* Việc xác định giá đền bù về đất và tài sản trên đất theo Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính Phủ.
- Căn cứ khung giá các loại đất đ−ợc chính phủ quy định tại Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính Phủ, UBND tỉnh thành phố trực thuộc Trung −ơng đã quy định giá các loại đất; đồng thời trong những năm qua, với mức độ khác nhau, một số địa ph−ơng đã tiến hành điều chỉnh giá đất đã quy định cho phù hợp với thực tế giá đất biến động nh− thành phố Đà Nẵng, Cần Thơ, tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ... Đơn giá để tính đền bù thiệt hại về đất và tài sản trên đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung −ơng quyết định trên cơ sở theo đề nghị của Liên ngành Tài chính Vật giá, Địa chính (nay là Tài nguyên và Môi tr−ờng) và một số ngành có liên quan.
+ Giá đất để tính đền bù thiệt hại đ−ợc xác định trên cơ sở khung giá đất của địa ph−ơng ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để đảm bảo giá đất tính đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá trị chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất ở địa ph−ơng.
- Đền bù thiệt hại đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt n−ớc nuôi trồng thuỷ sản:
Khi thu hồi đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt n−ớc nuôi trồng thuỷ sản thì ng−ời bị thu hồi đ−ợc đền bù bằng đất theo diện tích và hạng đất của đất bị thu hồi.
+ Nếu không có đất đền bù thì ng−ời bị thu hồi đất đ−ợc đền bù bằng tiền theo giá đất quy định ở trên.
+ Nếu đất bị thu hồi là đất do Nhà n−ớc giao sử dụng tạm thời, đất cho thuê, đất đấu thầu, thì ng−ời bị thu hồi không đ−ợc đền bù thiệt hại về đất nh−ng đ−ợc đền bù thiệt hại các chi phí đã đầu t− vào đất. Ng−ời bị thu hồi đất là ng−ời làm nông nghiệp, nh−ng không thuộc đối t−ợng đ−ợc đền bù, sau khi bị thu hồi đất , ng−ời đó không còn đất để sản xuất nông nghiệp thì chính quyền địa ph−ơng xem xét, nếu có điều kiện thì đ−ợc giao đất mới để sản xuất.
+ Đất bị thu hồi là đất ở thì đ−ợc đền bù thiệt hại bằng tiền, nhà ở hoạc đất ở tại khu tái định c−.
+ Đối với đất thu hồi thuộc nội thị, thuộc loại 1 và loại 2 thì chủ yếu đ−ợc đền bù thiệt hại bằng tiền hoặc bằng nhà ở. Việc chọn nhà ở hoặc nhận tiền là do ng−ời đ−ợc đền bù quyết định.
+ Đối với đất ở đô thị ở những nơi mới đô thị hoá, tr−ớc năm 1993 còn là nông thôn hoặc có điều kiện đặc biệt: hộ gia đình cá nhân có khuôn viên đất rộng trong đó có đất nông nghiệp, lâm nghiệp thì đ−ợc đền bù theo giá đất ở tại đô thị theo mức diện tích đất ở tối đa do địa ph−ơng quy định. Phần diện tích còn lại sẽ đ−ợc đền bù bằng tiền theo giá đất nông nghiệp nhân với hệ số K cho phù hợp.
b/ Đền bù thiệt hại các tài sản trên đất
- Nguyên tắc đền bù thiệt hại về tài sản:
+ Đền bù thiệt hại về tài sản bao gồm nhà, công trình kiến trúc, cây trồng, vật nuôi và các tài sản khác, gắn liền với đất hiện có tại thời điểm thu hồi đất.
+ Chủ sở hữu tài sản là ng−ời có tài sản hợp pháp quy định ở trên, khi Nhà n−ớc thu hồi đất mà bị thiệt hại thì đ−ợc đền bù thiệt hại theo giá trị hiện có của tài sản.
+ Chủ sở hữu tài sản có trên đất bất hợp pháp không thuộc đối t−ợng đ−ợc đền bù thiệt hại thì tuỳ từng tr−ờng hợp cụ thể đ−ợc UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung −ơng xem xét hỗ trợ.
- Đền bù thiệt hại nhà, công trình kiến trúc:
+ Mức đền bù đối với nhà và các công trình kiến trúc trên đất đ−ợc xác định bằng giá trị hiện có của nhà và công trình phá dỡ cộng thêm một khoản tiền bằng một tỷ lệ (%) trên giá trị hiện có của nhà và công trình đó. Nh−ng mức tối đa không lớn hơn 100% và mức tối thiểu không nhỏ hơn 60% giá trị của nhà và công trình theo giá trị mới có tiêu chuẩn kỹ thuật t−ơng đ−ơng với công trình đã phá dỡ.
