Từ khi mở cửa nền kinh tế và thông qua Luật Đầu tư nước ngoài năm 1987 đến nay, qua hơn 30 năm đẩy mạnh thực hiện các chính sách thu hút FDI vào Việt Nam, dòng vốn FDI vào Việt Nam trải qua nhiều biến động theo tình hình kinh tế - xã hội của thế giới cũng như của khu vực. Tuy nhiên, tổng vốn FDI vào Việt Nam có xu hướng tăng theo thời gian cả về lượng vốn và số dự án cùng với sự mở cửa, hội nhập và cải cách môi trường kinh doanh của Việt Nam. Số liệu của Bộ KHĐT cho thấy, FDI hiện đóng góp khoảng 20% GDP và là nguồn vốn bổ sung quan trọng cho vốn đầu tư phát triển với tỷ trọng khoảng 23,7% trong tổng vốn đầu tư toàn xã hội, 58% tổng vốn đầu tư FDI tập trung vào lĩnh vực chế biến, chế tạo, tạo ra trên 50% giá trị sản xuất công nghiệp của cả nước, kim ngạch xuất khẩu của khu vực này cũng chiếm tỉ trọng lớn nhất trong xuất khẩu cả nước. Theo Cục Đầu tư nước ngoài, lũy kế đến 20/12/2020, cả nước có 33.070 dự án đầu tư nước ngoài còn hiệu lực với tổng vốn đăng ký 384,04 tỷ USD; vốn thực hiện lũy kế của các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài ước đạt 231,86 tỷ USD, bằng 60,4% vốn đăng ký còn hiệu lực.
Bảng 2.1: Số dự án đầu tư trực tiếp của nước ngoài được cấp phép vào Việt Nam giai đoạn (từ 2010 lũy kế đến 20/12/2020)
Số dự án
Tổng vốn đăng ký (Triệu đô la Mỹ) (*) Tổng số vốn thực hiện (Triệu đô la Mỹ) 2010 1.237,0 19.886,8 11.000,3 2011 1.186,0 15.598,1 11.000,1 2012 1.287,0 16.348,0 10.046,6 2013 1.530,0 22.352,2 11.500,0 2014 1.843,0 21.921,7 12.500,0 2015 2.120,0 24.115,0 14.500,0 2016 2.613,0 26.890,5 15.800,0 2017 2.741,0 37.100,6 17.500,0 2018 3.147,0 36.368,6 19.100,0 2019 4.028,0 38.951,7 20.380,0 2020 2.523 28.530,10 19.98,0
Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài
Cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu năm 2008 đã tác động tiêu cực đến thu hút FDI của Việt Nam trong khoảng 4 năm từ 2011-2014. Trong giai đoạn này, quy mô vốn có xu hướng dao động mạnh, không ổn định, số vốn FDI đăng ký cao nhất chỉ đạt gần 22 tỷ USD và vốn FDI thực hiện đạt 12,5 tỷ USD. Tuy nhiên, từ năm 2015 Việt Nam đã ghi nhận những thành quả rất ấn tượng của FDI. Đến năm 2019, tổng vốn FDI thu hút đã lên đến hơn 38,9 tỷ USD, tăng 7,1% và vốn thực hiện đạt 20,38 tỷ USD, tăng 6,7% so với năm 2018. Năm 2020, bất chấp bối cảnh khủng hoảng do COVID-19 tác động mạnh đến chuỗi cung ứng toàn cầu, tính đến 20/12/2020, tổng vốn FDI vào Việt Nam vẫn đạt con số 28,53 tỷ USD, giảm 25% so với cùng kỳ năm 2019. Vốn FDI giải ngân ước đạt 19,98 tỷ USD, bằng 98% so với cùng kỳ năm 2019.
