Khi hợp đồng vô hiệu, các bên quay lại tình trạng pháp lý ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp hợp đồng thế chấp QSDĐ vô hiệu thì mối chủ thể có liên quan đến giao dịch đều chịu hệ quả nhất định:
- Với người nhận thế chấp: Hợp đồng thế chấp QSDĐ, với tư cách là
hợp đồng phụ được giao kết nhằm đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng chính giữa các bên. Do đó, khi giao dịch bảo đảm vô hiệu không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng chính. Tuy nhiên, lúc này nghĩa vụ trong hợp đồng chính từ có bảo đảm sẽ trở thành không có bảo đảm và từ đó nguy cơ phát sinh rủi ro đối với bên có quyền sẽ rất cao. Về lý luận, hợp đồng bảo đảm nào ký kết trước thì tài sản đảm bảo sẽ được ưu tiên thanh toán trước nhưng nếu trường hợp tuy được bảo đảm nợ bằng hợp đồng thế chấp nhưng hợp đồng đó bị vô hiệu thì vẫn mất quyền này, thay vào đó là người được đảm bảo nợ sau nhưng hợp đồng thế chấp có hiệu lực. Thông thường, khi hợp đồng thế chấp QSDĐ vô hiệu thì đối với người nhận thế chấp phát sinh hai hệ quả. Thứ nhất, họ phải trả lại bản chính giấy chứng nhận QSDĐ, thứ hai khoản vay được bảo đảm bằng việc thế chấp QSDĐ sẽ trở thành không bảo đảm.
- Với người thế chấp: Người thế chấp được giải phóng khỏi ràng buộc
đối với giao dịch thế chấp, tài sản thế chấp không còn dùng để đảm bảo việc thanh toán nợ trên. Ngoài ra, đối với các loại hợp đồng khác thì khi hợp vô hiệu, thì tùy vào mức độ lỗi khiến hợp đồng vô hiệu, bên có lỗi thì phải bồi thường thiệt hại cho bên còn lại. Tuy nhiên, thông qua thực tiễn xét xử từ các bản án mà tác giả vận dụng lồng ghép tại Chương 2, việc bồi thường thiệt hại
hầu như không xảy ra, mà đơn giản là hầu hết Tòa án đều tuyên hợp đồng thế chấp vô hiệu, buộc bên nhận thế chấp phải trả lại bản chính giấy chứng nhận QSDĐ cho bên thế chấp. Với thực tế như vậy, bên thế chấp vừa thoát nghĩa vụ bảo đảm lại vừa không phải bồi thường thiệt hại nên hầu như khi có tranh chấp, họ luôn làm mọi thứ nhằm vô hiệu hợp đồng thế chấp.
- Với những chủ nợ khác: Hợp đồng thế chấp QSDĐ vô hiệu thì coi như
hợp đồng giữa chủ nợ và người có nghĩa vụ không còn là khoản nợ có bảo đảm nữa, do vậy khi nghĩa vụ thanh toán phát sinh, thì thứ tự được thanh toán sẽ theo trình tự chủ nợ có tài sản bảo đảm được thực hiện hợp đồng trên hợp đồng hợp pháp sẽ được ưu tiên thanh toán trước, những chủ nợ bình thường khác cùng chủ nỡ có hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu sẽ được thanh toán theo thứ tự hoặc theo tỉ lệ.
Kết luận Chương 1
Trong Chương 1 của luận văn, tác giả đã tập trung nghiên cứu, làm rõ những vấn đề cơ bản về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ.
Đầu tiên, tác giả đã làm rõ khái niệm hợp đồng thế chấp QSDĐ và đặc điểm pháp lý của loại hợp đồng này cũng như phân tích những khái niệm hiệu lực của hợp đồng, khái niệm hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ, đặc thù về hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ, quá trình hình thành quy định về thế chấp QSDĐ theo pháp luật Việt Nam. Từ việc phân tích những nội dung này tác giả đã cho người đọc thấy được những nét cơ bản đặc trưng nhất và làm tiền đề cho việc tìm hiểu về những quy định của pháp luật liên quan đến điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ tại phần 1.3.
Tiếp theo, đây cũng là phần chính mà tác giả tập trung phân tích và cũng
là nội dung bám sát theo tên luận văn “Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất”. Tác giả đã tập trung làm rõ từng điều kiện
theo quy định của BLDS năm 2015 và LĐĐ năm 2013 về những điều kiện bắt buộc để hợp đồng thế chấp QSDĐ được pháp luật công nhận và pháp sinh hiệu lực, bao gồm các điều kiện về chủ thể, đối tượng, nội dung và mục đích của hợp đồng, yếu tố tự nguyện của các bên tham gia, hình thức của hợp đồng... Ngoài ra, tác giả cũng có phân tích sơ lược về hợp đồng thế chấp QSDĐ vô hiệu và hậu quả pháp lý của nó. Theo đó, đối với quy định pháp luật Việt Nam hiện nay thì tất cả các điều kiện về chủ thể, đối tượng, nội dung, hình thức thì hợp đồng thế chấp đều phải đáp ứng đầy đủ. Từ đây, việc đưa ra quá nhiều điều kiện cho lĩnh vực hợp đồng thế chấp QSDĐ đã gây rất nhiều khó khăn cho cả chủ thể áp dụng lẫn Tòa án khi phải xem xét hợp đồng có vô hiệu hay không. Để thấy rõ những bất cập này và đưa ra kiến nghị hoàn thiện pháp luật thì tác giả sẽ đưa ra phân tích bản án của Tòa án các cấp và ý kiến của các tác giả xung quanh vấn đề tranh chấp. Nội dung này sẽ được làm rõ tại Chương 2 của Luận văn.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XÁC ĐỊNH ĐIỀU KIỆN CÓ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT