5. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN:
2.3.1Bảng tiến độ thực hiện dự án năm 2008:
Vào thời điểm năm 2008, tiến độ thực hiện dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Ông Kèo được xây dựng như bên dưới:
( Nguồn: Tổng Công ty Tín Nghĩa (2008), báo cáo khả thi dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN Ông Kèo). Năm 2007 2008 2009 2010 2011 Quý 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 Chuẩn bị đầu tư (Đã thực hiện) Th áng 2 Chuẩn bị xây dựng Đền bù giải phóng mặt bằng 12 Rà phá bom mìn 6 Khảo sát, thiết kế, dự toán, thẩm định 9 3 Xây dựng San nền 6 Thi công đường 12 Hệ thống thoát nước mưa 12 Hệ thống thoát nước thải 12 Trạm xử lý nước thải 9 Hệ thống cấp nước sạch 12 Hệ thống điện 12 Hệ thống thông tin 12 Cây xanh 12 Khu điều hành 9 Giám sát 24 Hoàn công 3
tầng KCN Ông Kèo
2.3.2.1 Công tác bồi thường, thu hồi đất:
Đã được phê duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ tái định cư (Quyết định số 596/QĐ-UBND ngày 21/2/2008 của UBND tỉnh Đồng Nai).
Đã được ra Quyết định thu hồi đất để bồi thường, giải phóng mặt bằng (Quyết định 3481/QĐ-UBND ngày 22/10/2008 của UBND tỉnh Đồng Nai).
Đã được phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư xây dựng, kinh doanh hạ tầng KCN Ông Kèo (đợt 1) (Quyết định 422/QĐ-UBND ngày 21/2/2011 của UBND tỉnh).
UBND huyện Nhơn Trạch đã công bố quyết định thu hồi đất cá nhân 13 đợt: 1.704 thửa với 444,58ha của 855 hộ dân.
Về áp giá đền bù: đến nay HĐBT huyện Nhơn Trạch đã áp giá đền bù hoàn chỉnh (2 đợt) và trình thẩm định với 420 hộ, diện tích 158,14 và số tiền bồi thường khoảng 262 tỷ đồng.
Về công tác thẩm định: đã thẩm định xong phương án bồi thường đợt 1với diện tích 66,6 ha, khoảng 110 hộ.
Về xác nhận nguồn gốc đất và tỉ lệ mất đất của các hộ dân: hiện Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện đã kiểm tra xác nhận xong nguồn đất 545/665 hộ chuyển sang Hội đồng Bồi thường.
Về hồ sơ xác nhận hộ dân trực tiếp sản xuất nông nghiệp: đến nay xã đã xác nhận được 433/665 hộ (các hộ dân này được xác nhận trực tiếp sản xuất nông nghiệp do có hộ khẩu trong xã Phước Khánh), 232 hộ còn lại nằm ngoài xã Phước Khánh nên chưa được xác nhận.
Về hồ sơ xác nhận số nhân khẩu trong từng hộ gia đình: hiện Công an xã đã xác nhận xong (còn lại 58 hộ chưa được xác nhận được do không có địa chỉ rõ ràng, một số đã chuyển đi).
Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất với dân và các đơn vị khác: Tổng diện tích đất Tổng Công ty đã tiếp nhận đến nay 116,4 ha. Trong đó đất Công ty TNHH Công Nghiệp bàn giao 15,16ha (Tổng Công ty chưa trả tiền)
ngày 10/8/2007 của UBND Tỉnh Đồng Nai).
Đã được phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 (lần 1) (Quyết định số 211/QĐ-UBND ngày 30/01/2009 của UBND tỉnh)
Đã được phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 (lần 2) (Quyết định số 1598/QĐ-UBND ngày 05/6/2009 của UBND tỉnh)
Đã được thỏa thuận vị trí xây dựng cảng Tổng hợp KCN Ông Kèo (Công văn số 1963/CHHVN-KHĐT ngày 26/9/2008 của Cục Hàng Hải Việt Nam);
Đã được cập nhật cảng KCN Ông Kèo vào Cảng biển nhóm 5.
2.3.2.3 Công tác thiết kế:
Đã hoàn tất thiết kế cơ sở thiết kế hệ thống hạ tầng KCN (Quyết định số 1666/ BXD-HĐXD ngày 19/8/2008 của Bộ xây dựng)
Hoàn tất thiết kế các tuyến đường trong KCN Ông Kèo, trong đó 03 tuyến đường chính số 2, số 4, số 9 đã được thẩm định xong, các tuyến đường còn lại đang trình thẩm định.
Đã hoàn tất thiết kế bản vẽ thi công trạm xử lý nước thải KCN Ông Kèo, đang tiến hành thẩm định.
2.3.2.4 Công tác khác:
Đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư số 47221000414 do Ban quản lý các Khu công nghiệp Đồng Nai cấp ngày 12/03/2008.
