Sau khi có thiết kế cơ sở của dự án thì các chuyên gia trong công ty tư vấn mà công ty TSQ Việt Nam thuê sẽ tiếp tục nghiên cứu phần kỹ thuật của dự án. Những nội dung của phần này thường bao gồm :
● Xem xét về địa điểm xây dựng dự án
± Vị trí khu đất xây dựng và hiện trạng khu đất
± Đặc điểm về kinh tế xã hội: dân cư, tình hình thu nhập, hiện trạng các công trình xây dựng và giao thông vận tải….của khu đất sẽ tiến hành xây dựng.
± Quy hoạch tổng thể của thành phố, các chính sách kinh tế xã hội và chính sách khuyến khích thi công tại địa bàn thành phố.
● Lựa chọn các phương án kiến trúc, giải pháp xây dựng
Qua việc nghiên cứu các nội dung trên, công ty tiến hành lựa chọn các giải pháp kỹ thuật sẽ được áp dụng, những phương thức sản xuất hợp lý ( Công ty có dự án sản xuất các loại nguyên vật liệu phục vụ cho các công trình xây dựng như dự án Nhà máy của Bích Hoà). Những quyết định này được dựa trên khả năng về vốn, lao động, khả năng cung ứng các loại đầu vào phù hợp với công nghệ và khả năng quản lý của chủ đầu tư với công nghệ đó. Bên cạnh đó, công ty cũng dựa vào điều kiện cơ sở hạ tầng, kinh tế xã hội vốn có của vùng địa phương nơi đặt dự án như: Hiện trạng vấn đề giao thông vận tải, vấn đề điện nước, vấn đề cung cấp nguyên vật liệu và các vấn đề khác phục vụ cho công trình hoạt động sau này, từ đó đưa ra những giải pháp kỹ thuật hợp lý nhất có thể.
Công ty cũng dựa trên trình độ hiện đại của quá trình xây dựng trong nước cũng như trên thế giới để đưa ra các phương án kiến trúc cho công trình. Đảm bảo cho công trình được tạo nên không bị lạc hậu so với trình độ trong và ngoài nước.
Công ty cũng tính toán cả mức độ an toàn, rủi ro cho từng phương án thiết kế, kiến trúc, từ đó có đưa ra được một số giải pháp khi gặp các điều kiện bất trắc sẽ xảy ra.
●Xác định máy móc thiết bị thi công công trình
Sau khi đã đưa ra được các phương án kỹ thuật và kiến trúc cho công trình, cán bộ lập dự án tại công ty cũng đưa ra hệ thống máy móc thiết bị phục vụ cho việc thi công xây dựng công trình đó. Các máy móc thiết bị này phải đảm bảo được yêu cầu đủ về số lượng, hợp lý về chất lượng và phù hợp với yêu cầu công trình đặt ra. Đòng thời, các máy móc thiết bị này phải đảm bảo có khả năng cung cấp được trong
điều kiện công nghệ hiện tại của vùng địa phương và của đất nước, tránh tình trạng phải nhập khẩu quá nhiều, làm tăng chi phí của công trình.
Thông thường, khi thi công một công trình xây dựng, số lượng máy móc thiết bị đòi hỏi là rất lớn và đa dạng. Đồng thời những máy móc này thường có giá thành rất cao. Khi xây dựng phương án thi công một công trình nào đó có đòi hỏi lớn về máy móc thiết bị thi công, thì có thể tính toán đến biện pháp đi thuê máy móc thiết bị của công ty khác tại địa phương nơi xây dựng.
● Vấn đề nhân lực và huy động trợ giúp kỹ thuật của các chuyên gia nước ngoài
Nhân lực luôn là vấn đề trung tâm của xã hội, của mọi hoạt động sản xuất kinh doanh. Đây cũng là nguồn lực để tạo nên một công trình, từ những bước đầu tiên cho tới khi kết thúc. Chính vì vậy, vấn đề tính toán nhân lực là một phần tính trong quá trình lập dự án.
Một thực tế thường xảy ra gần như đối với bất cứ doanh nghiệp và công ty xây dựng nào, đó là có một nguồn lao động gián tiếp đông đảo. Số lượng của nguồn lao động gián tiếp này phụ thuộc phần lớn vào quy mô, tính năng, đặc điểm của từng dự án. Chuyên môn của lực lượng lao động này cũng thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau: thợ xây, thợ điện, thợ hàn, thợ xẻ, thợ máy…Chính vì thế, khi tính toán nhân lực cần thiết cho một dự án, các chuyên gia trong công ty cũng tính toán cụ thể mỗi loại lao động mà dự án có nhu cầu.
