 1 Điều 33 LHN&GĐ năm 2014), việc vợ hoặc chồng tự ý định đoạt tài sản chung mà không thông qua ý kiến của người còn lại thì, giao dịch trên chỉ bị vô hiệu phần liên quan đến người không tham gia giao dịch. Hay nói khác hơn, giao dịch trên chỉ bị vô hiệu một phần (đây là quan điểm của Tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm trong vụ án 1).
Quan điểm thứ hai cho rằng: Vì theo quy định của pháp luật tài sản chung của vợ chồng là tài sản chung hợp nhất. Tài sản chung của vợ chồng hiện tại vẫn chưa được chia tách, không xác định rõ ràng đây là tài sản chung hay riêng của vợ (chồng), và nếu là tài sản chung thì phần đóng góp của mỗi người là bao nhiêu? Việc Ngân hàng không xem xét đến việc tài sản thế chấp vốn không thuộc quyền sở hữu đầy đủ của bên tham gia hợp đồng thế chấp mà đã ký kết là vi phạm nghiêm trọng về mặt chủ thể tham gia trong hợp đồng. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật (khoản 1 Điều 223 BLDS năm 2005 nay là khoản 1 Điều 218 BLDS năm 2015).
25 Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ dân sự và đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự - Bản án và bình luận án,
tập 1, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội, tr.471 – 474, (Bản án số 06/2010/KDTMPT ngày 24/10/2010 của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng về “V/v tranh chấp hợp đồng tín dụng” giữa nguyên đơn Ngân hàng Đầu tư và phát triển VN – chi nhánh Khánh Hòa và bị đơn công ty Đỗ Gia).
Mặt khác, hợp đồng trên là biện pháp nhằm đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, nên nếu một phần của hợp đồng vô hiệu sẽ ảnh hưởng hoàn toàn đến hiệu lực của các phần còn lại của hợp đồng (Điều 135 BLDS năm 2005 nay là Điều 130 BLDS năm 2015). Cách giải quyết cho hợp đồng vô hiệu một phần là chưa hợp lý, bởi nếu tuyên án như vậy thì bản án rất khó được thi hành trong giai đoạn thi hành án (quan điểm của cấp giám đốc thẩm ở vụ án 1 và phúc thẩm vụ án 2).
Đối chiếu với quy định trong BLDS Cộng hòa Pháp từ Điều 1422 đến Điều 1424, chúng ta có thể thấy đối với tài sản chung của vợ (chồng) việc xác định giao dịch phải do cả hai cùng đồng thuận thực hiện, việc một bên không tham gia thì hợp đồng sẽ vô hiệu toàn phần. Theo tác giả, quan điểm thứ hai là hoàn toàn hợp lý. Bởi, đối tượng tham gia vào giao dịch thế chấp trước hết
phải thuộc quyền sở hữu đầy đủ của bên thế chấp. Trường hợp đây là tài sản
riêng nhưng chưa chia tách giữa vợ chồng thì việc này phải do một bản án (quyết định) có hiệu lực thi hành, phân chia rõ ràng. Lúc này, QSDĐ mới có thể dùng để thế chấp hợp pháp.
Tuy nhiên, việc xác định có hay không có sự đồng ý của người còn lại trong việc định đoạt tài sản chung của vợ chồng trong cả hai trường hợp trên ta có thể thấy biểu hiện qua hai việc. Thứ nhất, trong hợp đồng thế chấp không có thể hiện chữ ký; thứ hai, dựa trên sự trình bày của chính người không tham gia vào hợp đồng. Những căn cứ trên, theo tác giả là chưa thật sự thuyết phục. Vì, trong quá trình ký kết hợp đồng có thể vợ (chồng) không hề
trao đổi với nhau, nhưng thực tế “nếu bên còn lại biết sự việc mà không phản
đối thì phải coi như đã đồng ý và không hề vi phạm quy định về sở hữu
chung”26. Mặt khác, theo nội dung án lệ số 04/2016/AL ban hành kèm theo
Quyết định số 220/QĐ-CA ngày 06/4/2016 của Chánh án Tòa án tối cao về việc công bố án lệ thì việc định đoạt QSDĐ là tài sản chung của vợ chồng nếu
26 Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ dân sự và đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự Việt Nam – Bản án và bình luận án, tập 1, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội, tr.490.
chỉ có một bên tham gia, thể hiện qua việc ký tên trên hợp đồng, bên còn lại
biết nhưng không phản đối thì hợp đồng vẫn có hiệu lực27
- Đối tượng thế chấp là tài sản chung của hộ gia đình:
Vụ án 3: Tranh chấp về hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn là Ngân
hàng phát triển Việt Nam - Chi nhánh Vĩnh Long với bị đơn là ông Triều và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Tuyết và ông Hùng. Theo đó, bà Tuyết đem QSDĐ (thuộc quyền sở hữu của hộ bà Tuyết) để bảo đảm cho khoản vay của ông Triều tại Ngân hàng. Hợp đồng thế chấp này chỉ có bà Tuyết ký còn chồng bà Tuyết là ông Hùng không ký, nhưng vẫn được Ủy ban nhân dân phường chứng thực. Tòa án cấp sơ thẩm quyết định hủy bỏ hợp đồng thế chấp, còn Tòa án cấp phúc thẩm tuyên vô hiệu một phần hợp đồng thế chấp. Bản án sơ thẩm và bản án phúc thẩm đã bị Hội đồng giám đốc thẩm Tòa Kinh tế Tòa án nhân dân tối cao hủy với lý do: nhà và đất ở này là tài sản chung của hộ gia đình bà Tuyết, nhưng tại Hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm nợ vay giữa bà Tuyết với Quỹ hỗ trợ phát triển tỉnh Vĩnh Long chỉ có bà Tuyết ký mà ông Hùng (chồng bà Tuyết) không ký và bà Tuyết cũng không được ông Hùng ủy quyền ký hợp đồng nên hợp đồng thế chấp này bị vô hiệu
toàn bộ28
.
