tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam
2.6.1. Tình hình cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam và Phát triển Nông thôn Việt Nam
Agribank là một Ngân hàng được thành lập với mục đích chuyên doanh đầu tư, phát triển lĩnh vực nông nghiệp và nông thôn Việt Nam. Trong những năm gần đây, Agribank luôn tập trung cho vay đầu tư theo hướng phát triển “tam nông”. Điều này được thể hiện qua các báo cáo thường niên của Ngân hàng này. Theo đó, tỷ trọng dư nợ cho vay trong lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn luôn ở mức cao trên 70% trong cơ cấu đầu tư tín dụng. Đối với lĩnh vực cho vay đầu tư BĐS, mặc dù không phải là lĩnh vực được ưu tiên, khuyến khích đầu tư nhưng do là một Ngân hàng đa năng nên hằng năm Agribank vẫn có mức dư nợ nhất định về cho vay đầu tư vào lĩnh vực này. Mức dư nợ cho vay cao hay thấp tùy thuộc vào sự chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước, việc điều hành chính sách đầu tư kinh tế của Chính phủ, diễn biến của thị trường BĐS và tình hình thu hồi nợ đã cho vay.
Trước năm 2011, Agribank và các Ngân hàng khác còn “mặn mà” với thị trường BĐS với mong muốn thúc đẩy thị trường BĐS thoát khỏi cơn khủng hoảng tài chính, kinh tế toàn thế giới bằng việc vẫn duy trì cho vay mới các dự án đầu tư BĐS. Theo báo cáo của Agribank gửi đến Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 31/10/2010, tổng dư nợ cho vay để đầu tư kinh doanh bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 224.843 tỷ đồng, tăng 22,01% so với 31/12/2009, trong đó tăng trưởng tín dụng nền kinh tế của toàn hệ thống cùng thời kỳ là 23,87%. Ước tính đến hết 31/12/2010, dư nợ cho vay để đầu tư kinh doanh bất động sản đạt khoảng 228.000 tỷ đồng, tăng 23,5% so với cùng kỳ năm 2009 [27]. Sau năm 2011, mọi nỗi lực “giải cứu” thị trường BĐS của các Ngân hàng dường như đi vào “ngõ cụt”, khi mà các dự án xin vay vốn đầu tư BĐS ngày càng nhiều nhưng tình trạng các chủ đầu tư đầu tư BĐS giang dở, nhiều Doanh Nghiệp đầu tư BĐS phá sản dẫn đến tình trạng
vỡ nợ khiến các Ngân hàng không có khả năng hoặc mất khả năng thu hồi nợ. Các khoản cho vay khó đòi, không thể thanh toán được trong nhiều năm trở thành “vết đen” cho nhiều Ngân hàng, trong đó có Agribank. Tính đến thời điểm ngày 31/12/2014, các chi nhánh của Agribank trên toàn quốc đều có nợ xấu với tỷ lệ nợ xấu ở mức thấp nhất là 0,27% của Chi nhánh tỉnh Sơn La và và mức cao nhất là 79,88% của Chi nhánh Hùng Vương – Hồ Chí Minh [36].
Trước tình hình đó, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo Agribank điều chỉnh tỷ trọng cho vay theo hướng giảm tỷ trọng cho vay trong lĩnh vực đầu tư BĐS, thể hiện qua việc tiếp tục tăng tỷ lệ dư nợ cho vay trong lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn và giảm tỷ lệ dư nợ cho vay trong lĩnh vực phi sản xuất. Điều này được nêu trong các báo cáo thường niên hằng năm của Agribank. Cụ thể như sau: Theo báo cáo thường niên năm 2011, tỷ lệ dư nợ cho vay khu vực “tam nông” chiếm gần 70% trên tổng dư nơ ̣, tăng 39.341 tỷ đồng, tốc đô ̣ tăng trưởng đa ̣t 15% so với năm 2010. Dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất giảm 18,8% so với năm 2010. Đến năm 2012, dư nợ cho vay đối với lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn tăng 13,1% so với năm 2011 và chiếm khoảng 70% trên tổng dư nợ của Agribank. Điều này khiến cho dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất giảm, chỉ chiếm tỷ trọng 13,3%/tổng dư nợ. Trong đó, mức vốn giải ngân cho lĩnh vực đầu tư BĐS khoảng 59.900 tỷ đồng, chiếm gần 9,4% tỷ lệ dư nợ trong lĩnh vực phi sản suất. Năm 2013 lại là một năm đánh dấu sự sụt giảm trong tỷ lệ dư nợ cho vay đầu tư BĐS với tỷ lệ dư nợ cho vay đối với lĩnh vực phi sản suất chỉ đạt 11,9%, trong đó, mức dư nợ cho vay đầu tư BĐS chỉ đạt khoảng 50.987 tỷ đồng, chiếm 8% trong tỷ lệ dư nợ cho vay phi sản xuất [35]. Sự giảm sút về mức dư nợ cho vay đầu tư BĐS trong những năm gần đây do nhiều nguyên nhân, có cả nguyên nhân khách quan và nguyên nhân chủ quan. Sau đây là một số nguyên nhân dẫn đến việc Agribank giảm dần mức dư nợ cho vay đầu tư BĐS.