Những dự án của công ty là những dự án lớn, yêu cầu kỹ thuật, thiết kế cao nên việc thuê chuyên gia tư vấn người nước ngoài là điều gần như không thể tránh khỏi. Vì vậy, trong những dự án này, đôi khi các cán bộ tư vấn trong công ty cũng có tính đến khả năng phải thuê các chuyên gia tư vấn nước ngoài, đây là cơ sở để tính toán chi phí đầu tư sau này.
● Xây dựng lịch trình thi công xây dựng công trình
Công ty phải tính toán thời gian trong quá trình lập dự án cho các công trình xây dựng. Tình thời gian cần thiết và thứ tự của các công việc trong quá trình chuẩn bị và thực hiện dự án.
Phương pháp được sử dụng nhiều nhất đó là phương pháp đường găng. Đây là một phương pháp đơn giản và hiệu quả. Nó được xây dựng dựa theo thời gian thực
hiện các công việc găng của dự án. Đối với quá trình xây dựng xác định được các khoảng thời gian lấy làm mốc trong thi công xây dựng công trình. Sau khoảng thời gian này, các kỹ sư, đội trưởng các đội thi công lại phải báo cáo về tiến độ thực hiện công việc cho giám đốc và chủ nhiệm dự án cũng như chủ đầu tư, và có sự điều chỉnh hợp lý.
Ví dụ: nghiên cứu phần kỹ thuật của dự án TSQ Galaxy:
Ví dụ : Nội dung phân tích kỹ thuật dự án TSQ Galaxy :
1. loại công trình : Công trình cao tầng thuộc nhóm B theo phụ lục ban hành kèm theo Nghị định số 112/2006 của Chính phủ.
2. Hình thức xây dựng : Xây dựng mới 3. Địa điểm xây dựng và quy mô dự án:
Dự án được xây dựng trong Khu đô thị mới Mỗ Lao, phường Văn Mỗ, thành phố Hà Đông với diện tích khoảng 9,3 ha.
Khu đất xây dựng dự án TSQ Galaxy tại Phường Vạn Phúc, Thành phố Hà Đông với diện tích la 151.607 m2, Dự án được chia làm 2 khu :
Khu TSQ Galaxy 1 : 84.857 m2 Khu TSQ Galaxy 2 : 66.750 m2
Bảng 1.3 :Tổng hợp quy hoạch sử dụng đất dự án TSQ Galaxy TT Nội dung Ký hiệu Diện tích (m2) Tỷ lệ QH 1/500( %) 1 Công trình hỗn hợp HH 51.058 33,68 2 Công trình công cộng CC 11.547 7,62 3 Đất ở liền kề LK 19.819 13,07 4 Trường học TH 7.679 5,07 5 Cây xanh CX 5.874 3,87
6 mặt nước sông Nhuệ MN 5.107 3,37
7 Đất hạ tầng HT 77 0,05
8 Đất giao thông 50.446 33,27
Bãi để xe P 14.037 9,26
Đất giao thông( do đơn vị khác thực
hiên) GT 14.360 9,47
Đất giao thông nội bộ 22.049 14,54
Tổng cộng 151.607 100,00
Quy mô dân số khoảng : 5000 người.
Cơ sở lựa chọn địa điểm dự án : Xây dựng các công trình thuộc Dự án TSQ Galaxy tại phường Vạn Phúc – TP Hà Đông phù hợp với cảnh quan, không gian chung và quy hoạch chi tiết 1/500 được UBND tỉnh phê duyệt. Đây là dự án mà công ty thuê mặt bằng chủ yếu là đất nội đồng chưa có chưa có hạ tầng, chủ đầu tư phải thực hiện việc giải phóng mặt bằng. Đây là công tác gây nhiều khó khăn đối với tiến độ của dự án vì giải phóng mặt bằng là một công việc khó khăn và kéo dài
4. Lựa chọn các phương án kiến trúc, giải pháp thiết kế xây dựng :
Trước tiên, dự án đã nêu ra các tiêu chuẩn, quy chuẩn thiết kế áp dụng như : tiêu chuẩn thiết kế kiến trúc, tiêu chuẩn thiết kế tính toán thiết kế kết cấu, tiêu chuẩn thiết kế và lắp đặt hệ thống điện, tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy, thiết kế và lắp đặt hệ thống điện nhẹ, tiêu chuẩn thiết kế và lắp đặt hệ thống thông gió...
