bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam
2.6.2.1. Những ưu điểm trong việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam
Mặc dù trong những năm gần đây đầu tư BĐS không phải là lĩnh vực khuyến khích cho vay của đa số các Ngân hàng, trong đó có Agribank nhưng hoạt động cho vay này vẫn phải diễn ra như một phần tất yếu của đời sống. Các dự án xây dựng còn dang dở do thiếu vốn, nhu cầu nhà ở và các công trình công cộng của người dân vẫn còn. Do vậy, việc nghiêm túc thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS tại Agribank nói riêng và tại các Ngân hàng khác nói chung đã đem lại nhiều tác động tích cực nhằm giải quyết, khắc phục những hậu quả do rủi ro đầu tư BĐS gây ra. Những ưu điểm đó được thể hiện ở các khía cạnh sau:
Thứ nhất, việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS đã giúp tạo ra môi trường pháp lý lành mạnh hơn. Các điều kiện do pháp luật đặt ra buộc Agribank và khách hàng phải nghiêm túc thực hiện. Điều này đã đảm bảo và phát huy tính công bằng, bình đẳng giữa các chủ thể trong việc vay vốn.
Thứ hai, việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS đã cải thiện và nâng cao trách nhiệm của các lãnh đạo, cán bộ thẩm định, phê duyệt khoản vay của Agribank, đồng thời giúp cho quá trình thực hiện các thủ tục cho vay đầu tư BĐS được trơn tru, nhanh chóng và hợp pháp.
Thứ ba, việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS đã giúp hạn chế những rủi ro tiềm ẩn trong quá trình cho vay để đảm bảo quyền lợi của Agribank từ việc lựa chọn khách hàng vay, thẩm định khoản vay, thẩm định tài sản bảo đảm, ký kết hợp đồng tín dụng, giải ngân vốn vay, thu hồi nợ gốc và lãi, xử lý tài sản bảo đảm khi khách hàng không có hoặc mất khả năng thanh toán v.v… Do đó, việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS đã phần nào hạn chế và cải thiện được tình trạng nợ xấu trong lĩnh vực này của Agribank.
2.6.2.2.Những hạn chế trong việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư bất động
sản tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam
Thời điểm BĐS biến động cũng là lúc bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý trong việc thực thi pháp luật cho vay đầu tư BĐS tại Agribank. Cụ thể như sau:
(i) Vấn đề chứng minh năng lực tài chính của khách hàng khi vay vốn tại Agribank.
Theo quy định tại Khoản 3, Điều 11 và Khoản 2, Điều 21 Quy chế cho vay tại Agribank, các khách hàng khi vay vốn phải có báo cáo tài chính của 02 (hai) năm liền kề đồng thời báo cáo tài chính của năm trước liền kề không lỗ. Trong trường hợp năm trước liền kề lỗ và/hoặc có lỗ lũy kế thì phải có phương án khắc phục lỗ khả thi và có khả năng trả nợ đầy đủ, đúng hạn trong thời hạn cam kết. Tuy nhiên, quy định này chưa thực sự bảo đảm an toàn khi Agribank cho vay vốn bởi báo cáo tài chính của năm trước liền kề không thể phản ánh được đúng và đủ về năng lực tài chính của khách hàng. Ví dụ, khách hàng tại năm liền kề trước năm vay vốn thì có báo cáo tài chính kinh doanh hiệu quả. Nhưng khi khách hàng sử dụng vốn đầu tư không có hiệu quả, không trả được nợ thì Agribank mới điều tra và phát hiện những năm trước năm liền kề đó, khách hàng làm ăn thua lỗ liên tục trong nhiều năm liền, thể hiện năng lực tài chính yếu kém. Trong khi đó, Agribank lại chỉ yêu cầu khách hàng lập phương án khắc phục lỗ khả thi và cam kết trả nợ đầy đủ và đúng hạn. Như vậy là quá rủi ro đối với Ngân hàng này khi tiến hành cho vay.
Hơn nữa, báo cáo tài chính được yêu cầu không phải là báo cáo tài chính đã được kiểm toán. Điều này càng làm tăng nguy cơ khách hàng làm giả báo cáo tài chính để được Agribank cho vay vốn.
(ii)Vấn đề quy định về Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp và Giấy chứng nhận đầu tư
Theo quy định tại Khoản 1, Điều 21 Quy chế cho vay tại Agribank, Hồ sơ pháp lý của khách hàng phải có “Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh (hoặc giấy
chứng nhận đầu tư đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” [19, Điều 21].
