Tổng công tỵ
Từ những kết quả đã đạt đ−ợc trong thời gian quạ Tổng công ty đã rút ra đ−ợc nhiều bài học kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới từ đó có những định h−ớng đầu t− phù hợp cho thời gian tớị Những bài học kinh nghiệm đó là:
- Bài học thứ nhất rút ra đ−ợc là trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Ngay trong quá trình lập và trình duyệt đề án quy hoạch chi tiết, Tổng công ty chủ động tiếp xúc với các địa ph−ơng mà dự án có liên quan để phối hợp lập ph−ơng án đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng. Xác định đ−ợc rằng việc lập và thoả thuận ph−ơng án đền bù giải phóng mặt bằng là cả một quá trình khó khăn lâu dài, Tổng công ty đề ra ph−ơng châm “sống giữa lòng dân”, bám sát và nắm bắt diễn biến t− t−ởng của ng−ời dân để có những giải pháp thích hợp theo từng thời điểm. Trên cơ sở những diễn biến thực tế, Tổng công ty đã vận dụng những quy định của Nhà n−ớc và thành phố để đề xuất nhiều hình thức hỗ trợ thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng. Đây là một điều rất quan trọng và đã đ−ợc chứng minh qua một dự án giai đoạn 1 của tuyến đ−ờng bao quanh hồ Linh Đàm, dự án bán đảo Linh Đàm và đặc biệt thể hiện qua dự án khu đô thị mới Định Công. Ngoài ra Tổng công ty còn phải luôn luôn quán triệt t− t−ởng mềm dẻo, linh hoạt, bám sát mặt bằng và giữ đ−ợc sự hoà thuận với quan điểm đảm bảo lợi ích của ng−ời dân thì việc đền bù giải phóng mặt bằng mới có kết quả tốt đẹp.
- Bài học thứ hai mà Tổng công ty đúc rút đ−ợc từ các dự án phát triển khu đô thị mới phải có ph−ơng thức tổ chức triển khai dự án một cách hợp lý. Với một l−ợng vốn khổng lồ cần phải có ngay để thực hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng và đầu t− xây dựng hệ thống hạ tầng nếu không có ph−ơng thức triển khai khoa học và tạo ra tính hấp dẫn thì sẽ gặp rất nhiều khó về mặt tài chính. Từ kinh nghiệm những dự án quy mô nhỏ ở lân cận trung tâm đã thực hiện, khi triển khai các dự án quy mô lớn, ngay từ khi nhận bàn giao đất, Tổng công ty khẩn tr−ơng tổ chức thi công xây dựng toàn bộ mạng giao thông trong khu vực để tạo thành từng ô đất theo quy hoạch, đồng thời triển khai công tác tiếp thị và thu hút vốn đầu t−. Bởi vậy khi các tuyến đ−ờng đã hình thành, khách hàng muốn đầu t− xây dựng nhà ở trong khu vực dự án không những chỉ đ−ợc xem từng ô đất trên bản vẽ quy hoạch mà còn có thể đến tận nơi để khảo sát tìm hiểu và lựa chọn vị trí đất phù hợp với nguyện vọng. Vì thế, mặc dù mới đ−ợc khởi công vào cuối tháng 9/1999 nh−ng đến nay khu đô thị mới Định Công khoảng 80% mặt bằng hạ tầng đã có khách đến ký hợp đồng và góp vốn đầu t− xây dựng nhà ở.
Do việc đầu t− xây dựng khu đô thị mới phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố nguồn vốn, mặt bằng, hạ tầng ngoài hàng rào hoặc mức độ khai thác dự án. Nguồi vốn đầu t− đa dạng, không tập trung mặt bằng xây dựng có nhiều vấn đề phát sinh liên quan đến đất đai, tài sản và mồ mả của nhân dân địa ph−ơng ảnh h−ởng đến tiến độ thi công các công trình, các hạng mục công trình đ−ợc xây dựng đan xen với các chuyên ngành khác nhaụ Nghiên cứu kỹ đặc điểm này và căn cứ vào năng lực của mình Tổng công ty đã chủ động đề xuất với Bộ Xây Dựng kiến nghị Thủ t−ớng Chính phủ cho phép thực hiện thí điểm việc tự thi công các công trình hạ tầng và nhà ở trong các khu đô thị mới do Tổng công ty làm chủ đầu t−. Đây là một đề xuất rất quan trọng, đến nay đã khẳng định đ−ợc tính đúng đắn của mình. Cơ chế tự thi công xây dựng trong khu đô thị mới giúp cho việc điều chỉnh tiến độ thi công xây dựng từng công trình hoặc từng hạng công trình (phù hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện cho Tổng công ty chủ động cân đối nguồn vốn để đầu t− có trọng điểm tránh bị chồng chéo, tràn lan làm giảm hiệu quả đầu t−, đảm bảo cho việc đầu t− đ−ợc thực hiện theo một quá trình khép kín với sự quản lý thống nhất và đảm bảo tiến độ chung của dự án.
