2. TỔNG QUAN CÁC VẤN đỀ NGHIÊN CỨU
2.2.3Tình hình thực hiện giao ựất, cho thuê ựất từ khi có Luật ựất ựai 2003
2.2.3.1 Tình hình thực hiện giao ựất, cho thuê ựất trên phạm vi cả nước
Luật đất ựai 2003 ựã quy ựịnh Nhà nước thực hiện việc thu hồi ựất, bồi thường, GPMB sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất ựược công bố hoặc khi dự án ựầu tư có nhu cầu sử dụng ựất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất ựược cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Cho phép tổ chức Phát triển quỹ ựất (do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập) ựược thực hiện việc bồi thường, GPMB và trực tiếp quản lý quỹ ựất ựã thu hồi ựối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất ựược công bố mà chưa có dự án ựầu tư nhằm tạo mặt bằng sạch rút ngắn thời gian chuẩn bị ựầu tư, tạo ựiều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân khi quyết ựịnh ựầu tư.
Chắnh phủ ựã phê duyệt nhiều dự án ựầu tư phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp với tầm cỡ quốc gia và vùng lãnh thổ nhằm thu hút ựầu tư quốc tế. Các ựịa phương thực hiện quy hoạch các dự án cụm, ựiểm công nghiệp vừa và nhỏ tạo ựiều kiện cho các tổ chức, cá nhân trong nước ựược thuê mặt bằng phát triển sản xuất. Theo số liệu ựiều tra cho thấy trong giai ựoạn ựầu của thế kỷ 21 Nhà nước ựã giao cho các ựối tượng sử dụng là 24.996.000 ha, chiếm 75,53% tổng diện tắch tự nhiên cả nước, cụ thể như sau:
+ Hộ gia ựình, cá nhân ựang sử dụng 14.878.000 ha chiếm 59,52% tổng diện tắch ựã giao, trong ựó diện tắch ựất nông nghiệp 13.915.000 ha, chiếm 93,53% diện tắch ựất nông nghiệp Nhà nước ựã giao cho các ựối tượng sử dụng.
+ Các tổ chức trong nước sử dụng 9.735.000 ha chiếm 38,95 % tổng diện tắch ựã giao, cho thuê; trong ựó diện tắch ựất phi nông nghiệp 1.021.000 ha, chiếm 59,50% diện tắch ựất phi nông nghiệp Nhà nước ựã giao cho các ựối tượng sử dụng. Tổ chức, cá nhân nước ngoài ựược thuê sử dụng 56.000 ha (chỉ chiếm 0,22%), trong ựó ựất nông nghiệp 30.000 ha (53,57%), ựất phi nông nghiệp 26.000 ha (46,43%). Trong ựó có hơn 130 dự án ựầu tư khu công nghiệp và khu chế xuất ựược Thủ tướng Chắnh phủ ký duyệt với diện tắch ựất quy hoạch gần 30.000 ha, trong ựó diện tắch ựất giao, cho thuê chiếm 67%. [nguồn]
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 20
đến nay nhiều dự án ựã hoàn thành việc ựầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và ựi vào sản xuất theo nội dung phê duyệt, tạo ra sản phẩm cho xã hội ựóng góp vào sự phát triển chung của ựất nước. Có hơn 200 dự án cụm công nghiệp do UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phê duyệt với diện tắch khoảng 15.000 ha ựã và ựang triển khai xây dựng.
+ Cộng ựồng dân cư ựược giao 325.000 ha (1,30%), trong ựó ựất nông nghiệp 274.000 ha (1,10%), ựất phi nông nghiệp 6.000 ha (0,20%).
Việc giao ựất, cho thuê ựất, cho phép chuyển mục ựắch sử dụng ựất nhìn chung ựã phù hợp với quy hoạch sử dụng ựất ựược duyệt. Trình tự, thủ tục giao ựất, cho thuê ựất, chuyển mục ựắch sử dụng ựất ựã ựược thực hiện theo ựúng quy ựịnh. đã từng bước khắc phục tình trạng giao ựất, cho thuê ựất trái thẩm quyền, không ựúng ựối tượng. đất ựược giao, cho thuê, ựược chuyển mục ựắch về cơ bản là phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất ựược xét duyệt và quá trình chuyển ựổi cơ cấu ựầu tư và cơ cấu lao ựộng và bảo ựảm quốc phòng - an ninh.
Đối với các dự án ựầu tư do Chắnh phủ phê duyệt, việc triển khai thực hiện cơ bản thuận lợi do nhận thức của nhân dân về ý nghĩa và tầm quan trọng của dự án ựối với sự phát triển chung của ựất nước và những tác ựộng trực tiếp ựến ựời sống của nhân dân thông qua các chắnh sách về bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư.
đối với các dự án do cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phê duyệt, việc thực hiện thường gặp một số những vấn ựề như ựịa ựiểm quy hoạch thường ở các khu vực ựồng bằng, khu trung tâm hoặc ven ựô, chủ yếu là ựất trồng lúa, nhu cầu sử dụng ựất và ựời sống kinh tế của nhân dân tương ựối ổn ựịnh nên họ không muốn thay ựổi ựịa bàn sinh sống, chắnh sách về bồi thường hỗ trợ giữa các ựịa phương có sự chênh lệch. Vì vậy họ thường lấy lý do là phải ựảm bảo an toàn lương thực nên không nhất trắ chuyển ựổi mục ựắch sử dụng ựất, chắnh sách bồi thường hỗ trợ giải phóng mặt bằng thấp hơn các ựịa phương khác, ựòi hỏi ựược thoả thuận về giá với các chủ dự án thuê ựất. Bên cạnh ựó là những biến ựộng về thị trường bất ựộng sản, chắnh sách bồi thường hỗ trợ tái ựịnh cư của Nhà nước có nhiều thay ựổi ựã gây một số bất cập nhất ựịnh như: việc ựất ựai ựược coi là hàng hoá, một số chủ dự án sau khi ựược
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 21
thuê ựất ựã cho thuê lại và chuyển nhượng dự án gây bức xúc ựối với người bị thu hồi ựất. Việc tuyển dụng lao ựộng bị thu hồi ựất vào làm việc tại khu vực công nghiệp ựã ựược thực hiện nhưng không ổn ựịnh do những khó khăn trong sản xuất và khả năng thắch nghi với môi trường sản xuất công nghiệp của các dự án trước cũng là nguyên nhân gây khó khăn ựối với các dự án thực hiện sau.
2.2.3.2 Tình hình giao ựất, cho thuê ựất của thành phố Hà Nội
Trong những năm ựầu của thế kỷ 21 thủ ựô Hà Nội ựã có hàng nghìn dự án phi nông nghiệp ựược phê duyệt, ựối với khu vực Hà Nội cũ chủ yếu là các dự án ựầu tư xây dựng nhà ở, xây dựng các khu ựô thị, ựối với khu vực mở rộng chủ yếu là các dự án phát triển công nghiệp và một số dự án ựô thị. Thực tế cho thấy ựến nay có rất nhiều dự án chưa ựạt tiến ựộ, ựặc biệt một số dự án chưa triển khai hoặc triển khai gặp khó khăn nên ựến nay vẫn bỏ hoang hoặc sử dụng chưa ựúng mục ựắch ựược duyệt gây lãng phắ tài nguyên ựất của nhà nước và nhân dân, vấn ựề này dư luận xã hội ựã lên tiếng khá nhiều.
Năm 2012 UBND thành phố có yêu cầu các ban, ngành chức năng xem xét một số dự án chậm tiến ựộ .Kết quả cho thấy, có ựến hơn 40% dự án thuộc diện ựã có quyết ựịnh thu hồi ựất nhưng chủ ựầu tư chậm triển khai và chưa hoàn thành công tác bồi thường, hỗ trợ tái ựịnh cư, trong ựó có 17 dự án chậm do nguyên nhân chủ quan và 10 dự án chủ ựầu tư không triển khai do thiếu năng lực tài chắnh. Tổng diện tắch của các dự án trên lên tới trên 510 ha.
đối với nhóm dự án ựã ựược thành phố giao ựất, cho thuê ựất nhưng chậm triển khai 24 tháng so với tiến ựộ ựã ựược phê duyệt, cơ quan chức năng ựã tiến hành kiểm tra 39 dự án, nhưng trong ựó chỉ có 4 dự án ựã hoàn thành, còn lại ựều nằm trong diện phải ựề nghị thu hồi hoặc phải cho gia hạn thời gian triển khai. đáng chú ý là nhóm các dự án có dấu hiệu vi phạm luật ựất ựai, có 32 dự án chậm ựưa ựất vào sử dụng 12 tháng liền kể từ ngày nhận bàn giao trên thực ựịa. Tuy nhiên, số dự án này lại ựược UBND thành phố gia hạn thêm 6 tháng ựể chủ ựầu tư khắc phục vi phạm nói trên. Kết quả kiểm tra của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho thấy, có 19 dự án ựã khắc phục ựược vi phạm, chủ ựầu tư ựã tiến hành ựầu tư công trình.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 22
Tuy nhiên, một số dự án chậm triển khai do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong ựó có nguyên nhân do vướng mắc về chắnh sách như: không ựạt ựược thỏa thuận với dân, vướng mắc trong giải phóng mặt bằng, thay ựổi chủ ựầu tưẦ Một số dự án sử dụng ựất sai mục ựắch, không hiệu quả, cho thuê hoặc chuyển nhượng trái phép. Số liệu của Sở Tài nguyên và Môi trường cho thấy có nhiều dự án ựã lập hồ sơ và ựề nghị UBND Thành phố ra quyết ựịnh thu hồi ựất trên ựịa bàn vì ựã vi phạm Luật đất ựai với tổng diện tắch lên tới hàng trăm nghìn m2 ựất.
Ngoài ra, có nhiều dự án của các tổ chức, doanh nghiệp vi phạm nhưng ựã quá thời hiệu xử phạt vi phạm hành chắnh, nhưng chưa ựến mức áp dụng biện pháp thu hồi ựất, do ựó Sở Tài nguyên và Môi trường tiếp tục giám sát việc thực hiện, nếu tái phạm sẽ có lập hồ sơ xử lý theo quy ựịnh.
Bên cạnh ựó việc chấp hành nghĩa vụ tài chắnh của các chủ ựầu tư còn nhiều hạn chế, kết quả thanh tra cho thấy, có nhiều dự án thuộc diện phải thuê ựất hoặc ựược giao ựất có thu tiền sử dụng ựất, nợ tiền sử dụng ựất với tổng giá trị lên tới chục tỷ ựồng làm ảnh hưởng ựến nguồn thu ngân sách nhà nước.
2.2.3.3 đánh giá chung
a) Việc giao ựất, cho thuê ựất
- Giai ựoạn ựầu do việc thực hiện chưa thật ựầy ựủ với quy trình do việc quy hoạch sử dụng ựất của các ựịa phương chưa ựược phê duyệt, nên việc giao ựất cho thuê ựất thường ựược phê duyệt theo ựăng ký nhu cầu sử dụng ựất hàng năm. Các dự án ựầu tư ựược triển khai trên cơ sở các quyết ựịnh phê duyệt quy hoạch chi tiết trong phạm vi dự án, khi có chủ trương tiếp nhận ựầu tư. Công tác bồi thường, hỗ trợ tái ựịnh cư chưa thật sự ựảm bảo quyền lợi cho người có ựất bị thu hồi, thậm chắ có những dự án phải nhiều lần ựiều chỉnh chắnh sách bồi thường gây khó khăn trong thực hiện.
- Giai ựoạn sau việc quy hoạch sử dụng ựất ựã ựược các ựịa phương khẩn trương hoàn thiện nên việc giao ựất cho thuê ựất ựã có căn cứ thực hiện, nhưng chất lượng quy hoạch chưa cao, chưa dự ựoán ựược ựầy ựủ nhu cầu sử dụng ựất của xã hội nên vẫn phải ựiều chỉnh bổ xung nhiều. địa ựiểm quy hoạch các cụm, ựiểm
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 23
công nghiệp ựược ưu tiên quá nhiều, chưa chú trọng ựến sản xuất nông nghiệp. Do ựó các cụm, ựiểm công nghiệp chủ yếu ựược quy hoạch ở vùng ựồng bằng, ven các ựô thị, gần khu dân cư mà các khu vực này chủ yếu là ựất nông nghiệp trồng lúa với năng xuất và ựiều kiện sản xuất rất thuận lợi ựược hình thành qua nhiều thế hệ mới có ựược. Mặt khác, căn cứ giao ựất, cho thuê ựất, chuyển mục ựắch sử dụng ựất chưa sàng lọc ựược nhà ựầu tư kém năng lực, chưa kiểm soát ựược tình trạng một nhà ựầu tư nhưng xin giao ựất, thuê ựất ựể thực hiện nhiều công trình, dự án ở nhiều ựịa phương khác nhau, dẫn ựến tình trạng giao ựất, cho thuê ựất tràn lan, chủ ựầu tư bao chiếm, găm giữ ựất, bỏ hoang gây lãng phắ.Việc quản lý và sử dụng ựất sau khi giao còn hạn chế, tình trạng ựể lãng phắ ựất kéo dài trong nhiều năm nhưng Nhà nước chưa có biện pháp xử lý kịp thời.
b) Về cơ chế giao ựất, cho thuê ựất:
- Các quy ựịnh về nghĩa vụ tài chắnh của người ựược giao ựất, người thuê ựất chưa ựảm bảo bình ựẳng về quyền và nghĩa vụ của các ựối tượng sử dụng ựất, cụ thể là giá ựất tắnh tiền sử dụng ựất và giá ựất tắnh tiền thuê ựất chênh lệch quá lớn, trong khi quyền của tổ chức trong nước ựược Nhà nước giao ựất có thu tiền sử dụng ựất và quyền của tổ chức, cá nhân nước ngoài ựược Nhà nước cho thuê ựất trả tiền thuê ựất 1 lần cho cả thời gian thuê là tương ựương. Nhiều nơi giá thuê ựất của Nhà nước thấp hơn nhiều giá thuê ựất trên thị trường, ựã có tình trạng nhiều tổ chức ựược Nhà nước cho thuê ựất nhưng không sản xuất, kinh doanh mà cho thuê lại ựất ựể hưởng chênh lệch giá thuê trên thị trường và giá thuê của Nhà nước. Vì vậy, "ựầu vào" của các dự án cùng loại là khác nhau giữa dự án có chủ dự án là tổ chức kinh tế trong nước và dự án có chủ ựầu tư là tổ chức, cá nhân nước ngoài; giữa dự án do ựược Nhà nước cho thuê ựất với dự án thuê ựất của tổ chức, cá nhân khác.
- Một số ựịa phương vẫn thực hiện cơ chế cũ (xin - cho) là thu hồi ựất ựồng thời với giao, cho thuê ựất cho chủ ựầu tư ựể chủ ựầu tư tự bồi thường cho người bị thu hồi ựất, tiền sử dụng ựất, tiền thuê ựất tắnh theo bảng giá ựất của UBND cấp tỉnh mà không thực hiện theo cơ chế ựấu giá quyền sử dụng ựất.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 24 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
thu tắnh theo cơ chế ựấu giá quyền sử dụng ựất mà Luật đất ựai ựã quy ựịnh; ựồng thời tăng chi từ ngân sách cho việc bồi thường về ựất do chủ ựầu tư tự ứng trước, sau ựó trừ vào tiền sử dụng ựất, tiền thuê ựất phải nộp ngân sách; chi phắ tái ựịnh cư cũng lấy từ ngân sách Nhà nước nhưng thường không ựược hạch toán với việc thực hiện dự án; nhiều trường hợp triển khai dự án ựầu tư nếu hạch toán thì chi ngân sách (tiền xây dựng quy hoạch, tiền bồi thường, tiền bố trắ tái ựịnh cư) cao hơn thu ngân sách (tiền sử dụng ựất, tiền thuê ựất, thuế, lệ phắ). Phần giá trị tăng thêm do Nhà nước quy hoạch, cho chuyển mục ựắch sử dụng ựất ựể thực hiện dự án chủ yếu thuộc về chủ ựầu tư dự án mà biểu hiện về mặt xã hội là tình trạng khiếu kiện ựông người, kéo dài tại nhiều ựịa phương do người bị thu hồi ựất bức xúc trước thực trạng các dự án ựầu tư, kinh doanh nhà ở là giá ựất bồi thường thấp (chủ yếu là giá ựất nông nghiệp), chủ ựầu tư nộp tiền sử dụng ựất, tiền thuê ựất theo bảng giá ựất ở của UBND cấp tỉnh nhưng chủ ựầu tư ựã bán (thậm chắ bán trên "giấy tờ" ngay sau khi dự án ựược phê duyệt, chưa giải phóng mặt bằng) cho người mua nhà ở với giá ựất, giá nhà thị trường (cao gấp hàng chục, thậm chắ hàng trăm lần), trong khi ựó nhiều người bị thu hồi ựất nhiều năm chưa ựược bố trắ tái ựịnh cư. đây là một trong những nguyên nhân gây thất thoát cho ngân sách Nhà nước, do vẫn có cơ chế "xin- cho" mà không thực hiện cơ chế Luật đất ựai 2003 ựã quy ựịnh là tách phần thu hồi ựất riêng thuộc trách nhiệm Nhà nước ựể tạo quỹ ựất "sạch" và phần giao ựất, cho thuê ựất do Tổ chức phát triển quỹ ựất thực hiện theo cơ chế thị trường là ựấu giá quyền sử dụng ựất.
d) Quy ựịnh về thời hạn, hạn mức sử dụng ựất nông nghiệp còn làm hạn chế ựến việc tắch tụ ựất ựai ựể ựầu tư phát triển sản xuất nông nghiệp hàng hóa trên quy mô lớn, chưa tạo ựộng lực ựể ổn ựịnh và phát triển nông nghiệp.
ự) Việc phân cấp mạnh thẩm quyền thu hồi, giao ựất, cho thuê ựất, cho phép chuyển mục ựắch sử dụng ựất cùng với quy ựịnh phân cấp mạnh thẩm quyền quyết ựịnh ựầu tư của pháp luật về ựầu tư ựã bộc lộ nhiều bất cập; ựặc biệt là trong việc quyết ựịnh thu hồi ựất, giao ựất, cho thuê ựất, chuyển mục ựắch sử dụng ựất chuyên trồng lúa nước, ựất lâm nghiệp có rừng, giao ựất, cho thuê ựất tại các khu vực nhạy
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 25
cảm, vùng biên giới, gây bức xúc trong dư luận.