- Thạ chÊp QSDậ
5. Thùc trỰng giÊy tê tỰi thêi ệiÓm thùc hiỷn quyÒn thạ chÊp
4.3.9. ậịnh giị chung vÒ từnh hừnh thùc hiỷn cịc quyÒn sỏ dông ệÊt ẻ huyỷn Yến Mủ
huyỷn Yến Mủ
1. Trong sè cịc quyÒn mộ phịp luẺt ệÊt ệai cho phĐp cịc chự sỏ dông ệÊt ệ−ĩc thùc hiỷn, ẻ huyỷn Yến Mủ cịc chự sỏ dông lộ hé gia ệừnh, cị nhẹn chự yạu thùc hiỷn 6 quyÒn, bao găm: quyÒn chuyÓn ệữi; quyÒn chuyÓn nh−ĩng; quyÒn cho thuế; quyÒn thõa kạ; quyÒn tẳng cho vộ quyÒn thạ chÊp bỪng QSDậ. Trong ệã, ệèi vắi quyÒn chuyÓn ệữi, quyÒn cho thuế diÔn ra chự yạu ệèi vắi ệÊt nềng nghiỷp cưn quyÒn chuyÓn nh−ĩng vộ quyÒn thạ chÊp diÔn ra chự yạu ệèi vắi ệÊt ẻ.
Nhừn chung, nhọng tịc dông tÝch cùc cựa viỷc thùc hiỷn cịc quyÒn cựa ng−êi sỏ dông ệÊt ệèi vắi sù tẽng tr−ẻng kinh tạ, ữn ệỡnh x2 héi trến ệỡa bộn huyỷn Yến Mủ lộ rÊt lắn, thÓ hiỷn qua cịc mẳt sau ệẹy:
- Lộm cho ng−êi sỏ dông ệÊt gớn bã vắi ệÊt ệai, yến tẹm ệẵu t− vộo ệÊt ệaị - QSDậ ệ−ĩc coi lộ mét hộng hoị ệẳc biỷt, cã giị trỡ vộ trẻ thộnh mét nguăn lùc tội chÝnh quan trảng ệÓ ệẵu t− phịt triÓn sờn xuÊt, kinh doanh. - ậÊt ệai ệ−ĩc chuyÓn dỡch hĩp lý, tỰo ệiÒu kiỷn cho viỷc tÝch tô ệÊt ệai ệÓ phịt triÓn sờn xuÊt hộng hoị, tỰo ệiÒu kiỷn ệÓ nhọng ng−êi sờn xuÊt giái phịt triÓn kinh tạ trang trỰị
- Thay ệữi cể cÊu sỏ dông ệÊt theo h−ắng cềng nghiỷp hãa, hiỷn ệỰi hãa nềng nghiỷp nềng thền. TỰo ệiÒu kiỷn thuẺn lĩi cho nhọng cể sẻ sờn xuÊt, kinh doanh phi nềng nghiỷp cã mẳt bỪng, nhộ x−ẻng.
2. Tũ lỷ thùc hiỷn cịc QSDậ cựa ng−êi sỏ dông ệÊt, ệẳc biỷt lộ chuyÓn nh−ĩng QSDậ lộm ệẵy ệự cịc thự tôc vắi cể quan Nhộ n−ắc cã thÈm quyÒn tuy cưn thÊp nh−ng ệ2 cã sù biạn chuyÓn theo chiÒu h−ắng tÝch cùc, tũ lỷ ẻ giai ệoỰn sau cao hển tũ lỷ ẻ giai ệoỰn tr−ắc. ậiÒu nộy mét mẳt phờn ịnh nhẺn thục cựa ng−êi dẹn vÒ phịp luẺt ệÊt ệai ngộy cộng tiạn bé, mẳt khịc còng chụng tá nẫ lùc cựa cịc cÊp chÝnh quyÒn trong huyỷn Yến Mủ, cựa cịc
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 85
cể quan chuyến mền trong viỷc thiạt lẺp trẺt tù, kũ c−ểng vộ ệ−a cềng tịc quờn lý ệÊt ệai dẵn ệi vộo nÒn nạp.
