- Thạ chÊp QSDậ
4. Thùc trỰng giÊy tê tỰi thêi ệiÓm chuyÓn ệữ
4.1. GCNQSDậ, Qậ giao ệÊt tỰm thêi (vô) 78 113 95 109 111 506
4.2. GiÊy tê hĩp phịp khịc (vô) 6 10 4 9 10 39
4.3. Khềng cã giÊy tê (vô) 1 2 - 1 - 4
(Nguăn: Tững hĩp tõ phiạu ệiÒu tra)
Từnh hừnh chuyÓn ệữi QSDậ cã sù khịc biỷt giọa cịc x2, thỡ trÊn ệiÒu trạ Qua bờng 4.3 cho thÊy, ệèi vắi cịc x2 cã kinh tạ cềng nghiỷp, tiÓu thự cềng nghiỷp, dỡch vô phịt triÓn nh− thỡ trÊn Yến Mủ, x2 Minh Chẹu thừ ngoỰi trõ chuyÓn ệữi QSDậ theo ch−ểng trừnh "dăn ệiÒn, ệữi thỏa", ng−êi dẹn khềng chó trảng vộo phịt triÓn sờn xuÊt nềng nghiỷp nến Ýt thùc hiỷn quyÒn chuyÓn ệữi QSDậ. Mẳc dỉ tõ nẽm 2003 ệạn nay ẻ cịc x2 nộy sè l−ĩng cịc thỏa ruéng bỡ thu hứp do quị trừnh thu hăi ệÓ chuyÓn sang ệÊt sờn xuÊt kinh doanh khị lắn.
ậèi vắi cịc x2 mộ kinh tạ nềng nghiỷp ệãng vai trư chự ệỰo ệèi vắi hẵu hạt ng−êi dẹn nh− 3 x2 cưn lỰi, sù thuẺn lĩi trong quị trừnh sờn xuÊt ờnh h−ẻng trùc tiạp ệạn hiỷu quờ kinh tạ cựa cịc hé gia ệừnh sỏ dông ệÊt (ậẳc biỷt lộ ệèi vắi cịc hé muèn canh tịc tẺp trung trến nhọng thỏa ruéng cã diỷn tÝch lắn). Vừ vẺy, ẻ cịc x2 nộy từnh hừnh chuyÓn ệữi QSDậ diÔn ra nhiÒu hển. Tuy nhiến,
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 53
trong 3 x2 từnh hừnh chuyÓn ệữi QSDậ diÔn ra nhiÒu nhÊt ẻ x2 Trung H−ng Lý do lộ tõ nẽm 2003 ẻ x2 Trung H−ng quị trừnh chuyÓn ệÊt nềng nghiỷp sang ệÊt phịt triÓn cềng nghiỷp ệ2 lộm cho nhiÒu thỏa ruéng bỡ thu hứp diỷn tÝch trẻ lỰi, ệiÒu nộy ệ2 gẹy ra nhọng khã khẽn khềng nhá cho cịc hé trong sờn xuÊt nến nhiÒu hé gia ệừnh tù từm ệạn nhau, ệữi ruéng cho nhau ệÓ gép cịc thỏa nhá lỰi thộnh thỏa lắn hển. ẻ cịc x2 nh− x2 Yến Hưa, x2 Ngảc Long - nểi mộ quị trừnh chuyÓn ệữi tõ ệÊt nềng nghiỷp sang ệÊt cềng nghiỷp ch−a xờy ra (hoẳc mắi xờy ra nh− ẻ x2 Ngảc Long ) thừ khềng cã hiỷn t−ĩng ệÊt ệai bỡ chia nhá do quị trừnh thu hăi nến cịc vô chuyÓn ệữi QSDậ Ýt hển.