Quy định này tồn tại một số vấn đề bất cập. Thứ nhất, từ năm 2010, khi Nghị định số 43/2010/NĐ-CP được Chính phủ ban hành ngày 15/04/2010, có hiệu lực ngày 01/06/2010 về đăng ký doanh nghiệp, cụm từ “Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh” đã được thay thế bằng “Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp”. Vì vậy, Quy chế cho vay tại Agribank chưa sửa đổi phù hợp với quy định của pháp luật.
Thứ hai, tại thời điểm Quy chế này được ban hành thì Luật Đầu tư 2005 và Luật Doanh nghiệp 2005 vẫn có hiệu lực. Nhưng giữa hai luật này và các văn bản hướng dẫn đi kèm có sự mâu thuẫn về quan niệm thế nào là doanh nghiệp nước ngoài dẫn đến việc mâu thuẫn trong việc cấp và sử dụng Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hay Giấy chứng nhận đầu tư. Theo Khoản 6, Điều 3 Luật Đầu tư 2005 và Công văn số 1752/BKH-PC, tất cả các doanh nghiệp có nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, không xác định tỷ lệ cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài tại doanh nghiệp là bao nhiêu (dù nhà đầu tư nước ngoài chỉ mua 1% vốn điều lệ) vẫn phải làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư. Tuy nhiên, theo Điểm b, Khoản 1, Điều 1 Thông tư số 131/2010/TT-BTC hướng dẫn thực hiện quy chế góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài trong các doanh nghiệp Việt Nam, doanh nghiệp thành lập và hoạt động ở Việt Nam có tỷ lệ tham gia góp vốn của nhà đầu tư nước ngoài trên 49% vốn điều lệ là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Điều đó có nghĩa là, doanh nghiệp được thành lập và hoạt động ở Việt nam có tỷ lệ tham gia góp vốn của nhà đầu tư nước ngoài dưới 49% sẽ không phải là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó, theo Khoản 1, Điều 56, Nghị định số 108/2006/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư 2005 “Trường hợp nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần của
doanh nghiệp Việt Nam thì doanh nghiệp đó làm thủ tục đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp”. Theo đó, doanh nghiệp Việt Nam có vốn
đầu tư nước ngoài dưới 49% sẽ không phải làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư mà chỉ cần làm thủ tục đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp. Hiện nay, Luật Đầu tư số: 67/2014/QH13 và Luật Doanh nghiệp số: 68/2014/QH13 do Quốc Hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 26/11/2014 và có hiệu lực ngày 01/07/2015 đã thống nhất vấn đề doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sẽ thực hiện các thủ tục theo quy định của Luật đầu tư 2014 và doanh nghiệp được coi là nhà đầu tư nước ngoài khi nhà đầu tư nước ngoài nắm giữ từ 51% vốn điều lệ trở lên hoặc có đa số thành viên hợp danh là cá nhân nước ngoài đối với tổ chức kinh tế là công ty hợp danh [49, Điều 23]. Tuy nhiên, Luật mới lại có quy định doanh nghiệp nước ngoài muốn thành lập doanh
xin cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Quy định này cho ta những giả thiết: một là, những doanh nghiệp liên doanh với nước ngoài thì doanh nghiệp mới thành lập tại Việt Nam sẽ xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư hay chỉ doanh nghiệp nước ngoài mới phải xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư. Hai là, trường hợp một doanh nghiệp liên doanh 100% vốn nước ngoài thành đầu tư để thành lập doanh nghiệp tại Việt Nam thì doanh nghiệp mới thành lập phải xin hay từng tổ chức, cá nhân liên doanh nước ngoài phải xin cấp Giấy chứng nhận đầu tư. Việc cấp Giấy chứng nhận đầu tư hay Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp; Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho ai, tổ chức nào, liên quan mật thiết đến Bộ hồ sơ cho vay của khách hàng có được Agribank chấp nhận hay không. Tuy nhiên, đối với những vướng mắc này, pháp luật chưa có văn bản hướng dẫn xử lý.