3. Từnh hừnh thùc hiỷn cịc QSDậ cựa ng−êi sỏ dông ệÊt diÔn ra ẻ cịc x2, thỡ trÊn cựa huyỷn Yến Mủ cã sù khịc biỷt. Cã ệỡa ph−ểng diÔn ra sềi ệéng nh−ng còng cã ệỡa ph−ểng diÔn ra trẵm lớng. Nhọng ệỡa ph−ểng diÔn ra sềi ệéng lộ nhọng x2 cã tèc ệé phịt triÓn kinh tạ mỰnh, cể cÊu kinh tạ chuyÓn dỡch nhanh sang cềng nghiỷp, th−ểng mỰi dỡch vô. Nhọng x2 mộ nÒn kinh tạ chự yạu nhê vộo nềng nghiỷp (x2 thuẵn nềng) thừ cịc giao dỡch vÒ ệÊt ệai Ýt xờy rạ ậiÒu ệã còng phẵn nộo phờn ịnh sù chếnh lỷch, khềng ệăng ệÒu trong chuyÓn dỡch cể cÊu kinh tạ, cể cÊu sỏ dông ệÊt vộ trong phịt triÓn sờn xuÊt, kinh doanh giọa cịc ệỡa ph−ểng. Ngoội ra quy hoỰch sỏ dông ệÊt còng cã ờnh h−ẻng khềng nhá ệạn từnh hừnh thùc hiỷn cịc QSDậ, ệẳc biỷt lộ quyÒn chuyÓn nh−ĩng QSDậ.
4. NgoỰi trõ quyÒn thạ chÊp do yếu cẵu bớt buéc phời khai bịo vắi cể quan nhộ n−ắc cã thÈm quyÒn vộ quyÒn chuyÓn ệữi do thùc hiỷn ệăng loỰt theo ch−ểng trừnh "dăn ệiÒn, ệữi thỏa" thừ cịc quyÒn cưn lỰi cã tũ lỷ sè vô khềng khai bịo cưn cao, quyÒn chuyÓn nh−ĩng 27,60%; quyÒn cho thuế 83,59%; quyÒn thõa kạ 57,40%; quyÒn tẳng, cho 78,39%. Nhọng con sè nộy ệ2 phờn ịnh từnh trỰng mét bé phẺn khềng nhá ng−êi sỏ dông ệÊt hoẳc ch−a cã ý thục chÊp hộnh phịp luẺt ệÊt ệai hoẳc vừ nhọng khã khẽn, cờn trẻ mộ khềng ệ−ĩc tỰo ệiÒu kiỷn ệÓ thùc hiỷn cịc quy ệỡnh cựa phịp luẺt vÒ kế khai, ệẽng ký biạn ệéng ệÊt ệaị
5. Qua ệiÒu tra cho thÊy, tẹm lý chung trong nhẹn dẹn lộ ngỰi phời ệạn gẳp cể quan nhộ n−ắc, ng−êi dẹn lÊy sù tin t−ẻng nhau lộ chÝnh, hả ệiÒu chửnh cịc quan hỷ ệÊt ệai vắi nhau trong mèi quan hỷ hộng xãm, bỰn bÌ, quen biạt truyÒn thèng. Viỷc ệiÒu chửnh quan hỷ ệÊt ệai theo cịch nộy tuy cã nhọng mẳt tèt nh− giọ ệ−ĩc truyÒn thèng gớn bã ệoộn kạt trong céng ệăng lộng x2, nh−ng ngộy nay, trong cể chạ thỡ tr−êng vắi nhọng mèi quan hỷ ệang ngộy cộng mẻ réng v−ĩt ra khái mét lộng x2 thừ viỷc ệiÒu chửnh quan hỷ ệÊt ệai chử
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 86
dùa trến sù tin t−ẻng lÉn nhau ệ2 khềng cưn phỉ hĩp, khềng nhọng thạ nã cưn trẻ thộnh nguyến nhẹn lộm tẽng sè l−ĩng nhọng vô tranh chÊp, khiạu kiỷn vÒ ệÊt ệai, gẹy mÊt ữn ệỡnh x2 héị