Nh− vẺy, từnh trỰng chuyÓn ệữi QSDậ mộ khềng lộm thự tôc khai bịo vắi cể quan nhộ n−ắc cã thÈm quyÒn diÔn ra khị nhiÒu (khềng tÝnh ệạn cịc vô chuyÓn ệữi do thùc hiỷn "dăn ệiÒn, ệữi thỏa"), trong khi 92,17% sè vô (506 vô) cã ệẵy ệự giÊy tê hĩp phịp (GCNQSDậ hoẳc Qậ giao, cÊp ệÊt tỰm thêi) ệÓ thùc hiỷn quyÒn nộy, qua ệiÒu tra cho thÊy cã nhọng nguyến nhẹn chÝnh nh− sau:
- Yến Mủ lộ mét huyỷn ệang trong quị trừnh cềng nghiỷp hoị mỰnh, hộng nẽm UBND huyỷn thu hăi mét diỷn tÝch nhÊt ệỡnh ệÊt nềng nghiỷp ệÓ giao cho cịc doanh nghiỷp sờn xuÊt kinh doanh trến ệỡa bộn huyỷn. Do ệã cịc hé gia ệừnh, cị nhẹn sỏ dông ệÊt nềng nghiỷp th−êng giọ ệÊt ệÓ ệ−ĩc băi th−êng trong tr−êng hĩp bỡ thu hăi ệÊt. Vừ vẺy, nhiÒu vô chuyÓn ệữi chử lộ ệữi ệÊt tỰm thêi (khềng thùc sù lộ chuyÓn QSDậ cho nhau), chử cã giị trỡ trong mét thêi gian ngớn, 1 vô, 1 nẽm hoẳc vội nẽm. Nạu sau thêi hỰn nộy cịc thỏa ệÊt cựa mẫi bến khềng bỡ thu hăi tiạp thừ sỳ tiạp tôc ệữi cho nhau cưn nạu ệÊt cựa mét bến bỡ thu hăi, chự sỏ dông ệÊt sỳ lÊy vÒ ệÓ giao lỰi cho Nhộ n−ắc lÊy tiÒn băi th−êng. Từnh trỰng nộy xờy ra nhiÒu ẻ thỡ trÊn Yến Mủ, x2 Minh Chẹu vộ x2 Trung H−ng. - Hẵu hạt cịc bến tham gia chuyÓn ệữi QSDậ cho nhau trong cịc tr−êng hĩp nộy cã mèi quan hỷ hả hộng, bỰn bÌ, lộng xãm, sèng cỉng mét thền nến viỷc chuyÓn ệữi dùa trến sù tin t−ẻng lÉn nhau, khềng cã cịc giÊy tê xịc nhẺn vộ cộng khềng lộm cịc thự tôc hộnh chÝnh phục tỰp, r−êm rộ.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 54 0 50 100 150 200 250 Số vụ Gậ I Gậ II Gậ III Giai ựoạn
Tững sè vô Chử khai bịo tỰi UBND cÊp xở GiÊy tê viạt tay
Hoộn tÊt cịc thự tôc GiÊy tê viạt tay cã ng−êi lộm chụng Khềng cã giÊy tê cam kạt
phời ệẽng ký, lộm thự tôc tỰi cể quan nhộ n−ắc cã thÈm quyÒn khi tiạn hộnh chuyÓn ệữi QSDậ. ậiÒu nộy phờn ịnh mét thùc trỰng lộ viỷc tuyến truyÒn, phữ biạn phịp LuẺt ậÊt ệai tắi ng−êi dẹn ch−a réng khớp.
4.3.2. Từnh hừnh thùc hiỷn quyÒn chuyÓn nh−ĩng quyÒn sỏ dông ệÊt
Kạt quờ ệiÒu tra 500 hé gia ệừnh trong thêi kú tõ nẽm 1993 ệạn nay cho thÊy, cã 162 hé tham gia chuyÓn nh−ĩng QSDậ, trong ệã cã 97 hé tham gia chuyÓn nh−ĩng tõ 2 - 3 lẵn, ệ−a tổng số vụ chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDđ cựa cịc hộựược ựiều tra là 366 vụ.
