a. Thẩm định hồ sơ pháp lý của dự án
Pháp lý dự án luôn là yếu tố cốt lõi quyết định đến “số phận” của một dự án . Tất cả các giao dịch tài sản bất kỳ đều phải đảm bảo tính pháp lý đầy đủ theo quy định pháp luật. Cụ thể là phải đảm bảo đủ hồ sơ pháp lý dự án. Nó được ví như tờ “giấy thông hành” cho nhà đầu tư lẫn khách hàng khi muốn tham gia giao dịch, đầu tư một cách an toàn, nhanh chóng. Cán bộ thẩm định sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu để thực hiện thẩm định. Cụ thể, cán bộ thẩm định đã so sánh đối chiếu giấy tờ mà khách hàng cung cấp với các văn bản liên quan đến dự án, văn bản pháp luật, chiến lược phát triển của địa phương….để xem xét tính đầy đủ và hợp pháp của dự án.
Hồ sơ của chủ dự án
- Giấy phép thành lập
- Giấy phép đăng ký kinh doanh
- Điều lệ công ty
- Báo cáo tài chính 3 năm liên tục (nếu có) Hồ sơ của dự án
- Luận chứng kinh tế, kỹ thuật của dự án
- Các quyết định phê duyệt dự án (nếu có)
- Các quyết định cấp đất, thiết kế chi tiết 1/500, thiết kế xây dựng và phê duyệt dự toán xây lắp (nếu có)
-Tài liệu tham khảo khác (tiêu chuẩn sản phẩm, hồ sơ điều nghiên thị trường …)
b. Thẩm định sự cần thiết đầu tư của dự án
Tại nội dung này, cán bộ thẩm định dựa trên cơ sở phân tích quan hệ cung cầu, tín hiệu của thị trường đối với sản phẩm dịch vụ đầu ra của dự án, đưa ra nhận xét về thị trường tiêu thụ đối với sản phẩm và nhận định về sự cần thiết và tính hợp lý của dự án đầu tư trên các phương diện như sự cần thiết phải đầu tư dự án trong giao đoạn hiện nay; sự hợp lý của quy mô đầu tư và cơ cấu sản phẩm; sự hợp lý về việc triển khai thực hiện đầu tư (giai đoạn đầu tư, mức huy động).
c. Thẩm định khía cạnh thị trường của dự án
Là việc tiến hành phân tích các kết quả nghiên cứu thị trường nhằm đưa ra các kết luận hợp lý, chính xác về thị trường tiêu thụ sản phẩm của dự án. Thẩm định thị trường là tiền đề cho việc thực hiện các bước thẩm định tiếp theo. Thẩm định thị trường giúp nhà đầu tư lựa chọn mục tiêu, xác định rõ phương hướng và quy mô của dự án. Để thẩm định nội dung này, cán bộ thẩm định phần lớn sử dụng phương pháp thẩm định so sánh và dự báo. Các nội dung được thẩm định trong thẩm định khía cạnh thị trường là:
- Thẩm định tổng quan về sản phẩm của dự án: dựa trên thông tin khách hàng cung cấp, cán bộ thẩm định xem xét sản phẩm của dự án về hình thức,
mẫu mà, chất lượng…. Sau đó so sánh đối chiếu với những sản phẩm tương tự trên thị trường đểđánh giá khả năng cạnh tranh sản phẩm của dự án.
-Thị trường mục tiêu và khả năng cạnh tranh của sản phẩm dự án.
- Thẩm định về cung sản phẩm: dự đoán nhu cầu sản phẩm, những biến động của thị trường trong tương lai, những lợi thế hay khó khăn mà biến động đó đem lại cho dự án.
- Phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối: đánh giá phương thức tiêu thụ của dự án đã phù hợp hay chưa.
- Đánh giá khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án: xem xét sản lượng sản phẩm đầu ra của dự án, dự báo tổng nhu cầu trong tương lai để đánh giá khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án.
Trong công tác thẩm định khía cạnh thị trường của dự án nội dung đánh giá khả năng tiêu thụ của dự án và công tác dự báo về cung sản phẩm còn chung chung, mang tính chủ quan nguồn thông tin cán bộ sử dụng đôi khi còn chưa được đảm bảo về tính chính xác.
d. Thẩm định nguồn nguyên vật liệu đầu vào cho dự án
Là việc đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào của dự án Tất cả những phân tích, đánh giá trên nhằm kết luận được hai vấn đề chính sau:
- Dự án có chủ động được nguồn nguyên nhiên liệu đầu vào hay không?