Như vậy, trong 10 năm từ 2011 - 2020, mặc dù mất 4 năm (2011 - 2014) và năm 2020 thu hút FDI không tăng, nhưng 5 năm (2015 - 2019) thu hút FDI liên tục tăng cả về đầu tư mới, mở rộng đầu tư và nhất là vốn góp, mua cổ phần của nhà ĐTNN. Nhờ đó, tổng vốn FDI thu hút giai đoạn này đạt 270 tỷ USD, bằng 67,5% và vốn thực hiện đạt 156 tỷ USD, bằng 66,7% của hơn 30 năm thu hút FDI của Việt Nam (tính từ năm 1988 đến cuối 2020, tổng vốn FDI thu hút đạt trên 400 tỷ USD, vốn thực hiện đạt khoảng 234 tỷ USD); bình quân vốn FDI thực hiện hàng năm đã chiếm khoảng 22 – 23% vốn đầu tư toàn xã hội…
Theo đối tác đầu tư, lũy kế đến thời điểm 20/12/2020, có 139 quốc gia, vùng lãnh thổ có dự án đầu tư còn hiệu lực tại Việt Nam. Trong đó, Hàn Quốc đứng đầu với tổng vốn đăng ký hơn 70,6 tỷ USD; thứ hai là Nhật Bản (gần 60,3 tỷ USD). Các nước, vùng lãnh thổ tiếp theo là Singapore và Đài Loan, Hồng Kông. Riêng Trung Quốc đại lục trong 5 năm gần đây đứng thứ 7. Có thể nói, Việt Nam ngày càng càng thu hút nhiều sự quan tâm của các nước trong khu vực và trên thế giới, khẳng định được sức hút từ thị trường đầu tư Việt Nam.
70.64 5 60.257 56.551 33.707 25.661 22.255 18.4 59 12.900 12.873 10.4 18
1 0 Q uố c g ia , v ùng lã nh thổ đ ầ u tư F D I nhiề u nhấ t
Hàn Quốc Nhật Bản Sing apore Đài Loan Hồng Kông British Virg in Islands Trung Quốc Malaysia T hái Lan Hà Lan
Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài
Hình 2.1: 10 Quốc gia, vùng lãnh thổ đầu tư FDI nhiều nhất (Lũy kế các dự án còn hiệu lực đến ngày 20/12/2020, đơn vị: triệu USD)
Theo lĩnh vực đầu tư, các doanh nghiệp FDI đã đầu tư vào 19/21 ngành lĩnh vực trong hệ thống phân ngành kinh tế quốc dân, trong đó đầu tư tập trung nhiều nhất vào lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo (chiếm khoảng 58% tổng vốn đầu tư); tiếp theo là các lĩnh vực kinh doanh BĐS (chiếm 16%); và sản xuất, phân phối điện (hơn 7%).
10 Ng ành ng hề thu hút FDI nhiề u nhấ t
Công ng hiệp c hế biế n, chế tạo Kinh doanh bất động sản Sản xuất, phân phối điện, khí Dịch vụ ăn uống và lưu trú Xây dựng Bán buôn, bán lẻ; sửa chữa xe Vận tải kho bãi Khai khoáng
Giáo dục và đào tạo T hông tin và truyền thông
Nguồn:Cục Đầu tư nước ngoài
Hình 2.2: 10 Ngành nghề thu hút FDI nhiều nhất (Lũy kế các dự án còn hiệu lực đến ngày 20/12/2020, đơn vị: triệu USD)
Theo địa phương, FDI đã có mặt ở tất cả 63 tỉnh, thành phố, trong đó TP. Hồ Chí Minh là địa phương dẫn đầu thu hút FDI; tiếp theo là Hà Nội; Bình Dương. Mặt khác, có thể nhìn thấy xu hướng mới về địa điểm thu hút FDI cũng đã tập trung vào các khu vực như Đồng Nai, Bà Rịa-Vũng Tàu… đây là các khu vực có điều kiện địa lý thuận lợi, đặc biệt với những ưu đãi của chính quyền địa phương với các nhà ĐTNN, đây cũng là những địa điểm lý tưởng cho các dự án đầu tư vào lĩnh vực BĐS, khu du lịch, và khu chế xuất, khu công nghiệp.
