Để thực hiện một dự án phát triển khu đô thị mới quy mô lớn ngoài nguồn vốn tự có của chủ đầu t− còn cần phải huy động rất nhiều nguồn vốn khác trong đó có vốn Ngân sách Nhà n−ớc, vốn vay tín dụng −u đãi, vốn vay tín dụng th−ơng mại, vốn do phát hành trái phiếu công trình và các nguồn vốn huy động từ các thành phần kinh tế, các tổ chức và cá nhân. Tính chất quan trọng của từng nguồn vốn đ−ợc xác định căm cứ vào thời điểm và tỷ trọng, mức độ tham gia vào việc thực hiện dự án. Khi bắt đầu triển khai thực hiện dự án phát triển khu đô thị mới, trong giai đoạn chuẩn bị đầu t− th−ờng chỉ có vốn tự có của chủ đầu t−, trong một số tr−ờng hợp đ−ợc cấp vốn Ngân sách. Nguồn vốn này th−ờng có hạn, chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng mức đầu t− của dự án nh−ng chính là khởi điểm để chủ đầu t− triển khai những b−ớc đầu của dự án.
Khi tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng các dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm, khu đô thị mới Định Công cần phải có ngay l−ợng vốn rất lớn. Trong khi đó vốn tự có của chủ đầu t− lại rất ít, vốn Ngân sách nhà n−ớc cũng không nhiều, Tổng công ty phải vay ngân hàng với lãi suất th−ơng mại (1,25%/tháng) để đáp ứng. Nguồn vốn này đáp ứng ngay nhu cầu nh−ng lãi suất cao làm cho chi phí dự án tăng lên. Vì vậy Tổng công ty đã đề xuất với các Bộ, các ngành xin phép Chính phủ cho phép phát hành trái phiếu công trình. Dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm vốn tự có của chủ đầu t− chỉ có 14 tỷ đồng, t−ơng đ−ơng 9,8% so với tổng vốn đầu t− (143,1 tỷ đồng). Mặc dù đ−ợc Nhà n−ớc khuyến khích, tạo mọi điều kiện thuận lợi, cấp cho 28,636 tỷ đồng vốn từ Ngân sách Nhà n−ớc (chiếm khoảng 20%) nh−ng cũng ch−a thể đáp ứng đủ đ−ợc nhu cầu của dự án. Tổng công ty đã chủ động vay Ngân hàng th−ơng mại 20 tỷ đồng (chiếm 13,98%) với lãi suất 1,25%/tháng và phát hành trái phiếu công trình qua Kho bạc Nhà n−ớc với mức 30 tỷ đồng (bằng 20,96%). Đây là dự án đầu tiên đ−ợc Chính phủ cho phép phát hành trái phiếu công trình, nguồn vốn này có nhiều −u điểm và mức lãi suất thấp (12%/năm) đã giúp cho Tổng công ty không những trang trải khoản vốn vay ngân hàng (lãi suất cao) mà còn sử dụng để xây dựng các hạng mục công trình kỹ thuật chủ yếu là đ−ờng giao thông và thoát n−ớc.
Tiếp đó, khi triển khai xây dựng khu đô thị mới Định Công, vốn tự có là 28,7 tỷ đồng (10%), vốn Ngân sách cấp 29,175 tỷ đồng (10,17%), ch−a thể đảm bảo cho dự án đ−ợc tiến hành. Tổng công ty tiếp tục đề xuất và đ−ợc phép phát hành trái phiếu công trình với giá trị 50 tỷ đồng, ngoài ra còn phải vay của ngân hàng thêm 120,864 tỷ đồng (chi tiết trong bảng 2).
