- Thạ chÊp QSDậ
4. Thùc trỰng giÊy tê tỰi thêi ệiÓm chuyÓn nh−ĩng
4.1. GCNQSDậ, Qậ giao ệÊt tỰm thêi (vô) 52 38 45 43 23
4.2. GiÊy tê hĩp phịp khịc (vô) 71 23 15 17 19 145
4.3. Khềng cã giÊy tê (vô) 7 5 4 3 1 20
(Nguăn: Tững hĩp tõ phiạu ệiÒu tra)
Từnh hừnh chuyÓn nh−ĩng QSDậ tỰi cịc x2, thỡ trÊn cã ệiÒu kiỷn phịt triÓn khịc nhau cã sù khịc biỷt thÓ hiỷn ẻ bờng 4.4. TỰi nhọng x2 cềng nghiỷp, th−ểng mỰi dỡch vô phịt triÓn viỷc "mua bịn ệÊt" diÔn ra sềi ệéng hển tỰi nhọng x2 thuẵn nềng nghiỷp. Tuy nhiến ẻ mẫi x2, thỡ trÊn trong cịc thêi kú khịc nhau còng cã sù biạn ệữị
ậèi vắi thỡ trÊn Yến Mủ - lộ trung tẹm ệề thỡ cựa huyỷn, kinh tạ - x2 héi phịt triÓn tr−ắc mét b−ắc so vắi cịc x2 khịc nến sè l−ĩng giao dỡch chuyÓn
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 58
nh−ĩng QSDậ tõ nhọng nẽm giai ệoỰn I cho ệạn nay ệÒu lắn vộ cã mục ệé khị ữn ệỡnh. Tuy nhiến, trong giai ệoỰn II cỉng vắi sù ệẵu t− cựa hộng loỰt cịc cềng ty, doanh nghiỷp vộo thỡ trÊn thừ l−ĩng giao dỡch chuyÓn nh−ĩng tẽng lến ệịng kÓ (sè vô chuyÓn nh−ĩng trong giai ệoỰn II chiạm 25,14% sè vô cờ thêi kú). Trong thêi gian nộy, ệẳc biỷt lộ trong nhọng nẽm 2000 - 2002 ẻ thỡ trÊn Yến Mủ cã nhọng lóc ệ2 xuÊt hiỷn nhọng cển "sèt ệÊt". Nh−ng ệạn giai ệoỰn tõ nẽm 2004 ệạn nay, l−ĩng giao dỡch cã xu h−ắng chọng lỰi do giị QSDậ (sau ệẹy gải tớt lộ giị ệÊt) ệ2 ẻ mục cao khiạn phẵn lắn ng−êi cã nhu cẵu vÒ ệÊt ẻ ệẹy khềng cã khờ nẽng chi trờ (qua ệiÒu tra ẻ khu vùc thỡ trÊn Yến Mủ giị 1m2 ệÊt ẻ khoờng tõ 10 - 15 triỷu ệăng, trong khi ẻ cịc x2 lẹn cẺn giị ệÊt chử khoờng tõ 1,5 - 7 triỷu ệăng/m2).
ẻ cịc x2 khịc sè vô chuyÓn nh−ĩng hẵu hạt tẽng dẵn theo thêi gian do sù gia tẽng dẹn sè, ệẳc biỷt lộ tẽng dẹn sè cể hảc. Cỉng vắi sù mảc lến cịc khu cềng nghiỷp, sè l−ĩng ng−êi tõ nểi khịc ệạn huyỷn Yến Mủ lộm ẽn sinh sèng cộng ngộy cộng ệềng ệ2 ệÈy sè l−ĩng giao dỡch "mua bịn ệÊt" hộng nẽm lến cao ẻ nhọng x2 cã nhiÒu khu cềng nghiỷp. ẻ x2 Trung H−ng, x2 Minh Chẹu vộ mét sè x2 khịc nh− x2 Yến Phó, x2 Liếu Xị cịc doanh nghiỷp bớt ệẵu vộo ệẵu t− tõ nẽm 2001 vộ tõ ệã ệạn nay từnh hừnh chuyÓn nh−ĩng ngộy cộng sềi ệéng.
