B. PHẦN NỘI DUNG
2.1.3. Thế chấp tài sản hình thành trong tương lai
Bộ Luật Dân Sự 1995 khơng qui định về việc dùng tài sản hình thành trong tương lai để thế chấp. Đây là một qui định mới, qui định này đã mở rộng đối tượng thế chấp.
Vậy tài sản hình thành trong tương lai là những tài sản nào. Điều 4 NĐ 163/2006/NĐ-CP qui định “Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã hình thành vào thời điểm giao dịch bảo đảm được giao kết nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”. Sau đĩ, khoản 2 Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã quy định rõ ràng hơn: “ Tài sản hình thành trong tương lai gồm
a/ tài sản hình thành từ vốn vay;
b, tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;
c/ tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch đảm bảo thì tài sản đĩ mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.
Tài sản hình thành trong tương lai khơng bao gồm quyền sử dụng đất”.
Thời điểm xác lập quyền sở hữu được xem là mốc để xác định tài sản hình thành trong tương lai. Nghị định số 11/2012/NĐ-CP đã quy định rõ ràng hơn về khái niệm TSHTTTL so với Nghị định số 163/2006/NĐ-CP cụ thể là đã quy định TSHTTTL gồm cĩ tài sản hình thành từ vốn vay, điều này rất phù hợp với thực tiễn hiện nay. Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm. Cĩ thể hiểu là tài sản đĩ đang trong quá trình hình thành, chưa
hồn thiện tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm.Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch đảm bảo thì tài sản đĩ mới được đăng ký theo quy định của pháp luật. Nghĩa là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết cĩ bao gồm cả những trường hợp tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, là đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu nhưng vì lí do nào đĩ mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Như đã nêu pháp luật hiện hành đã lấy mốc xác định TSHTTTL là thời điểm chuyển quyền sở hữu thì trường hợp tài sản đã hình thành nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm thì vẫn thuộc trường hợp quyền sở hữu xác lập sau khi nghĩa vụ được xác lập. Trong nghị định số 11/2012/NĐ-CP cũng đã quy định rõ: “Tài sản hình thành trong tương lai khơng bao gồm quyền sử dụng đất”. Vì sao pháp luật lại quy định quyền sử dụng đất khơng phải là tài sản hình thành trong tương lai? Theo em thì lí do chủ yếu là nhà nước khơng muốn các dự án đã hình thành mà khơng xây dựng nhà và cơ sở hạ tầng. Điều này rất hợp lý vì nhiều khi các chủ đầu tư bán quyền sử dụng đất trên giấy tờ trong khi chưa bồi thường, chưa đầu tư hạ tầng kỹ thuật dẫn đến kiện cáo, tranh chấp, mất ổn định xã hội.
Tài sản hình thành trong tương lai cĩ thể là động sản, hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, cơng trình đang xây dựng …Để xác định một tài sản cĩ phải là tài sản hình thành trong tương lai hay khơng, tiêu chí duy nhất để xác định là thời điểm tài sản đĩ thuộc sở hữu của bên bảo đảm, “tại thời điểm đang xét tài sản đĩ chưa hình thành”. Ví dụ: Nguyên liệu chưa tạo nên thành phẩm, cơng trình đang xây dựng… hoặc vật hiện cĩ nhưng thể hiện trên giấy tờ theo ý chí của người mua. Ví dụ: di sản thừa kế chưa chia, hàng hố chưa nhập kho nhưng quyền sở hữu đối với những tài sản đĩ của bên thế chấp sẽ được xác lập trong tương lai gần.
chấp tài sản hiện hữu là đối với tài sản hình thành trong tương lai thì quyền sở hữu của bên thế chấp chưa được cơng nhận tại thời điểm xác lập giao dịch. Do vậy, điều kiện của tài sản thế chấp, quy trình, thủ tục liên quan đến giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm cũng phải cụ thể, chặt chẽ hơn so với các loại tài sản bảo đảm thơng thường khác để hạn chế các rủi ro và bảo đảm được nguyên tắc của giao dịch bảo đảm là cĩ thể xử lý được tài sản thế chấp để thu hồi nợ.
Việc thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay của tổ chức tín dụng là một dạng thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai. “Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản của khách hàng vay mà giá trị tài sản được tạo nên bởi một phần hoặc tồn bộ khoản vay tổ chức tín dụng”. Các tổ chức tín dụng cĩ quyền cấp tín dụng cho khách hàng đáp ứng nhu cầu mua sắm một tài sản của khách hàng và để bảo tồn số vốn cho vay, tổ chức tín dụng cĩ thể yêu cầu khách hàng dùng chính tài sản đã mua từ tiền vay làm tài sản bảo đảm cho khoản đã vay của tổ chức tín dụng. Để tài sản hình thành trong tương lai trở thành đối tượng được dùng để bảo đảm tiền vay, bên thế chấp phải cĩ căn cứ chứng minh tài sản hình thành trong tương lai sẽ thuộc sở hữu của mình để tổ chức tín dụng chấp nhận làm tài sản thế chấp.
