5. KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN:
2.2.3.1 Tiến độ thực hiện công tác chuẩn bị đầu tư:
Công tác xác định quy mô của dự án:
Ở dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Ông kèo Ban Giám Đốc làm việc với phòng đầu tư phát triển tiếp nhận chủ trương đầu tư dự án. Quyết định số 1.226/QĐ.UBT ngày 20/04/2004 của UBND Tỉnh Đồng Nai về việc Chấp thuận chủ trương và giới thiệu địa điểm cho Tổng Công ty Tín Nghĩa lập dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng Khu công nghiệp Ông Kèo, thuộc xã phước Khánh, huyện Nhơn Trạch.
Từ năm 2004 Tổng Công ty Tín Nghĩa đã bắt đầu triển khai công tác này. Vì đây là một dự án lớn với 2 hạng mục là đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp và đầu tư cảng do đó công việc hoạch định để xác định quy mô cũng diễn ra trong thời gian khá lâu từ tháng 4 năm 2004 đến tháng cuối năm 2005.
Khoảng thời gian sau đó, nhận thấy quy hoạch cần trú trọng hơn tỷ lệ cân đối giữa các khu do đó tiến hành xây dựng lại kế hoạch phát triển dự án trong vòng 5 năm từ năm 2006 đến năm 2011. Kế hoạch phát triển dự án được trình bày như bảng sau:
Bảng 2.1: Kế hoạch phát triển dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp Ông Kèo
( Nguồn: Tổng Công ty Tín Nghĩa (2008), Báo cáo khả thi dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN Ông Kèo).
Đất công nghiệp: Khu vực đất công nghiệp với diện tích 4.851.960 m2, chiếm 58,92% tổng diện tích dự án. Phần diện tích này sẽ được sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầng. Chi tiết của khu vực đất công nghiệp như sau.
Stt Khu đất % Diện tích (m2) Mật độ xây dựng Diện tích xây dựng (m2) Diện tích sử dụng Hiệu quả sử dụng 1 Đất công nghiệp 58,92 4.851.960 4.851.960
Đất có các xí nghiệp đang hoạt động 24,77 2.039.460 2.039.460
Đất có giới thiệu địa điểm 13,04 1.073.400 1.073.400
Đất chưa có dự án 21,12 1.739.100 1.739.100
2 Đất khu trung tâm điều hành 0,81 67.000 30 60.300
3 Đất khu vực dịch vụ công nghiệp 6,89 567.700 30 170.310 136.248
Khu vực 1 262.300 30 78.690 62.952 80
Khu vực 2 286.400 30 85.920 68.736 80
Khu vực 3 19.000 30 5.700 4.560 80
4 Đất công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật
Nhà máy xử lý nước thải 0,91 75.000 75.000
Kênh cấp thoát nước 0,64 52.700 70 36.890
5 Đất kho tàng bến bãi 2,14 176.300 176.300
6 Đất cây xanh mặt nước 20,00 1.647.000 1.647.000
7 Đất giao thông 9,46 778.900 778.900
8 Cảng 0,22 18.000 18.000
Đất có các xí nghiệp đang hoạt
động (ĐVT: ha), 2,039,460, 42%
Đất đã có giới thiệu địa điểm
(ĐVT: ha), 1,073,400, 22% Đất chưa có dự án (ĐVT: ha), 1,739,100, 36% Đất có các xí nghiệp đang hoạt động (ĐVT: ha)
Đất đã có giới thiệu địa điểm (ĐVT: ha)
Đất chưa có dự án (ĐVT: ha)
Biểu đồ 2.1: Hiện trạng phần đất công nghiệp tại KCN Ông Kèo
( Nguồn: Tổng Công ty Tín Nghĩa, Báo cáo hiện trạng sử dụng đất tại KCN Ông Kèo ).
Hiện tại, một phần của khu đất công nghiệp đã được chính quyền cho một số doanh nghiệp thuê từ trước (tương ứng 2.039.460 m2 chiếm 42% diện tích đất công nghiệp) được gọi là đất xí nghiệp hiện hữu. Phần đất còn lại với diện tích 1.073.400 m2 đã có giới thiệu địa điểm và đợi ngày bàn giao hạ tầng cho cách đơn vị đã hợp đồng thuê đất với Công ty.
Phần diện tích còn lại của đất công nghiệp (tương ứng 1.739.100 m2 chiếm 36% tổng diện tích đất công nghiệp) vẫn còn trống và cần được phát triển cơ sở hạ tầng trước khi nhà đầu tư có thể cho thuê. Đối với phần đất trống: Tổng Công ty Tín Nghĩa sẽ xây dựng cơ sở hạ tầng như san lấp đất, đường sá, cảnh quan, hệ thống cấp thoát nước, xử lý nước thải, hệ thống chiếu sáng, thông tin liên lạc và các dịch vụ khác. Tổng Công ty Tín Nghĩa cũng đã xem xét khả năng có thể xây dựng các tiện ích kho bãi để cho thuê theo những điều khoản thương mại tiêu chuẩn, đây cũng là một trong những nguồn doanh thu có thể phát sinh trong thời gian hoạt động của dự án.
Đất khu trung tâm điều hành: Khu trung tâm điều hành sẽ bao gồm một khu đất có diện tích 67.000 m2, chiếm 0,81% diện tích toàn dự án. Khu vực này sẽ bao gồm tòa nhà điều hành, nhà trưng bày, khu ăn uống, trung tâm giải trí, trung tâm thể thao, đồn công an, hải quan, trạm phòng cháy chữa cháy, bưu điện, ngân hàng và trạm xá.