(iii) Vấn đề liên quan đến việc thẩm định và phê duyệt khoản vay
Thẩm định dự án là một khâu rất quan trọng trước khi khoản vay được phê duyệt. Mặc dù, quy trình thẩm định và tái thẩm định (nếu có) được quy định khá chặt chẽ, đòi hỏi các cán bộ thẩm định phải có đủ chuyên môn nghiệp vụ để kiểm tra, rà soát, điều tra, phân tích, đánh giá dự án. Tuy nhiên, việc mở rộng các chi nhánh của Agribank lên con số 147 chi nhánh ở khắp mọi miền của tổ quốc khiến cho nhu cầu về nhân sự của Agribank tăng cao. Vì áp lực nhân sự, Agribank đôi khi phải tuyển dụng những người không có nhiều năng lực, kinh nghiệm và được đào tạo không đúng chuyên môn vào làm việc tại Ngân hàng. Bên cạnh đó, những dự án BĐS thường có mức vốn đầu tư lớn, do vậy việc thẩm định đòi hỏi người vừa phải có trình độ chuyên môn cao, vừa phải nắm vững quy định pháp luật, quy trình thẩm định vừa phải có kiến thức thực tế về giá cả thị trường các nguyên vật liệu, định mức xây dựng, dòng tiền luân chuyển ra vào v.v…Nếu không có trình độ, kinh nghiệm thì rất dễ dẫn đến việc thẩm định sai, đánh giá nhầm dự án đầu tư. Điều này khiến cho các khoản vay được phê duyệt tiềm ẩn nguy cơ cao không đòi được nợ.
Ngoài ra, rủi ro cũng tiềm ẩn trong việc xét duyệt khoản vay. Mặc dù tại Quy định phân cấp cấp tín dụng của Agribank đã phân định rõ trách nhiệm và thẩm quyền của Hội đồng tín dụng, Tổng Giám đốc, Giám đốc Sở giao dịch, Chi nhánh
loại I, loại II, loại III và Giám đốc Phòng giao dịch nhưng trên thực tế khi thực hiện quy định này, các cán bộ phê duyệt khoản vay đôi khi vì lợi ích cá nhân mà tiến hành phê duyệt khoản vay vượt thẩm quyền, gây thất thoát và làm tổn hại tới lợi ích kinh tế và uy tín của Agribank.
Ví dụ cho sự yếu kém trong vấn đề thẩm định, cố ý phê duyệt khoản vay vượt thẩm quyền là vụ việc hàng loạt các cá nhân nguyên là cán bộ lãnh đạo, nhân viên Agribank Chi nhánh Bình Chánh - khu vực Thành phố Hồ Chí Minh cố tình cho vay sai quy định gây thất thoát hàng chục tỷ đồng. Theo bản cáo trạng của Viện kiểm sát nhân dân tối cao, để có tiền trả nợ cũ và chi tiêu cá nhân, Dương Thanh Cường nguyên là Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Xây dựng Thương mại Bình Phát đã lập ra 02 công ty con là Công ty cổ phần phát triển đầu tư xây dựng Tân Đại Phát và Công ty TNHH sản xuất xây dựng thương mại Thanh Phát và mượn danh nghĩa đầu tư dự án “xây dựng Trung tâm thương mại dịch vụ và chung cư cao tầng tại số 10 Âu Cơ, Thành phố Hồ Chí Minh” để vay vốn tại Agribank Bình Chánh.
Theo đó, lợi dụng sự dễ dãi trong quy trình thẩm định, ký duyệt cho vay tại chi nhánh này sơ sài cùng với mối quan hệ quen biết với ông Lý Văn Chức (nguyên Giám đốc Agribank Bình Chánh, đã chết trước ngày khởi tố vụ án) nên từ năm 2007 đến 2009, Dương Thanh Cường đã lập khống hàng loạt các giấy tờ như giấy chứng nhận góp vốn, lập khống chứng từ chi trả tiền, nâng khống hợp đồng mua bán đất, nâng khống giá trị thực của mảnh đất từ 3 tỉ đồng lên thành 47 tỉ đồng, lập khống dự án xây dựng khách sạn… để vay hơn 19 tỉ đồng của Agribank Bình Chánh. Sau khi tiếp nhận hồ sơ của vay của Cường, ông Chức đã chỉ đạo cấp dưới thẩm định điều kiện vay vốn. Biết rõ việc công ty của Cường không có chức năng kinh doanh nhà hàng khách sạn, tài sản đảm bảo không đủ điều kiện vay, nhưng Nguyễn Văn Lợi (nguyên Phó giám đốc Agribank Bình Chánh) và các cán bộ tín dụng khác vẫn bỏ qua quy định về thẩm định tài sản vay vốn, hồ sơ vay vốn để hoàn tất hồ sơ và phê duyệt giải ngân cho Cường [38].
