Đối với khách hàng vay vốn để đầu tư dự án BĐS thì việc có tài sản bảo đảm là vô cùng quan trọng trong việc thu hồi nợ, giảm thiểu rủi ro khi khách hàng không có hoặc mất khả năng thanh toán nợ và lãi suất. Chính vì vậy, quy trình thẩm tra tài sản bảo đảm tại Agribank nơi cho vay là một trong những quy trình được quy định chặt chẽ tại ngân hàng này.
đoạn sau: (i) thẩm định tài sản bảo đảm; (ii) ký kết hợp đồng bảo đảm; (iii) lập bộ hồ sơ bảo đảm.
Thứ nhất là giai đoạn thẩm định tài sản bảo đảm. Giai đoạn này bao gồm hai công việc mà cán bộ thẩm định phải làm là: xem xét việc đáp ứng đủ điều kiện của tài sản bảo đảm và xác định giá trị tài sản bảo đảm.
Một tài sản đủ điều kiện để trở thành tài sản bảo đảm cho khoản vay tại Agribank phải đáp ứng những điều kiện sau:
Đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, khách hàng phải có đầy đủ
giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản này như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sơ đồ thửa đất, hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất (nếu có). Đồng thời, cán bộ thẩm định phải kiểm tra quyền sử dụng đất đem bảo đảm khoản vay phải không được có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và vẫn còn trong thời hạn sử dụng.
Đối với tài sản gắn liền với đất: cán bộ thẩm định kiểm tra các loại giấy
tờ chứng minh quyền sở hữu. Giả sử tài sản gắn liền với đất là nhà ở thì khách hàng phải có những giấy tờ sau: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ; hợp đồng mua bán nhà ở; giấy tờ về tặng cho, thừa kế nhà ở v.v…
Đối với tài sản của doanh nghiệp nhà nước: tài sản đó phải do Nhà nước
giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được phép dùng làm tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật.
Đối với tài sản là hàng hóa thì phải có giấy tờ chứng mình quyền sở hữu
hợp pháp với hàng hóa đó.
Đối với tài sản hình thành trong tương lai thì tài sản đó phải thuộc quyền
sở hữu toàn bộ của bên bảo đảm sau khi tài sản hình thành. Trong trường hợp tài sản hình thành trong tương lai là đất, tài sản gắn liền với đất, tùy từng trường hợp cụ thể mà giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng có thể là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà nhưng cũng có thể là hợp đồng góp vốn, quyết định giao thuê đất. Còn nếu là vật tư, hàng hóa thì khách hàng phải có khả năng quản lí, giám sát tài sản đảm bảo đó.
Sau khi đã thẩm định tính hợp pháp của tài sản bảo đảm, cán bộ thẩm định sẽ tiến hành xác định giá trị tài sản bảo đảm.Họ có quyền yêu cầu khách hàng cung cấp bổ sung các thông tin, tài liệu cần thiết khác về tài sản bảo đảm. Sau khi nhận được hồ sơ đầy đủ, bằng nghiệp vụ thẩm định của mình như: đến nơi có tài sản, chụp ảnh tài sản bảo đảm để lưu hồ sơ, tham khảo giá của tài sản bảo đảm tại khu vực đó, tìm kiếm thông tin về tài sản bảo đảm trên mạng, đánh giá khả năng khai thác, phát triển của tài sản bảo đảm cũng như tỷ lệ biến động giá trị của tài sản này đồng thời so sánh với các tài sản khác cùng loại v.v… Quan trọng hơn, cán bộ thẩm định phải xác minh được tài sản bảo đảm mà khách hàng dùng để bảo đảm cho khoản vay đã được dùng để bảo đảm thực hiện bao nhiêu nghĩa vụ. Pháp luật cũng như quy định của Agribank không cấm việc khách hàng sử dụng một tài sản để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ. Tuy nhiên, giá trị của tài sản bảo đảm tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm phải lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm. Như vậy, biện pháp bảo đảm mới phát huy được hết ý nghĩa của nó.
Để thực hiện được quy trình thẩm định tài sản như trên, các cán bộ thẩm định của Agribank đều phải được đào tạo qua nghiệp vụ thẩm định, qua đó, có được các kỹ năng cần thiết để xác định chính xác tình trạng pháp lý và giá trị của tài sản bảo đảm, tăng tính an toàn trong giao dịch cho vay của Agribank. Tuy nhiên, nhiều trường hợp tài sản phải được thẩm định bởi một bên thứ ba. Theo quy định tại Quy chế bảo đảm cấp tín dụng thì các tài sản bảo đảm bắt buộc phải được định giá bởi tổ chức có chức năng thẩm định giá trong các trường hợp sau:
a) Tài sản bảo đảm có giá trị dự kiến trên 50 tỷ đồng đối với khách hàng là người có liên quan của Agribank và các đối tượng bị hạn chế cấp tín dụng theo quy định tại Điều 127 Luật Các tổ chức tín dụng; b) Tài sản bảo đảm có giá trị dự kiến từ 200 tỷ đồng trở lên; c) Tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ theo các hợp đồng cấp tín dụng từ 70 tỷ đồng trở lên; d) Tài sản bảo đảm là quyền sở hữu trí tuệ, quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên, các loại kim khí, đá quý, các loại máy móc thiết bị đặc thù; đ) Tài sản bảo đảm mà Agribank không tự định giá được hoặc bên bảo đảm không thống nhất được với kết quả định giá của Agribank [20, Điều 7].
