88/2009/NĐ-CP và Thông tư 17/2009/TT-BTNMT hướng dẫn thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về đầu tư, xây dựng cơ bản năm 2009 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2009) lại có hiệu lực thi hành chậm 4 tháng (có hiệu lực thi hành từ ngày 10/12/2009). Chính điều đó tạo ra sự khó khăn, vướng mắc cho các cán bộ, công chức, viên chức thực hiện công tác đăng ký trong giai đoạn chuyển giao từ việc đăng ký theo trình tự, thủ tục đăng ký do Luật cũ quy định sang trình tự, thủ tục theo Luật mới này.
- Các văn bản hiện hành vẫn còn một số điểm chưa hợp lý khi áp dụng vào thực tiễn và thiếu sự đồng bộ giữa các văn bản có liên quan
Trường hợp thửa đất có nhiều đồng sở hữu chủ, khoản 2, Điều 3, Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định: “Thửa đất có nhiều người sử dụng sử dụng đất, nhiều chủ
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”. Nghị định cũng quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp này phải ghi rõ tên từng chủ sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nhưng chỉ trong một số giao dịch dân sự, hồ sơ đăng ký biến động khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mới yêu cầu bắt buộc có ý kiến của người sử dụng đất.
Ví dụ: Khi thực hiện việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, cho thuê tài sản gắn liền với đất, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng, thì hồ sơ phải có văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện các giao dịch trên.
Trong khi các giao dịch khác lại không bắt buộc phải có văn bản đồng ý của người sử dụng đất, hay chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất tỏng các trường hợp này sẽ được thực hiện như thế nào? Cụ thể: Trường hợp giao dịch liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, hồ sơ không yêu cầu phải có văn bản đồng ý của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, hay văn bản đồng ý của chủ sử dụng đất khác; Trường hợp thế chấp quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không phải là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, hồ sơ cũng không yêu cầu phải có văn bản đồng ý của tất cả chủ sử dụng đất. Thực tế này xuất phát từ việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (một trường hợp đăng ký biến động) lại tuân theo quy định riêng tại Thông tư 05/2005/TTLT-BTP- BTNMT; Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT; Thông tư liên tịch số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT mà các văn bản này chưa có quy định mới phù hợp với pháp luật hiện hành. Chính sự thiếu đồng bộ giữa các văn bản pháp luật có liên quan đã tạo ra những “lỗ hổng pháp lý” gây rủi ro cho người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn
liền với đất.
- Thiếu quy định cụ thể về sự phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước trong việc thực hiện các thủ tục hành chính. Các quy định mang tính nguyên tắc chung về việc phối hợp, cung cấp thông tin giữa VPĐKQSDĐ, cơ quan quản lý nhà ở, công trình xây dựng, cơ quan quản lý nông nghiệp đã được đề cập đến trong Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT. Tuy nhiên, việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận trên thực tế gặp nhiều vướng mắc do tình trạng nhà và công trình xây dựng trên giấy tờ mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp trước đây khác nhiều so với thực tế rất phức tạp. Yêu cầu đặt ra là cần phải có những quy định về sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan này với những nhiệm vụ, quyền hạn cụ thể trong từng cơ quan nhằm giải quyết dứt điểm tình trạng kéo dài thời gian cấp Giấy chứng nhận cũng như thực hiện đăng ký các biến động.
2.4. Kết quả đạt được và ưu điểm của quản lý nhà nước về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình
2.4.1. Về tổ chức và hoạt động của cơ quan đăng ký
Nếu như trước đây, thẩm quyền thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được giao cho các cơ quan nhà nước khác nhau thực hiện gây ra những bất cập và phân tán trong công tác quản lý bất động sản nói chúng, quản lý tài sản thuộc sở hữu tài sản toàn dân (đất đai) nói riêng, đồng thời gây khó khăn cho cả người sử dụng đất, thì này việc ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật đầu tư xây dựng cơ bản năm 2009, Nghị định số 88/2009/NĐ-CP, Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT, Việt Nam hướng tới xây dựng mô hình cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất theo hướng tập trung và chuyên môn hóa. Theo đó, VPĐKQSDĐ không chỉ là cơ quan thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất, mà còn là đầu mối thực hiện các thủ tục liên quan đến quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Với chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế và cơ chế tài chính được quy định cụ thể tại Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC, VPĐKQSDĐ đã có cơ sở pháp lý
vững chắc, kiện toàn về tổ chức và hoạt động để thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn lớn của mình.
