Nguyên nhân thu hút Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam

II. Nguyên nhân nhà đầu tƣ nƣớc ngoài đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản Việt Nam

2.2.Nguyên nhân thu hút Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam

2. Nguyên nhân từ thị trƣờng BĐS Việt Nam

2.2.Nguyên nhân thu hút Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam

mà hiệu quả đã được nâng dần với kết quả minh chứng là nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã vào tìm kiếm cơ hội đầu tư và ký kết số lượng lớn dự án quy mô lớn.

Thứ tƣ, chính trị xã hội ổn định

Việt Nam được đánh giá là nước có môi trường chính trị và xã hội ổn định so với các nước khác trong khu vực. Tổ chức Tư vấn Rủi ro Kinh tế và Chính trị (PERC) tại Hồng Kông xếp Việt Nam ở vị trí thứ nhất về khía cạnh ổn định chính trị và xã hội sau sự kiện 11 tháng 9. So với các nước ASEAN khác như Indonexia, Malysia, Philipin, và Trung Quốc, Việt Nam có ít các vấn đề liên quan đến tôn giáo và mâu thuẫn sắc tộc hơn. Đảng Cộng sản Việt Nam đã điều hành đất nước trong nhiều thập kỷ qua và không ai mong muốn có những thay đổi trong môi trường chính trị.

Nhìn chung, Việt Nam duy trì được ổn định chính trị xã hội, an ninh được đảm bảo, được đánh giá là địa bàn đầu tư an toàn, đồng thời kiên trì thực hiện đường lối đổi mới, đa phương hoá, đa dạng hoá quan hệ kinh tế đối ngoại, chủ động hội nhập kinh tế quốc tế, tạo hình ảnh tích cực đối với các nhà đầu tư.

2.2. Nguyên nhân thu hút Đầu tư trực tiếp nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam Việt Nam

 Nguyên nhân từ phía cầu BĐS

Thị trường BĐS Việt Nam được đánh giá là một trong những thị trường hấp dẫn nhất châu Á bởi tiềm năng to lớn của thị trường này, mà thể hiện trước hết là nhu cầu về BĐS tăng nhanh. Có nhiều nhân tố thúc đẩy sự phát triển của thị trường trong những năm gần đây, và do đó thu hút được đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực này.

Bảng 2.5: Các nhân tố thúc đẩy thị trƣờng BĐS Việt Nam phát triển

Các nhân tố Đánh giá

Dân số trẻ

Hiện nay Việt Nam có khoảng 86 triệu dân, trong đó 70% dưới 35 tuổi. Theo báo cáo của Ngân hàng thế giới (World Bank) 90% tầng lớp trẻ Việt Nam mong muốn có nhà riêng.

http://svnckh.com.vn 42 Gia tăng tầng lớp trung

lưu

Tầng lớp trung lưu tăng nhanh nhờ vào sự phát triển của nền kinh tế

Tăng khả năng mua

nhà

Các ngân hàng chấp nhận những khoản thế chấp khoảng 50-70% giá trị BĐS trong vòng từ 10-15 năm với lãi suất xấp xỉ 12% theo kì hạn

Tốc độ đô thị hoá

nhanh

WB ước tính năm 2020 dân số thành thị Việt Nam có thể lên đến 40 triệu người, so với mức hiện nay là là 20 triệu người

Tốc độ tiêu thụ hàng

bán lẻ lớn

Chính sách của chính

phủ

Các chính sách tự do hoá, ví du: Việt kiều hiện đã được phép mua nhà ở Việt Nam: các chính sách giúp tăng độ minh bạch của các giao dịch trên thị trường BĐS

Người nước ngoài và các công ty quốc tế đến vơi Việt Nam làm việc

gia tăng

Ngành du lịch đang

phát triển

4 230 000 lượt khách du lịch đến Việt Nam, tăng 10% so với năm 2006.

Nguồn: Nhóm sinh viên tự tổng hợp (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});

Sự phát triển của kinh tế Việt Nam khiến tầng lớp trung lưu cũng tăng theo, do đó không mấy khó khăn để nhận ra tiềm năng của thị trường BĐS. Từ năm 2006, đặc biệt với tầng lớp trẻ Việt Nam những người hiện đang có mức thu nhập khá và mong muốn được hưởng cuộc sống chất lượng cao, thì điều kiện dân số đã thực sự trở thành một lợi thế của Việt Nam trong việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trưởng BĐS. Ngoài ra, dưói tác động của chính sách tự do hoá của chính phủ, ví dụ: Viêt Kiều được phép mua nhà ở Việt Nam hay những chính sách giúp tăng độ minh bạch của các giao dịch BĐS. Gần đây (10/04/2008), dự thảo nghị quyết của Quốc hội về “Chính sách cho phép người nước ngoài được mua và sở hữu nhà có thời hạn tại VN” càng góp phần làm cho thị trường này thêm hấp dẫn. Theo bản dự thảo này, người nước ngoài sẽ được mua và sở hữu một căn hộ

http://svnckh.com.vn 43 chung tại các dự án nhà ở thương mại trong thời gian sinh sống và làm việc tại Việt Nam, song không được mua biệt thự riêng hay nhà, đất liền kề, thời hạn sở hữu tối đa là 70 năm.

