B. PHẦN NỘI DUNG
2.2.3. Đánh giá thực trạng thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng
trả nợ trong hợp đồng vay tiền và các vụ án cụ thể
Với những ưu thế vốn cĩ như đã phân tích, biện pháp thế chấp được ưu tiên lựa chọn làm biện pháp bảo đảm. Tuy nhiên, trong quá trình sử dụng biện pháp thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ vẫn cĩ những hạn chế nhất định. Qua tìm hiểu thực trạng thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ tại huyện Duy Xuyên, tỉnh Quảng Nam, em thấy một số bất cập như sau:
Thứ nhất, về đối tượng thế chấp là quyền sở hữu tài sản hoặc quyền sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật, tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của bên thế chấp. Nếu tài sản thế chấp thuộc sở hữu của của người thứ ba hoặc thuộc sở hữu của nhiều người, khi tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay tài sản phải cĩ sự đồng ý của người thứ ba và các đồng chủ sở hữu. Tuy nhiên, thực tế áp dụng vẫn cịn vi phạm. Cụ thể là trường hợp tài sản thế chấp thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng.
Theo quy định của Luật Hơn nhân và gia đình, khi đem thế chấp những tài sản thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng (như nhà ở, ơ tơ…) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ phải cĩ sự đồng ý của cả hai vợ chồng. Nhưng cĩ nhiều trường hợp bên thế chấp dùng tài sản chung để thế chấp mà khơng cĩ sự đồng ý của cả hai vợ chồng.
Điển hình là vụ án tranh chấp dân sự thụ lý số 12/2012/DS-ST giữa: nguyên đơn là ơng Lê Hồng Nam (sinh năm 1980) và bị đơn là ơng Phan Hữu Vinh (sinh năm 1980) cùng trú tại xã Duy Châu, huyện Duy Xuyên, tỉnh Quảng Nam. Theo bản án sơ thẩm thì nội dung vụ án như sau : Ơng Vinh cĩ vay ơng Nam một số tiền là 100 triệu đồng để kinh doanh làm ăn, cĩ viết giấy thế chấp cho ơng Nam một ngơi nhà đứng tên ơng Vinh là chủ sở hữu. Đến hạn trả nợ, ơng Nam địi nợ gồm cả gốc lẫn lãi nhưng làm ăn thua lỗ, ơng Vinh khơng trả được nợ. Ơng Nam khởi kiện lên tịa án nhân dân huyện Duy Xuyên yêu cầu xử lý ngơi nhà thế chấp để thanh tốn nợ. Qua tìm hiểu được biết ngơi nhà thế chấp là tài sản chung của ơng Phan Hữu Vinh và bà Lê Thị Lan (sinh năm 1982) trong thời kì hơn nhân. Bà Lan - vợ ơng Vinh do đi chữa bệnh xa khơng hề biết về việc thế chấp ngơi nhà giữa ơng Vinh và ơng Nam. Như vậy, việc ơng Vinh dùng tài sản chung của vợ chồng để thế chấp mà khơng cĩ sự đồng ý của vợ là bà Lê Thị Lan là trái với quy định tại Điều 221 BLDS 2005. Bản án dân sự sơ thẩm của tịa án nhân dân huyện Duy Xuyên ra quyết định : tuyên bố hợp đồng thế chấp nhà giữa ơng Vinh và ơng Nam vơ hiệu vì nhà thế chấp là tài sản chung của vợ chồng ơng Vinh và bà Lan, bà Lan khơng hề hay biết gì về việc thế chấp này. Ơng Vinh cĩ trách nhiệm trả số tiền nợ gốc và lãi cho ơng Nam.
Đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, điều kiện cần thiết để thế chấp là người sử dụng đất phải cĩ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định này gây khơng ít khĩ khăn cho người sử dụng đất khi muốn thế chấp quyền sử dụng đất, vì cịn nhiều trường hợp hộ gia đình chưa được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mặc dù họ đã sử dụng trên thực tế. Hoặc cĩ những trường hợp người dân khơng tuân thủ các quy định của pháp luật nên bị những thiệt hại nghiêm trọng.