- Những thuận lợi, khó khăn đi kèm với việc để có thể chủ động được nguồn nguyên nhiên liệu đầu vào là gì?.
f. Thẩm định khía cạnh tổ chức, quản lý
Thẩm định nội dung tổ chức quản lý của dự án nhằm kiểm tra mô hình tổ chức quản lý dự án khi đi vào vận hành khai thác, kiểm tra số lượng và chất lượng lao động dự kiến tuyển dụng cho mỗi vị trí có đảm bảo cho dự án hoạt động sản xuất kinh doanh có hiệu quả hay không? Có phù hợp với công nghệ
đã chọn hay không? Chi phí sử dụng lao động của dự án đã phải là chi phí tiết kiệm nhất hay chưa? Từ đó đưa ra đánh giá năng lực điều hành, mức độ am hiểu của chủ đầu tư, trình độ chuyên môn, tay nghề của nhân viên trong doanh nghiệp xem có đủ năng lực để thực hiện và vận hành dự án hay không?
g. Thẩm định khía cạnh tài chính của dự án
Thẩm định khía cạnh tài chính là rà soát, đánh giá một cách khoa học và toàn diện mọi khía cạnh tài chính của dự án. Thẩm định khía cạnh tài chính của dự án cho phép nhà đầu tư đánh giá tính khả thi về mặt tài chính của dự án. Do đó, có thể đưa ra được kết luận về tính khả thi của dự án đầu tư phải xem xét khả năng sinh lời của vốn đầu tư, tính toán các giá trị biểu hiện khả năng này được dựa trên dòng tiền của dự án. Cụ thể hơn nhà đầu tư phải tiến hành thẩm định các khía cạnh liên quan đến giá trị dòng tiền vào và dòng tiền ra của dự án.
Đây là nội dung gần như quan trọng nhất đối với công tác thẩm định, một dự án có hiệu quả hay không gần như sẽ được thể hiện thông qua khái cạnh tài chính của dự án. Ở nội dung này, cán bộ thẩm định của chi nhánh sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự để tiến hành thẩm định các nội dun g từ tổng quát đến chi tiết các nội dung trong khía cạnh tài chính của dự án, phương pháp so sánh đối chiếu để so sánh chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án với các quy chuẩn hoặc với dự án khác để đánh giá mức độ hiệu quả của dự án, phương pháp dự báo để đánh giá mức thay đổi của doanh thu và chi phí qua các năm, phương pháp phân tích độ nhạy để đánh giá mức độ vững chắc của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án. Các nội dung chính cần thẩm định ở phần này là:
- Thẩm định tổng mức đầu tư: BIDV chọn đây là nội dung đầu tiên trong thẩm định khía cạnh tài chính vì tổng mức đầu tư có vai trò đặc biệt quan trọng đối với dự án, khi tổng mức thay đổi, sẽ ảnh hưởng đến kỹ thuật sủ dụng cho dự án, ảnh hưởng đến chất lượng và hiệu quả tài chính của dự án. Nhận th ức
được sự quan trọng đó, cán bộ thẩm định tại chi nhánh tiến hành thẩm định cẩn thận và chi tiết nội dung này thông qua các nội dung sau:
+ Chi phí đầu tư xây dựng: căn cứ vào thông tin khách hàng cung câp và so sánh với các dự án tương tự khác, cán bộ thẩm định xác định chi phí thiết kế, xây lắp…..
+ Chi phí mua sắm trang thiết bị: dựa vào hợp đồng mua bán trang thiết bị giữa khách hàng và nhà cung cấp, cán bộ thẩm định xác định chi phí mua sắm từng loại máy móc và tổng chi phí.
+ Chi phí quản lý: căn cứ nghị đính số 32/2015/NĐ-CP, kết hợp với thông tin mà khách hàng cung cấp và so sánh với các dự án khác tương tự, cán bộ thẩm định xác đinh mức lương trả cho công nhân, các khoản đóng góp, chi phí mua văn phòng phẩm…..
+ Chi phí khác: được xác đinh bằng tỷ lệ phần trăm so với tổng vốn đầu
tư.
+ Chi phí dự phòng: được xác định thông qua tỷ lệ phần trăm các thành phần chi phí đã nêu trên.
- Thẩm định nguồn vốn huy động cho dự án: Các nguồn vốn được cán bộ thẩm định xem xet là vốn tự có, vốn đi vay, vốn do nhà nước cấp, vốn huy động từ nước ngoài…. Cán bộ thẩm định đặc biệt chú ý đến nguồn vốn tự có, vì nguồn vốn này đánh giá một phần khả năng tài chính của khách hàng.