Cùng với việc hình thành hệ thống đăng ký về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được tổ chức đến cấp huyện, tạo thuận lợi về mặt địa lý cho việc đăng ký, tìm hiểu thông tin trực tiếp về bất động sản của người dân. Đảng và Nhà nước nhất là ngành Tài nguyên và Môi trường đặc biệt chú trọng công tác phát triển đội ngũ thực hiện quản lý đất đai nói chung, công tác đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nói riêng, coi là cơ sở là nên tảng cho thành công của mọi chế độ chính sách. Nhà nước đã có nhiều chiến lược đối với đội ngũ cán bộ công chức, viên chức như kế hoạch đào tạo bồi dưỡng cán bộ công chức, viên chức với mục tiêu đào tạo đội ngũ cán bộ công chức, viên chức thành những công chức, viên chức hành chính nghề nghiệp hiện đại có năng lực chuyên môn, tâm huyết với nghề, có đạo đức lối sống trong sáng. Đồng thời trang bị cơ sở vật chất kỹ thuật phục vụ cho hoạt động đăng ký, cấp giấy chứng nhận theo hướng hiện đại, đơn giản, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc thực hiện nghĩa vụ cũng như bảo vệ quyền của mình.
a. VPĐKQSDĐ cấp tỉnh
VPĐKQSDĐ cấp tỉnh được thành lập theo Quyết định số 3718/QĐ-UB ngày 19/12/2005 của UBND tỉnh và thực hiện chức năng, nhiệm vụ theo Quyết định số 113/TNMT ngày 02/10/2012 của Giám đốc STNMT Quảng Bình.
- Về bộ máy và nhân lực: Tính đến nay, VPĐKQSDĐ cấp tỉnh có tổng số 36 người. Trong đó: 16 chỉ tiêu biên chế sự nghiệp, 02 chỉ tiêu biên chế hợp đồng theo Nghị định 68 và 18 chỉ tiêu biên chế tự trang trãi.
- Về trang thiết bị và các điều kiện làm việc: Trang thiết bị phục vụ cho việc hoạt động của Văn phòng gồm có 36 máy vi tính đã được nối mạng nội bộ (LAN), 04 máy đo đạc, 08 máy in, 03 máy photocopy, 01 máy in Ao, 01 máy scan và 08 máy điều hòa.
b. VPĐKQSDĐ các huyện, thành phố
- Về bộ máy và nhân lực: Tính đến nay 7/7 PTNMT các huyện, thành phố đã thành lập VPDDKQSDĐ để thực hiện các chức năng, nhiệm vụ theo quy định của
người. Trong đó: Huyện Lệ Thuỷ 14 người (01 giám đốc và 01 phó giám đốc); huyện Quảng Ninh 07 người (01 giám đốc); thành phố Đồng Hới 28 người (01 giám đốc và 01 phó giám đốc); huyện Bố Trạch 05 biên chế (01 giám đốc); huyện Quảng Trạch 14 người (01 giám đốc và 01 phó giám đốc); huyện Tuyên Hoá 05 người (01 giám đốc) và huyện Minh Hoá 06 người (01 giám đốc).
- Trang thiết bị và các điều kiện làm việc: Trang thiết bị phục vụ cho công tác chuyên môn tại VPDDKQSDĐ các huyện, thành phố gồm có 71 máy vi tính, 19 máy in A3, 19 máy in A4, 10 máy đo đạc, 07 máy photocopy, 01 máy in Ao.
2.4.2. Về quy trình đăng ký
Khắc phục tình trạng các giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất được đăng ký riêng rẽ theo tình tự, thủ tục riêng biệt, căn cứ vào loại tài sản, theo chủ thể thực hiện quyền; tách đăng ký quyền sử dụng đất với đăng ký quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất. Đây chính là một trong những nguyên nhân gây phiền hà cho người dân khi yêu cầu đăng ký, cụ thể: phải lập nhiều hồ sơ, đến nhiều cơ quan để yêu cầu đăng ký với nhiều quy trình đăng ký khác nhau, nhiều thời hạn giải quyết, nhiều loại lệ phí, kể cả đối với một giao dịch có chung đối tượng là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Luật mới ban hành thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cùng với việc giao cho VPĐKQSDĐ không chỉ thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất mà còn thực hiện đồng thời các thủ tục liên quan đến quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất thì quy trình đăng ký đối với bất động sản nói chung đã được cải cách theo hướng tập trung, đơn giản hóa, thuận lợi cho người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất trong quá trình sử dụng, tra cứu thông tin cũng như tham gia vào các giao dịch trên thị trường bất động sản. Theo quy định của Luật mới, quy trình đăng ký được quy định cụ thể về thẩm quyền, hồ sơ, trình tự, thủ tục, thời gian thực hiện đối với đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu hay đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất.
Trong 5 năm qua, tỉnh Quảng Bình đều triển khai mạnh việc thực hiện Dự án hoàn thiện hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai với tổng số 70 công trình trên phạm vi 7 huyện, nhiều nhất là các huyện Quảng Trạch (21 xã), Bố Trạch (21 xã), Lệ Thủy (10 xã) và Đồng Hới (7 xã).
Tiến độ thực hiện đến nay mới có 23 xã thực hiện được việc cấp Giấy chứng nhận, còn các xã còn lại đã đo đạc xong nhưng chưa hoàn thành việc kê khai đăng ký quyền sử dụng đất hoặc đang triển khai đo đạc.
a. Kết quả cấp giấy chứng nhận trong 4 năm (2009-2013):
* Nhóm đất nông nghiệp
- Đất sản xuất nông nghiệp cấp 879 giấy với diện tích 1.727,95 ha; - Đất lâm nghiệp cấp cấp 1.120 giấy với diện tích 95.232,34 ha;
- Đất nuôi trồng thủy sản cấp 42 giấy chứng nhận với diện tích 20.425,26 ha; - Đất nông nghiệp khác cấp 7 giấy chứng nhận với diện tích 23,32 ha.
* Nhóm đất phi nông nghiệp