III. Khó khăn cho các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài khi tham gia thị trƣờng BĐS Việt Nam
1.Những yếu điểm của nền kinh tế Việt Nam.
Thứ nhất, nạn tham nhũng tuy có giảm nhưng vẫn còn là một trở ngại lớn.
Việt Nam đã có tên trong danh sách xếp hạng của TI - Tổ chức Minh bạch Quốc tế (TI - Transparency International) từ năm 1997. Kết quả đánh giá tham nhũng năm 2007 cho thấy, tuy điểm của Việt Nam giữ nguyên ở mức 2,6 (trên mức tối đa 10 điểm), nhưng vị trí của Việt Nam trên thế giới đã tụt từ hạng 111 vào năm 2006 xuống hạng 123 năm 2007 trong tổng số 180 nước và vùng lãnh thổ (Territories) được khảo sát, tụt mất 2 hạng nếu không kể 10 nước mới tham gia vào danh sách.
Biểu đồ 2. 9: Xếp hạng "cảm nhận tham nhũng" của Việt Nam so với một số nƣớc Châu Á từ 2000 đến nay
Nguồn: vnn.vn
Qua các bản xếp hạng về tham nhũng của tổ chức trên từ năm 2000 đến nay, điểm số về tham nhũng ở Việt Nam chỉ nhúc nhích từ 2.4 đến 2.6 và chưa bao giờ được điểm cao hơn.
http://svnckh.com.vn 50
Biểu đồ 2.10: Điểm và vị trí xếp hạng của Việt Nam từ 2000 đến nay
Nguồn: vnn.vn
Rõ ràng, mức độ minh bạch có ý nghĩa rất quan trọng trong quyết định đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.
Thứ hai, cơ sở hạ tầng yếu kém làm giảm sức thu hút với đầu tư nước ngoài và khả năng tiếp nhận đầu tư.
Cơ sở hạ tầng kém là một điểm yếu của Việt Nam khi thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Hệ thống giao thông đường bộ, các cảng biển… đều trong tình trạng quá tải và xuống cấp trầm trong, ảnh hưởng không nhỏ lên khả năng thu hút đấu tư nước ngoài vào nước ta cũng như khả năng tiếp nhận các dự án đầu tư có vốn lớn. Một cuộc khảo sát của Ngân hàng Hợp tác Quốc tế Nhật (JBIC) trong tháng 12 năm 2007 về môi trường đầu tư ở Việt Nam, báo cáo rằng cơ sở hạ tầng yếu kém là một trong 5 vấn đề quan trọng mà các nhà đầu tư Nhật e ngại nhất. Các nhà đầu tư Singapore cũng có những cảnh báo tương tự: hệ thống cơ sở hạ tầng không được đầu tư đầy đủ và không theo kip tiến độ phát triển kinh tế sẽ là rào cản lớn trong nỗ lực thu hút đầu tư nước ngoài ở Việt Nam. Tại một hội thảo mới đây lấy ý kiến của các nhà đầu tư nước ngoài về những cam kết đầu tư của Việt Nam khi gia nhập WTO, nhiều NĐT đã bày tỏ những quan ngại về hệ thống hạ tầng cơ sở chưa phát triển và việc chưa chuẩn bị sẵn sàng về đất đai (đặc biệt đối với các dự án lớn cần mặt bằng sản xuất rộng), việc giải phóng mặt bằng, đền bù, di dời và tái định cư dân khu vực đầu tư còn nhiều bất cập, đã hạn chế việc triển khai dự án sau khi được cấp giấy chứng nhận đầu tư.
http://svnckh.com.vn 51 Nếu không có những nỗ lực hơn nữa từ phía Chính phủ vể vấn đề hạ tầng cơ sở, Việt Nam sẽ còn gặp nhiều khó khăn trong thu hút đầu tư nước ngoài, trong đó có đầu tư vào BĐS.
Thứ ba, các nhà đầu tư nước ngoài chưa được đối xử thực sự bình đẳng so với các nhà đầu tư trong nước.
Một trong những thiệt thòi của nhà đầu tư nước ngoài có liên quan đến những vấn đề về quyền lợi với tài sản. Trong vấn đề này, có những hạn chế mà các nhà đầu tư nước ngoài đó là: Thứ nhất, nhà đầu tư nước ngoài không thể huy động vốn bằng tài sản nhà đất mà họ đã mua và tài sản đó phải được mua 100% bằng tiền mặt. Thứ hai, họ không thể dùng tài sản nhà đất đó làm tài sản thừa kế. Và thứ ba, họ không thể cho thuê lại tài sản nhà đất đó. Đây là những rào cản đã khiến cho nhiều nhà đầu tư tỏ ra quan ngại với bỏ vốn đầu tư vào thị trường nhà đất ở Việt Nam khi vấn đề quyền lợi với đất đai họ mua về không được đảm bảo như mong muốn.
Một thiệt thòi khác mà nhà đầu tư nước ngoài phải gánh chịu liên quan đến vấn đề thông tin và tiếp cận thị trường. Nhà đầu tư nước ngoài rất khó tìm được vị trí đắc địa với mức giá hợp lý. Thực tế, đã có nhiều khu đất có vị trí rất tốt được đưa ra gọi vốn đầu tư, nhưng do giá đất cao hoặc mật độ xây dựng, tầng cao hạn chế nên nhà đầu tư nước ngoài phải cân nhắc khi đầu tư. Việc thiếu thông tin và sự am hiểu đầy đủ về địa hình cũng như nhu cầu về BĐS ở Việt Nam đã dẫn đến một thực tế là các nhà đầu tư đã phải nhờ đến sự tư vấn của các chuyên gia về BĐS trong nước, tạo nên chi phí phụ trội cho nhà đầu tư, làm không ít nhà đầu tư có phần ngần ngại. So với các nước khác, vấn đề thông tin ở Việt Nam vẫn còn gây khó khăn cho các nhà đầu tư, một phần do tình trạng kém minh bạch của thị trường.