Cụ thể là vụ án thụ lý số 41/2013/DS-ST giữa nguyên đơn là bà Phạm Thị Lệ, trú tại Thị trấn Nam Phước, huyện Duy Xuyên, tỉnh Quảng Nam và bị đơn là ơng Nguyễn Thanh Tiến trú tại xã Duy Sơn, huyện Duy Xuyên, tỉnh Quảng Nam. Nội dung vụ án như sau : Tháng 2/2013, do muốn cĩ tiền đầu tư làm ăn, Nguyễn Thanh Tiến đã thế chấp “sổ đỏ” căn nhà do ơng Nguyễn Thanh Chương- là cha ruột của Tiến đứng tên để vay ngân hàng Vietcombank 400 triệu đồng. Do buơn bán thua lỗ, cần tiền gấp, Tiến đã nghĩ ra cách làm giả sổ đỏ để thế chấp vay tiền. Tiến nhờ một người bạn làm giả sổ đỏ khác của căn nhà đã đem đi thế chấp với ngân hàng Vietcombank. Sau đĩ, Tiến đem quyển sổ đỏ giả đĩ đến tiệm cầm đồ của bà Phạm Thị Lệ tại Thị trấn Nam Phước để thế chấp vay 200 triệu đồng. Bà Lệ đến nhà ơng Chương để xác nhận sổ đỏ đĩ do ơng Chương đứng tên cĩ phải là nhà ơng khơng. Do Tiến cĩ bàn bạc trước nên ơng Chương đã xác nhận, bà Lệ yên tâm cho Tiến vay 200 triệu đồng mà khơng địi hỏi cơng chứng. Đến thời hạn trả tiền cho ngân hàng, Tiến hồn tồn khơng cĩ khả năng thanh tốn nên ngân hàng xử lý tài sản để thu nợ bằng cách mang căn nhà Tiến đã thế chấp để bán đấu giá. Lúc này, bà Lệ mới vỡ lẽ mình đã bị lừa. Bà cĩ đơn khởi kiện lên tịa án nhân dân huyện Duy Xuyên về hành vi của Nguyễn Thanh Tiến. Hiện tại vụ án vẫn chưa được giải quyết.
Như vậy, việc Nguyễn Thanh Tiến vay ngân hàng Vietcombank 400 triệu đồng và thế chấp bằng sổ đỏ cĩ đăng ký giao dịch đảm bảo nên việc thế chấp đĩ hồn tồn cĩ giá trị. Ngay từ đầu việc bà Lệ khơng yêu cầu cơng chứng quyền sử dụng đất là hồn tồn trái pháp luật nên xảy ra hậu quả đáng tiếc. Trong trường hợp này, Nguyễn Thanh Tiến phải cĩ trách nhiệm hồn trả lại tồn bộ số tiền 200 triệu đồng cho bà Lệ.
hiện nay cịn nhiều bất cập trong quá trình áp dụng.
Theo các quy định của BLDS 2005 thì tài sản hình thành trong tương lai là tài sản sau khi diễn ra giao dịch thế chấp, tài sản thế chấp mới thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, tức là khi thế chấp thì chưa cĩ giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Nhưng với quy định của Luật nhà ở, nhà ở muốn tham gia giao dịch thế chấp phải cĩ giấy chứng nhận quyền sở hữu, nhưng vào thời điểm ký hợp đồng thế chấp với ngân hàng, bên thế chấp chưa cĩ quyền sở hữu đầy đủ đối với căn nhà đĩ do đĩ chưa cĩ giấy chứng nhận sở hữu nhà ở. Thế là sự hợp pháp về nội dung theo quy định BLDS 2005 lại bị bế tắc về thủ tục theo các quy định của Luật nhà ở 2005, bởi khơng thể cơng chứng hợp đồng và đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Nguyên tắc chung trong giao dịch bảo đảm là tài sản bảo đảm phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, khơng cĩ tranh chấp về quyền sở hữu và đã cĩ giấy chứng nhận quyền sở hữu; nguyên tắc này khơng đúng với tài sản khơng cần phải cĩ giấy chứng nhận quyền sở hữu. Trong khi đĩ, đối với tài sản hình thành trong tương lai thì quyền sở hữu của bên thế chấp chưa được cơng nhận tại thời điểm xác lập giao dịch. Vì vậy, đây là một loại tài sản mang tính đặc thù, tiềm ẩn rủi ro. Do vậy, điều kiện để được tham gia giao dịch bảo đảm, quy trình, thủ tục liên quan đến giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai cần phải cụ thể hơn, chặt chẽ hơn so với các loại tài sản bảo đảm thơng thường khác để hạn chế các rủi ro và đảm bảo được lợi ích cuối cùng của giao dịch bảo đảm là cĩ thể xử lý được tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
Thứ ba, trong trong trường hợp thế chấp một tài sản để đảm bảo nhiều nghĩa vụ trả nợ vẫn cịn những vướng mắc.
Trước hết, điều kiện đầu tiên đĩ là tài sản phải đăng ký quyền sở hữu và phải cĩ giá trị lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ được bảo đảm. Như vậy, tài sản nào đã đăng ký quyền sở hữu thì mới được bảo đảm nhiều nghĩa vụ
cho dù tài sản đĩ cĩ giá trị rất lớn. Quy định này hạn chế khả năng sử dụng tài sản của bên thế chấp, giá trị tài sản khơng được phát huy, qua đĩ hạn chế khả năng giải quyết nhu cầu về vốn của bên thế chấp. Bởi vì, trên thực tế dù tài sản cĩ giá trị lớn nhưng khơng cĩ đăng ký quyền sở hữu theo quy định pháp luật thì chỉ cĩ thể bảo đảm cho một nghĩa vụ mà thơi.