Một trong những yếu tố quan trọng đem lại kết quả thiết thực cho việc thực hiện dự án phát triển khu đô thị mới là công tác quản lý và dịch vụ đô thị. Công tác quản lý trong một khu đô thị mới rất đa dạng, bao gồm quản lý sử dụng đất đai, quản lý kỹ thuật xây dựng và chất l−ợng công trình, quản lý việc vận hành các công trình hạ tầng, quản lý việc thi công xây dựng công trình của khách hàng về mặt kiến trúc quy hoạch. Tuy nhiên để đảm bảo thực hiện xây dựng khu đô thị mới theo đúng nội dung của dự án đ−ợc duyệt, cần phải kết hợp công tác quản lý với việc tạo ra và cung cấp các loại dịch vụ đô thị để hình thành các khu dân c− mớị Để thực hiện mục tiêu này, Tổng công ty đã thành lập Công ty dịch vụ tổng hợp và vui chơi giải trí với chức năng chính là tổ chức và cung cấp các loại hình dịch vụ nh− trồng cây bóng mát, cây cảnh, phục vụ nhu cầu vui chơi, thể thao (dịch vụ câu cá, bóng bàn, tennis, bể bơi, thể dục thể hình...) câu lạc bộ phục vụ ăn uống, giải khát... Với các hoạt động của mình theo định h−ớng coi trọng công tác phục vụ, Công ty đã góp phần làm cho khu vực hồ Linh Đàm xanh, sạch, đẹp b−ớc đầu đã hình thành một điểm dân c− hấp dẫn tại
khu vực dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm. Hiện nay Xí nghiệp đang triển khai các hoạt động của mình tại khu đô thị mới Định Công và mở rộng ra các dự án khác của Tổng công tỵ
- Bài học thứ ba: Là cần phải quan tâm một cách đúng mức đến các
công trình hạ tầng ngoài hàng rào có liên quan đến khu vực dự án. Ngay tr−ơc khi nhận bàn giao đất từ nhân dân và địa ph−ơng, Tổng công ty đã chủ động tìm hiểu những khó khăn liên quan đến mạng l−ới giao thông dẫn vào khu vực dự án, hệ thống cấp điện và cấp n−ớc sinh hoạt để giải quyết kịp thờị Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm và khu đô thị mới Định Công đều nằm trong những vị trí không thuận lợi về giao thông, điều kiện kỹ thuật ngoài hàng rào rất nghèo nàn. Khi tổ chức khởi công khu nhà ở Bắc Linh Đàm, Tổng công ty đã xúc tiến lập dự án và thoả thuận đền bù, giải phóng mặt bằng để thực hiện giai đoạn 1 của tuyến đ−ờng bao quanh hồ Linh Đàm rộng 30m để nối thông từ quốc lộ 1A vào khu vực dự án với chiều dài gần 1km. Khu đô thị mới Định Công nằm gọn trong khu vực ruộng nông nghiệp canh tác của thôn Hạ (xã Định Công), giao thông ra vào rất khó khăn, nguồn n−ớc của thành phố không đáp ứng đ−ợc việc cấp n−ớc sinh hoạt cho dự án. Cuối năm 1996, khi việc đền bù giải phóng mặt bằng còn đang khó khăn, bế tắc, Tổng công ty vẫn quyết định đầu t− cải tạo mở rộng tuyến đ−ờng hiện có từ quốc lộ 1A và xây dựng tuyến đ−ờng Hải Âu dẫn từ đ−ờng Tr−ờng Chinh vào khu vực dự án. Vì vậy khi toàn bộ mặt bằng dự án đã đ−ợc giải phóng, các tuyến đ−ờng trên không những đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc thi công san nền mà còn còn trở thành những tuyến giao thông quan trọng làm cho khu vực dự án trở nên hấp dẫn góp phần đẩy nhanh việc tiêu thụ mặt bằng hạ tầng. Và khi đối mặt với khó khăn về cấp n−ớc, Tổng công ty chủ động đề xuất với Bộ Xây Dựng và các cơ quan quản lý chuyên ngành để đầu t− xây dựng một trạm xử lý n−ớc sạch đủ cung cấp n−ớc cho toàn bộ khu vực trong giai đoạn nguồn n−ớc của thành phố còn ch−a đáp ứng đ−ợc.
Nh− vậy có thể nói để thực hiện tốt các dự án phát triển khu đô thị mới cần phải có một định h−ớng về các giải pháp cho tất cả các giai đoạn từ lập đề án quy hoạch chi tiết, công tác tổ chức điều hành, công tác đền bù
hiện dự án. Các giải pháp này liên kết phối hợp chặt chẽ với nhau để phục vụ cho một kết quả cuối cùng là hình thành và phát triển các khu dân c− đô thị mới theo quy hoạch tổng thể đã đ−ợc phê duyệt.