Riêng đối với nhà cấp 4, nhà tạm và công trình phụ, mức đền bù thiệt hại đ−ợc tính bằng giá trị xây mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật t−ơng đ−ơng theo giá chuẩn t−ơng đ−ơng do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung −ơng ban hành theo quy định của Nhà n−ớc.
+ Mức đền bù cho mỗi hộ di chuyển trong phạm vi tỉnh, thành phố đ−ợc đền bù từ 1.000.000đ đến 3.000.000đ, nếu di chuyển chỗ ở sang tỉnh khác đ−ợc đền bù từ 3.000.000đ đến 5.000.000đ. Mức cụ thể do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung −ơng quy định.
- Đền bù thiệt hại các tài sản khác:
+ Đối với mồ mả: Đền bù toàn bộ chi phí về đất đai, đào bốc, di chuyển, xây dựng lại và các chi phí liên quan trực tiếp.
+ Đối với cơ sở hạ tầng, công trình kỹ thuật t−ơng đ−ơng với công trình bị phá dỡ.
+ Đối với cây cối, hoa màu: Mức đền bù thiệt hại với cây hàng năm, vật nuôi trên đất có mặt n−ớc đ−ợc tính bằng giá trị sản l−ợng, thu hoạch trong một năm thu năng suất bình quân của 3 năm tr−ớc đó với giá trị trung bình của nông sản, thuỷ sản cùng loại tại địa ph−ơng.
* Cách xác định hệ số K theo Thông t− số 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính.
- Có 2 ph−ơng pháp xác định hệ số K nh− sau:
+ Ph−ơng pháp 1: Hệ số K đ−ợc xác định theo tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.
+ Ph−ơng pháp 2: Hệ số K xác định theo t−ơng quan tỷ lệ giữa giá chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định. Ngoài ra còn xác định hệ số K và giá đền bù cho một số tr−òng hợp đặc biệt.
+ Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt n−ớc nuôi trồng thuỷ sản ở những nơi việc chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất đã diễn ra phổ biến và đã hình thành giá chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất có thể xác
định hệ số K bằng 2 ph−ơng pháp trên, nh−ng giá đất tính theo khả năng sinh lợi, cộng thêm một khoản tiền tối đa là 60% phần chênh lệch giữa giá đất tính theo giá chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất với với giá đền bù tính theo khả năng sinh lợi của đất đó
+ Đất ở những nơi mới đô thị hoá hoặc đất ở của hộ gia đình có khuôn viên rộng, trong đó có đất nông nghiệp, lâm nghiệp, lâm nghiệp thì đ−ợc đền bù theo mức diện tích đất ở đ−ợc cơ quan nhà n−ớc có thẩm quyền cho phép dùng làm đất ở, phần diện tích còn lại tính theo giá đất nông nghiệp và đ−ợc cộng thêm một khoản tiền tối đa là 30% phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất ở khuôn viên đó với giá đất đền bù cho đất nông nghiệp.
+ Đất nông nghiệp trong đô thị hoá đ−ợc đền bù theo giá đất nông nghiệp và cộng thêm một khoản tiền tối đa là 60% phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất ở trong đô thị của khu đất ở liền kề với giá đền bù đất nông nghiệp.
* Kết quả nghiên cứu cụ thể tại 3 dự án
a/ Đền bù thiệt hại về đất.
- Giá đất để tính đền bù đ−ợc thực hiện theo Quyết định số 208/QĐ-UB ngày 11/02/1998 và Quyết định số 1212 ngày 16/7/1999; Quyết định số 423/QĐ-UB ngày 22/02/2002; Quyết định số 1470/QĐ-UB ngày 11/7/2001; Quyết định số 2371/QĐ-UB ngày 7/10/1996 của UBND thành phố Hải Phòng.
- Đơn giá đền bù đ−ợc thực hiện trên nguyên tắc của điều 16, các khoản 1,2,3,4 của Điều 17 và phần b khoản 2; khoản 3 Điều 1 Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ.
- Việc xác định hệ số K căn cứ theo phần II, mục 2 của Thông t− số 145/1998/TT-BTC ngày 14/11/1998 của Bộ Tài chính. Hệ số K đ−ợc xác định theo t−ơng quan từng loại đất về hệ số tỷ lệ giữa giá chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND thành phố quy định.
