* Đối với đất đai
- Với đất nông nghiệp: Theo quy định tại Nghị định 87/CP ngày
17/8/1994 của Chính phủ, việc đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp đ−ợc tính theo hạng đất tại các vùng khác nhau. Hạng đất đ−ợc xác định trong thời gian dài và ít biến động. Trên thực tế, ng−ời nông dân đ−ợc sử dụng đất đã đầu t− thâm canh và do vậy hạng đất cũng ít nhiều thay đổi so với hạng đất tr−ớc khi đ−ợc giao. Trong khi đó, việc đền bù thiệt hại lại không thể có các số liệu về hạng đất tại thời điểm lập ph−ơng án. Điều này đã dẫn đến nhiều tr−ờng hợp bị thiệt thòi.
Trong cùng một khu vực, theo quy định về khung giá các loại đất, giá đất nông nghiệp rất thấp (cao nhất là 19.300đ/m2), có sự chênh lệch rất lớn so với giá đất ở đây, gây khó khăn cho việc đền bù khi thu hồi đất nông nghiệp. Trong thực tế hiện nay, việc thu hồi đất để thực hiện các dự án chủ yếu là đất nông nghiệp và có ng−ời nông dân lại sinh sống bằng sản xuất nông nghiệp, không có ngành nghề hoặc thu nhập khác, địa ph−ơng lại không còn quỹ đất nông nghiệp để giao bù lại, ảnh h−ởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng.
Thông t− 145/1998/TT-BTC ngày 4/11/1998 của Bộ Tài chính quy định đền bù đất nông nghiệp theo giá đất chuyển nh−ợng thực tế trên thị tr−ờng và khả năng sinh lợi. Nh−ng việc xác định khả năng sinh lợi và giá đất tại thị tr−ờng là phức tạp và không thể thực hiện đ−ợc (việc định giá cũng tuỳ định h−ớng sử dụng mà có: Khả năng sinh lợi trên một mảnh đất cũng khác nhau phụ thuộc vào hình thức đầu t− thâm canh hoặc việc bố trí cơ cấu cây trồng khác nhau).
- Với đất ở: Việc điều tiết của Nhà n−ớc còn hạn chế, tức là những căn cứ
để xác định giá đất thiếu cả tính khoa học và cả thực tế, dẫn đến thiệt hại đối với Nhà n−ớc hoặc đối với nhân dân.
Mức giá chuyển nh−ợng thực tế phụ thuộc vào diện tích, hình thể của thửa đất và bản thân các đối t−ợng tham gia giao dịch, cho nên việc tính toán làm sao để áp dụng mức giá thống nhất cho tất cả các thửa đất nằm trong phạm vi giải phóng mặt bằng là điều không đơn giản.
Quá trình lập ph−ơng án đền bù, giải phóng mặt bằng không thể xong ngay trong chốc lát (nếu nhanh cũng phải 1 đến 2 tháng sau), cũng vì thị tr−ờng này luôn biến động, do đó, việc sử dụng mức giá đất đ−ợc xác định tại thời điểm đền bù khác với thời điểm lập ph−ơng án đền bù thiệt hại cũng gây khó khăn cho công tác đền bù, giải phóng mặt bằng.
Mức giá quy định tại khung giá của thành phố còn thấp và còn nhiều bất cập, ch−a t−ơng xứng với giá thực tế chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất, chính vì vậy, ng−ời bị thu hồi đất không thể dùng số tiền này để mua một mảnh đất t−ơng đ−ơng với mảnh đất bị thu hồi.
Mặt khác cũng vì chính sách của Nhà n−ớc quy định giá đền bù thiệt hại về đất t−ơng đ−ơng giá chuyển nh−ợng thực tế; việc quản lý thị tr−ờng bất động sản còn lỏng lẻo, nên công dân yêu cầu đền bù thiệt hại với mức giá rất cao và tập trung khiếu kiện để gây sức ép với Nhà n−ớc, Nhà n−ớc cũng không có những căn cứ, lý do xác đáng trả lời công dân.
* Đối với vật kiến trúc, hoa màu, vật nuôi.
Giá đền bù thiệt hại đối với các tài sản trên đất là giá t−ơng ứng mức thiệt hại thực tế, nghĩa là mất đến đâu đền bù đến đó và đ−ợc đền bù hoàn toàn theo giá trị xây dựng mới.
4.5.4. Các chính sách hỗ trợ và tái định c−.
Một trong những hạn chế quan trọng của chính sách đền bù ở Việt Nam là chủ yếu tập trung vào việc đền bù thiệt hại về đất và tài sản trên đất mà ch−a
thực sự quan tâm tới việc ổn định cuộc sống và tái định c−. Nhiều dự án đầu t− không quan tâm tới việc hỗ trợ và khôi phục cuộc sống cho những ng−ời phải di chuyển nhà ở tới nơi ở mới mà qua đó thu nhập của gia đình có thể bị sa sút trầm trọng, gặp nhiều khó khăn hơn tr−ớc.