Thứ nhất, trong nhiều năm liền, thị trường BĐS ở Việt Nam phát triển quá “nóng”, nhiều khách hàng vay vốn với mục đích “đầu cơ” BĐS, thu gom, xây dựng hàng loạt các BĐS để chờ giá cao rồi bán. Việc đầu cơ BĐS này làm cho thị trường BĐS có giai đoạn trở nên khan hiếm, đẩy giá BĐS lên cao hơn nhiều lần so với giá
trị thực của nó. Chính vì vậy, khi cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, bắt đầu từ Mỹ và lan rộng ra các nước khác trên toàn thế giới diễn ra đã làm cho nhu cầu BĐS của xã hội giảm sâu và giá cả của BĐS cũng trượt dốc nhanh chóng. Về phía Agribank, thị trường BĐS bị “đóng băng” khiến nợ trong lĩnh vực cho vay đầu tư BĐS trở nên khó đòi hoặc có nguy cơ mất khả năng thanh toán, trong khi tài sản bảo đảm của khách hàng lại được dùng để đảm bảo nhiều nghĩa vụ thanh toán với các chủ nợ khác dẫn đến tình trạng chồng chéo, tranh chấp trong việc xử lý tài sản bảo đảm.
Thứ hai, trong thời gian gần đây, rất nhiều cán bộ cấp cao của Agribank bị khởi tố vì liên quan đến việc lạm dụng chức vụ quyền hạn chiếm đoạt tài sản, lợi dụng chức vụ quyền hạn trong khi thi hành công vụ, vi phạm quy định về cho vay, lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản và lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Một số khác bị tạm giữ để điều tra do cố ý làm trái quy định của Nhà nước về quản lý kinh tế, gây hậu quả nghiêm trọng hoặc việc thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng. Đây là hậu quả của một quá trình mà thị trường cho vay, trong đó có cho vay trong lĩnh vực đầu tư BĐS phát triển quá “nóng”, khiến các cán bộ của Agribank vì lợi nhuận mà cố tình sai phạm hoặc lơ là chức trách nhiệm vụ dẫn đến mất kiểm soát các khoản tiền cho vay.
Thứ ba, tiềm ẩn nhiều rủi ro trong việc cho vay đầu tư BĐS xuất phát từ việc áp dụng các quy định của pháp luật và quy định nội bộ trong hệ thống Agribank. Các rủi ro này cho thấy những lỗ hổng trong công tác quản lý, điều hành và xây dựng quy định pháp luật trong lĩnh vực cho vay.
