III. Khó khăn cho các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài khi tham gia thị trƣờng BĐS Việt Nam
2.Những yếu điểm của thị trƣờng BĐS Việt Nam
Thứ nhất, hệ thống luật pháp liên quan đến BĐS còn chưa hoàn thiện
Có rất nhiều điều đáng bàn xung quanh hệ thống luật pháp Việt Nam nói chung và luật liên quan đến BĐS nói riêng. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã chỉ ra những điểm bất cập trong các bộ luật của Việt Nam hiện nay.
Đơn cử như việc quy hoạch sử dụng đất, theo các quy định pháp luật hiện hành, việc lập và triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất là do cơ quan địa chính ở Trung ương và địa phương thực hiện, mà cụ thể là Bộ Tài nguyên - Môi trường cùng các Sở Tài
http://svnckh.com.vn 52 nguyên - Môi trường các tỉnh, thành; còn việc quy hoạch xây dựng được lập và triển khai bởi các cơ quan quản lý xây dựng đô thị mà cụ thể là Bộ Xây dựng và các Sở Xây dựng. Nhưng nhiều lúc, nhiều nơi, hai quy hoạch trên còn khập khiễng, làm khó cho người dân và nhà đầu tư. Thực tế là nhiều nước trên thế giới cũng có làm quy hoạch sử dụng đất nhưng chỉ là quy hoạch sử dụng đất mang tính chiến lược, không đi sâu, chi tiết đến từng địa phương như Việt Nam. Quy hoạch sử dụng đất ở các nước này chỉ định ra những chỉ giới về đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đô thị… trên cơ sở phát triển kinh tế, xã hội, bảo vệ môi trường… chung cho cả nước. Các ngành, các địa phương căn cứ vào quy hoạch chung này để xây dựng quy hoạch cho riêng mình.
Một ví dụ khác là quy định về giao đất đối với các dự án đầu tư, theo Điều 30 của Nghị định 18/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì một trong những căn cứ để giao đất, cho thuê đất đối với dự án sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước và dự án có vốn đầu tư nước ngoài là phải có dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Quy định này khó thực hiện trên thực tế vì phải được giao đất thì mới lập được dự án.
Thứ hai, tính minh bạch của thị trường BĐS vẫn rất thấp.
Tính minh bạch ở tất cả các khâu, từ hoạt động của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập BĐS đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS còn có nhiều hạn chế. GS-TSKH Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường - nhận định: "Sự thiếu công khai, minh bạch của thị trường BĐS nước ta vốn là một khuyết tật lớn trong nhiều năm nay. Có những lúc lượng giao dịch không chính thức chiếm tới 80%. Việc công khai hóa nguồn cung nhà ở của các dự án vẫn chưa được thực hiện”. Chính tình trạng đầu cơ đã dẫn đến những cơn sốt ảo, khiến thị trường BĐS không ổn định, gây không ít lo ngại cho các nhà đầu tư lẫn các cơ quan chức năng. Trong một giai đoạn nhất định, giới đầu cơ là chất xúc tác cho sự phát triển của thị trường, nhưng nếu không kiểm soát được sự đầu cơ thì thị trường sẽ bị làm "nóng" không cần thiết.
Có một chỉ số để đo mức độ minh bạch của thị trường BĐS, do Jones Lang LaSalle, tập đoàn dịch vụ địa ốc và quản lý tài chính lớn trên thế giới đưa ra, được gọi là chỉ số RETI (RETI - Real Estate Transparency Index), đánh giá trên hai phương diện, về môi trường kinh doanh chung và chỉ số minh bạch của riêng thị trường BĐS. Việc đánh giá phải dựa trên nhiều yếu tố như sự minh bạch về thông tin tài chính và quản trị của các
http://svnckh.com.vn 53 tổ chức, công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán, cơ quan quản lý, nhà thầu xây dựng, người bán và người mua, về hoạt động đầu tư, thông tin về sản phẩm BĐS... Năm 2006 là năm đầu tiên Việt Nam có tên trong danh sách các nước được tổ chức này khảo sát và đứng vị trí 56/56. Con số đó nói lên rất nhiều về tình trạng minh bạch của thị trường BĐS Việt Nam. Cuối tháng 6 năm 2008, Jones Lang LaSalle đã công bố bảng xếp hạng về chỉ số minh bạch BĐS mới nhất, cho thấy Việt Nam đã có sự cải thiện về chỉ số minh bạch nhưng vẫn chỉ nằm trong nhóm 4 nhóm các nước có chỉ số minh bạch thấp.
Thứ ba, thủ tục hành chính hạn chế hoạt động đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS.
Có một thực tế là thực trạng về thủ tục hành chính trong lĩnh vực kinh doanh BĐS thời gian qua nhận xét của các cán bộ đầu ngành là quá rối ren. Có những dự án phải trải qua 40 - 50 con dấu của các cơ quan quản lý nhà nước, đôi khi chỉ một con dấu thôi chủ đầu tư phải mất cả năm trời mới có được.
Thủ tục hành chính trong đầu tư các dự án BĐS rất phức tạp, nhiêu khê. Thời gian để một dự án BĐS hoàn thiện thủ tục để triển khai khởi công xây dựng công trình theo quy định hiện hành phải trải qua 33 khâu thủ tục và phải mất 3 năm; có những dự án phải mất đến 4 - 5 năm mới xong. Đây là rào cản rất lớn đối với các doanh nghiệp, chủ đầu tư các dự án BĐS.
Hơn thế nữa, hiện nay cũng có khá nhiều quy định đang mâu thuẫn nhau như việc Nhà nước quy định sau 1 năm dự án không triển khai sẽ bị xem xét thu hồi. Thế nhưng, để chạy xong thủ tục triển khai, động thổ dự án thì doanh nghiệp tiêu tốn mất 3 năm. Thậm chí, có những quy định, thủ tục do chính địa phương tự ý dặt ra mà không theo quy chuẩn nào đã thực sự làm đau đầu nhiều nhà đầu tư. Việc quy hoạch tổng thể, cung cấp thông tin quy hoạch là trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước, công khai minh bạch thông tin để mọi người biết và điều này cần phải quán triệt trong ý thức của mỗi cán bộ điều hành trong lĩnh vực này.
http://svnckh.com.vn 54
CHƢƠNG III