Nếu nh− với đất đô thị, yếu tố giá đất đền bù thiệt hại là nguyên nhân cơ bản dẫn đến khiếu nại của công dân trong việc chấp hành ph−ơng án đền bù thiệt hại và làm chậm tiến độ triển khai các công trình thì với đất nông nghiệp (là t− liệu sản xuất chính của nông dân) thì khi thu hồi đất với quy mô lớn, giá đất không hoàn toàn là yếu tố dẫn tới khiếu nại, của công dân và tiến độ triển khai dự án chậm. Với tỷ lệ dân số và đất đai cao so với đô thị (trên 90%) khu dân c− nông thôn lại ít đ−ợc đầu t− và nông dân chủ yếu lại sinh sống bằng sản xuất nông nghiệp, không có ngành nghề phụ khác và không đ−ợc Nhà n−ớc đầu t− trong chuyển nghề. Do vậy, khi bị thu hồi đất với quy mô lớn, bức xúc của dân là họ sẽ sống bằng gì, con cháu của họ sẽ ra sao khi đất nông nghiệp - nguồn thu nhập chính, nay không còn nữa. Bên cạnh đó, các dự án th−ờng có hình thức hỗ trợ thông qua hỗ trợ một khoản tiền nhất định. Khoản tiền này phát huy tác dụng khác nhau. Với ng−ời năng động hoặc có khả năng thì nó phát huy tác dụng thông qua đầu t− sinh lợi. Với một số ng−ời khác thì khoản tiền đó đ−ợc tiêu dùng trong một khoảng thời gian nhất định sau đó dẫn đến thất nghiệp. Điều này không chỉ ảnh h−ởng đến cuộc sống gia đình mà còn ảnh h−ởng đến cả xã hội. Vì vậy, việc chuyển đổi nghề nghiệp là trách nhiệm của Nhà n−ớc và của cả chủ đầu t−.
Bên cạnh đó, chính sách đền bù của Nhà n−ớc đ−ợc áp dụng ở mỗi thời điểm khác nhau, không nhất quán, đặc biệt là giá đền bù: nguwowif đ−ợc đền bù sau th−ờng đ−ợc h−ởng chế độ đền bù cao hơn. đây là nguyên nhân ng−ời dân cố tình chây ỳ, trì hoãn việc GPMB.
Với chính sách TĐC, các văn bản chính sách đều ch−a quy định cụ thể về quy trình lập và thẩm định kế hoạch tái định c−, do đó công tác đền bù thiệt
hại và tái định c− của dự án đều không đ−ợc chuẩn bị cẩn thận và đúng trình tự, thiếu sự phối kết hợp giữa các bên liên quan và sự t− vấn, góp ý của cá nhân, tập thể ng−ời bị thu hồi đất cũng nh− tại nơi có đất để chuẩn bị làm khu tái định c− đó.
Điều 29 của Nghị định số 22/1998/NĐ - CP chỉ quy định điều kiện, tiêu chuẩn của các khu tái định c− nh−ng lại không quy định các dự án đầu t− có di dân phải bắt buộc có hạng mục xây dựng khu tái định c− dẫn đến nhiều dự án chậm thực hiện công tác giải phóng mặt bằng do không chuẩn bị kịp thời các khu tái định c− (mặc dù giá bồi th−ờng thiệt hại có sát giá chuyển nh−ợng thực tế, nh−ng để đảm bảo yếu tố ổn định xã hội, quản lý và sử dụng đất đai theo quy hoạch thống nhất và có hiệu qủa, Nhà n−ớc cần phải xây dựng các khu tái định c− tập trung).
Việc triển khai công tác tái định c− th−ờng bị động, bởi vì các dự án lớn, phải di chuyển nhiều hộ dân th−ờng không chuẩn bị tr−ớc đ−ợc khu tái định c− do không đủ vốn để xây dựng khu tái định c− tr−ớc, một phần do việc lập hồ sơ sử dụng đất để xây dựng khu tái định c− cũng phải có dự án, cũng phải giải phóng mặt bằng, gây nhiều khó khăn và không có điều kiện để di dân, giải phóng mặt bằng thực hiện dự án đúng tiến độ.
Mặt khác, việc xác định định mức tái định c− còn gặp nhiều trở ngại. ở Hải Phòng, việc cấp đất tái định c− đ−ợc xác định chủ yếu dựa vào việc tách hộ, cho nên một số hộ lợi dụng vào điều kiện này đã làm thủ tục tách hộ nhằm mục đích xin đ−ợc một suất tái định c−. Việc làm này gây ra hiện t−ợng tiêu cực, gây khó khăn cho việc lập khu tái định c−.