Với tốc độ tăng trưởng vốn đầu tư FDI hằng năm ổn định ở mức 10,4% trong giai đoạn từ năm 2013-2019, Việt Nam trong thập kỷ qua được đánh giá là một trung tâm quan trọng thu hút nguồn vốn FDI của thế giới. Những đột phá vượt bậc trong thu hút FDI cũng giúp Việt Nam được quốc tế đánh giá là một trong những quốc gia thu hút FDI thành công nhất khu vực và trên thế giới, trở thành địa điểm đầu tư tin cậy, hiệu quả trong mắt các nhà đầu tư nước ngoài. Tổ chức Thương mại và phát triển Liên Hợp Quốc ngay từ năm 2017 cũng đánh giá Việt Nam là 1 trong 12 quốc gia thành công nhất về thu hút FDI.
2.2 Tình hình đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản của Việt Nam
2.2.1 Tình hình chung của đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam
Ngành BĐS Việt Nam luôn được đánh giá là một trong những ngành thu hút FDI nhất ở Việt Nam hiện nay và điều này cũng phù hợp với xu thế vận động của dòng vốn FDI trên thế giới. Hòa cùng xu hướng của luồng vốn FDI vào thị trường này trên toàn thế giới, thị trường BĐS Việt Nam thực sự là điểm đến rất “nóng” trong những năm gần đây và thu hút được sự quan tâm chú ý của các nhà ĐTNN ngày càng mạnh mẽ. Thông qua số liệu thống kê
cho thấy FDI thị trường này dần dần có tín hiệu đáng mừng và đã có lúc phát triển vượt bậc. Thống kê từ năm 2001 đến nay cho thấy, vốn FDI vào ngành Dịch vụ, nhất là kinh doanh BĐS, có chiều hướng tăng nhanh và là ngành đứng thứ 2 về thu hút vốn FDI, chỉ sau công nghiệp chế biến, chế tạo.
Cùng với sự thăng trầm của thị trường BĐS, dòng vốn FDI vào thị trường BĐS trong những năm qua cũng có những biến động khá phức tạp. Cụ thể, sau giai đoạn 2012 – 2013 với sụt giảm mạnh về vốn và số dự án, nguồn vốn FDI vào BĐS dần lấy lại đà hồi phục trong giai đoạn 2014 – 2016 trước khi tăng trưởng mạnh trở lại từ 2017 cho đến nay. Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài, lũy kế đến năm 2020, vốn FDI vào lĩnh vực BĐS đạt hơn 60 tỷ USD (chiếm khoảng 15,5% tổng vốn FDI đăng ký). Bộ Xây dựng cho biết, lũy kế đến 20/12/2020 số vốn đăng ký và đang triển khai ở các dự án BĐS khoảng 4,5 triệu tỷ đồng; thu hút vốn ĐTNN trong 5 năm trở lại đây đạt khoảng 21,78 tỷ USD; đóng góp khoảng 0,4 điểm % trong tăng trưởng kinh tế; tổng thu liên quan đến xây dựng và bất động sản khoảng 11% GDP.
Bảng 2.2: Quy mô FDI đầu tư vào thị trường bất động sản từ năm 2016 – 20/12/2020 Năm Số dự án đầu tư vào thị trường BĐS được cấp mới trong năm FDI vào thị trường bất động sản (1) (triệu USD) So sánh với năm trước (lần) Tổng FDI đăng ký (2) (triệu USD) Tỷ trọng (%) (1/2) 2016 62 2354 0,98 26890 8,8% 2017 74 3107 1,32 37100 8,4% 2018 95 8253 2,66 36368 22,7% 2019 129 3880 0,47 38951 10,0% 2020 70 4184 1,08 28530 14,7% Tổng cộng 430 21778 167839 13%
Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài
ngân hàng trong nước thì nguồn vốn FDI chính là phương án hỗ trợ kịp thời và đắt giá cho doanh nghiệp BĐS khi đầu tư phát triển dự án. Điều này cho thấy nguồn vốn FDI không chỉ là nguồn vốn hỗ trợ, bổ sung cho lĩnh vực BĐS mà còn tạo ra nhiều cơ hội và giá trị cho các doanh nghiệp địa ốc.