Trước tình hình nợ xấu cho vay đầu tư BĐS vẫn còn tồn đọng,thị trường BĐS vẫn còn nhiều biến động chứa đựng nhiều rủi ro nếu tiếp tục cho vay mới và có thể để lại nhiều hậu quả to lớn cho Agribank cũng như nền kinh tế quốc gia, ngày 15/11/2013, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Quyết định số 53/QĐ-NHNN về việc phê duyệt Đề án tái cơ cấu Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam giai đoạn 2013-2015, trong đó quy định “Agribank không được thực hiện
cho vay mới đối với lĩnh vực kinh doanh chứng khoán, kinh doanh bất động sản (trừ trường hợp cho vay hỗ trợ nhà ở xã hội theo chương trình của Chính phủ”. Thực
hiện theo đúng tinh thần chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước, ngày 27/05/2014, Hội đồng thành viên của Agribank đã ban hành văn bản số 3529/NHNo-KHDN gửi tới các Giám đốc Sở giao dịch, chi nhánh loại I và loại II, trong đó nêu rõ:
Thứ nhất, đối với các dự án kinh doanh bất động sản dở dang mà hợp đồng tín dụng ký trước năm 2011 nhưng chưa hết hiệu lực, vẫn còn các khoản tiếp tục phải giải ngân hoặc cho vay mới đối với các dự án này thì Agribank nơi cho vay vẫn có quyền tiếp tục giải ngân hoặc cho vay mới nhưng phải đảm bảo được hai điều kiện sau: (i) đánh giá được tính khả thi, hiệu quả, khả năng thu hồi vốn, trong đó phải đảm bảo các dự án BĐS dở dang này có thể hoàn thành và Agribank nơi cho vay đảm bảo thu hồi được vốn, không để đọng vốn; (ii) thực hiện nghiêm túc theo phân cấp thẩm quyền cấp tín dụng và phải chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật trong việc thực hiện cho vay. Hai điều kiện này phải thực hiện đồng thời, nếu thiếu một trong hai điều kiện trên, Agribank nơi cho vay không được tiếp tục giải ngân hoặc cho vay mới kể cả dự án BĐS đó đang xây dựng dở dang và hợp đồng tín dụng cho vay ký trước năm 2011.
Thứ hai, đối với các dự án BĐS dở dang, cho vay theo hợp đồng tín dụng ký kết trong khoảng thời gian từ ngày 01/01/2012 đến ngày 15/11/2013 (ngày phê duyệt Đề án tái cơ cấu) nhưng hợp đồng vẫn còn hiệu lực và Agribank nơi cho vay có nhu cầu tiếp tục giải ngân hoặc cho vay mới, thì Agribank nơi cho vay phải báo cáo thực trạng dự án về: số dự án, dư nợ giải ngân, nhu cầu tiếp tục giải ngân thêm hoặc cho vay mới đối với từng dự án đó, tiến độ thực hiện của dự án, khả năng thu hồi vốn v.v… và có đề xuất cụ thể về việc tiếp tục giải ngân hoặc cho vay mới lên Trụ sở chính để Trụ sở chính trình Ngân hàng Nhà nước quyết định đối với từng trường hợp cụ thể. Sau khi Ngân hàng Nhà nước có văn bản trả lời chấp thuận, Agribank nơi cho vay mới tiếp tục được giải ngân hoặc cho vay mới đối với những dự án này.
Thứ ba, đối với những dự án cho vay mới sau ngày 15/11/2013 nhằm mục đích xử lý thu hồi nợ cũ, bao gồm:
a) Cho vay các đối tượng mua sản phẩm là mặt bằng, căn hộ tại các dự án Agribank đã đầu tư; b) Trường hợp chủ đầu tư mới mua lại dự
án dở dang và đề nghị Agribank cho vay một phần; c) Đối với việc cho vay để hoàn thiện dự án dở dang nhằm mục tiêu thu hồi được vốn; d) Cho vay đối với các khách hàng kinh doanh bất động sản có năng lực tài chính mua lại tài sản bảo đảm tiền vay của Agribank; e) Trường hợp các dự án cho vay bất động sản đã bán nợ cho VAMC, có nhu cầu vay mới để tháo gỡ khó khăn cho khách hàng sau khi bán nợ [34],
Agribank nơi cho vay phải có văn bản báo cáo và đề xuất phương án xử lý gửi về Trụ sở chính để trình Ngân hàng Nhà nước xem xét, quyết định đối với từng trường hợp cụ thể. Nội dung của bản báo cáo phải bao hàm các nội dung cơ bản sau: thông tin về khách hàng, thông tin về dự án cho vay (tên dự án, địa điểm thực hiện, phê duyệt chủ trương đầu tư của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, dư nợ của dự án, số tiền cần bổ sung hoàn thiện dự án, các thông tin về đối tác chuyển nhượng dự án dự kiến, số nợ có khả năng thu hồi, thời gian dự kiến thu hồi nợ v.v… Ngân hàng Nhà nước sẽ xem xét, thẩm định báo cáo và phương án xử lý này để quyết định có cho phép Agribank cho vay hay không. Sau khi được Ngân hàng Nhà nước chấp thuận bằng văn bản, Agribank nơi cho vay mới được cho vay mới đối với các dự án thuộc bốn trường hợp nêu trên.