Từnh hừnh chuyÓn nh−ĩng cựa cịc hé gia ệừnh ệ−ĩc thÓ hiỷn ẻ biÒu ệă 4.2, bờng 4.4 vộ phô biÓu 03ạ
BiÓu ệă 4.2. Từnh hừnh thùc hiỷn quyÒn chuyÓn nh−ĩng QSDậ theo 3 giai ệoỰn
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 55
Cịc vô chuyÓn nh−ĩng QSDậ diÔn ra chự yạu ệèi vắi ệÊt ẻ, chiạm 82,79% tững sè vô chuyÓn nh−ĩng; sè vô chuyÓn nh−ĩng QSDậ nềng nghiỷp chử chiạm 17,21% tững sè cịc vô chuyÓn nh−ĩng. Lý do cựa cịc vô chuyÓn nh−ĩng QSDậ ệÒu vừ nểi c− tró (ệèi vắi ệÊt ẻ) vộ vừ thiạu ệÊt sờn xuÊt (ệèi vắi ệÊt nềng nghiỷp), khềng cã tr−êng hĩp nộo vắi môc ệÝch ệẵu cể kinh doanh bÊt ệéng sờn (lý do cịc vô chuyÓn nh−ĩng ệ−ĩc thÓ hiỷn ẻ phô biÓu 03b) - Giai ệoỰn I (tõ nẽm 1993 ệạn nẽm 1997)
Trong giai ệoỰn I cã 53 vô chuyÓn nh−ĩng (bao găm cịc tr−êng hĩp chuyÓn nh−ĩng vộ nhẺn chuyÓn nh−ĩng) chiạm 14,48% tững sè vô trong cờ thêi kú. Trong giai ệoỰn nộy, sè vô chuyÓn nh−ĩng lộm ệẵy ệự cịc thự tôc khai bịo vắi cịc cể quan nhộ n−ắc cã thÈm quyÒn lộ 10 vô (chiạm 18,87%); sè vô cã xịc nhẺn tỰi UBND x2, thỡ trÊn nh−ng khềng thùc hiỷn hạt cịc thự tôc cưn lỰi (thùc hiỷn nghỵa vô tội chÝnh) lộ 19 vô (chiạm 35,85%); 24 vô cưn lỰi (chiạm 45,28%) hoộn toộn khềng thùc hiỷn cịc thự khai bịo ("giao dỡch ngẵm"). Trong sè cịc vô "giao dỡch ngẵm", 16 vô giao dỡch bỪng giÊy tê viạt tay cã ng−êi lộm chụng, 4 vô giao dỡch bỪng giÊy tê viạt tay vộ 4 vô khềng cã giÊy tê cam kạt khi giao dỡch.
- Giai ệoỰn II (tõ nẽm 1998 ệạn nẽm 2002)
Giai ệoỰn II cã 92 vô chuyÓn nh−ĩng, chiạm 25,14% tững sè vô cựa cờ thêi kú. Kạt quờ ệiÒu tra cho thÊy, trong quị trừnh giao dỡch chuyÓn nh−ĩng QSDậ cã 39 vô (chiạm 42,39% sè vô) lộm ệẵy ệự cịc thự tôc chuyÓn nh−ĩng; 26 vô (chiạm 28,26% sè vô) chử khai bịo tỰi UBND x2, thỡ trÊn sau ệã khềng lộm tiạp cịc thự tôc cưn lỰi vộ 27 vô (chiạm 29,35% sè vô) khềng lộm cịc thự tôc khai bịọ Trong ệã, 16 vô giao dỡch bỪng giÊy tê viạt tay cã ng−êi lộm chụng, 8 vô giao dỡch bỪng giÊy tê viạt tay vộ 3 vô khềng cã giÊy tê cam kạt khi giao dỡch.
Nh− vẺy, so vắi giai ệoỰn I trong giai ệoỰn nộy tũ lỷ sè vô lộm ệẵy ệự cịc thự tôc khi tham gia chuyÓn nh−ĩng QSDậ tẽng thếm 23,52%. Nguyến nhẹn cựa sù gia tẽng nộy lộ do nẽm 2000, theo quy ệỡnh cựa LuẺt sỏa ệữi, bữ sung mét sè ệiÒu cựa LuẺt thuạ chuyÓn QSDậ thừ thuạ suÊt chuyÓn quyÒn giờm tõ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 56
20% xuèng cưn 4% ệèi vắi ệÊt ẻ, ệÊt chuyến dỉng vộ giờm tõ 10% xuèng cưn 2% ệèi vắi ệÊt nềng nghiỷp, lẹm nghiỷp, nuềi trăng thựy sờn, lộm muèi [17]. Viỷc giờm thuạ ệ2 cã tịc dông khuyạn khÝch cịc bến tham gia chuyÓn nh−ĩng QSDậ thùc hiỷn ệẵy ệự cịc thự tôc chuyÓn quyÒn theo quy ệỡnh cựa phịp luẺt.
Tuy nhiến, tũ lỷ cịc vô chuyÓn nh−ĩng khềng thùc hiỷn hoẳc thùc hiỷn khềng ệẵy ệự vÉn cưn cao (57,61%), nguyến nhẹn mét phẵn vừ trong thêi gian nộy huyỷn Yến Mủ võa mắi ệ−ĩc thộnh lẺp (nẽm 1999 huyỷn Mủ Vẽn cò tịch thộnh 3 huyỷn mắi lộ Mủ Hộo, Yến Mủ vộ Vẽn Lẹm) nến cềng tịc quờn lý Nhộ n−ắc vÒ ệÊt ệai ch−a ệ−ĩc thùc hiỷn chẳt chỳ, nghiếm tóc.
