Những năm qua, pháp luật Việt Nam ựã có những ựiều chỉnh nhất ựịnh ựối với lĩnh vực ựăng ký, quản lý về quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với ựất. Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với ựất thực sự ựã phát huy ựược nguồn vốn ựầu tư ựất ựai, góp phần ựáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh [Nguyễn Thị Dung (2010)]. Người sử dụng ựất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn. Trình tự, thủ tục ựể thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh ựã ựược cải cách nhằm tạo ựiều kiện thuận lợi cho cả người ựi vay và người cho vay. Việc thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất ựể vay vốn tăng dần qua các năm (dư nợ cho vay có bảo ựảm bằng quyền sử dụng ựất năm 1998 tăng 7,3 lần so với năm 1993, năm 2001 tăng 3,1 lần so với năm 1998). Mặc dù vậy, cho ựến nay, chúng ta chưa có một ựạo luật riêng ựiều chỉnh nội dung ựăng ký giao dịch bảo ựảm mà các quy ựịnh về ựăng ký giao dịch bảo ựảm ựược tìm trong BLDS 2005 và các ựạo luật chuyên ngành như: Luật đất ựai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Luật sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của các luật liên quan ựến ựầu tư xây dựng cơ bản 2009 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành các ựạo luật nêu trên. Các văn bản ựiều chỉnh những quan hệ phát sinh trong lĩnh vực ựăng ký giao dịch bảo ựảm tách biệt và giới hạn theo loại tài sản như: ựất, nhà, rừng câyẦ[đinh Dũng Sỹ (2003)].
Có thể nói, thời gian vừa qua, việc ựăng ký giao dịch bảo ựảm có ý nghĩa rất quan trọng trong việc công khai và minh bạch các giao dịch bảo ựảm. Một mặt, giúp cho người dân và các doanh nghiệp có thêm cơ hội tiếp cận với các nguồn vốn ựể phát triển sản xuất, kinh doanh. Mặt khác, hoạt ựộng ựăng ký bảo ựảm cũng giúp các nhà ựầu tư, các tổ chức tắn dụng, tổ chức và cá nhân khác có nguồn thông tin ựể tra cứu, tìm hiểu trước khi xem xét, quyết ựịnh ký kết hợp ựồng nói chung cũng như hoạt ựộng ựầu tư và cho vay nói riêng [Phạm Phương Nam và NNK (2013)].
các quy ựịnh về ựăng ký giao dịch bảo ựảm ựược quy ựịnh rải rác tại nhiều văn bản dẫn ựến việc tra cứu, áp dụng pháp luật còn gặp nhiều khó khăn. Liên quan ựến ựăng ký giao dịch bảo ựảm có Nghị ựịnh 83/2010/Nđ-CP ngày (23/7/2010) về ựăng ký giao dịch bảo ựảm; Thông tư 05/2011/TT-BTP ngày (16/2/2011) của Bộ Tư pháp hướng dẫn một số vấn ựề về ựăng ký, cung cấp thông tin về giao dịch bảo ựảm, hợp ựồng tại Trung tâm ựăng ký giao dịch, tài sản của Cục ựăng ký Quốc gia giao dịch bảo ựảm Ờ Bộ Tư pháp. Ngoài ra, còn có Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT Ờ BTP Ờ BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc thế chấp quyền sử dụng ựất, tài sản gắn liến với ựất. Việc xác ựịnh trình tự, thủ tục, cơ quan có thẩm quyền ựăng ký giao dịch bảo ựảm ựối với một số loại tài sản còn ựược quy ựịnh ở nhiều luật chuyên ngành như: Luật đất ựai, Bộ luật dân sự 2005, hay văn bản hướng dẫn việc ựăng ký giao dịch bảo ựảm ựối với căn hộ chung cư hình thành trong tương lai của Bộ Tư phápẦVì ựược quy ựịnh ở nhiều văn bản pháp luật nên việc giải thắch pháp luật, xác ựịnh thẩm quyền, thủ tục ựăng ký giao dịch bảo ựảm trong nhiều trường hợp còn chưa thống nhất, chưa tách bạch và thể hiện rõ thẩm quyền thực hiện ựăng ký giao dịch bảo ựảm ựối với các loại tài sản. Thực tế, ựang có một số vướng mắc trong thực hiện ựăng ký giao dịch này. Cụ thể, việc ựăng ký giao dịch bảo ựảm ựối với nhà ở hình thành trong tương lai theo quy ựịnh của Luật Nhà ở và Nghị ựịnh 11/2012/NđỜCP của Chắnh phủ thì căn hộ chung cư mua của chủ ựầu tư cũng là một loại tài sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, do pháp luật hiện hành chưa có hướng dẫn cụ thể về việc ựăng ký thế chấp ựối với loại tài sản này nên hiện nay việc thế chấp căn hộ chung cư ựược tiến hành ựăng ký thế chấp quyền tài sản tại các Trung tâm ựăng ký giao dịch bảo ựảm của Bộ Tư pháp [Nguyễn Quang Tuyến (2009)]. Ngoài ra, việc ựăng ký giao dịch bảo ựảm ựược thực hiện ở nhiều cơ quan khác nhau tùy thuộc vào mỗi loại tài sản thế chấp hay cầm cố. đối với tài sản bảo ựảm là ựộng sản thì tiến hành ựăng ký tại Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường các cấp.
