5. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN:
3.2.1 Xác định rõ hiệu quả đầu tư bằng cách đánh giá lại tính khả thi của dự án:
Đánh giá lại tính khả thi của các dự án:
Việc đánh giá lại tính khả thi của dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Ông Kèo là quan trọng. Việc đánh giá lại tính khả thi của dự án sẽ giúp cho Tổng Công ty Tín Nghĩa có cái nhìn khái quát hơn về tình hình hiện tại của dự án về các mặt như: Tổng quan dự án, đối thủ cạnh tranh, giai đoạn phát triển, các chỉ số tài chính… để có những giải pháp đúng đắn hơn khi quyết định đẩy mạnh tiến độ thực hiện dự án. Tác giả xin đề xuất kết quả đánh giá lại tính khả thi của dự án như sau:
Đánh giá lại kế hoạch phát triển dự án và các khu vực lân cận: Dự án tọa lạc tại Huyện Nhơn Trạch Nhơn Trạch nằm về hướng Tây Nam của tỉnh Đồng Nai và là trung tâm của tam giác Thành phố Hồ Chí Minh – Đồng Nai – Bà Rịa Vũng Tàu. Phần lớn ranh giới của Nhơn Trạch giáp với thành phố Hồ Chí Minh ở hướng Tây Bắc, Tây và Nam. Phần ranh giới còn lại giáp với Bà Rịa Vũng Tàu và huyện LongThành. Hơn thế nữa, sông Nhà Bè và sông Thị Vải đã mang lại rất nhiều lợi thế cho huyện về mặt giao thông. Vì vậy, có thể đi từ thành phố Hồ Chí Minh đến Nhơn Trạch bằng Quốc Lộ 51 hay phà Cát Lái qua sông Nhà Bè đều rất thuận tiện.
Là một địa bàn có nhiều khu công nghiệp như khu công nghiệp Nhơn Trạch 1, Nhơn Trạch 2, Nhơn Trạch 3, Nhơn Trạch 5, Nhơn Trạch 6 và Ông Kèo, Nhơn Trạch là một huyện trọng điểm của tỉnh Đồng Nai và đã được quy hoạch trở thành một thành phố mới trong năm 2020.
Dự án – Khu công nghiệp Ông Kèo: Dự án có diện tích khoảng 823 hecta và tọa lạc tại xã Phước Khánh, cách thành phố Hồ Chí Minh 17 kilomét (đi bằng phà Cát Lái), cách thành phố Biên Hòa 55 kilomet và cách thành phố Vũng Tàu 55 kilomét. Dự án cách đường 25B 17 kilômét về phía Đông Bắc và cách Quốc Lộ 51 22 kilômét về phía Đông. Phía Nam của dự án giáp với sông Lòng Tàu và sông Đồng Tranh. Hai con sông này có lòng sông rộng và sâu nên tàu lớn có thể đi vào rất dễ dàng.
Cơ sở hạ tầng trong tương lai: Nằm trong khu vực kinh tế trọng điểm phía nam, Đồng Nai là đầu mối rất quan trọng trong hệ thống liên lạc của toàn khu vực. Đây là một điều kiện thuận lợi để Đồng Nai thu hút vốn đầu tư và trở thành một trong những tỉnh
án phát triển cơ sở hạ tầng đã và sẽ triển khai trên địa bàn tỉnh, tác động đến sự phát triển của địa phương và cả nước. Những dự án phải kể đến như: Quốc lộ 51, đường cao tốc thành phố Hồ Chí Minh- Long Thành – Dầu Giây, đường cao tốc Biên Hòa- Vũng Tàu, đường cao tốc Bến Lức- Long Thành, cầu Đồng Nai, cầu Nhơn Trạch, sân bay quốc tế Long Thành, cảng Long Bình Tân, cảng Gò Dầu, cảng quốc tế Cái Mép – thị vải.
Khái quát về thị trường khu công nghiệp: Trong suốt những năm qua, Việt Nam đã tập trung nguồn lực đáng kể vào việc phát triển các khu công nghiệp và khu chế xuất nhằm hỗ trợ và thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế đang trên đà phát triển của Việt Nam. Trong khi nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài nhìn chung đang giảm thì nguồn vốn của nhiều dự án nước ngoài đầu tư vào các khu công nghiệp vẫn tiếp tục chảy vào Việt Nam. Trong 10 năm qua Đồng Nai là tỉnh có nguồn vốn đầu tư khá lớn bên cạnh thành phố Hồ Chí Minh. Với vị trí lân cận thành phố Hồ Chí Minh và có cơ sở hạ tầng tốt nên Đồng Nai phát triển với một tốc độ rất nhanh, thu hút nhiều nhà đầu tư cũng như người dân đến sinh sống và kinh doanh.