Đối với các hộ có một phần diện tích đất bị thu hồi, diện tích còn lại vẫn đủ điều kiện canh tác, để ở, phù hợp với quy hoạch thì đ−ợc tiếp tục sử dụng.
* Dự án xây dựng Hồ điều hoà D− Hàng.
Dự án đầu t− xây dựng Hồ điều hoà D− Hàng đ−ợc nghiên cứu với 166 hộ gia đình có đất bị thu hồi, trong đó: 146 hộ có đất ở (đất ở hợp pháp 32 hộ, lấn chiếm 114 hộ), đất nông nghiệp là 12 hộ, đất lấn chiếm nh−ng còn để đất trống hoặc đang trồng cây là 11 hộ
- Đối với đất ở: Trong tổng số 146 hộ giá đình có nhà ở trên đất thì 32 hộ có nguồn gốc đất ở rõ ràng, hợp pháp, đ−ợc Ban đền bù thành phố và chính quyền địa ph−ơng xét tính toán đền bù tiền đất, đơn giá đền bù là 450.000 đồng/m2. Nh− vậy thành phố đã tính toán áp dụng hệ số K=1,5 lần cho đơn giá đền bù, giá đền bù này đã phù hợp với giá đất chuyển nh−ợng trên thị tr−ờng tại cùng khu vực trong cùng thời điểm; 114 hộ có nguồn gốc đất đai lấn chiếm bờ hồ tr−ớc đây để làm nhà ở nên không đ−ợc xét đền bù mà chỉ đ−ợc xét hỗ trợ tiền đất là 50.000 đồng/m2, mức hỗ trợ trên đã đ−ợc ng−ời dân chấp nhận.
- Đối với đất nông nghiệp: Tổng số hộ đang sử dụng đất nông nghiệp và bị thu hồi thực hiện dự án là 10 hộ, các hộ đang sử dụng đất nông nghiệp đ−ợc giao ổn định để sản xuất nông nghiệp nên đ−ợc đền bù theo đơn giá quy định là 23.160 đồng/m2. Nh− vậy đối với dự án này, thành phố đã tính toán hệ số K = 1,2 lần cho giá đền bù đất nông nghiệp, mức gía này đã đ−ợc ng−ời dân chấp nhận.
- Đối với diện tích đất đã khoanh bao lấn chiếm nh−ng ch−a xây dựng nhà ở thì không đ−ợc đền bù hoặc hỗ trợ tiền đất.
*Dự án đầu t− xây dựng luồng vào Cảng Hải Phòng.
Dự án đầu t− xây dựng luồng vào Cảng Hải Phòng đ−ợc nghiên cứu với 41 tổ chức, hộ gia đình có đất bị thu hồi, trong đó: đất ở hợp pháp là 10 hộ; đất nông nghiệp (làm muối) là 8 hộ, đất mặt n−ớc nuôi trồng thuỷ sản (thuê của huyện
Cát Hải) là 18 hộ và 5 tổ chức (Hợp tác xã muối đại Đồng, Hội chữ thập đỏ thành phố, UBND xã Đồng Bài, UBND xã Nghĩa Lộ, UBND huyện Cát Hải).
- Đối với đất ở: Việc sử dụng đất đai của 10 hộ gia đình để làm nhà ở có nguồn gốc hợp pháp, đ−ợc Ban đền bù thành phố và chính quyền địa ph−ơng xét tính toán đền bù tiền đất, đơn giá đền bù là 70.000 đồng/m2. Nh− vậy thành phố đã không tính toán áp dụng hệ số K (K=1,0) cho đơn giá đền bù. Tuy nhiên đơn giá đền bù này đã phù hợp với giá đất chuyển nh−ợng trên thị tr−ờng tại khu vực trong cùng thời điểm nên mức đền bù trên đã đ−ợc ng−ời dân chấp nhận.
- Đối với đất nông nghiệp: Tổng số hộ đang thuê sử dụng đất mặt n−ớc nuôi trồng thuỷ sản và bị thu hồi thực hiện dự án là 18 hộ, các hộ đang sử dụng đất thuê để nuôi trồng thuỷ sản nên không đ−ợc đền bù tiền đất. Tiền đền bù đất đ−ợc đền bù cho ngân sách huyện Cát Hải, trong đó xét hỗ trợ cho các hộ h−ởng 20%. Đơn giá đền bù theo đơn giá quy định là 6.300 đồng/m2; hệ số K = 1,0 lần cho giá đền bù.
*Dự án đầu t− xây dựng khu đô thị và nhà ở Cựu Viên.