6. Cịc quy ệỡnh vÒ nghỵa vô tội chÝnh ệèi vắi cịc tr−êng hĩp chuyÓn QSDậ ch−a hĩp lý, thiạu cềng bỪng vộ cưn mang nẳng t− t−ẻng tẺn thu cho ngẹn sịch, do ệã, ch−a khuyạn khÝch ệ−ĩc ng−êi sỏ dông ệÊt ệạn lộm cịc thự tôc chuyÓn QSDậ tỰi cể quan nhộ n−ắc, cô thÓ lộ:
- VÒ tiÒn sỏ dông ệÊt: Nh− ệ2 phẹn tÝch ẻ trến, mét bé phẺn ng−êi sỏ dông ệÊt cã nguăn gèc do thõa kạ cựa cha ềng ệÓ lỰi nh−ng khềng cã giÊy tê vÒ QSDậ theo quy ệỡnh tỰi Nghỡ ệỡnh 17/1999/Nậ-ChÝnh phự (cã tr−êng hĩp khềng cã giÊy tê, cã tr−êng hĩp giÊy tê bỡ thÊt lỰc) vộ do ệã khi lộm thự tôc ệÓ ệ−ĩc cÊp GCNQSDậ lỰi phời nép tiÒn sỏ dông ệÊt (nép 100% nạu ệ2 sỏ dông ệÊt ữn ệỡnh sau ngộy 15/10/1993 hoẳc phời nép 20% nạu ệ2 sỏ dông ệÊt ữn ệỡnh trong khoờng thêi gian tõ ngộy 18/12/1980 ệạn tr−ắc ngộy 15/10/1993 ệèi vắi ệÊt ệề thỡ, tõ ngộy 31/05/1990 ệạn tr−ắc ngộy 15/10/1993 ệèi vắi ệÊt ẻ nềng thền). Nhọng ng−êi sỏ dông ệÊt rểi vộo cịc tr−êng hĩp nộy th−êng khềng chÊp nhẺn viỷc nép tiÒn sỏ dông ệÊt vộ lùa chản viỷc chuyÓn QSDậ trao tay nhaụ
- VÒ thuạ chuyÓn QSDậ: viỷc tÝnh thuạ chuyÓn QSDậ chử tÝnh theo vô viỷc mộ khềng phẹn biỷt ệ−ĩc giọa tr−êng hĩp chuyÓn QSDậ do yếu cẵu cựa sờn xuÊt vộ ệêi sèng vắi tr−êng hĩp ệẵu cể ệÊt ệai, kinh doanh bÊt ệéng sờn. Tõ ệã khềng khuyạn khÝch ệ−ĩc viỷc tẺp trung ệÊt ệai cho sờn xuÊt vộ cời thiỷn ệêi sèng cựa ệa sè nhẹn dẹn (vÝ dô: hai ng−êi chuyÓn ệữi ệÊt ẻ cho nhau thừ cờ hai bến ệÒu phời chỡu thuạ chuyÓn quyÒn ệèi vắi phẵn diỷn tÝch ệÊt cựa mừnh), khềng ệiÒu tiạt ệ−ĩc thu nhẺp cựa nhọng ng−êi ệẵu cể, kinh doanh bÊt ệéng sờn, lĩi dông từnh hừnh tẽng giị ệÊt ệÓ kiạm lêị
7. Cềng tịc tữ chục quờn lý viỷc thùc hiỷn cịc QSDậ (quờn lý thỡ tr−êng QSDậ) cưn yạu kĐm. Kạt quờ ệiÒu tra nghiến cụu ệ2 chử ra nhọng yạu kĐm, tăn tỰi chự yạu sau ệẹy:
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 87
a) Phịp luẺt ệÊt ệai nãi chung vộ nhọng quy ệỡnh cịc QSDậ nãi riếng cưn chẺm ệ−ĩc phữ biạn ệạn cể sẻ, tội liỷu cung cÊp cho ệỡa ph−ểng cưn thiạu vộ ch−a kỡp thêị Qua ệiÒu tra cho thÊy mét bé phẺn nhẹn dẹn vÉn ch−a nớm bớt ệ−ĩc thay ệữi vÒ mục thu thuạ chuyÓn QSDậ (tõ 20% xuèng cưn 4% ệèi vắi ệÊt ẻ, ệÊt chuyến dỉng vộ giờm tõ 10% xuèng cưn 2% ệèi vắi ệÊt nềng nghiỷp, lẹm nghiỷp, nuềi trăng thựy sờn, lộm muèi) [17]; Mét sè tr−êng hĩp cịn bé ệỡa ph−ểng khềng nớm bớt ệ−ĩc ệẵy ệự hỷ thèng vẽn bờn phịp luẺt ệang cưn hiỷu lùc thi hộnh hay hạt hiỷu lùc thi hộnh.