Đi đôi với sự tăng trưởng về số dự án, số vốn đăng kí cũng diễn biến theo chiều hướng tương tự. Số vốn FDI vào thị trường BĐS giai đoạn 2016 – 2020 diễn biến theo xu hướng phục hồi dần dần và tăng qua các năm. Năm 2016, nguồn vốn FDI đầu tư vào BĐS đạt hơn 2,3 tỷ USD, chiếm 8,8% tổng vốn FDI đăng ký, cao thứ hai chỉ sau lĩnh vực chế tạo. Năm 2017, nguồn vốn FDI đầu tư vào BĐS đạt 3,1 tỷ USD, chiếm 8,4% tổng vốn FDI đăng ký, tăng 1,32 lần so với năm 1016. Năm 2018, tổng vốn FDI vào lĩnh vực này đạt 8,2 tỷ USD, chiếm 22,7% tổng vốn FDI 36,37 tỷ USD. Con số trên tăng 2,66 lần so với nguồn vốn FDI cho bất động sản năm 2017. Đây cũng là năm đánh dấu một chặng đường 10 năm kể từ khi suy thoái của thị trường BĐS và gần 5 năm của thị trường trên đà hồi phục. Đến năm 2019, lĩnh vực hoạt động kinh doanh BĐS tiếp tục đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư 3,88 tỷ USD, chiếm 10% tổng vốn đầu tư đăng ký năm 2019, giảm hơn một nửa so với năm 2018. Tuy nhiên, theo số liệu thống kê đến 20/12/2020, hoạt động kinh doanh BĐS đứng thứ ba với tổng số vốn là 4.184,95 triệu USD, chiếm 14,7% tổng vốn đầu tư, đứng sau lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo 13,6 tỉ USD, chiếm 47,7% tổng vốn đầu tư đăng ký và lĩnh vực sản xuất, phân phối điện, với tổng vốn đầu tư trên 5,1 tỉ USD, chiếm 18%. Như vậy, sau thời gian dài giữ vị trí số 2 sau lĩnh vực công nghiệp, chế biến, chế tạo, hoạt động kinh doanh BĐS đã bị tụt xuống vị trí thứ 3 trong thu hút vốn của nhà ĐTNN.
Giai đoạn 2016 – 2020 này, thị trường BĐS đã tăng trưởng và phát triển ổn định, không có hiện tượng phát triển nóng, “bong bóng” hoặc trầm lắng, suy thoái, đóng góp quan trọng vào mục tiêu về kiềm chế lạm phát, ổn
định kinh tế vĩ mô của Chính phủ. Đồng thời, thị trường BĐS có sự phát triển, tăng trưởng cả về quy mô, loại hình, số lượng dự án, quy mô dự án và chất lượng dự án; cơ cấu sản phẩm đa dạng, đáp ứng yêu cầu thị trường. Đặc biệt, thời gian qua, nguồn vốn FDI trong lĩnh vực bất động sản cũng liên tục tăng, các chủ thể tham gia phát triển đã đa dạng hơn, đồng thời cơ cấu thị trường cũng được điều chỉnh theo yêu cầu thực của thị trường. Đây là tín hiệu tốt cho việc bổ sung nguồn vốn quan trọng cho đầu tư phát triển của lĩnh vực BĐS nói riêng và đóng góp quan trọng đối với đầu tư phát triển kinh tế - xã hội Việt Nam nói chung.
2.2.2 Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam theo chủ đầu tư
Tính đến nay đã có 139 quốc gia và vùng lãnh thổ có dự án FDI tại Việt Nam, nhưng không phải tất cả các nước này đều có dự án vào BĐS. Vốn FDI vào BĐS của Việt Nam vẫn chủ yếu đến từ các quốc gia Châu Á bởi vị trí địa lý gần, tương đồng về văn hóa, quan hệ ngoại giao ngày càng được xúc tiến tốt đẹp. Quốc gia và vùng lãnh thổ có vốn đầu tư cao nhất cho đến nay là Singapore, Hàn Quốc, BritishVirginIslands, Nhật Bản, Malaysia,...