ẻ Huyỷn Yến Mủ, tỰi cịc x2 phịt triÓn nh− thỡ trÊn Yến Mủ, x2 Minh Chẹu, sè hé sèng ệển thuẵn chử dùa vộo sờn xuÊt nềng nghiỷp chiạm tũ lỷ thÊp, dẹn c− sinh sèng chự yạu nhê vộo sờn xuÊt ngộnh nghÒ, buền bịn, dỡch vô,Ầ ậa sè cịc hé nộy khềng thùc sù cã nhu cẵu sờn xuÊt nềng nghiỷp nh−ng hả khềng "bịn ệÊt" mộ sờn xuÊt nềng nghiỷp cẵm chõng ệÓ giọ ệÊt. Cã nhiÒu lý do cựa hiỷn t−ĩng nộy, nh−ng lý do chÝnh lộ tẹm lý giọ ệÊt ệÓ ệÒ phưng cịc tr−êng hĩp bÊt trớc (vÝ dô nh− sờn xuÊt, kinh doanh thÊt bỰi,Ầ) vộ giọ ệÊt ệÓ lÊy tiÒn băi th−êng khi Nhộ n−ắc thu hăi ệÊt. Vừ vẺy, ẻ nhọng x2 nộy nhọng hé thiạu ệÊt sờn xuÊt nềng nghiỷp muèn "mua" thếm ệÊt nềng nghiỷp ệÓ sờn xuÊt khã từm ệ−ĩc cung vÒ ệÊt.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 59
ậèi vắi nhọng x2 thuẵn nềng nh− x2 Yến Hưa, nhừn chung viỷc chuyÓn nh−ĩng QSDậ ẻ Ýt xờy rạ Cịc vô "mua ệÊt" chử xờy ra ệèi vắi nhọng hé khềng thÓ tù gi2n hay thõa kạ ệÊt ệai cựa ềng chạ Nh−ng từnh hừnh chuyÓn nh−ĩng QSDậ nềng nghiỷp lỰi xờy ra khị phữ biạn. Nguyến nhẹn chÝnh cựa từnh hừnh nộy lộ tỰi cịc x2 nộy hiỷn tỰi còng nh− quy hoỰch ệạn nẽm 2015 khềng bỡ thu hăi ệÊt nềng nghiỷp, do ệã cịc chự sỏ dông khềng mong ệĩi sỳ nhẺn tiÒn ệÒn bỉ ệÊt nềng nghiỷp. Hả sơn sộng chuyÓn nh−ĩng ệÊt nềng nghiỷp khi khềng cưn nhu cẵu sỏ dông do chuyÓn sang lộm nghÒ khịc. ậẳc biỷt lộ ệèi vắi nhọng thanh niến di c− vộo cịc vỉng cã khu cềng nghiỷp ệÓ từm kiạm viỷc lộm, khi chuyÓn sang lộm nghÒ khịc hả cẵn mét sè vèn ban ệẵu nhÊt ệỡnh nến hả th−êng "bịn ệÊt" nềng nghiỷp.