Đất khu dịch vụ công nghiệp: Khu dịch vụ công nghiệp được quy hoạch để phát triển văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, nhà hàng... Khu vực này có diện tích hơn 560.000 m2, chiếm 6,89% tổng diện tích dự án.
Đất công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật: Khu vực này bao gồm một nhà máy xử lý nước thải và kênh rạch cấp thoát nước với diện tích 127.700 m2 chiếm 1,55% tổng diện tích. Khu vực này là khu vực chung được dùng để phục vụ cho hoạt động của toàn bộ khu công nghiệp.
Đất cây xanh, mặt nước: Khu vực này có diện tích 1.647.000 m2 vuông chiếm 20% diện tích toàn dự án. Khu vực này được sử dụng để xây dựng cảnh quan cho khu công nghiệp.
Hệ thống đường giao thông: sẽ được xây dựng trên một diện tích 778.900 m2, tương ứng với 14,34% diện tích toàn dự án. Hệ thống này bao gồm đường nội bộ để có thể lưu thông trong khu vực khu công nghiệp.
Cảng: Tận dụng lợi thế của sông Lòng Tàu và sông Đồng Tranh, khu công nghiệp Ông Kèo sẽ phát triển một khu cảng có thể tiếp nhận tàu trọng tải lớn nhằm phục vụ nhu cầu của khu công nghiệp Ông Kèo và các khu công nghiệp khác trên địa bàn huyện Nhơn Trạch. Khu vực cảng sẽ có diện tích 18.000 mét vuông, chiếm 0,22% diện tích khu công nghiệp.
Công tác đo vẽ, cắm mốc, lập quy hoạch, lập báo cáo khả thi:
Công tác này được phòng Đầu tư phát triển Tổng công ty Tín Nghĩa tập trung ngay sau giai đoạn có giới thiệu địa điểm và ký hợp đồng với đơn vị tư vấn vào ngày 12/05/2004. Tuy nhiên sự thay đổi nhiều lần về chủ trương đầu tư cũng như
phải thông qua tất cả các sở chuyên ngành có liên quan về mặt qui hoạch đã làm tăng thời gian thực hiện lên mức quá nhiều.
Đơn vị tư vấn đang thực hiện công tác đo vẽ cắm mốc lập quy hoạch thì đến ngày 07/12/2004 UBND tỉnh Đồng Nai ban hành Công văn số 7.150/CV.UBT về việc điều chỉnh diện tích giới thiệu địa điểm đất quy hoạch KCN Ông Kèo. Tiếp theo sau đó ngày 13/12/2004, Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai ban hành công văn quy hoạch khu dân cư phục vụ khu công nghiệp Ông Kèo. Tiến độ thực hiện dự án xây dựng khu dân cư này cũng ảnh hưởng đến tiến độ dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp Ông Kèo, phần nào cũng ảnh hưởng đến quy hoạch của KCN Ông Kèo.
Công tác kiểm kê hiện trạng, đo vẽ địa hình địa chính được thực hiện từ năm 2005- sau khi có giới thiệu địa điểm. Tuy nhiên, ngày 21/12/2006 Thủ tướng Chính phủ ra quyết định về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đô thị mới Nhơn Trạch, Tỉnh Đồng Nai đến năm 2020; Tổng Công ty Tín Nghĩa cũng phải điều chỉnh lại một số chi tiết trong quy hoạch cho phù hợp hơn với tình hình thực tế. Công tác ra quyết định phê duyệt phương án bồi thường tổng thể, cũng như lập phương án hỗ trợ tái định cư của dự án được UBND tỉnh ban hành ngày 21/02/2008. Tuy nhiên, tiến độ công tác bồi thường giải tỏa gặp nhiều khó khăn vì dự án cần nguồn vốn quá lớn để đền bù giải tỏa.
Công tác đánh giá sự tác động của môi trường:
Sự ra đời của các văn bản Luật và nghị định về bảo vệ môi trường làm cho ban quản lý dự án có chiều hướng đi sâu vào nghiên cứu về môi trường trong thời điểm cuối năm 2005. Công tác Luật Bảo vệ môi trường được Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 29/11/2005 và Chủ tịch nước ký lệnh công bố ngày 12 tháng 12 năm 2005. Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 của Chính phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường.
Tuy nhiên, phải đến đầu năm 2007 thì ban quản lý dự án mới đưa ra được báo cáo đánh giá tác động môi trường. Việc đánh giá tác động môi trường nảy sinh
chi phí cao hơn so với dự toán ban đầu. Nguồn kinh phí thực hiện cho công tác này được được duyệt cũng mất thời gian khoảng 2 tuần, chi phí khoảng 110 triệu đồng. Cuối cùng, công tác đánh giá tác động môi trường của dự án cũng được phê duyệt vào ngày 29/08/2007 bởi Bộ Tài nguyên và Môi trường thông qua quyết định số 1294/QĐ-BTNMT về việc phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường của “Dự án Đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN Ông Kèo”.
Tiến độ của các công trình phụ trợ phục vụ KCN
Xây dựng khu tái định cư tại xã Phước Khánh huyện Nhơn Trạch được UBND tỉnh giới thiệu địa điểm cho Tổng Công ty Tín Nghĩa vào ngày 09/09/2005. Từ thời gian này phòng Đầu tư tổng công ty Tín Nghĩa cũng tiến hành các công tác cần thiết để làm cho dự án xây dựng khu tái định cư cũng diễn ra và phối hợp hài hòa với dự án đầu tư xây dựng KCN ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án.