Xét về dài hạn, thị trường BĐS Việt Nam cũng được đánh giá là có triển vọng với dân số trẻ mong muốn sở hữu nhà rêng và tốc độ đô thị hoá nhanh

Biểu đồ 2.6: TỐC ĐỘ ĐÔ THỊ HÓA Ở VIỆT NAM VÀ DỰ BÁO

: tốc độ thành thị hoá (%) : Số dân thành thị (triệu người) Nguồn: Ban Các vấn đề kinh tế xã hội, Liên Hợp Quốc.

Thêm vào đó, các giao dịch trên thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt là thị trường mua bán nhà ở và cho thuê căn hộ từ trước đến nay chủ yếu sử dụng phương thức thanh toán tiền mặt, đây là điểm hấp dẫn các nhà đầu tư vì độ an toàn cao và tính thanh khoản lớn. Tuy nhiên trong giai đoạn hiện nay, các hình thức thanh toán khác như thế chấp cũng đang dần dần được nới lỏng điều kiện, tạo điều kiện dễ dàng hơn cho người có nhu cầu BĐS. Vì vậy hình thức thế chấp ngày càng được sử dụng rộng rãi, ước tính hiện có khoảng 50% người mua nhà dưới hình thức này.

Bảng 2.6: Các điều kiện thế chấp phổ biến

Thời hạn 7-20 năm

Lãi suất hàng năm 13-15 %

Những yêu cầu khác

* Chứng minh thu nhập hàng tháng được ngân hàng chấp nhận

* Chấp nhận thanh toán của khối nhân viên, kể cả khi người thế chấp từ chức hoặc chết ( trường hợp người đứng đầu công ty đứng ra thế chấp )

http://svnckh.com.vn 44 * Cam kết không li dị cho đến khi khoản vay được thanh toán hết ( đối với trường hợp là vợ, hoăc chồng đứng ra thế chấp)

Nguồn: Kết quả nghiên cứu của Morgan Stanley

Một nhân tố khác cần làm rõ đó là tốc độ tiêu thụ hàng bán lẻ tại Việt Nam. Tốc độ thụ hàng bán lẻ có liên quan đến cầu về BĐS mà chủ yếu là các trung tâm thương mại và các siêu thi, điểm bán lẻ. Nếu một khu vực tốc độ tiêu thụ hàng bán lẻ lớn, thì nhu cầu về các BĐS nói trên sẽ cao hơn. Doanh số tiêu thụ hàng bán lẻ của Việt Nam hiện đang tăng với tốc độ 20% năm.

Biểu đồ 2.7: DOANH SỐ BÁN LẺ TẠI VIỆT NAM

Nguồn: CBRE

Doanh số tiêu thụ hàng bán lẻ tại Việt Nam năm 2007 là trên 45 tỉ USD, con số này đến năm 2010 ước tính sẽ đạt trên 60 tỉ USD Gần đây nhất, nghiên cứu của A.T. Kearney về tiềm năng thị trường bán lẻ của những nền kinh tế mới nôi đã xếp Việt Nam ở vị trí đứng đầu, vượt qua Ấn Độ sau 3 năm liên tục quốc gia này xếp ở thứ hạng đầu tiên. A.T.Kearney hiện là một trong những công ty tư vấn hàng đầu thế giới. Kết quả họ đưa ra dựa trên các tiêu chí: độ rủi ro, độ hấp dẫn, mức độ bao phủ thị trường và áp lực thời gian. Tuy nhiên, trong điều kiện thị trường Việt Nam hiện nay còn sơ khai, số lượng các trung tâm, siêu thị bán lẻ hiện đại, các điểm bán lẻ chất lượng cao chưa nhiều đối lập với mong

$0$10 $10 $20 $30 $40 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06F U. S. $ in B illi on s 0% 10% 20% 30% 40%

Ret ail Sales

Ret ail Sales Gro wt h Doanh số bán lẻ

http://svnckh.com.vn 45 muốn cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân thì đây rõ ràng là một chỉ số đáng quan tâm đối với nhà đầu tư BĐS.