Trong trường hợp bên thế chấp dùng tài sản hình thành trong tương lai để thế chấp thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì khi bên thế chấp cĩ quyền sở hữu một phần hoặc tồn bộ tài sản bảo đảm thì bên nhận thế chấp cũng cĩ một phần hoặc tồn bộ tài sản đĩ. Ví dụ: Ngân hàng nhận bảo đảm bằng cơng trình xây dựng hình thành trong tương lai thì khi bên thế chấp hồn thành hạng mục nào của cơng trình, ngân hàng cĩ ngay quyền xử lý đối với hạng mục đĩ.
Việc dùng tài sản hình thành trong tương lai để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ phải lập thành văn bản, khi cĩ yêu cầu hợp đồng thế chấp được cơng chứng chứng thực.
Khi nhận thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai bên nhận thế chấp cĩ quyền kiểm tra, giám sát quá trình hình thành tài sản. Tuy nhiên, việc kiểm tra, giám sát khơng được cản trở hoặc gây khĩ khăn cho việc hình thành tài sản. Bên nhận thế chấp cĩ quyền xử lý tài sản thế chấp khi bên thế chấp vi phạm nghĩa vụ kể cả trong trường hợp tài sản đĩ phải đăng ký quyền sở hữu theo qui định của pháp luật mà bên thế chấp chưa đăng ký quyền sở hữu. Ví dụ: Ngân hàng cơng thương thành phố Đà Nẵng cho Nguyễn Văn B vay tiền xây nhà ở và nhận bảo đảm bằng chính ngơi nhà sẽ được xây dựng. Khi Nguyễn Văn B vi phạm nghĩa vụ, Ngân hàng cĩ quyền xử lý ngơi nhà để thu hồi nợ, kể cả khi Nguyễn Văn B chưa làm thủ tục cấp sổ hồng.
Tuy nhiên cĩ một vấn đề là sự bất cập từ những quy định của pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay là điều thực sự đáng lo ngại. Cụ thể như sau:
Khoản 2, Điều 320 về vật bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của BLDS 2005 cĩ quy định: “ Vật dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là vật hiện cĩ hoặc được hình thành trong tương lai. Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được ký kết”. Tuy nhiên, khi áp dụng những quy định này vào việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, thì dường như lại là một nhiệm vụ bất khả thi trên thực tế. Bởi vì Luật Nhà ở năm 2005 cĩ một loạt quy định phải áp dụng trong việc thế chấp nhà ở như sau :
- Về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch Điểm a, Khoản 1, Điều 91 quy định “giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định pháp luật”.
- Khoản 3, Điều 93 về trình tự, thủ tục trong giao dịch nhà ở luật này quy định văn bản thế chấp nhà ở phải cĩ “ chứng nhận của cơng chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đơ thị, chứng thực
của UBND xã đối với nhà ở tại nơng thơn” và khơng loại trừ bất kỳ trường hợp nào.
- Khoản 7, Điều 93 cũng quy định rằng “ Bên nhận thế chấp được giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong thời gian nhận thế chấp”.
Theo các quy định của BLDS 2005 thì tài sản hình thành trong tương lai là tài sản sau khi diễn ra giao dịch thế chấp, tài sản thế chấp mới thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp, tức là khi thế chấp thì chưa cĩ giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Nhưng với quy định của Luật nhà ở, nhà ở muốn tham gia giao dịch thế chấp phải cĩ giấy chứng nhận quyền sở hữu, nhưng vào thời điểm ký hợp đồng thế chấp với ngân hàng, bên thế chấp chưa cĩ quyền sở hữu đầy đủ đối với căn nhà đĩ do đĩ chưa cĩ giấy chứng nhận sở hữu nhà ở. Thế là sự hợp pháp về nội dung theo quy định BLDS 2005 lại bị bế tắc về thủ tục theo các quy định của Luật nhà ở 2005, bởi khơng thể cơng chứng hợp đồng và đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai.
Từ phân tích nêu trên, cĩ thể đi đến kết luận rằng tài sản hình thành trong tương lai là một loại tài sản mang tính đặc thù. Do đĩ cần cĩ một hệ thống đầy đủ các quy định riêng, cụ thể điều chỉnh các giao dịch bảo đảm bằng loại tài sản này. Các quy định đặt ra phải đồng bộ và nêu được các đặc thù của việc giao dịch bảo đảm bằng tài sản hình thành trong tương lai. Một khi các trình tự, thủ tục được quy định chặt chẽ thì sẽ hạn chế được cách hiểu lệch lạc, giao dịch bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm sẽ thơng suốt, kiểm sốt và giảm thiểu được các rủi ro, đảm bảo được mục đích.