Sau khi các tổ chức định giá được lựa chọn đã tiến hành thẩm định tài sản bảo đảm, phải có trách nhiệm gửi bản báo cáo, biên bản định giá của tài sản bảo đảm tới Agribank và khách hàng, đồng thời cam kết đảm bảo tính trung thực, khách quan của bản báo cáo cũng như biên bản đó.
Thứ hai là giai đoạn ký kết hợp đồng bảo đảm. Kết thúc giai đoạn thẩm định tài sản bảo đảm, các bên sẽ đàm phán và quyết định lựa chọn biện pháp bảo đảm cho tài sản. Hiện nay, biện pháp bảo đảm tín dụng thường được Ngân hàng áp dụng dưới 03 (ba) hình thức chủ yếu là: thế chấp, cầm cố và bảo lãnh. Đối với hợp đồng cầm cố và thế chấp, các bên ký kết là Agribank và khách hàng vay vốn. Nhưng đối với hợp đồng bảo lãnh, bên ký kết với Agribank sẽ là bên thứ ba đứng ra bảo lãnh nghĩa vụ cho khách hàng.
Ngoài ra, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, Agribank quy định một số hợp đồng bảo đảm bắt buộc phải công chứng, chứng thực giao dịch bảo đảm như: thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng đất; thế chấp một tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ; các trường hợp khác do pháp luật quy định [20, Điều 11]. Quy định này giúp đảm bảo quyền ưu tiên phát mại và thụ hưởng giá trị tài sản bảo đảm của Agribank trong trường hợp khách hàng không thực hiện, thực hiện không đúng, không đầy đủ các điều khoản của hợp đồng bảo đảm cũng như không còn hoặc mất khả năng thanh toán nợ và lãi suất.
Thứ ba là giai đoạn lập bộ hồ sơ bảo đảm. Sau khi ký kết hợp đồng bảo đảm, Agribank sẽ tiến hành lập bộ hồ sơ bảo đảm bao gồm các tài liệu sau: (i) Hợp đồng bảo đảm; (ii) Biên bản xác định giá trị tài sản bảo đảm. Trong trường hợp thuê tổ chức chuyên môn xác định giá trị tài sản bảo đảm phải có Hợp đồng thuê và phiếu ghi kết quả giám định chất lượng và giá trị tài sản bảo đảm của tổ chức chuyên môn; (iii) Hợp đồng giao cho bên thứ ba giữ tài sản (nếu có); (iv) các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm; (v) phụ lục hợp đồng bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai sau khi tài sản được hình thành; báo cáo kế hoạch và tiến độ hình thành tài sản do khách hàng lập; các giấy tờ sở hữu tài sản sau khi tài sản đã hình thành và đã được giao kết giao dịch bảo đảm (trong trường hợp bảo đảm thực
hiện nghĩa vụ bằng tài sản hình thành trong tương lai); (vi) Đơn yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm có xác nhận của cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định; (vii) các giấy tờ khác có liên quan đến tài sản bảo đảm [20, Điều 47]. Các loại tài liệu kể trên đều phải được cung cấp bản gốc và Agribank sẽ lưu giữ bản gốc đó trong suốt thời gian khách hàng thực hiện nghĩa vụ bảo đảm.
Trên đây là quy trình xét duyệt tài sản bảo đảm trong hoạt động cho vay đầu tư BĐS nói riêng và trong hoạt động cho vay nói chung. Mặc dù, quy định đối với việc xét duyệt tài sản bảo đảm đã rõ ràng và tương đối đầy đủ, chặt chẽ. Tuy nhiên, thực tế do nhiều nguyên nhân nên việc triển khai, thực hiện vẫn còn nhiều sai sót, dẫn đến hậu quả nghiêm trọng. Vì vậy, bên cạnh việc nhanh chóng hoàn thiện các quy định còn thiếu sót, Agribank còn cần chú trọng vào khâu đào tạo nhân lực để phát triển khả năng tìm kiếm, phân tích, đánh giá của các cán bộ, nhân viên của ngân hàng, qua đó làm giảm thiểu bớt rủi ro trong việc xử lý tài sản bảo đảm, thu hồi nợ.