Một nguyên nhân khác là số lượng các công ty và người nước ngoài đến làm việc và sinh sống tại Việt Nam ngày càng tăng. Thêm vào đó là sự tiềm năng lớn của ngành du lịch và sự hậu thuẫn của chính phủ trong việc quảng bá hình ảnh đất nước, chính sách phát triển dụ lịch và thu hút đầu tư nước ngoài, dự tháo cho người nước ngoài mua nhà (đã đề cập đến ở phần trên) … tất cả hứa hẹn tương lai tốt đẹp cho sự phát triển của thị trường BĐS khách sạn, văn phòng, và nhà cho thuê tại Việt Nam.

Biểu đồ 2.8: KHÁCH QUỐC TẾ ĐẾN VIỆT NAM 1995-2007

Đơn vị: nghìn người 0 1000 2000 3000 4000 5000 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Nguồn: Tổng cục Du lịch

Nền kinh tế Việt Nam đang phát triển nhanh đòi hỏi nhu cầu BĐS rất lớn. Tuy nhiên, khả năng đáp ứng đối với tất cả các loại hình BĐS từ nhà ở, chung cư, khách sạn, văn phòng… còn nhỏ, để lại một chỗ trống lớn trên thị trường. Lấy ví dụ: thành phố Hồ Chí Minh, thiếu cung đã đẩy giá BĐS tăng liên tục tăng cao. Hiện giá thuê văn phòng ở thành phố này đắt thứ 17 trên thế giới (theo: Công ty BĐS Cushman & Wakefild, Mỹ). Theo khảo sát của Công ty tư vấn và tiếp thị BĐS CB Richard Ellis (CBRE) Việt Nam giá thuê văn phòng hạng A tại quận 1 TP HCM hiện đang ở mức 50 - 60 USD/m2/tháng, các văn phòng hạng B được cho thuê với mức bình quân 30 - 40 USD/m2

/tháng. Tuy nhiên, mức giá trên không làm các doanh nghiệp ngần ngại bởi nếu chậm chân thì sẽ có ngay khách hàng khác thế chỗ. Công ty CBRE cho biết, trong năm 2008 TP.HCM sẽ có

http://svnckh.com.vn 46 191.000m2 mặt bằng văn phòng hạng A và B đưa vào sử dụng. Diện tích văn phòng này vẫn chưa đủ để đáp ứng cho nhu cầu của các doanh nghiệp. Dự báo nhu cầu về diện tích văn phòng tại TP.HCM năm 2009 là 296.000m2

và 2010 là 273.000m2. Còn Việt Nam mới chỉ có khoảng 300.000 m2 cao ốc thương mại. Rõ ràng dù giá tăng, cầu về văn phòng vẫn không hề có dấu hiệu giảm bớt, đó chính là cơ hội cho các nhà đầu tư nước ngoài đồng thời cũng là nguyên nhân lí giải tại sao các nhà đầu tư nước ngoài lại chọn thị trường BĐS Việt Nam

 Nguyên nhân từ phía cung (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});

Thứ nhất, các nhà đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm thị trường đầu tư mới trong điều kiện kinh tế thế giới bất ổn như hiện nay để rảm bớt rủi ro. Theo báo cáo của CBRE về thị trường BĐS Việt Nam năm 2007, tại thời điểm này, những tình hình kinh tế thế giới sẽ có tác động nhiều đến thị trường BĐS Việt Nam. Sự lo ngại của các nhà đầu tư quốc tế về những dấu hiệu suy giảm của kinh tế Mỹ mà bắt đầu là cuộc khủng hoảng các khoản cho vay thế chấp trên thị trường BĐS. Chính phủ Mỹ hiện đã phải điều chỉnh lãi suất và tạm thời miễn thuế để vực dậy thị trường này. Từ cuối năm 2007 sang năm 2008, giá dầu và giá vàng quốc tế tăng ở mức kỉ lục, trong khi đồng đô la lại giảm giá so với đồng EURO và đồng Bảng Anh. Trong điều kiện như vậy, các nhà đầu tư thường có xu hướng sẽ phân tán rủi ro, di chuyển vốn đầu tư của mình khỏi những thị trường đã phát triển (nơi phải đối mặt với khả năng chịu tác động lớn hơn) sang những thị trường đang phát triển khác, đặc biệt nơi nào có nền kinh tế phát triển mạnh và môi trường chính trị ổn đinh, ít phụ thuộc vào nền kinh tế Mỹ. Thị trường Việt Nam còn nhiều tiềm năng ở tất cả các lĩnh

http://svnckh.com.vn 47 vực và giá trị vốn đầu tư cao tiếp tục mang đến cơ hội phát triển cho các nhà đầu tư quốc tế mà những quốc gia khác không có đuợc. Báo cáo của Morgan Stanley về thị trường BĐS Việt Nam cũng có những đánh giá tương tự. Điều này chứng tỏ, xét trên khía cạnh khách quan, các nhà đầu tư thế giới cũng đánh giá cao thị trường Việt Nam.