Vụ án 4: Ông Quốc đã dùng tài sản chung của hộ gia đình là QSDĐ của
lô đất số N646998/QSDĐ/217/QĐ thế chấp cho công ty vải sợi miền nam mà chưa được sự đồng ý bằng văn bản của các thành viên trong hộ gia đình. Hậu
quả pháp lý là Hội đồng xét xử đã tuyên bản án trên là vô hiệu29
.
Bình luận: Trường hợp trong vụ án 3, 4 tương đối giống với ở vụ án 1,2
vì việc định đoạt tài sản chung không được tất cả đồng sở hữu đồng ý. Cụ thể là QSDĐ của hộ gia đình được định đoạt nhưng không thông qua sự nhất trí
27 Án lệ số 04/2016/AL, tr.7 (xem Phụ lục 7). 28
Xem thêm Hoàng Yến (2014), “Những lỗi phổ biến khi xử án kinh tế”, nguồn:
http://www.baomoi.com/nhung-loi-pho-bien-khi-xu-an-kinh-te/c/13269997.epi. (truy cập lúc 11:59 ngày 29/4/2016)
29 Đỗ Văn Đại (2012) Luật nghĩa vụ dân sự và đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự Việt Nam – Bản án và bình luận án, tập 1, NXB Chính trị Quốc gia – Sự thật, Hà Nội, tr.292.
của các thành viên trong hộ. Trước đây, trên giấy chứng nhận QSDĐ chỉ ghi nội dung ngắn gọn là cấp cho hộ ông (bà), tuy sau này tại khoản 2 Điều 93 LĐĐ năm 2013 đã có quy định rõ việc phải ghi tên từng chủ sở hữu nhưng
thực tế vẫn còn rất nhiều giấy chứng nhận còn nội dung cấp cho “hộ” và gây
nhiều khó khăn cho các bên tham gia hợp đồng giao dịch về QSDĐ. Vấn đề hiện nay, là đối chiếu các quy định pháp luật hiện tại để giải quyết vô số giấy chứng nhận QSDĐ cấp cho hộ trước đây.
Bàn về quy định hộ gia đình này, hiện tại tuy BLDS năm 2015 mới được
sửa đổi, tuy nhiên khái niệm “hộ gia đình” và những ai có quyền định đoạt tài
sản chung vẫn còn chưa rõ ràng và gây rất nhiều bất cập trong việc xác định chủ thể ký kết hợp đồng cũng như trong công tác giải quyết khi có tranh chấp xảy ra trên thực tế. Hiện nay, quan điểm của đa số các cấp xét xử cho rằng, việc xác định thành viên trong hộ gia đình có thể tham gia giao dịch ký kết
hợp đồng thế chấp QSDĐ là “những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống,
nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ” (khoản 29 Điều 3 LĐĐ năm
2013) và những cá nhân này phải có đầy đủ năng lực, hành vi dân sự (khoản 2 Điều 101, khoản 2 Điều 212 BLDS năm 2015). Thực tế, việc xác định những người này là rất khó khăn, nếu hộ gia đình đó không cung cấp đầy đủ hoặc vô
tình “bỏ sót” thì hợp đồng thế chấp sẽ bị vô hiệu hoàn toàn nên chủ yếu cơ
quan công chứng cũng như Tòa án ngoài các giấy đăng ký kết hôn, khai sinh… thì căn cứ quan trọng nhất, cần thu thập đầu tiên để xác định các thành viên trong hộ gia đình chính là sổ hộ khẩu. Nhưng liệu đây có phải là căn cứ để xác định chính xác hay không? Hộ gia đình là chủ thể tham gia hợp đồng không thể đồng nghĩa hoàn toàn với hộ gia đình ghi trong sổ hộ khẩu gia đình, bởi vì sổ hộ khẩu gia đình chỉ sử dụng cho mục đích đăng ký để quản lý nhân khẩu thường trú của hộ gia đình. Vả lại, việc đăng ký hộ khẩu thường trú thường xuyên có biến động do cắt đi, tách hộ, nhập hộ, thậm chí không ít trường hợp nhập nhờ hộ khẩu.
Mặt khác, tại Điều 29 LDĐ 2013 thì việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất là cùng chung sống tại thời điểm được Nhà nước cấp giấy chứng
nhận. Tuy nhiên, nếu nhưng sau đó “tại thời điểm hộ gia đình thực hiện giao
dịch đối với QSDĐ trên cho người khác thì số thành viên cũ tại thời điểm cấp giấy chứng nhận có nhiều thành viên không cùng chung sống nữa đã làm cản
trở đối với giao dịch chuyển quyền sử dụng đất của hộ”.30