Phân tích cạnh tranh: Các khu công nghiệp hiện hữu trên địa bàn huyện Nhơn Trạch là đối thủ cạnh tranh chính của dự án khu công nghiệp Ông Kèo. Hiện tại các khu công nghiệp trên địa bàn huyện Nhơn Trạch phải kể đến như: Khu công nghiệp Nhơn Trạch 1; Khu công nghiệp Nhơn Trạch 2; Khu công nghiệp Nhơn Trạch 3; Khu công nghiệp Nhơn Trạch 5; Khu công nghiệp Nhơn Trạch 6; khu công nghiệp dệt may Nhơn Trạch; khu công nghiệp Long Đức:
Bảng 3.1 : Phân tích các đối thủ cạnh tranh Số TT Tên Khu công nghiệp vị trí Diện tích Tỷ lệ lấp đầy (%) Năm bắt đầu hoạt động Giá thuê
(USD/m3) Chủ đầu tư
1 Nhơn Trạch 3 Xã Hiệp Phước và Long Thọ huyện Nhơn Trạch 688 Giai đoạn 1: 100; 1997 50-60 Tổng công ty Tín Nghĩa - Công ty TNHH MTV KCN Nhơn Trạch 3 giai đoạn 2: 37 2 Nhơn Trạch 2 Xã Hiệp Phước, Phước Thiền và Phú
Hội huyện Nhơn Trạch
347 100 1997 50
Công ty cổ phần phát triển công nghiệp và đô
thị số 2
3 Nhơn Trạch
1
Xã Hiệp Phước, Phước Thiền và Phú
Hội huyện Nhơn Trạch
430 88 1997 55-60
Tổng công ty Đầu tư và Phát Triển đô thị và khu công nghiệp Việt
Nam 4 Dệt may Nhơn Trạch Xã Hiệp Phước và An Phước huyện Nhơn Trạch 184 71 2003 50-60 Công ty Cổ phần Đầu Tư Vinatex 5 Nhơn Trạch 5 Xã Long Tân và Hiệp Phước huyện
Nhơn Trạch
302 78 2003 50
Tổng công ty Đầu tư và Phát Triển đô thị và KCN Việt Nam 6 Nhơn Trạch 6 Xã Long Thọ huyện Nhơn Trạch 315 2005 65 Tổng công ty Tín Nghĩa - Công ty TNHH MTV KCN Nhơn Trạch 3 7 Nhơn Trạch 2- Nhơn Phú Xã Hiệp Phước và Phú Hội huyện Nhơn Trạch 183 2005 55 Công ty Cổ phần Thảo Điền 8 Nhơn Trạch 2- Lộc Khang Xã Hiệp Phước và Phú Hội huyện Nhơn Trạch 70 64 2006 Công ty TNHH thương
mại Đầu tư Lộc Khang
(Nguồn: Công ty TNHH Savills Việt Nam, tổng hợp báo cáo về tỷ lệ lấp đầy vào các KCN )
Vốn đầu tư và cơ cấu vốn: Xem xét và cân đối lại tổng nguồn vốn đầu tư cho dự án như sau: Theo quy định tại điều số 5 nghị định 153/2007/NĐ/CP ra ngày 15 tháng 10
khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật công nghiệp), vốn chủ sở hữu mà nhà đầu tư bỏ ra không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt tức là không được thấp hơn 354 tỷ đồng.
Chi phí đất: Công ty dự kiến sẽ phải thanh toán chi phí đền bù xấp xỉ 72 triệu USD để có quyền sử dụng đất 50 năm trên toàn bộ khu đất từ năm 2008 đến năm 2058. Chi phí đền bù này được quy định bởi tỉnh Đồng Nai. Ngoại trừ chi phí đền bù đất, người dân trên khu đất còn nhận được các ưu đãi khác. Tổng chi phí đền bù cho khu đất cho đến ngày của báo cáo là 220.000 VND/m2, tương đương 12USD/ m2. Tổng Công ty Tín Nghĩa dự định sẽ hoàn tất việc thanh toán hết số tiền đền bù này vào cuối năm 2011 và sẽ không phải chi trả thêm bất kỳ khoản chi phí nào phát sinh liên quan đến khu đất nữa.