Sù ờnh h−ẻng cựa quy hoỰch sỏ dông ệÊt ệạn từnh hừnh chuyÓn nh−ĩng QSDậ thÓ hiỷn râ nĐt ẻ x2 Ngảc Long. ẻ hai giai ệoỰn I vộ II, lộ mét x2 thuẵn nềng, còng nh− x2 Yến Hưa sè vô "mua bịn" ệÊt ẻ rÊt Ýt xờy ra (sè vô chuyÓn nh−ĩng QSDậ ẻ trong hai giai ệoỰn ệẵu chử chiạm 22,27% tững sè vô chuyÓn nh−ĩng QSDậ ẻ cựa cờ thêi kú). Nh−ng tõ nẽm 2003 khi tửnh H−ng Yến thềng qua quy hoỰch sỏ dông ệÊt huyỷn Yến Mủ giai ệoỰn 2003 - 2010 ệỡnh h−ắng ệạn nẽm 2015, phịt triÓn khu ệề thỡ Thẽng Long II thừ sè l−ĩng giao dỡch "mua bịn ệÊt" ẻ nhọng khu vùc lẹn cẺn tẽng lến ệét biạn, ệăng thêi ệÈy giị ệÊt ẻ ệẹy tẽng tõ 0,5 - 2 triỷu ệăng/m2 (nhọng nẽm 2000 - 2003) lến 3 - 9 triỷu/m2 nh− hiỷn naỵ XĐt trong cờ thêi kú tõ nẽm 1993 ệạn nay, qua kạt quờ ệiÒu tra vÒ nhọng ng−êi ệ2 thùc hiỷn chuyÓn nh−ĩng QSDậ cho thÊy, mét sè nguyến nhẹn chÝnh lộm cho sè l−ĩng nhọng vô khềng lộm thự tôc khai bịo hoẳc ch−a lộm ệẵy ệự cịc thự tôc vÉn cưn nhiÒu nh− sau:
- Nguyến nhẹn khịch quan cựa từnh trỰng nộy lộ tũ lỷ ng−êi sỏ dông ệÊt ch−a cã GCNQSDậ cưn cao (trong 366 vô chuyÓn nh−ĩng, cã 165 vô - chiạm tũ lỷ 45,08% ch−a cã GCNQSDậ). Qua nhiÒu thêi kú lỡch sỏ vộ chỡu nhiÒu tịc ệéng cựa thiến tai, chiạn tranh nến mét bé phẺn ng−êi dẹn khềng cã nhọng giÊy tê
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 60
chụng minh vÒ QSDậ do bỡ thÊt lỰc hay h− háng (cã 15 vô thuéc tr−êng hĩp nộy, chiạm tũ lỷ 4.10%). Mét bé phẺn ng−êi sỏ dông ệÊt khịc tuy cã cịc giÊy tê chụng minh QSDậ nh−ng do nhiÒu lý do mộ ch−a ệ−ĩc cÊp GCNQSDậ (cã 150 vô, chiạm 41,00%). Trong khi ệã, theo quy ệỡnh cựa phịp luẺt thừ ng−êi cã ệÊt chuyÓn nh−ĩng phời cã GCNQSDậ; tr−êng hĩp ch−a cã GCNQSDậ thừ phời lộm thự tôc cÊp GCNQSDậ tr−ắc, muèn ệ−ĩc cÊp GCNQSDậ thừ phời cã giÊy tê chụng minh QSDậ, nạu khềng cã ệẵy ệự giÊy tê thừ viỷc xĐt cÊp giÊy chụng nhẺn rÊt nghiếm ngẳt, khớt khe vộ cã nhiÒu tr−êng hĩp ệÓ ệ−ĩc cÊp GCNQSDậ cưn phời nép tiÒn sỏ dông ệÊt. Tõ ệã, nhiÒu tr−êng hĩp chuyÓn nh−ĩng, hai bến tù thoờ thuẺn bỪng giÊy tê viạt tay vắi nhau (cã hoẳc khềng cã ng−êi lộm chụng) mộ khềng ra khai bịo vắi cể quan nhộ n−ắc.