Trong dự án phát triển khu đô thị mới, một nguồn vốn quan trọng nữa cũng đóng vai trò quan trọng cho việc đảm bảo thực hiện dự án thành công là vốn huy động từ nhân dân. Nguồn vốn này th−ờng rất lớn, nếu huy động đ−ợc tối đa có thể lên tới 70% tổng vốn mà chủ đầu t− cần có trong quá trình thực hiện dự án. Qua bài học thực tiễn đăng ký góp vốn đầu t− xây dựng nhà ở tại khu đô thị mới Định Công có thể thấy đ−ợc tiền nằm trong túi ng−ời dân rất dồi dào, điều quan trọng là phải biết khai thác nó. Qua b−ớc đầu huy động, dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm đã huy động đ−ợc 50,464 tỷ đồng, t−ơng đ−ơng 35,3% tổng vốn đầu t− cần thiết, dự án khu đô thị mới Định Công huy động đ−ợc 58,216 tỷ đồng, t−ơng đ−ơng 20,28%.
Ngoài nhiệm vụ chính thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới có quy mô lớn (vài chục ha), Tổng công ty còn thực hiện bổ xung các dự án quy mô nhỏ (vài ha) nh−: dự án khu nhà ở B5 Giáp Bát, quận Hai Bà Tr−ng - Hà Nội, có tổng vốn đầu t− 37 tỷ đồng; dự án khu nhà ở 20 Tr−ơng Định quận Hai Bà Tr−ng - Hà Nội, vốn đầu t− 25,558 tỷ đồng.v.v. Các dự án này chủ yếu đ−ợc thực hiện bằng vốn tự có, vốn huy động từ khách hàng, vốn Ngân sách Nhà n−ớc cấp và một phần vốn vaỵ Trong đó vốn huy động từ khách hàng rất lớn, chiếm khoảng trên 40%. Để huy động đ−ợc l−ợng vốn lớn nh− vậy là do Tổng công ty đã thấy đ−ợc tầm quan trọng của việc đầu t− có trọng điểm, xác định đ−ợc mối liên hệ chặt chẽ giữa công tác đầu t−, tiếp thị và quản lý.
Một nguồn vốn nữa cũng không thể không kể đến trong các dự án phát triển đô thị do Tổng công ty làm chủ đầu t−. Đó là nguồn tiền sử dụng đất đ−ợc chậm nộp cho Nhà n−ớc, mà đ−ợc tạm thời giữ lại để tái đầu t−. Khi lập dự án khả thi xây dựng các khu đô thị mới nh− dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm, khu đô thị mới Định Công, Tổng công ty đã đề xuất đ−ợc chậm nộp tiền sử dụng đất và cho phép sử dụng khoản tiền này nh− là vốn Ngân sách để đầu t− xây dựng các hạng mục công trình hạ tầng xã hộị Nguồn vốn này tạo điều kiện hoàn thiện hệ thống hạ tầng trong một khu đô thị mớị
xây dựng các công trình chuyên ngành trong các khu đô thị mới,… nh− dự án xây dựng công trình căn hộ văn phòng V-Tower, Công trình căn hộ cao cấp JANA, (chi tiết trong bảng 3)
bảng 3:
cơ cấu nguồn vốn của các dự án liên doanh với n−ớc ngoài
Vốn của Tổng công ty Vốn bên n−ớc ngoài Stt Tên dự án Tổng VĐT (Tr.USD) Giá trị (Tr.USD) Tỷ lệ (%) Giá trị (Tr.USD) Tỷ lệ (%) 1 Công trình căn hộ văn phòng V- Tower 18 3.7 20.56 14.3 79.44
2 Công trình căn hộ cao cấp JANA 12 2.6 21.67 9.4 78.33
Vốn góp của Tổng công ty ngoài phần góp vốn tự có, Tổng công ty góp vốn liên doanh chủ yếu bằng vật t−, thiết bị, vật liệu xây dựng, quyền sử dụng đất… Nhờ tham gia liên doanh với n−ớc ngoài mà Tổng công ty có thêm đ−ợc kinh nghiệm trong công tác đầu t−, đào tạo cán bộ, cơ chế quản lý…