II. Những thuận lợi và khó khăn của hoạt động cho vay tiêu dùng của Hội sở Ngân hàng Ngoại thơng
2.1.7Khó khăn trong việc định giá tài sản đảm bảo của Ngân hàng.
2. Những khó khăn
2.1.7Khó khăn trong việc định giá tài sản đảm bảo của Ngân hàng.
Hiện nay hoạt động cho vay tiêu dùng có tài sản đảm bảo của Hội sở Ngân hàng Ngoại thơng chiếm phần lớn trong tổng số cho vay tiêu dùng (91,87%),
trong đó cho vay tiêu dùng có tài sản thế chấp bằng nhà, đất là chủ yếu, mang lại lợi nhuận cho Ngân hàng.
Bên cạnh đó, đối tợng của hoạt động cho vay tiêu dùng là hộ gia đình và cá nhân, tài sản lớn nhất của họ thờng là nhà đất. Khi đi vay Ngân hàng, Ngân hàng yêu cầu có tài sản thế chấp thì đối với ngời vay phần đông sẽ là nhà đất. Nếu Ngân hàng định giá nhà đất của họ thấp không chỉ Ngân hàng bị giảm lợi nhuận vì không mở rộng đợc tín dụng, mà ngời vay là ngời chịu thiệt thòi nhiều hơn vì nhu cầu vay vốn của họ đã không đợc đáp ứng, kế hoặch sử dụng vốn vay của họ sẽ gặp khó khăn trong khi tài sản của họ là rất lớn.
Vì vậy, vấn đề đặt ra đối với Hội sở Ngân hàng hiện nay là việc định giá tài sản thế chấp để xác định mức cho vay đối với khách hàng. Việc định giá nhà đất hoàn toàn đợc thực hiện theo những quy định của Nhà nớc và của Ngân hàng Ngoại thơng, cán bộ tín dụng không đợc định giá theo ý kiến chủ quan của mình, vì nếu khi có rủi ro tín dụng xảy ra cán bộ tín dụng đã định giá sẽ phải chịu trách nhiệm cá nhân trong việc thu hồi nợ.
Thời gian trớc, Hội sở thực hiện định giá nhà đất theo khung giá đợc quy định tại Quyết định số 3519/QĐ-UB của UBND TP.HN ngày 12/9/1997 về việc ban hành quy định thực hiện Nghị định số 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 về khung giá các loại đất trên địa bàn Hà nội (giá các loại đất đền bù). Do tình hình biến động giá bất động sản ở Hà nội rất lớn trong vài năm trở lại đây( giá nhà đất tăng lên rất nhiều so với khung giá quy định), đồng thời có nhiều khu phố mới ra đời không có trong danh sách (ví dụ nh Q. Thanh Xuân) do quyết định này đã ra đời quá lâu.
Ví dụ: Trong khung giá đất UBND TP.HN quy định: Giá đất mức A, vị trí 1 là 9.800.000 đồng /1m2 Giá đất mức B, vị trí 1 là 7.800.000 đồng /1m2
Tuy nhiên, hệ số điều chỉnh tối đa cho vị trí tốt là 1,8 lần, điều này cũng không làm thay đổi mấy mức giá đất. Trên thị trờng hiện nay giá các loại đất nh vậy đã tăng gấp nhiều lần.
Cùng với Quyết định 3512 quy định về khung giá đất là Quyết định số 3892/QĐ-UB của UBND TP.HN ngày 10/10/97, quy định việc ban hành giá chuẩn nhà xây dựng mới tại TP.HN. Nhà xây dựng đẹp, trang trí nội thất đẹp giá mới chỉ có 2.100.000 đồng /1m2, mức giá này không sát với thực tế.
Vì vậy, hai văn bản này của UBND TP.HN không còn phù hợp với thực tế nữa. Trớc tình hình thực tế là giá nhà đất tăng mạnh, UBND TP.HN đã kịp thời ra Quyết định số 158/QĐ-UB ngày 25/11/2002 ban hành quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu đất trên địa bàn TP.HN. Mục tiêu của QĐ này nhằm chấn chỉnh lại các hoạt động liên quan tới nhà đất diễn ra trên địa bàn không đúng với quy định mà hoàn toàn theo thị trờng. Quyết định này quy định rõ ràng hồ sơ pháp lý của nhà đất đã giúp cho hồ sơ tài sản thế chấp của Ngân hàng khi cho vay chặt chẽ hơn, ít xảy ra rủi ro hơn. Mặt khác nó cũng có nhợc điểm, do quy định quá chặt chẽ hồ sơ pháp lý của nhà đất nh: nhà đất phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất ở và quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ), nên đối tợng đợc vay vốn đã bị hạn chế nhiều do thủ tục để có đợc sổ đỏ phức tạp.