b) Trừnh tù thự tôc khai bịo ệÓ thùc hiỷn cịc QSDậ (cịc quy ệỡnh tr−ắc Nghỡ ệỡnh 181/2004/Nậ-CP) cựa ng−êi sỏ dông ệÊt cưn r−êm rộ, phục tỰp, ng−êi dẹn cưn phời qua nhiÒu cỏa, nhiÒu cềng ệoỰn. Vai trư cựa cể quan chuyến mền ch−a ệ−ĩc phịt huy: ch−a cã sù phèi hĩp giọa cể quan ệỡa chÝnh vộ cể quan tội chÝnh huyỷn; viỷc giao thÈm quyÒn giời quyạt cịc thự tôc vÒ QSDậ cho UBND huyỷn dÉn ệạn khềng nẹng cao trịch nhiỷm cờu cể quan ệỡa chÝnh huyỷn, phịt sinh thếm cềng ệoỰn thÈm tra hă sể chuyÓn QSDậ do Vẽn phưng UBND huyỷn thùc hiỷn lộm kĐo dội thêi gian thô lý hă sể, gẹy ịch tớc, chăng chĐọ
d) Mẳt khịc cho ệạn tr−ắc khi cã Nghỡ ệỡnh 181/2004/Nậ-CP thừ thÈm quyÒn giời quyạt cịc hoỰt ệéng thùc hiỷn cịc QSDậ do UBND huyỷn ệờm nhẺn, trong khi cịc hoỰt ệéng vÒ QSDậ lộ nhọng giao dỡch dẹn sù diÔn ra th−êng xuyến vắi sè l−ĩng lắn, lộm cho UBND huyỷn sa lẵy vộo cịc cềng viỷc mang tÝnh chÊt sù vô ệ2 lộm ờnh h−ẻng ệạn thêi gian ệÓ tẺp trung chử ệỰo giời quyạt nhọng môc tiếu chiạn l−ĩc cã tẵm quan trảng hển nh− phịt triÓn kinh tạ, x2 héi, quèc phưng an ninh. Theo quy ệỡnh cựa phịp luẺt ệÊt ệai hiỷn hộnh, cịc cềng viỷc nộy do Vẽn phưng ệẽng ký QSDậ chỡu trịch nhiỷm xỏ lý, nh−ng vẽn phưng ệẽng ký quyÒn sỏ dông ệÊt huyỷn Yến Mủ mắi ệ−ĩc thộnh lẺp vắi sè l−ĩng viến chục cưn hỰn chạ. Vừ vẺy vẽn phưng ệang phời gịnh vịc mét l−ĩng cềng viỷc quị tời dÉn ệạn thêi gian xỏ lý cịc cềng viỷc vÒ quờn lý ệÊt ệai nãi chung còng nh− viỷc thùc hiỷn cịc QSDậ nãi riếng bỡ chẺm trÔ.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ nông nghiệp ... 88
e) Sù khềng ữn ệỡnh cựa ệéi ngò cịn bé ệỡa chÝnh x2 ệ2 gẹy khã khẽn cho viỷc quờn lý, theo dâi mét cịch liến tôc quị trừnh sỏ dông, chuyÓn dỡch ệÊt ệai, gẹy thÊt lỰc hă sể quờn lý ệÊt ệaị