Thứ hai, dự án đã phân tích rất rõ về kiến trúc các công trình. Dự án bao gồm khu nhà hỗn hợp, khu nhà liền kề thấp tâng và khu trường học. Trong đó :
Đối với khu nhà hỗn hợp cao tầng HH ( 30 tầng) thì mỗi khối nhà đều có thiết kế rõ ràng bao gồm 30 tầng nổi, 01 tầng tum kỹ thuật, 01 tầng hầm đồng bộ với hệ thống thang máy, thang bộ, thang thoát hiểm, cấp điện, cấp thoát nước, phòng chống cháy nổ, thông tin liên lạc, vệ sinh môi trường. Việc thiết kế các tầng phù hợp với yêu cầu chung của công trình với mục tiêu và chức năng thương mai - chung cư cao cấp hiện đại. Vật liệu hoàn thiện : Tường xây gạch chỉ mác 75 có lỗ hổng, tô trát vữa XM cát mác 50 ; cửa và vách kính ngoài nhà hầu hết dùng cửa kính khung nhôm có chất lượng cao ; cửa bên trong đi vào các căn hộ gồm hai lớp, cửa thép bên ngoài và cửa gỗ bên trong ; cửa đi lại tại các thang bộ thoát nạn là cửa chống cháy 01 gi ; nền, sàn, nền tầng hầm được hoàn thiện bằng sơn chống trơn trượt, sàn dùng gạch ceramic ; mái công trình là mái bằng ; trần cũng được phân chia phù hợp ; thi công chống thấm bằng sơn chống thấm và các phụ gia chuyên dụng.
Đối với khu nhà liền kề thấp tầng LK ( LK 1 đến LK 8) : ( cao 04- 05 tầng) thì thiết kế các các nhà rất chi tiết như sân, gara, phòng ăn, phòng ngủ, khu vệ sinh, cầu thang, sân phơi...Vật liệu hoàn thiện : tường trong nhà, ngoài nhà được trát vữa xi măng và sơn màu ; sàn được lát gạch Granit ; sàn vệ sinh lát gạch chống trơn, tường ốp gạch men, các thiết bị vệ sinh là các sản phẩm có uy tín ; hệ thống cửa ra vào dùng cửa gỗ tự nhiên sơn PU ; cửa sổ là của gỗ tự nhiên hai lớp ; mái dốc đổ bê tông dán ngói Giếng Đáy...
Đối với khu trường học TH ( 02 tầng), bao gồm công trình nhà trẻ, mẫu giáo. Công trình được chia thành 3 khối rõ ràng được kết nối với nhau bằng hệ thống nhà cầu có mái che. Ba khối bao gồm khu đón tiếp, khu hành chính và 03 nhóm nhà trẻ. Vật liệu hoàn thiện cũng giống như đối với các khu nhà liền kề.
Thứ ba, dự án phân tích rõ về kết cấu của các công trình về phần móng, phần thân, phần mái và vật liệu sử dụng. Phần này đã được căn cứ báo cáo địa chất và thiết kế của công trình để đảm bảo tính khoa học trong thiết kế của dự án, vật liệu sử dụng là những vật liệu phù hợp với tiêu chuẩn xây dựng đảm bảo yêu cầu kỹ thuật và có uy tín trên thị trường.
Thứ tư, dự án phân tích rõ giải pháp kỹ thuật cho công trình như : điện chiếu sáng và sinh hoạt, về nguồn cung cấp điện, mạng lưới cung cấp phân phối điện,
phương án cấp điện, hệ thống điện chiếu sáng cho công trình ; hệ thống cấp nước ; hệ thống thoát nước ; hệ thông thu sét nối đất bảo vệ công trình ; hệ thống gom rác thải ; hệ thống phòng cháy chữa cháy ; hệ thống điện nhẹ
5. Tiến độ thực hiện dự án
Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: từ Quý I/2008 đến Quý I/2009 - Phê duyệt dự án đầu tư.
- Quyết định thu hồi, cho thuê đất và tiến hành công tác đền bù giải phóng mặt bằng. * Giai đoạn đầu tư xây dựng: từ Quý I/2009 đến Quý IV/2014
- Quý I/2009 - hết Quý II/2010: Đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng của Dự án và khớp nối với hệ thống hạ tầng chung.
- Quý IV/2009 - Quý IV/2014: Đầu tư xây dựng công trình kiến trúc thuộc dự án, hình thành Dự án khu nhà ở hoàn thiện cả về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
+ Khu nhà liên kế: Từ quý IV/2009 - quý IV/2011 + Công trình công cộng: Từ Quý II/2010 - quý II/2013 + Trường học: Từ Quý II/2010 - Quý II/2012
+ Cây xanh: Từ 2010 – 2011
+ Nhà ở hỗn hợp cao tầng: Từ qúy I/2010 - Qúy IV/2014
Nguồn : Dự án TSQ Galaxy
Phần này đã đưa ra tiến độ chung cho toàn dự án, tuy nhiên lại chưa tính đến việc có thể chậm trễ do tiến độ giải phóng mặt bằng của chủ đầu tư là Ban Quản lý Truch đô thị phía Bắc – Thành phố Hà Đông. Tiến độ thực hiện cần được xây dựng cụ thể cho từng dãy nhà, từng khu đất cụ thể.