- Tẹm lý chung cựa ng−êi cã ệÊt lộ sau khi chuyÓn nh−ĩng thừ viỷc thùc hiỷn cịc thự tôc sang tến ệ−ĩc phã mẳc cho ng−êi nhẺn chuyÓn nh−ĩng vộ cịc chi phÝ trong quị trừnh lộm thự tôc chuyÓn QSDậ (bao găm: thuạ chuyÓn quyÒn, lỷ phÝ tr−ắc bỰ vộ lỷ phÝ ệỡa chÝnh) th−êng lộ do ng−êi nhẺn chuyÓn nh−ĩng phời chỡụ Tuy nhiến theo LuẺt thuạ chuyÓn QSDậ thừ cho ệạn tr−ắc ngộy 31/12/1999, ng−êi cã ệÊt chuyÓn nh−ĩng phời chỡu cịc nghỵa vô tội chÝnh nộy, tõ ệã dÉn ệạn nhiÒu tr−êng hĩp chuyÓn nh−ĩng khềng khai bịo vắi cể quan nhộ n−ắc cã thÈm quyÒn. KÓ tõ ngộy 01/01/2000, LuẺt sỏa ệữi, bữ sung mét sè ệiÒu cựa LuẺt thuạ chuyÓn QSDậ cã hiỷu lùc thi hộnh ệ2 cho phĐp ng−êi mua ệ−ĩc ệụng ra lộm cịc thự tôc sang tến, thùc hiỷn nghỵa vô tội chÝnh nh−ng do cềng tịc tuyến truyÒn, phữ biạn phịp luẺt ch−a tèt nến nhiÒu tr−êng hĩp chuyÓn nh−ĩng QSDậ vÉn ch−a biạt tắi quy ệỡnh ệ2 sỏa ệữi nộỵ - Quy ệỡnh vÒ trừnh tù, thự tôc chuyÓn nh−ĩng QSDậ cưn r−êm rộ, phục tỰp; ng−êi dẹn cưn phời qua nhiÒu cỏa (UBND cÊp x2, UBND cÊp huyỷn, cịn bé ệỡa chÝnh x2, cể quan ệỡa chÝnh huyỷn, cể quan tội chÝnh huyỷn); thêi gian giời quyạt mét vô viỷc cưn kĐo dộị Tõ ệã gẹy tẹm lý ngỰi khai bịo, ngỰi lộm thự tôc chuyÓn quyÒn, sang tến.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 61
- ậèi vắi chuyÓn nh−ĩng QSDậ nềng nghiỷp, trong 2 giai ệoỰn I vộ II, tũ lỷ sè vô khềng lộm cịc thự tôc khai bịo cưn cao (57,14%), ngoội cịc nguyến nhẹn ệ2 nếu trến cưn vừ trong cịc giai ệoỰn nộy LuẺt ậÊt ệai 1993 (ậiÒu 75) giắi hỰn ệiÒu kiỷn chuyÓn nh−ĩng QSDậ nềng nghiỷp. Theo quy ệỡnh nộy QSDậ nềng nghiỷp chử ệ−ĩc chuyÓn nh−ĩng khi: chuyÓn ệạn nểi c− tró khịc, chuyÓn sang lộm nghÒ khịc hoẳc khềng cưn cã khờ nẽng trùc tiạp lao ệéng. Tuy nhiến theo kạt quờ ệiÒu tra cho thÊy cã nhiÒu từnh huèng nh− gia ệừnh cẵn chuyÓn nh−ĩng bắt mét phẵn diỷn tÝch ệÊt nềng nghiỷp ệÓ lÊy tiÒn giời quyạt viỷc riếng, cịc tr−êng hĩp nộy theo quy ệỡnh cựa phịp luẺt khềng ệ−ĩc phĐp chuyÓn nh−ĩng nến hả tù ý chuyÓn nh−ĩng mộ khềng khai bịọ VÊn ệÒ nộy ệ2 ệ−ĩc khớc phôc trong giai ệoỰn III sau khi LuẺt ậÊt ệai 2003 ra ệêị