Thứ tư, đối với những dự án không thuộc ba trường hợp nhằm giải quyết các dự án còn dang dở trước ngày 15/11/2013 hoặc xử lý nợ xấu để thu hồi nợ, đồng thời cũng không thuộc các đối tượng ưu tiên cho vay đầu tư dự án nhà ở xã hội theo Thông tư số 11/2013/TT-NHNN về cho vay hỗ trợ nhà ở thì Agribank không được phép cho vay mới.
Từ khi Đề án tái cơ cấu được ban hành cho đến nay, tình hình thực hiện việc giải quyết nợ xấu, giải ngân cho những dự án đầu tư BĐS còn dang dở thỏa mãn các điều kiện của Ngân hàng Nhà nước cũng như cho vay mới để đầu tư BĐS của Agribank diễn ra có trật tự và theo đúng quy định của Nhà nước, không có trường hợp nào cố ý làm trái quy định của pháp luật, quy định nội bộ của Agribank về cho vay để lại hậu quả nghiêm trọng. Theo lời ông Nguyễn Ngọc Bảo, Chủ tịch Hội đồng thành viên của Agribank, trong thời gian tới, Agribank sẽ không cho vay đối
với mọi dự án đầu tư BĐS mà có sự chọn lọc kỹ càng. Hiện tại, Agribank và một số Ngân hàng khác cùng triển khai gói tín dụng 30.000 tỷ đồng do Chính phủ chỉ đạo để “cứu” thị trường BĐS. Theo đó, Agribank đã ký hợp đồng tài trợ vốn cho 13 dự án nhà ở xã hội của 10 doanh nghiệp tại khu vực phía Bắc. Các dự án có tổng mức đầu tư 6.644 tỷ đồng, trong đó nhu cầu vay vốn của các doanh nghiệp là 3.295 tỷ đồng để xây dựng 11.292 căn hộ nhà ở xã hội mới. Các dự án được giải ngân bao gồm: (i) Dự án nhà ở xã hội Đặng Xá; (ii) Dự án nhà ở xã hội 143- Trần Phú, Hà Đông, Hà Nội; (iii) Dự án nhà ở xã hội Đồng Dâu – Vinh, Nghệ An; (iv) Dự án nhà ở xã hội tại Đà Nẵng; (v) Dự án nhà ở xã hội CEO tại Quốc Oai, Hà Nội; (vi) Dự án nhà ở xã hội tại Hưng Yên [22]. Bên cạnh việc triển khai cho vay đầu tư dự án BĐS theo Đề án tái cơ cấu của Ngân hàng Nhà nước, Agribank cũng sát sao trong công tác thẩm định, phê duyệt khoản vay và kịp thời phát hiện, xử lý các trường hợp cho vay sai quy định. Ví dụ như trường hợp cho vay mới dự án bất động sản của Chi nhánh Phú Quốc. Đây là dự án BĐS có dư nợ là 5,4 tỷ đồng, phát sinh sau ngày 15/11/2013 và không thuộc một trong ba trường hợp cho vay nhằm giải quyết dự án còn dang dở, xử lý nợ xấu để thu hồi nợ cũng như không thuộc đối tượng ưu tiên xây nhà ở xã hội. Vì vậy, Agribank đã nhanh chóng kiểm điểm trách nhiệm của tập thể, cá nhân có liên quan đến việc không chấp hành quyết định của Ngân hàng Nhà nước trong việc cho vay mới các dự án BĐS và đã báo cáo kết quả kiểm điểm về Vụ Tổ chức cán bộ của Ngân hàng Nhà nước. Đồng thời, Agribank đã thực hiện các biện pháp quản lý, giám sát chặt chẽ dự án này để sớm thu hồi được vốn cho vay.
Trên đây là tình trạng cho vay đầu tư BĐS sơ bộ của Agribank trong giai đoạn từ năm 2008 đến năm 2014. Mặc dù đây là giai đoạn khó khăn của cả thị trường BĐS và Agribank, khi mà Ngân hàng này liên tiếp gặp những rủi ro về nợ xấu, rủi ro liên quan đến việc vi phạm pháp luật của một số cán bộ, lãnh đạo của Agribank nhưng giai đoạn này cũng có những điểm sáng, xuất phát từ việc quan tâm, sát sao chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước trong việc xử lý nợ xấu, giải quyết các dự án BĐS còn dang dở, định hướng việc giải ngân và cho vay mới của Agribank trong thời gian sắp tới.