Đã được phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường: 1294/QĐ-BTNMT ngày 29/08/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Đã thoả thuận với các đơn vị cung ứng điện, nước, viễn thông.
Đã triển khai công tác lập Báo cáo đánh giá tác động môi trường Cảng tổng hợp KCN Ông Kèo cho tàu trọng tải 30.000DWT.
Trước khi giao nhiệm vụ cho Công ty TNHH Tín Nghĩa triển khai dự án Đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN Ông Kèo, UBND Tỉnh Đồng Nai đã giới thiệu địa điểm 14 dự án đầu tư tại KCN Ông Kèo với tổng diện tích 369/485,19ha, chiếm 76% diện tích đất xây dựng nhà máy.
2.3.3. Các dự án đang hoạt động.
Hiện nay tại KCN Ông Kèo có 4 nhà máy đang hoạt động. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
ngày 06-02-2002 của Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư. Ngành nghề kinh doanh là trồng rừng làm nguyên liệu giấy, cắt dăm mảnh gỗ xuất khẩu và khai thác cần cảng chuyên dùng Phước Khánh.
Nhà máy có diện tích 7,21 ha, công suất 50.000 tấn gỗ/năm với 65 công nhân. Nguồn nước phục vụ sản xuất là nước giếng khoan qua xử lý.
Quy trình công nghệ sản xuất của nhà máy như sau: Gỗ cây nguyên liệu cắt thành gỗ dăm mảnh đưa vào bãi chứa hệ thống băng chuyền sàn công nghệ
tàu 15.000 DWT.
2.3.3.2 Nhà máy sản xuất dầu nhờn của công ty TNHH Hóa dầu AP
Công ty TNHH Hoá dầu AP là doanh nghiệp liên doanh giữa Công ty TNHH Trâm Anh và tập đoàn AP Singapore với số vốn pháp định 10 triệu USD. Nhà máy có diện tích 8,7 ha, công suất 100.000 tấn sản phẩm/ năm với 02 dây chuyền sản xuất.
Dây chuyền thứ nhất, tập trung vào sản xuất gần 30 loại sản phẩm dầu nhờn, dầu thắng, dầu làm mát máy công nghiệp… Công suất 15 - 20 ngàn tấn/ năm.
Dây chuyền thứ hai chuyên sản xuất các loại hoá chất phục vụ cho các ngành công nghiệp sản xuất, bảo dưỡng và sửa chữa tàu, thuyền; hoá chất gia công kim loại, làm sạch ô tô trước khi sơn và hoá chất phục vụ dân dụng khác.
Nguồn nước phục vụ sản xuất là nước giếng khoan qua xử lý.
Quy trình công nghệ sản xuất như sau : tàu chở dầu nguyên liệu và hóa chất
cầu cảng bồn chứa dầu nguyên liệu và kho hóa chất phụ gia bồn pha trộn dầu nhớt
đóng gói thành phẩm.
2.3.3.3 Nhà máy sản xuất dầu nhờn của công ty TNHH Nhiên liệu Hoàng Việt
Nhà máy có diện tích 3 ha với công suất 30.000 tấn sản phẩm/năm. Quy trình công nghệ sản xuất tương tự như nhà máy sản xuất dầu nhờn của Công ty TNHH Hóa dầu AP. Nguồn nước phục vụ sản xuất là nước giếng khoan qua xử lý.
2.3.3.4 Nhà máy nghiền xi măng Lafarge
Công ty Liên doanh Lafarge Xi măng là một đơn vị liên doanh giữa Công ty Tấm lợp và VLXD Đồng Nai với tập đoàn Lafarge của Pháp với vốn đầu tư 30 triệu USD. Diện tích 6 ha. Nhà máy có công suất 500.000 tấn sản phẩm/ năm với 2 silo xi măng 6.000 tấn, cao 35m và 2 dây chuyền đóng bao hoạt động 24 giờ/ngày. Số lượng công nhân : 80. Nguồn nước phục vụ sản xuất là nước giếng khoan qua xử lý.
về mặt chủ trương cho phép đầu tư nhà máy điện với diện tích 28ha (Công văn số 7735/UBND- CN ngày 9/11/2006) một số nhà đầu tư cũng đã đăng ký và ký biên bản ghi nhớ Tổng Công ty Tín Nghĩa để giữ chỗ cho dự án với tổng diện tích khoảng 37ha. Hiện chủ đầu tư đang khẩn trương triển khai thủ tục lập dự án.
2.3.4. Hiện trạng các cảng đang hoạt động.
Hiện nay tại KCN Ông Kèo có 04 cảng đang hoạt động. Các cảng này đều là các cảng chuyên dùng của 04 nhà máy đang hoạt động và đã có báo cáo ĐTM cho từng cảng.