Bảng 2.3: 10 đối tác FDI nước ngoài lớn nhất vào lĩnh vực BĐS Việt Nam (Lũy kế các dự án còn hiệu lực từ 1988 đến 2020)
STT Đối tác Số dự án Tổng vốn đầu tư
(triệu USD) 1 Singapore 173 15550,80 2 Hàn Quốc 196 9464,51 3 BritishVirginIslands 96 9240,35 4 Nhật Bản 95 6909,42 5 Canada 7 4235,90 6 Cayman Islands 29 4154,15 7 Samoa 4 1926,87 8 Hồng Kông 70 1886,58
9 Vương quốc Anh 22 1043,68
10 Malaysia 16 1026,03
11 Các quốc gia khác 228 4908
12 Tổng 936 60346,29
Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài
Chỉ riêng 10 quốc gia và vùng lãnh thổ này đã chiếm tới 75,64% trong tổng số dự án và 91,87% trong tổng số vốn đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam. Trong tổng số 10 quốc gia và vùng lãnh thổ FDI lớn nhất vào lĩnh vực BĐS Việt Nam thì có 2 nước là các nước Đông Nam Á (Singapore, Malaysia), và 6 nước là các nước trong Khối hợp tác kinh tế Châu Á- Thái Bình Dương (APEC) (Singapore, Hàn Quốc, Malaysia, Canada, Hồng Kông, Nhật Bản). Các nhà đầu tư trong khối APEC chiếm tới 47,36% tổng vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS ở Việt Nam. Điều này cho thấy thị trường Việt Nam nhìn chung, thị trường bất động sản nói riêng, sẽ tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn đầu tư ra nước ngoài từ các quốc gia APEC trong những năm tới đây.
Trong số các quốc gia, vùng lãnh thổ đầu tư tại Việt Nam trong lĩnh vực kinh doanh BĐS thì Singapore dẫn đầu với 173 dự án và 15,55 tỷ USD vốn đầu tư (chiếm 18,48% tổng số dự án và 25,76% tổng vốn đầu tư của toàn ngành kinh doanh BĐS). Đứng thứ hai là Hàn Quốc với 196 dự án và gần 9,5 tỷ USD vốn đầu tư (chiếm 20,94% tổng số dự án và 15,68% tổng vốn đầu tư của toàn ngành). Đứng thứ ba là BritishVirginIslands với 96 dự án và hơn 9,2 tỷ USD vốn đầu tư (chiếm 10,26% tổng số dự án và 15,31% tổng vốn đầu tư của toàn ngành). Các quốc gia, vùng lãnh thổ khác cũng có số dự án lớn trong lĩnh vực kinh doanh BĐS là là Nhật Bản, Canada, Cayman Islands, Samoa, Hong Kong, Malaysia ...
MỘT SỐ NHÀ PHÁT TRIỂN BĐS ĐẾN TỪ NƯỚC NGOÀI CÓ TÊN TUỔI TẠI VIỆT NAM
Công ty TNHH Phát triển Phú Mỹ Hưng
Dự án tiêu biểu: Phú Mỹ Hưng được Bộ Xây dựng và UBND TP.HCM công nhận là “Khu đô thị kiểu mẫu” nổi bật của Việt Nam vào năm 2008.
Keppel Land - công ty BĐS thuộc Tập đoàn Keppel
Đây là một trong những nhà đầu tư tiên phong có quy mô lớn nhất với danh mục đầu tư đa dạng tại nhiều tỉnh thành trên cả nước như Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai và Vũng Tàu, bao gồm các cao ốc văn phòng hạng A, các dự án dân cư cao cấp, trung tâm thương mại, các khu đô thị phức hợp và các căn hộ dịch vụ hiện đại. Dự án tiêu biểu: Saigon Centre (khu phức hợp thương mại, văn phòng và căn hộ), The Estella, Estella Heights, Riviera Point…
Gamuda Land (thuộc Tập đoàn Gamuda Berhad - một trong