Thứ hai, môi trường đầu tư BĐS có nhiều điểm mới thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài. Những thuận lợi này chủ yếu nằm trong những cải cách về luật pháp mà chính phủ Việt Nam thực hiện nhằm thu hút vốn đầu tư nước ngoài. Những điểm mới đáng chú ý được thống kế ở bảng dưới đây.

Bảng 2.7: Những quy định của Việt Nam liên quan đến thị trƣờng BĐS

Quy định Thời điểm

ban hành Chi tiết Luật nhà ở

06/2006

Tháng

7/2006 Việt Kiều được phép mua nhà từ tháng 1/2007

Luật kinh

doanh BĐS

Tháng

1/2007

Người nước ngoài được phép kinh doanh BĐS ở Việt Nam dưới hình thức các dự án BĐS, trên cở sở có giấy phép đầu tư và chứng minh khả năng tài chính. Chính phủ cam kết xây dựng khung chính sách minh bạch cho hoạt động kinh doanh BĐS.

Nghị định 84- Luật đất đai

Tháng

7/2007

Nới rộng thời hạn của giấy phép sử dụng đất, kể cả cho nhà đầu tư nước ngoài từ 50 thành 70 năm. Quan trọng là thời gian sử dụng đất trước khi chuyển nhượng, nếu có nguồn gốc đất được sử dụng ổn định lâu dài, thì khi có nhu cầu sẽ được gia hạn nhưng không phải nộp tiền thuê đất. Thời gian được gia hạn thêm là 50 đến 70 năm. Tuỳ từng trường hợp, Chính phủ sẽ chịu trách nhiệm giả phóng mặt bằng và chuyền giao cho nhà đầu giúp tăng tiến độ thực hiện dự án.

Nghị định

153

Tháng

10/2007

Chủ đầu tư cần phải đáp ứng được yêu cầu về vốn điều lệ và khả năng tài chính.Việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt. Chủ đầu tư phải sử dụng

http://svnckh.com.vn 48

đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập BĐS Trong hợp đồng cần quy định rõ lãi suất vay ngân hàng thương mại áp dụng cho các khoản ứng trước và tiền lãi nếu một trong hai bên vi phạm hợp đồng

Thuế lợi

nhuận trên đầu tƣ

Tháng

11/2007

Mức thuế thu nhập trên vốn đầu tư trong các giao dịch BĐS là 25% đối với cá nhân và 28% đối với doanh nghiệp, bắt đầu thực hiện từ tháng 1/2009 nhằm hạn chế hiện tượng đầu cơ đang bóp méo thị trường. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});

Các quy định hiện hành đối

với khách

hàng là ngƣời

nƣớc ngoài

Người nước ngoài được phép thuê BĐS trong thời hạn từ 50- 70 năm thông qua hợp đồng thuê dài hạn do chủ đầu tư trực tiếp thực hiện.

Người nước ngoài không được phép thuê BĐS dưới hình thức di vay, mà phải trả trực tiếp bằng tiền mặt theo quy định hiện hành.

Các cá nhân và tổ chức nước ngoài đã ở Việt Nam hợp pháp trong vòng 3 tháng được phép thuê BĐS và không được thế chấp BĐS đó hay cho thừa kế.

Ngoài những điểm mới trong quy định về luật pháp, nỗ lực của Chính phủ trong cuộc đấu tranh với tệ nạn tham nhũng và việc cải cách chính sách, đơn giản hoá các thủ tục hành chính trên mọi lĩnh vực những năm gần đây đã góp phần làm trong sạch hơn môi trường đầu tư tại Việt Nam.

Nguyên nhân cuối cùng theo nghiên cứu của chúng tôi đó là: các nhà đầu tư nước ngoài nhận thức được lợi thế cạnh tranh về vốn và kĩ thuật của họ so với các nhà đầu tư trong nước. Cầu trong thị trường BĐS Việt Nam hiện nay vẫn rất lớn, nhưng chủ yếu tập trung ở các công trình quy mô lớn và hiện đại, phục vụ cho nhu cầu nhà ở, văn phòng cao cấp, hoặc các trung tâm thương mại lớn. Những công trình này phần lớn đều đòi hỏi lượng vốn đầu tư lớn và hàm lượng kĩ thuật cao. Tuy nhiên, hiện nay chỉ có một số ít các nhà đầu tư trong nước hội tụ được cả hai khả năng này. Chưa kể đến tình hinh kinh tế trong nước những tháng gần đây, khi các ngân hàng đua nhau tăng lãi suất tiền gửi trong dân và thị trường chứng khoán ảm đảm, lãi suất tiền gửi tiết kiệm tăng cao đồng nghĩa với việc lãi