Đối với điều kiện nhà ở được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ vẫn cịn vướng mắc cần tháo gỡ. Điều 114 Luật nhà ở 2009 quy định: “ Chủ sở hữu nhà ở được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đĩ lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ nhưng chỉ được thế chấp tại một tổ chức tín dụng”.
Từ những quy định của BLDS 2005 và Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, so sánh với quy định của Luật nhà ở tại Điều 114 tồn tại vấn đề sau:
Đĩ là việc pháp luật chỉ cho phép chủ sở hữu nhà được thế chấp nhà ở để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ nếu giá trị của nhà ở đĩ lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ.
Theo tơi, quy định này khơng chỉ hạn chế quyền của các chủ sở hữu nhà mà cịn cản trở sự phát triển hoạt động tín dụng của các ngân hàng. Quy định này tạo ra nguy cơ tranh chấp về hợp đồng thế chấp liên quan đến việc xác định giá trị nhà ở so với giá trị nghĩa vụ. Bởi giá trị tài sản chịu sự tác động của cơ chế thị trường, tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm tài sản thế chấp cĩ thể cĩ giá trị lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ nhưng do tác động của thị trường mà giá trị tài sản cĩ thể bị giảm sút sau đĩ; hoặc cũng cĩ thể tại thời điểm xác lập giao dịch bảo đảm tài sản thế chấp cĩ giá trị thấp nhưng sau đĩ giá của tài sản thế chấp đĩ cĩ thể tăng lên trong tương lai dưới sự tác động của cơ chế thị trường. Đĩ là chưa kể đến cơ chế định giá hiện hành rất phức tạp và “giá trị” luơn là yếu tố khơng ổn định do nhiều nguyên nhân khác nhau, như thị trường, khấu hao và những tài sản như đất đai hay nhà ở thường cĩ xu hướng tăng theo thời gian. Do đĩ, việc quy định giá trị nhà ở tại thời điểm xác lập giao dịch đảm bảo phải bằng
hoặc lớn hơn nghĩa vụ được đảm bảo là khơng cần thiết, cần tơn trọng quyền tự do thỏa thuận của các bên. Theo đĩ, việc xác định giá trị tài sản, giá trị nghĩa vụ do các bên thỏa thuận; việc nhận đảm bảo, cấp tín dụng do bên nhận đảm bảo quyết định trên cơ sở khả năng thẩm định, định giá … mà khơng phụ thuộc vào các điều kiện áp đặt.
Thứ tư, cơng tác xử lý tài sản thế chấp gặp nhiều khĩ khăn
Về nguyên tắc khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp cĩ quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp và bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp phải cĩ nghĩa vụ giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý đúng theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, cĩ nhiều trường hợp bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp cố tình trốn tránh khơng giao tài sản thế chấp hoặc cố tình kéo dài thời gian. Bởi vì, vẫn chưa cĩ một cơ chế nào buộc bên thế chấp hoặc người thứ ba phải thực hiện nghĩa vụ giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý một cách nhanh chĩng. Để bảo vệ quyền lợi của mình, bên nhận thế chấp cĩ thể yêu cầu cơ quan cĩ thẩm quyển giải quyết, bên nhận thế chấp khởi kiện ra Tịa, đây là biện pháp cuối cùng phải áp dụng.
Một bất cập đáng chú ý trong việc xử lý tài sản thế chấp đĩ là xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong trường hợp khơng cĩ thỏa thuận về phương thức xử lý. Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm tại Điều 68 quy định về việc xử lý quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp khơng cĩ thỏa thuận về phương thức xử lý thì được bán đấu giá. Trong khi đĩ, BLDS 2005 tại Điều 721 quy định nếu khơng thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, bên nhận thế chấp cĩ quyền khởi kiện tại Tịa án. Vậy khi rơi vào tình huống này bên nhận thế chấp nĩi chung cũng như các tổ chức tín dụng nĩi riêng nên căn cứ vào quy định của văn bản nào để xử lý tài sản thế chấp đảm bảo quyền lợi cho mình. Những quy định về giao dịch đảm bảo của Nghị định 163 là nhằm hướng dẫn về những vấn đề và điều khoản được quy định chưa rõ ràng, cần được chi tiết hĩa để thuận tiện, thống nhất trong việc áp
dụng các quy định BLDS 2005. Do vậy, khi xem xét và áp dụng khơng thể tách rời các quy định của Bộ Luật Dân Sự.