2.3.4.1 Cảng của nhà máy sản xuất gỗ dăm xuất khẩu
Có khả năng tiếp nhận tàu có trọng tải 15.000 DWT với tổng chiều dài 180m. Đây là cảng chuyên dùng có cầu cảng đặt cách bờ 50 m với yêu cầu kích thước tàu lớn nhất cập cảng là chiều dài 129,93 m, rộng 24 m, mớn nước có tải 7,82 m.
2.3.4.2 Cảng của nhà máy sản xuất dầu nhờn của công ty TNHH Hóa dầu AP
Cảng có chiều dài bờ sông gần 300m với bến chuyên dùng cho tàu tải trọng đến 5.000 DWT
2.3.4.3 Cảng của nhà máy sản xuất dầu nhờn của công ty TNHH Nhiên liệu Hoàng Việt Việt
Cảng chuyên phục vụ tiếp nhận các tàu dầu trọng tải lớn nhất đến 3.000 DWT. Thông số kỹ thuật của tàu đến cầu cảng: chiều dài lớn nhất 88m, chiều rộng lớn nhất 13,8m, mớn nước đủ tải 5,6m.
2.3.4.4 Cảng của nhà máy nghiền xi măng Lafarge
Cảng chuyên dùng tiếp nhận các tàu từ 5.000 - 30.000 tấn cập cảng, một lúc có thể nhận 2 xà lan cùng vào bốc dỡ hàng.
Ngoài ra còn có cảng của Nhà máy điện Nhơn Trạch 1 đang được xây dựng với công suất dự kiến là tiếp nhận được tàu dầu DO 5.000 DWT. Cảng này có 2 cần tiếp nhận dầu (unloading arm) tham gia bơm hút dầu với năng suất 750 m3/h. Cảng này có kiểu bến không liền bờ, không hoạt động liên tục, chỉ sử dụng bốc dỡ dầu DO khi có sự cố đường ống dẫn khí. Chiều dài bến là 130 m.
2.3.5 Công tác lập qui hoạch, dự án đầu tư.
Là một trong những dự án lớn của Tổng Công ty Tín Nghĩa nên công tác lập quy hoạch chi tiết sử dụng đất khá phức tạp và khó khăn. Hơn nữa, trong tổng số diện tích 823 ha đất được giới thiệu địa điểm để xây dựng khu công nghiệp thì nhà nước đã giới thiệu địa điểm được 27 dự án chiếm tới 315 ha diện tích đất nằm trong quy hoạch của khu công nghiệp Ông Kèo. Trong số 27 dự án đó thì đã có 7 công ty đang hoạt đồng và 8 công ty đang triển khai công tác đầu tư xây dựng. Việc quy hoạch dự án đã gặp nhiều khó khăn do phải vừa đảm bảo hạn chế đến mức thấp nhất việc vì quy hoạch mà ảnh hưởng đến hoạt động của các doanh nghiệp hiện hữu tại khu công nghiệp và vừa phải đảm bảo vẻ mỹ quan trong quy hoạch. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Việc quy hoạch khu công nghiệp Ông Kèo cũng phải đáp ứng được tạo mọi sự thuận lợi để thu hút các loại hình công nghiệp: Đóng mới, sửa chữa tàu thủy và các dịch vụ khác có liên quan: Sản xuất, chế biến dầu nhờn, ga, khí hóa lỏng, luyện kim, hóa chất, sản xuất điện, xây dựng, cơ khí, sản xuất nguyên vậ liệu trong lĩnh vực xây dựng, dân dụng, công nghiệp, mỹ nghệ, gốm sứ…Việc này cũng góp phần gây ảnh hưởng tới việc lập quy hoạch cho dự án.
Quy hoạch sử dụng đất của khu công nghiệp được chia thành: đất xí nghiệp công nghiệp, đất khu trung tâm điều hành, đất khu dịch vụ, đất kho tàng bến bãi, đất công trình đầu mối giao thông, đất cây xanh mặt nước, đất thoát nước
Thời gian thực hiện công tác lập qui hoạch chi tiết sử dụng đất cho khu đất mất một khoảng thời gian 3 năm. Từ năm 2004 bắt đầu triển khai thủ tục dự án, đến năm 2007 mới có quyết định phê duyệt quy hoạch.