Chi phí xây dựng: Khu Công nghiệp Ông Kèo được Tổng công ty Tín Nghĩa dự kiến hoàn thành trong vòng 3 năm kể từ Quý 1 năm 2011 đến Quý 4 năm 2013. Cần lưu ý rằng kế hoạch này được hoạch định với giả định có nguồn lực thích hợp, quản lý dự án chuyên nghiệp và kế hoạch kinh doanh và tiếp thị theo tiêu chuẩn quốc tế. Bên cạnh các chi phí xây dựng đơn vị này, áp dụng chi phí dự phòng 10% trên tổng chi phí xây dựng. Khoản chi phí này để dự phòng cho các chi phí tiềm ẩn không dự đoán được như các yếu tố biến đổi nguyên vật liệu sử dụng, nhà tư vấn được chọn, công ty xây dựng và quản lý dự án cũng như phụ cấp đối với nguy cơ leo thang chi phí tiềm năng và chi phí không lường trước.
Tính toán lại kết quả hoạt động kinh doanh:
Doanh thu của dự án sẽ thu được từ những nguồn doanh thu sau: Doanh thu hoạt động cho thuê đất: Kế hoạch cho thuê đất dự kiến sẽ tiến hành vào cuối năm nay ( khi hoàn tất các tuyến đường chính vào khu công nghiệp).
Doanh thu từ hoạt động cho thuê cơ sở hạ tầng dự kiến sẽ thu được 85USD/m2/năm trong năm 2011 và giá thuê cho năm tiếp theo sẽ là 93,5 USD/m2/năm. Thêm vào đó dự kiến sẽ thu được khoảng 0,09 USD/m2/năm tốc độ tăng 3% mỗi năm tiền cho thuê đất.
Doanh thu từ khu dịch vụ công nghiệp: Như kế hoạch phát triển của dự án sẽ có khu vực văn phòng cho thuê. Do đó, doanh thu từ khu dịch vụ công nghiệp chủ yếu có được nhờ vào doanh thu từ hoạt động cho thuê văn phòng. Dự kiến giá
phí quản lí đáng kể ở vào khoảng 3.5USD/m2/tháng.
Doanh thu từ khu vực cảng: Cảng tại khu công nghiệp Ông Kèo được thiết kế có thể tiếp nhận được tàu trọng tải lớn với những cầu cảng 30.000 DWT và 5.000 DWT. Doanh thu từ cảng bao gồm những khoản phí từ cầu cảng và kho bãi. Ngoài ra có thể thu thêm được một số khoản phí dịch vụ từ cảng
Phân tích độ nhạy của tỷ suất sinh lời nội bộ với các yếu tố như chi phí xây dựng, đơn giá cho thuê hạ tầng… Để biết các vùng chi phí nào cũng như các vùng doanh thu nào kết hợp với chi phí nào để tác động vào ràng buộc đó đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.
Phân tích các yếu tố điểm mạnh cần phát huy và khắc phục các điểm yếu còn tồn tại.
Từ việc làm báo cáo khả thi của dự án cũng sẽ giúp cho Tổng công ty Tín Nghĩa có cái nhìn khái quát hơn về dự án và biết tận dụng các điểm mạnh để phát huy cũng như tìm ra các điểm yếu để khắc phục.
Việc đánh giá lại tính khả thi của dự án là việc cần làm gấp và phải được ưu tiên đặt lên hàng đầu. Tác giả xin đề xuất các nhân viên ban quản lý dự án đánh giá lại tính khả thi của dự án. Hơn nữa, ban quản lý dự án nên tiến hành thuê đơn vị tư vấn có năng lực trong việc đánh giá lại tính khả thi để họ ra báo cáo khả thi cho dự án này. Việc thuê đơn vị tư vấn đánh giá lại tính khả thi của dự án tham mưu cho ban Tổng giám đốc và ban quản lý có những chính sách phù hợp để đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.
Cũng thông qua việc đánh giá tính khả thi của các dự án từ các công ty chuyên viên tư vấn công ty sẽ lấy kết quả đó làm cơ sở để thủ tục vay vốn ngân hàng được tiến hành một cách thuận lợi hơn. Có báo cáo đánh giá khả thi của đơn vị tư vấn có uy tín sẽ rất thuận lợi cho việc kêu gọi đối tác hợp tác cùng đầu tư dự án.
Đề xuất đơn vị có uy tín để đánh giá lại tính khả thi của dự án như: Savills và chi phí để thực hiện báo cáo khả thi khoảng: 200.000.000 đồng.