Trong khi ựó, ựối với loại tài sản là ựộng sản nói chung thì tiến hành ựăng ký tại Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cục đăng ký quốc gia giao dịch
bảo ựảm thuộc Bộ Tư pháp. đối với tài sản bảo ựảm là tàu bay, tàu biển thì việc ựăng ký giao dịch bảo ựảm ựược thực hiện tại Cục Hàng không Việt Nam, Cục hàng hải hoặc Cảng vụ hàng hải thuộc Cục hàng hải Việt Nam. Và ựang có một thực tế là, có doanh nghiệp phải thế chấp, cầm cố nhiều tài sản ựể bảo ựảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ tại một ngân hàng thì doanh nghiệp buộc phải ựi ựến nhiều cơ quan ựể thực hiện việc ựăng ký giao dịch bảo ựảm. Do vậy, chi phắ, thời gian ựể ựăng ký việc thế chấp, cầm cố tài sản của doanh nghiệp bị tăng lên, gây khó
khăn cho doanh nghiệp trong quá trình hoàn thành thủ tục ựăng ký giao dịch bảo ựảm.
Một bất cập khác nữa chắnh là việc phân chia nhiều cơ quan ựăng ký giao dịch bảo ựảm cũng dẫn ựến tình trạng thủ tục ựăng ký giao dịch bảo ựảm tại nhiều ựịa phương không thống nhất. Thực tế, cùng một loại tài sản bảo ựảm, ựặc biệt là tài sản bảo ựảm là quyền sử dụng ựất, mỗi nơi có sự hướng dẫn khác nhau về hồ sơ, giấy tờ thủ tục chưa ựúng với quy ựịnh. Trong một số trường hợp, thời gian tiếp nhận hồ sơ ựăng ký giao dịch bảo ựảm chưa tuân thủ ựúng quy ựịnh, một số cơ quan lại quy ựịnh một cách cứng nhắc là chỉ nhận hồ sơ vào một số ngày nhất ựịnh trong tuần, gây khó khăn cho người ựi ựăng ký [Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn đình Bồng (2005)].
Không chỉ có những bất cập trong ựăng ký giao dịch bảo ựảm mà ngay cả ựối với việc tra cứu thông tin về giao dịch này cũng gặp không ắt khó khăn. Hiện ựăng ký giao dịch bảo ựảm ựược chia thành loại tài sản là ựộng sản và bất ựộng sản và ựược thực hiện bởi nhiều cơ quan ựăng ký khác nhau. đối với trường hợp nhiều tài sản khác nhau cùng ựể bảo ựảm nghĩa vụ thì ngân hàng sẽ phải tiến hành thủ tục tra cứu tại nhiều cơ quan khác nhau. Với những trường hợp ựăng ký giao dịch bảo ựảm bằng quyền sử dụng ựất, hệ thống cơ quan ựăng ký giao dịch bảo ựảm ựối với trường hợp này thuộc về hai cấp (cấp tỉnh và cấp quận, huyện). Nhưng hiện tại, việc phối hợp trao ựổi thông tin giữa hai cấp chưa bảo ựảm, do ựó, muốn tra cứu thông tin thì người có nhu cầu phải ựến ựúng cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc ựăng ký. Như vậy, ngay cả việc tra cứu thông tin cũng
không thuận tiện cho người dân và các tổ chức khi có nhu cầu.
Những năm gần ựây, Việt Nam ựang rất tắch cực trong việc cải cách thủ tục hành chắnh, việc xây dựng, hoàn thiện theo hướng ựơn giản thủ tục ựăng ký giao dịch bảo ựảm là ựiều rất cần thiết. Ngoài việc cần có quy ựịnh cụ thể, thống nhất về vấn ựề này thì tinh thần trách nhiệm và thái ựộ của cán bộ thực thi có ý nghĩa rất quan trọng nhằm giảm thiểu nhũng nhiễu, tiêu cực tạo cho người dân và tổ chức trong quá trình ựăng ký giao dịch bảo ựảm ựược thuận tiện và tiết giảm chi phắ không ựáng có.