2.3.6 Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng:
Hiện tại dự án KCN Ông Kèo đang ở trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng. Trong những năm qua công tác giải phóng mặt bằng luôn là bài toán khó giải và là vấn đề bức xúc của dự án, công tác này hiện tại vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn. Giải phóng mặt bằng liên quan đến nhiều các ban ngành khác nhau từ ủy ban nhân dân phường (xã, thị trấn), quận (huyện) thành phố đến ủy ban nhân dân tỉnh… phải thực hiện theo một quy trình thống nhất do Ủy ban Nhân dân tỉnh (thành phố)
quy định. Công tác đền bù đang gặp rất nhiều khó khăn vì rất nhiều nguyên nhân như: thay đổi nghị định về quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, nguồn vốn huy động cho dự án không kịp thời, sự trì trệ của thị trường bất động sản Việt Nam từ khi cuộc suy thoái kinh tế thế giới vào cuối năm 2008… Hiện tại, tại phần đất của dự án đang có các doanh nghiệp đang hoạt động nên vấn đề quy hoạch gặp nhiều khó khăn trong việc đảm bảo không ảnh hưởng đến phần đất của các dự án đang hoạt động. Việc quy hoạch để vừa tạo mỹ quan vừa tiết kiệm chi phí gặp nhiều khó khăn trở ngại.
Sự ra đời của nghị định 69/2009/NĐ-CP trung bình 1m2 dự án chỉ cần đền bù 75.000 đồng tuy nhiên sau khi có nghị định 69/2009/ND-CP đơn giá đền bù đã tăng gấp đôi. Trung bình mỗi ha chi phí đền bù tăng lên gần 1 tỷ đồng.
Tổng diện tích của KCN Ông Kèo được giới thiệu địa điểm là: 855.6 ha (Trong đó tỉnh giới thiệu: 256 ha, còn lại 600 ha Tổng công ty Tín Nghĩa phải bồi thường). Trong đó, tính đến thời điểm hiện tại mới chỉ bồi thường được 114ha còn 486 ha nữa chưa được bồi thường, như vậy công tác bồi thường của dự án sau khi có nghị định 69/2009/NĐ-CP đã phải tăng thêm khoảng 500 tỷ.
Cũng theo nghị định 69/2009/NĐ-CP, số tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phải nộp là tiền sử dụng đất theo giá thị trường trừ đi số tiền doanh nghiệp bỏ ra bồi thường giải phóng mặt bằng. Cách tính như trên không hợp lý vì chi phí đầu tư hạ tầng, tiền lãi vay ngân hàng... chưa được tính đến. Trong khi đó, để thực hiện dự án, doanh nghiệp phải thỏa thuận đền bù, đầu tư xây dựng hạ tầng, trải qua các lớp thủ tục nhiêu khê… với nhiều khoản chi phí phát sinh, nhưng tổng công ty Tín Nghĩa không thể có chứng từ để chứng minh cho cơ quan chức năng về các khoản đã chi này.
Tính theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP, khi giá đất biến động, doanh nghiệp không thể chủ động tính toán được giá thành đầu vào của sản phẩm dẫn đến việc phát triển dự án gặp rủi ro rất cao.
Theo số liệu báo cáo của công ty TNHH MTV Khu Công Nghiệp Ông kèo, tính đến ngày 05/07/2011, UBND huyện Nhơn Trạch đã ra quyết định thu hồi đất cá nhân 13 đợt như sau:
Bảng 2.3: Danh sách thu hồi đất cá nhân 13 đợt
STT Ngày ban hành quyết định Số hộ Số thửa Diện tích (ha)
1 Ngày 22/05/2009 90 315 78,60 2 Ngày 03/07/2009 101 213 48,20 3 Ngày 15/07/2009 41 64 24,90 4 Ngày 25/08/2009 95 198 40,10 5 Ngày 24/11/2009 75 145 29,18 6 Ngày 18/01/2010 73 125 43,03 7 Ngày 01/03/2010 43 68 25,67 8 Ngày 11/05/2010 71 136 33,20 9 Ngày 04/06/2010 76 176 49,10 10 Ngày 07/08/2010 42 70 16,20 11 Ngày 19/11/2010 50 56 22,10 12 Ngày 24/03/2011 35 47 11,00 13 Ngày 19/04/2011 63 120 39,50 Tổng cộng 813 1733 444,58
( Nguồn: Tổng Công ty Tín Nghĩa (2010), báo cáo tình hình triển khai thực hiện dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN Ông Kèo).
Tổng diện tích đất đã có quyết định thu hồi là 444,58, hiện nay diện tích đất còn lại phải tập trung ra quyết định thu hồi trong thời gian tới (trong đó khoảng hơn 29 ha chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 45,9 ha thu hồi của Công ty CP Sun Steel, khoảng 44,56 ha đất công). Hiện nay Tổng công ty Tín Nghĩa đang phối hợp cùng Phòng TNMT huyện và các ban ngành xuất hồ sơ từng thửa đất, chuẩn bị ra quyết định thu hồi đất cá nhân đợt 14.
Dưới đây là bảng công tác kiểm kê hiện trạng sử dụng đất KCN Ông Kèo. Trong đó có 19,1 ha đất thuộc diện 285 chưa ra quyết định thu hồi đất cá nhân nhưng khu đất nằm trong tuyến đường số 4 nên kiểm kê trước theo hướng dẫn của Nghị định