Dự án đầu t− xây dựng khu đô thị và nhà ở Cựu Viên đ−ợc nghiên cứu với 350 hộ gia đình có đất bị thu hồi và UBND các ph−ờng Quán Trữ, Bắc Sơn, trong đó: Đất ở hợp pháp là 21 hộ; đất nông nghiệp là 309 hộ; các hộ lấn chiếm hành lang đ−ờng giao thông là 20 hộ
- Đối với đất ở: Việc sử dụng đất đai của 21 hộ gia đình để làm nhà ở có nguồn gốc hợp pháp, đ−ợc Ban đền bù thành phố và chính quyền địa ph−ơng xét tính toán đền bù tiền đất, đơn giá đền bù tại mặt đ−ờng Lê Duẩn là 1.530.000 đồng/m2; mặt đ−ờng Trần Nhân Tông là 1.190.000 đồng/m2; Đ−ờng liên thôn trong khu dân c− là 476.000 đồng/m2. Nh− vậy thành phố đã tính toán áp dụng hệ số K (K=1,7) cho đơn giá đền bù. Đơn giá đền bù này đã phù hợp với giá đất chuyển nh−ợng trên thị tr−ờng tại khu vực trong cùng thời điểm nên mức đền bù trên đã đ−ợc ng−ời dân chấp nhận.
- Đối với đất nông nghiệp: Tổng số hộ đang sử dụng đất nông nghiệp và bị thu hồi thực hiện dự án là 309 hộ, các hộ đ−ợc giao đất lâu dài để sản xuất nông nghiệp theo Quyết định 03/QĐ-UB của UBND thành phố Hải Phòng nên đ−ợc đền bù tiền đất theo đơn giá quy định là 30.000 đồng/m2, mức giá này đã đ−ợc tính toán hệ số K trong quyết định 1470/QĐ-UB ngày 11/7/2001 của UBND thành phố Hải Phòng và đã đ−ợc ng−ời dân chấp nhận.
- Đối với các hộ lấn chiếm đất hành lang giao thông để làm quán bán hàng, không đ−ợc đền bù tiền đất nh−ng đ−ợc xét hỗ trợ tiền đất (cho những hộ có nhà ở trên đất), mức hỗ trợ là 50.000 đ/m2.
Giá đền bù đất tại các dự án thu hồi đất đ−ợc thể hiện ở bảng sau
Bảng 4: Tổng hợp đơn giá đền bù về đất tại 3 dự án.
S T T Tên dự án Loại đất Vị trí, hạng đất (H) Đơn giá do UBND TP quy định (đ/m2) Đơn giá đền bù của dự án đ−ợc duyệt(đ/m2) Hệ số K (lần) 1 2 3 4 5 6 7 Đất ở Đ−ờng liên thôn R>=2m 300.000 450.000 1,5 1 Dự án đầu t− xây dựng Hồ điều hoà D− Hàng Đất nông nghiệp H3 19.300 23.160 1,2 Đất ở Đ−ờng liên thôn R>=2m 70.000 70.000 1,0 Đất nông nghiệp H5 6.300 6.300 1,0 2 Dự án đầu t− xây dựng luồng vào Cảng Hải Phòng Đất mặt nc NTTS H5 6.300 6.300 1,0 Đất ở Mặt đ−ờng Lê Duẩn 900.000 1.530.000 1,7 Đất ở Mặt đ−ờng Trần N.Tông 700.000 1.190.000 1,7 Đất ở Đ−ờng liên thôn R>=2m 280.000 476.000 1,7 3 Dự án đầu t− XD khu đô thị và nhà ở Cựu Viên Đất nông nghiệp H1 30.000 30.000 1,0
b/ Đền bù thiệt hại về tài sản trên đất tại 3 dự án:
- Giá đền bù thiệt hại về tài sản, cây cối, hoa màu và vật nuôi đ−ợc áp dụng và thực hiện theo Quyết định số 1212/QĐ-UB ngày 16/7/1999 và Quyết định số 810/QĐ-UB của UBND thành phố Hải Phòng.
- Giá đền bù nhà cửa, công trình trên đất đ−ợc xác định trên cơ sở phân cấp nhà và tính toán theo giá trị xây dựng nhà mới, công trình cùng cấp, cùng hạng. Giá xây dựng mới chủ yếu đ−ợc xác định theo giá thị tr−ờng thời điểm đó, do đó giá đền bù thiệt hại về nhà cửa, công trình kiến trúc t−ơng đối sát với thực tế. Giá đền bù này đã đ−ợc ng−ời dân chấp nhận.
T−ơng tự nh− vậy giá đền bù thiệt hại về cây cối hoa màu cũng đ−ợc xây dựng