- Giai ệoỰn III (tõ nẽm 2003 ệạn nẽm 2009)
Trong giai ệoỰn nộy sè vô chuyÓn nh−ĩng lộ 221 vô, tẽng nhanh so vắi 2 giai ệoỰn tr−ắc. Nguyến nhẹn cựa sù gia tẽng nộy lộ do viỷc thùc hiỷn cịc dù ịn phịt triÓn cịc khu cềng nghiỷp vộ ph−ểng ịn quy hoỰch sỏ dông ệÊt giai ệoỰn 2003 - 2010 ệỡnh h−ắng ệạn nẽm 2020 cựa huyỷn Yến Mủ ệ−ĩc cềng bè. Theo ph−ểng ịn quy hoỰch nộy, thỡ trÊn Yến Mủ, khu vùc giịp vắi thỡ trÊn Yến Mủ vộ ệ−êng 39 A mắi sỳ ệ−ĩc chuyÓn sang ệÊt khu ệề thỡ mắị Vừ vẺy, nhọng ng−êi cã ệiÒu kiỷn ệ2 ệữ xề vộo cịc khu vùc nộy Ộmua ệÊtỢ, nhọng ng−êi nộy khềng chử lộ ng−êi dẹn cựa huyỷn Yến Mủ mộ cưn tõ cịc nểi khịc ngoội huyỷn, trong ệã tũ lỷ nhọng ng−êi ệạn lộm viỷc tỰi cịc doanh nghiỷp trến ệỡa bộn huyỷn Ộmua ệÊtỢ khị cao [20].
Trong giai ệoỰn nộy, tũ lỷ cịc vô chuyÓn nh−ĩng lộm ệẵy ệự cịc thự tôc chuyÓn nh−ĩng lộ 54,30% (120 vô); tũ lỷ cịc vô chử khai bịo tỰi UBND x2, thỡ trÊn sau ệã khềng lộm tiạp cịc thự tôc tội chÝnh lộ 24,43% (54 vô) vộ tũ lỷ cịc vô "giao dỡch ngẵm" lộ 21,27% (47 vô).
Nh− vẺy, so vắi 2 giai ệoỰn tr−ắc trong giai ệoỰn nộy tũ lỷ sè vô lộm ệẵy ệự cịc thự tôc khi tham gia chuyÓn nh−ĩng QSDậ chiạm cao nhÊt (tẽng hển 35,43% so vắi giai ệoỰn I vộ 11,91% so vắi giai ệoỰn II). Nguyến nhẹn cựa sù gia tẽng nộy mét phẵn lộ do trong giai ệoỰn nộy tũ lỷ nhọng ng−êi nhẺn chuyÓn
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 57
nh−ĩng lộ ng−êi tõ nểi khịc ệạn caọ Nhọng ng−êi nộy khi nhẺn chuyÓn nh−ĩng QSDậ ệÓ yến tẹm rỪng sỳ khềng gẳp rớc rèi trong quị trừnh sỏ dông ệÊt sau nộy, hả thùc hiỷn ệẵy ệự cịc thự tôc trong quị trừnh chuyÓn nh−ĩng. Ngoội ra tõ nẽm 2003, huyỷn Mủ Hộo bớt ệẵu tiạn hộnh ệo ệỰc, rộ soịt lỰi cịc hă sể ệÓ tiạn hộnh cÊp GCNQSDậ ệăng loỰt trến ệỡa bộn huyỷn nến từnh trỰng chuyÓn nh−ĩng QSDậ bÊt hĩp phịp (khềng ệẵy ệự thự tôc) giờm nhiÒụ
Bờng 4.4. Từnh hừnh thùc hiỷn quyÒn chuyÓn nh−ĩng QSDậ theo cịc xở, thỡ trÊn
Chử tiếu Thỡ trÊn Yến Mủ xở Trung H−ng xở Minh Chẹu xở Ngảc Long xở Yến Hưa Tững
1. Tững sè vô chuyÓn nh−ĩng (vô) 130 66 64 63 43 366
Trong ệã: ậÊt ẻ 124 55 58 52 14 303
ậÊt nềng nghiỷp 6 11 6 11 29 63
2. Diỷn tÝch (m2) 15.196 8.607 4.617 9.439 17.755 55.614