- Thẩm định tỷ suất chiết khấu của dự án “r”: việc thẩm định tỷ suất chiết khấu của dự án là vô cùng quan trọng, khi tính tỷ suất chiết khấu sát với thực tế nhất sẽ giúp kết quả tính chỉ tiêu tài chính chính xác hơn. Ở BIDV Vạn Phúc Hà Nội, cán bộ thẩm định sử dụng phương pháp bình quân gia quyền để xác định tỷ suất chiết khấu, cụ thể như sau:
∑m
k=1Ik∗ rk ∑m
k=1 Ik Trong đó:
r là tỷ suất chiết khấu
Ik là số vốn huy động từ nguồn k
rk là chi phí sử dụng vốn từ nguồn k
m là số nguồn vốn
-Thẩm định doanh thu và chi phí
+ Thẩm định doanh thu: so sánh chất lượng, mẫu mã của sản phẩm với các sản phẩm tương tự trên thị trường. Từ đó dự tính giá bán của sản phẩm. Ngoài ra, cán bộ thẩm định còn sử dụng phương pháp dự báo để dự báo mức gia tăng giá bán sản phẩm hàng năm, từ đó dự báo mức thay đổi doanh thu của dự án qua các năm.
+ Thẩm định chi phí: thu thập thông tin từ khách hàng và qua internet để xác định giá nguyên liệu đầu vào, từ đó xác đinh chi phí sản xuất. So sánh đối chiếu với dự án khác tương tự để xác định các loại chi phí như chi phí sản xuất, chi phí bán hàng, chi phí quản lý…. Mặt khác, cán bộ thẩm định sử dụng phương pháp dự báo để dự tính mức thay đổi chi phí qua các năm.
- Thẩm định dòng tiền của dự án: đây là cơ sở để tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính nên đối với BIDV- chi nhánh Vạn Phúc Hà Nội, đây là nội dung quan trọng nhất cần được thẩm định. Dòng tiền của dự án bao gồm dòng thu và dòng chi.
-Thẩm định các chỉ tiêu hiệu quả tài chính của dự án: tại BIDV - chi nhánh Vạn Phúc Hà Nội , cán bộ thẩm định tính toán hai nhóm chỉ tiêu là:
+ Nhóm chỉ tiêu về tỷ suất sinh lời của dự án: giá trị hiện tại ròng (NPV), tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR), thời gian thu hồi vốn đầu tư (T).
+ Nhóm chỉ tiêu về khả năng trả nợ: nguồn trả nợ hàng năm, thời gian
hoàn trả vốn vay.
h. Thẩm định khía cạnh kinh tế xã hội của dự án
Là đánh giá việc thực hiện dự án có những tác động gì đối với nền kinh tế và xã hội. Ta phải tiến hành xem xét những lợi ích kinh tế xã hội ròng do thực hiện dự án đem lại. Lợi ích kinh tế xã hội ròng của dự án là chênh lệch giữa các lợi ích mà nền kinh tế và xã hội thu được so với các đóng góp mà nền kinh tế và xã hội phải bỏ ra khi thực hiện dự án. Cán bộ thẩm định sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu để so sánh khả năng tạo việc làm, mức đóng góp vào ngân sách nhà nước của dự án so với các dự án tương tự khác, từ đó đánh giá mức độ hiệu quả của dự án.Trong khi mục đích của ngân hàng là cho vay vốn để thu lợi nhuận, chí vì vậy mà các cán bộ thẩm định thường bỏ qua bước thẩm định này.
j Thẩm định các yếu tố rủi ro có thể sảy ra với dự án
Các phân tích, thẩm định trên dù được tiến hành chính xác, cẩn thận đến mấy cũng không tránh khỏi những sai sót vì việc thu hồi nợ diễn ra trong tương lai, điều này có thể bị chi phối bởi nhiều yếu tố khách quan cũng như chủ quan dẫn đến việc thu hồi nợ không đúng như dự tính. Vì vậy việc ước lượng các yếu tố rủi ro có thể sảy ra với dự án giúp cho ngân hàng giảm thiểu được mức độ ảnh hưởng của các nhân tố tác động đến thời gian thu hồi nợ.
Cán bộ thẩm định dự báo những rủi ro có thể xảy ra với dự án trong tương lai, rồi đưa ra phương pháp nhằm hạn chế ảnh hưởng của rủi ro đó. Cán bộ thẩm định nhận định một vài loại rủi ro thường xảy ra với dự án là:
- Rủi ro về cơ chế chính sách: sự thay đổi về các chính sách đầu tư, chính sách kinh tế….trong tương lai mà có ảnh hưởng tới dự án.
- Rủi ro thị trường: giá bán sản sản phẩm không đủ bù đắp chi phí, nhu cầu thị trường thấp hơn dự kiến…
kiến, ảnh hưởng tới lượng sản phẩm sản xuất ra trong một năm.
-Rủi ro từ yếu tố kinh tế vĩ mô: các biến động về giá cả, lạm phát…