B. PHẦN NỘI DUNG
2.1.1. Thế chấp quyền sử dụng đất
Điều 715 Bộ Luật Dân Sự 2005 qui định “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đĩ bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên nhận thế chấp. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp”.
Quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất được Nhà nước cơng nhận và bảo hộ. Do đĩ, khi thế chấp quyền sử dụng đất các bên phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện luật định.
* Điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất
Khơng phải mọi trường hợp người sử dụng đất đều cĩ quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi cĩ điều kiện sau: “Người sử dụng đất phải cĩ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cĩ một trong các giấy tờ hợp lệ khác về quyền sử dụng đất, đất được thế chấp quyền sử dụng đất là đất khơng cĩ tranh chấp, quyền sử dụng đất khơng bị kê biên để đảm bảo thi hành án, người sử dụng đất chỉ được thế chấp quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất” [12, Đ106].
* Chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm hai chủ thể: bên thế chấp và bên nhận thế chấp.
Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất, cĩ thể là Ngân hàng Việt Nam, tổ chức tín dụng trong nước và nước ngồi được phép hoạt động tại Việt Nam, cá nhân. Luật Đất đai 2003 qui định: “Tổ chức kinh doanh được Nhà nước giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn” [12, Đ125]. “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng phải đất thuê, được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tổ chức kinh tế, cá nhân để vay vốn sản xuất kinh doanh [12, Đ130].
Bên thế chấp quyền sử dụng đất, trước đây Bộ Luật Dân Sự 1995 qui định chỉ cĩ hộ gia đình, cá nhân mới được quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Qui định này hạn chế quyền của các chủ thể là tổ chức, gây khĩ khăn cho tổ chức kinh tế khi cần vốn để sản xuất kinh doanh, khắc phục nhược điểm đĩ, luật đất đai 2003 đã mở rộng phạm vi chủ thể thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm: tổ chức kinh tế, hộ gia đình cá nhân trong nước, các tổ chức và cá nhân nước ngồi đầu tư tại Việt Nam.
* Đối tượng thế chấp và hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Hợp đồng thế chấp là hợp đồng phụ để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay tiền. Nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp, trong đĩ, “ quyền sử dụng đất cĩ thể được thế chấp một phần hoặc tồn bộ” [14, K1Đ716].
Quyền sử dụng đất được coi là đối tượng đặc biệt, người sử dụng đất khơng phải là người sở hữu đất mà chỉ cĩ quyền sử dụng đất. Bộ Luật Dân Sự 1995 qui định, quyền sử dụng đất được thế chấp căn cứ vào mục đích sử dụng đất gồm các loại đất sau: đất nơng nghiệp, đất lâm nghiệp và đất ở. Luật đất đai 2003, đã mở rộng quyền sử dụng đất được thế chấp căn cứ vào nguồn gốc đất và nguồn gốc tài chính người sử dụng đất trả cho Nhà nước. Quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất cĩ thu tiền
sử dụng mà tiền sử dụng đất đã trả khơng cĩ nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước. Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân khơng phải là đất thuê. Quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân chọn hình thức giao đất cĩ thu tiền sử dụng đất với đất được chuyển mục đích từ đất khơng thu tiền sử dụng sang đất cĩ thu tiền sử dụng … Việc mở rộng quyền sử dụng đất được thế chấp, một mặt giúp cho người sử dụng đất tận dụng tối đa được cơng dụng của đất, mặt khác cĩ thể đáp ứng nhu cầu về vốn, phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh của bên thế chấp.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải làm thủ tục đăng ký tại uỷ ban nhân dân cấp cĩ thẩm quyền theo qui định của pháp luật về đất đai.
Về hiệu lực của hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất: Điều 405 BLDS 2005 quy định “ Hợp đồng được giao kết hợp pháp cĩ hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp cĩ thỏa thuận khác hoặc pháp luật cĩ quy định khác”. Tuy nhiên, khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ- CP quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cĩ hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất. Như vậy, thời điểm cĩ hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất hồn tồn “phụ thuộc” vào ý chí của cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền và khơng phù hợp với nguyên tắc tự do thỏa thuận, tự chịu trách nhiệm về nội dung thỏa thuận của pháp luật dân sự. Do đĩ, Luật đất đai cần phân biệt thời điểm cĩ hiệu lực của hợp đồng với thời điểm phát sinh giá trị pháp lý đối với bên thứ ba.
* Xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp
Theo qui định pháp luật dân sự, các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được phép thoả thuận phương thức xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp. Khi thoả thuận về phương thức xử lý quyền sử dụng đất, các bên phải căn cứ vào các qui định của pháp luật sao cho thoả thuận đĩ khơng trái với nguyên tắc chung của pháp luật, khơng trái đạo đức xã hội.
Trong trường hợp các bên khơng thoả thuận được phương thức xử lý quyền sử dụng đất đã thế chấp thì quyền sử dụng đất sẽ được xử lý theo qui định pháp luật. Điều 721 Bộ Luật Dân Sự 2005 qui định “trong trường hợp các bên khơng cĩ thoả thuận hoặc quyền sử dụng đất khơng xử lý theo thoả thuận thì bên nhận thế chấp cĩ quyền khởi kiện tại tồ án”.
Tuy nhiên, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP lại quy định tại điều 61 và nghị định 163/2006/NĐ-CP lại quy định bắt buộc bán đấu giá. Như vậy, quy định của Nghị định số 181và Nghị định 163 là mâu thuẫn với Bộ Luật Dân Sự 2005 dẫn đến hạn chế các quyền của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất khi xử lý tài sản bảo đảm. Do đĩ, văn bản pháp luật sai sĩt phải được điều chỉnh tạo nên sự đồng bộ thống nhất trong việc áp dụng.