IỊ Định h−ớng chung của Tổng công ty trong thời gian tới
Thực hiện chỉ đạo của Bộ Xây Dựng về việc đẩy mạnh công tác phát triển nhà và đô thị, và xây dựng một tổ chức kinh doanh mạnh trong lĩnh vực này trong những năm từ 2000 - 2010, Tổng công ty xác định tiếp tục hoạt động theo định h−ớng đã đ−ợc Tổng công ty thực hiện có hiệu quả trong thời gian qua là đầu t− phát triển, kinh doanh cơ sở hạ tầng và nhà ở theo mô hình các dự án đầu t− đồng bộ, tăng c−ờng quy mô tổ chức của Tổng công ty kể cả về bộ máy tổ chức, con ng−ời, vốn đầu t− và cung cách quản lý, tiếp tục mở rộng kinh doanh theo chiều sâu tại Thủ đô Hà Nội, theo chiều rộng tại các tỉnh phía Bắc.
Tiếp tục thực hiện tốt các dự án đ−ợc giao nh− dự án Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Hồ Linh Đàm, Khu đô thị mới Định Công, Khu Công nghiệp Ô Cách, Khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ Hiệp, dự án phát triển khu đô thị mới Mỹ Đình II - Từ Liêm - Hà Nội, xin thêm các dự án phát triển đô thị mới khu vực phía Tây, Tây bắc Thành phố Hà Nộị Chuẩn bị điều kiện để tham gia thực hiện các dự án lớn hơn trong các khu đô thị mới Bắc sông Hồng (Hà Nội). H−ớng hoạt động của mình ra các tỉnh phía Bắc nh− chuỗi đô thị Miếu Môn - Hoà Lạc (Sơn Tây), Bắc Ninh, H−ng Yên, Hải D−ơng, Quảng Ninh, Ninh Bình, Thanh Hoá…
Phấn đấu đạt tốc độ tăng tr−ởng thời kỳ 2001 - 2005 bình quân khoảng 15%/năm và riêng năm 2001 phấn đấu đạt các chỉ tiêu kinh tế tài chính cụ thể nh− sau:
- Vốn sản xuất kinh doanh : 399 tỷ đồng
- Doanh thu : 450 tỷ đồng
- Hoàn thành đ−a vào sử dụng 8 vạn m2 sàn nhà ở các loạị
Để đạt đ−ợc các chỉ tiêu trên, trong năm 2001 Tổng công ty cần phải thực hiện các công việc sau:
• Đối với dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm:
- Phải đầu t− xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hộị
- Đầu t− xây dựng hàng loạt các nhà chung c− cao tầng.
- Hoàn chỉnh các khu công viên cây xanh...
• Dự án khu đô thị mới Định Công:
- Hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
- Phấn đấu hoàn thành 70% khối l−ợng nhà ở thấ tầng và tiếp tục đầu t− xây dựng 2 chung c− cao tầng khác.
- Đầu t− xây dựng hệ thống hạ tầng xã hộị
• Dự án khu đô thị mới Mỹ Đình II:
- Hoàn thành các thủ tục đầu t− xây dựng dự án.
- Tiến hành thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng.
- Khởi công xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật.
IIỊ Một số giải pháp và kiến nghị nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu t− phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu t− Phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng
Những kết quả của hoạt động đầu t− tại Tổng công ty Đầu t− Phát triển nhà và đô thị đạt đ−ợc trong thời gian qua đã khẳng định đ−ợc mục tiêu và chiến l−ợc của Tổng công ty đã và đang thực hiện.
các dự án phát triển nhà và đô thị thực tế là cơ chế “xin-cho”. Theo xu h−ớng phát triển của nền kinh tế thị tr−ờng thì cơ chế “xin-cho” sẽ không thể còn tồn tại, việc tham gia của chủ đầu t− xây dựng các dự án sẽ thông qua đấu thầụ Để đảm bảo thắng thầu, liên tục có dự án thực hiện, đồng thời thực hiện tốt ph−ơng châm: Nhanh chóng kết thúc có hiệu quả các dự án đang triển khai, nhanh chóng triển khai thực hiện các dự án đã đ−ợc duyệt, tích cực tìm kiếm các dự án mới thì yêu cầu đặt ra đối với Tổng công ty là phải có những giải pháp đúng đắn nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả công tác đầu t− thực hiện dự án. Đó cũng chính là một trong các điều kiện để thực hiện thắng lợi nhiệm vụ sản xuất kinh doanh năm 2001 và mục tiêu chiến l−ợc đến năm 2010 của Tổng công tỵ
Sau đây là một số giải pháp của Tổng công ty nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả của đầu t− phát triển đô thị mới trong thời gian tới: