3 Tỷ suất sinh lờ
1.2.5.4. Thẩm định tài sản đảm bảo
Nhằm mục đích tránh những tổn thất xảy ra do khách hàng không trả được nợ như đã cam kết, một trong những quy định mà Ngân hàng đưa ra đối với khách hàng muốn vay vốn tại Ngân hàng là phải có tài sản đảm bảo. Và tài sản dùng để đảm bảo cho khoản vay có thể là tài sản thuộc sở hữu của người vay, tài sản thuộc sở hữu của bên thứ ba hoặc là tài sản hnh thành từ chính nguồn vốn vay Ngân hàng. Tài sản đảm bảo chính là nguồn trả nợ thứ hai sau khi thu nhập từ hoạt động của dự án không đủ đảm bảo để trả nợ. Tài sản đảm bảo cần phải được đánh giá một cách chính xác, nó làm cơ sở để xác định hạn mức tín dụng và đảm bảo khả năng phát mại tài sản khi cần thiết. Thẩm định tài sản đảm bảo bao gồm những nội dung sau:
* Thẩm định về tính pháp lý của tài sản đảm bảo
- Trước tiên, tài sản đảm bảo tín dụng là tài sản phải có đầy đủ các điều kiện do pháp luật quy định, có nghĩa là tài sản đó phải:
+ Thuộc quyền sở hữu hợp phap của người vay hay người bảo lãnh. + Không có tranh chấp tại thời điem ký hợp đồng.
+ Được phép giao dịch theo quy định của phap luật.
+ Nếu tài sản đảm bảo là các chứng từ có giá trị thì cần phải có xác nhận của cơ quan phat hành về nguồn gốc và giá trị của chứng từ.
- Trong việc thẩm định tnh pháp lý của tài sản đảm bảo thì cán bộ thẩm định cần phải làm những công việc sau:
+ Kiểm tra tnh đầy đủ về mặt số lượng các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản của người đem cầm cố và thể chấp như: Sổ đỏ chứng minh quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất, giấy đăng ký xe ô tô,…Ngoài ra cán bộ thẩm đnh cũng cần tham khảo thêm nhưng thông tin khác nhằm mục đích xác định rõ ràng vấn đề quyền sở hữu của người vay vốn ngân hàng.
+ Tìm hiểu them các nguồn thông tn cần thiết từ cơ quan có thẩm quyền như: Phòng tài nguyên môi trường, sở địa chính, UBND đa phương, tòa án, cơ quan đăng ký giao dch đảm bảo tài sản và các phương tiện thông tin đại chúng khác,…nhằm mục đích xác đnh tài sản hiện không có tranh chấp.
+ Kiểm tra và đối chiếu xem tài sản đảm bảo có thuộc danh mục những tài sản đảm bảo bị Ngân hàng hạn chế hay cấm cho phép giao dịch không?
* Thẩm định tính chuyển nhượng của tài sản
Tài sản đảm bảo phải là tài sản có thể chuyển nhượng đuoc trên thị trường. Những tài sản mà không được chấp nhận làm tài sản đảm bảo là những loại tài sản ứ đọng, kém phẩm chất, kém chất lượng, các loại hàng hóa đặc chủng de bị phá hủy do tác động của môi trường và tác động của thời gian,…Cán bộ thẩm định cần có trách nhiệm khảo sát và nghiên cứu kỹ lưỡng trên thị trường về các loại hàng hóa mà người vay dùng làm tài sản đảm bảo để kết luận về tính de tiêu thụ hàng hóa hay tính chuyển nhượng của tài sản đảm bảo.
Trong trường hợp cán bộ thẩm định không có đủ khả năng để đánh giá về các vấn đề trên thì phải báo cáo lại cho trưởng phòng xem xét rồi sau đó trưởng phòng báo cáo lên tổng giám đốc để có hướng xử lý hợp lý cho vay vốn trong khi chưa có khả năng đánh giá về tính năng tác dụng và tính dễ tiêu thụ của hàng hóa và của tài sản đảm bảo.
* Thẩm đnh giá trị tài sản đảm bảo: công việc này do các nhân viên phòng thẩm định tài sản đảm bảo trực tiếp đảm nhiệm.
Hạn mức cho vay là một tỷ lệ phần trăm nhất định tnh trên giá trị tài sản đảm bảo và được Ngân hàng quy định tùy theo tính chất rủi ro của dự án nhằm mục đích đảm bảo nguyên tắc giá trị tài sản thế chấp phải lớn hơn số tiền xn vay.
*Lưu ý:
Đối với tài sản hình thành từ vốn vay, người đi vay phải cam kết dùng toàn bộ giá trị công trình đầu tư mới bao gồm toàn bộ nhà xưởng, văn phòng, kho hàng và máy móc thiết bị,… để thế chấp cho Ngân hàng.
Trong trường hợp các công trình đầu tư xây dựng mới, các nhà xưởng và kho hàng,…chưa hình thành trên thực tế hoặc đang xây dựng dở dang thì việc xác đnh giá trị tài sản này phải dựa vào luận chứng knh tế kỹ thuật hoặc báo cáo kinh tế kỹ thuật và tổng dự toán đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Phương pháp thẩm định và ví dụ minh họa
Trong nội dung thẩm định tài sản đảm bảo thì Ngân hàng đã sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự
Ví dụ minh họa: thẩm định “ Dự án đầu tư xây dựng khu văn hóa ẩm thực Hoàng Long” của Công ty CP Hoàng Gia
Công ty dự kiến su dụng quyền sử dụng đất xây dựng khu văn hóa ẩm thực đa trả tiền thuê 50 năm và toàn bộ tài sản hình thành từ vốn vay, là bao gồm tất cả vật kiến trúc của khu văn hóa ẩm thực Hoàng Long đã và sẽ được hình thành trong tương lai bao gồm: 3 nhà hàng, 1 khu vườn, 1 hồ nước và các vật khiến truc khác làm tài sản bảo đảm cho khoan vay.
- Giá trị dự kiến của TSĐB: là hơn 20 tỷ đồng.
- Loại tài sản đảm bảo: quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà hàng và khuôn viên xung quanh nhà hàng
- Tính pháp lý: TSĐB là hợp pháp.
- Mức độ thanh khoản: TSĐB có mức độ thanh khoản tương đối cao
- Tính đến nay khối lượng công trnh đã thực hiện là khoảng 16.000 triệu đồng.
+ Giá trị quyền sử dng đất khoảng: 10.000 triệu đồng + Giá trị tài sản gan liền với đất khoảng: 6.000 triệu đồng
Theo báo cáo của phòng thẩm đnh tài sản thì tài sản trên có thể đảm bảo cho khoản vay tối đa là 10 tỷ đồng .