Qua vụ việc trên, ta thấy rõ được sự yếu kém, lơ là trách nhiệm, cố ý vi phạm quy định cho vay của một số cán bộ, lãnh đạo Agribank, gây thất thoát và thiệt hại
rất lớn cho Chi nhánh Bình Chánh nói riêng và toàn hệ thống Agribank nói chung. Hiện nay, nợ xấu của Chi nhánh Bình Chánh chiếm tới 53,42% trong tổng số 1.030 tỷ đồng dư nợ cho vay của Chi nhánh này tính đến ngày 31/12/2014 [36].
(iv) Vấn đề thẩm định tài sản bảo đảm khoản vay
Vai trò của việc thẩm định tài sản bảo đảm không kém phần quan trọng so với việc thẩm định khoản vay bởi đây là phương án cuối cùng để giúp Agribank thu hồi được toàn bộ hoặc một phần của khoản nợ đã cho vay. Tuy nhiên, quá trình thẩm định tài sản bảo đảm trên thực tế diễn ra còn rất nhiều sai phạm do cán bộ thẩm định làm việc sơ sài, “chiếu lệ”, định giá tài sản không đúng với giá trị thật trên thị trường, dẫn đến tình trạng khó xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ và tranh chấp giữa các chủ nợ khi tiến hành xử lý tài sản bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự v.v… Dưới đây là một ví dụ liên quan đến những sai phạm trong việc cho vay đầu tư BĐS giữa Agribank và Công ty TNHH sản xuất xây dựng thương mại Thanh Phát (sau đây gọi tắt là “Công ty Thanh Phát”) do Dương Thanh Cường làm Tổng giám đốc, phản ánh chân thực nghiệp vụ thẩm định tài sản bảo đảm yếu kém của một số cán bộ thuộc Agribank Chi nhánh 6 – Thành phố Hồ Chí Minh.
Vụ việc trên diễn ra như sau: Năm 2007, Công ty Thanh Phát lập bộ hồ sơ vay vốn tại Chi nhánh 6 với số vốn vay là 700 tỷ đồng để đầu tư thực hiện dự án cao ốc, biệt thự vườn. Do khoản vay này vượt thẩm quyền nên ông Hồ Đăng Trung, Giám đốc Agribank Chi nhánh 6, đã trình Tổng giám đốc Agribank xin nâng hạn mức phê duyệt khoản vay. Khi ấy, doanh nghiệp này chưa có dự án và Agribank Chi nhánh 6 chưa tiến hành thẩm định tài sản thế chấp nhưng Hội đồng quản trị Agribank vẫn đồng ý với đề xuất nâng hạn mức phán quyết.
Cuối tháng 12/2007, Agribank Chi nhánh 6 đã kí hợp đồng tín dụng cho Công ty Thanh Phát vay 700 tỷ đồng, thời hạn vay 05 năm, lãi suất 1,15%/tháng.
Đối với việc thẩm định tài sản bảo đảm. Chi nhánh này đã kí 06 hợp đồng thế chấp với tài sản là 25 quyền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh. Trong số này, có tới 22 quyền sử dụng đất là tài sản hình thành trong tương lai. Ngoài ra, 05 quyền sử dụng đất tại huyện Bình Chánh được Agribank Chi nhánh 6 định giá tới
361 tỷ đồng, bảo đảm cho dư nợ 271 tỷ đồng, nhưng giá trị thực lại thấp hơn nhiều.Hơn nữa, có tới 05 trong số 06 hợp đồng thế chấp không được công chứng, không đăng kí giao dịch bảo đảm.
Tiếp đó đến tháng 4/2008, ông Dương Thanh Cường, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Thanh Phát, đề nghị ngân hàng cho mượn lại 23 sổ đỏ đang thế chấp trong 30 ngày để trình duyệt dự án đầu tư tại Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên, sau khi rút được tài sản thế chấp, Công ty Thanh Phát liên tục gia hạn, không trả lại tài sản cho Ngân hàng. Thực tế, Dương Thanh Cường đã mang 23 sổ đỏ này thế chấp cho Ngân hàng Phương Nam để vay thêm tiền, đồng thời cũng không trả nợ cho Agribank. Thậm chí, Cường còn đề xuất rút bớt sổ đỏ,