Kạt quờ pháng vÊn cịc cịn bé ệỡa chÝnh x2 vộ cể quan ệỡa chÝnh huyỷn cho thÊy cưn cã nhọng v−ắng mớc mộ cịc cịn bé, cể quan chuyến mền gẳp phời: - Tr−ắc ệẹy cịc thự tôc chuyÓn nh−ĩng QSDậ lộm tỰi UBND huyỷn. Trến thùc tạ, mải cềng viỷc chuyến mền nh− h−ắng dÉn, lẺp hă sể, thÈm tra hă sể ệÒu do cể quan chuyến mền thùc hiỷn vộ chỡu trịch nhiỷm vÒ ệé chÝnh xịc cựa hă sể, cưn ng−êi thay mẳt UBND huyỷn chử ký tến, ệãng dÊu xịc nhẺn vộo hă sể chuyÓn nh−ĩng, tõ ệã phịt sinh thếm cềng ệoỰn Vẽn phưng UBND huyỷn thÈm tra lỰi hă sể (ệ2 ệ−ĩc Phưng ậỡa chÝnh nay lộ Phưng Tội nguyến vộ Mềi tr−êng (TN&MT) thÈm tra) tr−ắc khi trừnh UBND huyỷn ký, ệãng dÊu xịc nhẺn; mẳt khịc viỷc chuyÓn nh−ĩng QSDậ lộ mét giao dỡch dẹn sù diÔn ra th−êng xuyến, UBND huyỷn mÊt nhiÒu thêi gian ệÓ giời quyạt cềng viỷc mang tÝnh sù vô nộy mộ dÉn tắi sao nh2ng nhọng cềng viỷc mang tÝnh chÊt ệiÒu hộnh chung ệÓ phịt triÓn kinh tạ - x2 héi cựa toộn huyỷn. Nh− vẺy, vắi quy ệỡnh cựa LuẺt ậÊt ệai 1993 vÒ thÈm quyÒn lộm thự tôc chuyÓn nh−ĩng ệ2 gẹy nến sù chăng chĐo vộ kĐo dội thêi gian xỏ lý hă sể, gẹy ịch tớc trong viỷc thùc hiỷn quyÒn chuyÓn nh−ĩng QSDậ cựa ng−êi dẹn. Sau khi LuẺt ậÊt ệai 2003 ệ−ĩc thi hộnh, cềng viỷc giời quyạt cịc hă sể xin chuyÓn nh−ĩng QSDậ theo quy ệỡnh lộ do Vẽn phưng ệẽng ký QSDậ giời quyạt. Tuy
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 62
nhiến ẻ huyỷn Yến Mủ, Vẽn phưng ệẽng ký quyÒn sỏ dông ệÊt mắi ệ−ĩc thộnh lẺp nẽm 2009, do vẺy mải cềng viỷc thêi ệiÓm tr−ắc ệÒu do Phưng TN&MT giời quyạt. ChuyÓn nh−ĩng QSDậ lộ viỷc xờy ra th−êng xuyến nến l−ĩng hă sể rÊt lắn, Phưng TN&MT chử vắi 5 ng−êi vừ vẺy gẳp khã khẽn trong vÊn ệÒ giời quyạt cềng viỷc theo ệóng thêi gian quy ệỡnh.
- Nghỡ ệỡnh sè 17/1999/Nậ-CP ngộy 29/03/1999 cựa ChÝnh phự h−ắng dÉn trừnh tù, thự tôc thùc hiỷn cịc QSDậ cựa cịc chự sỏ dông ệÊt vộ Nghỡ ệỡnh sỏa ệữi, bữ sung mét sè ệiÒu cựa Nghỡ ệỡnh nộy lộ Nghỡ ệỡnh sè 79/2001/Nậ-CP ngộy 01/11/2001 ch−a quy ệỡnh râ cể chạ phè hĩp giọa cịc cể quan cã chục nẽng trong viỷc giời quyạt hă sể cựa ng−êi dẹn, cô thÓ lộ sù phèi hĩp giọa cịc cể quan ệỡa chÝnh, cể quan xẹy dùng vộ cể quan tội chÝnh cÊp huyỷn. Tõ ệã lộm cho ng−êi dẹn phời qua nhiÒu ỘcỏaỢ vộ khềng trịnh khái nhọng phiÒn nhiÔu, tớc trịch tõ phÝa cịc cịn bé, cể quan cã trịch nhiỷm giời quyạt thự tôc, hă sể. ậiÒu nộy hiỷn nay ệang ệ−ĩc khớc phôc bẻi quy chạ Ộmét cỏaỢ, tuy nhiến do sè l−ĩng cịc vô viỷc vÒ ệÊt ệai rÊt lắn nến thêi gian thô lý hă sể vÉn cưn chẺm.