- Ngân hàng, tổ chức tắn dụng
3.4.5.đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo ựảm và công tác ựăng ký giao dịch bảo ựảm bằng quyền sử dụng ựất,
5 Có nên thực hiện ựăng ký giao dịch ựặt cọc
3.4.5.đánh giá chung về tình hình thực hiện các giao dịch bảo ựảm và công tác ựăng ký giao dịch bảo ựảm bằng quyền sử dụng ựất,
ựảm và công tác ựăng ký giao dịch bảo ựảm bằng quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất tại 2 xã và thị trấn nghiên cứu
3.4.5.1. Thuận lợi:
Luật đất ựai 2003 ựã khẳng ựịnh quyền sử dụng ựất và các giao dịch về quyền sử dụng ựất thuộc ựối tượng ựăng ký bắt buộc; thừa nhận giá trị quyền sử dụng ựất trong cơ chế thị trường, phát huy nguồn lực về ựất ựai. Việc cải cách và công khai các thủ tục hành chắnh tạo ựiều kiện cho việc thực hiện ựăng ký các giao dịch bảo ựảm thuận tiện hơn. đặc biệt từ khi Nghị ựịnh số 83/2010/Nđ-CP
ngày 23/7/2010 của Chắnh phủ về ựăng ký giao dịch bảo ựảm ra ựời ựã quy ựịnh rõ ràng trách nhiệm và thẩm quyền của cơ quan ựăng ký, thời gian giải quyết các thủ tục hành chắnh về giao dịch bảo ựảm, tạo ựiều kiện thuận lợi cho các tổ chức, các nhân khi ựến làm thủ tục ựăng ký. Vì vậy, số lượng hồ sơ ựăng ký thế chấp, bảo lãnh ngày càng có chiều hướng gia tăng.
Từ năm 2008 ựến nay, tại 2 xã và thị trấn nghiên cứu có 1999 hộ gia ựình, cá nhân tham gia giao dịch thế chấp, bảo lãnh, nhưng tất cả ựều thực hiện ựăng ký tại Văn phòng đăng ký QSD ựất Huyện. điều ựó chứng tỏ rằng hiệu quả của công tác quản lý Nhà nước về ựất ựai ngày càng rõ rệt.
3.4.5.2. Khó Khăn:
Hệ thống văn bản pháp luật hiện hành về ựăng ký GDBđ còn phân tán ở nhiêu các Văn bản luật, chưa tập trung, thiếu ựồng bộ, như: quy ựịnh về quyền sử dụng ựất do Luật ựất ựai năm 2003 quy ựịnh; quy ựịnh về nhà ở do Luật Nhà ở quy ựịnh; quy ựịnh về ựăng ký giao dịch bảo ựảm bằng quyền sử dụng ựất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất lại ựược quy ựịnh trong BLDS năm 2005... do vậy rất khó thực hiện.
Do sự thiếu thống nhất giữa các văn bản quy phạm pháp luật trong các quy ựịnh về công chứng, ựăng ký giao dịch bảo ựảm. Quy ựịnh về quyền sử dụng ựất, Luật đất ựai quy ựịnh hợp ựồng phải ựược công chứng, ựồng thời phải ựăng ký mới có hiệu lực. Trong khi ựó, Luật Nhà ở quy ựịnh hợp ựồng về nhà ở chỉ cần công chứng là có hiệu lực. Khoản 1 và khoản 2 điều 323 BLDS 2005 quy ựịnh các giao dịch bảo ựảm bằng nhà ở phải ựăng ký ựể có giá trị pháp lý với người thứ ba. Song, Luật Nhà ở lại quy ựịnh việc thế chấp nhà chỉ cần thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở mà không xác ựịnh rõ giá trị pháp lý của việc thông báo cũng như hậu quả trong trường hợp không thông báo. Nguyên nhân của tình trạng thiếu thống nhất này là do chưa có một ựạo luật thống nhất cho việc ựăng ký giao dịch bảo ựảm.
tạp, cán bộ tiếp nhận tại Bộ phận tiến nhận và trả kết quả hồ sơ hành chắnh Huyện chưa có trình ựộ chuyên môn, nghiệp vụ về ựăng ký giao dịch bảo ựảm, nên khi tiếp nhận và hướng dẫn công dân chưa ựược ựầy ựủ, cặn kẽ. điều này ựã gây không ắt cho người dân khi thực hiện các thủ tục ựăng ký giao dịch bảo ựảm.
Việc thực hiện thủ tục vay vốn tại các ngân hàng, quỹ tắn dụng còn quá chặt chẽ, thủ tục phiền hà, có quá nhiều giấy tờ ựể chứng minh nguồn tài chắnh, khả năng thanh toán... nên ựa phần các hộ gia ựình, cá nhân không có cửa hàng kinh doanh thường là không vay ựược vốn của các ngân hàng, quỹ tắn dụng. Do Vậy, có những hộ gia ựình chỉ cần một vài trăm triệu ựể làm vốn nhưng không có vay ựược vốn từ ngân hàng, quỹ tắn dụng nên họ ựã ựem toàn bộ tài sản nhà ựất thông qua giấy chứng nhận QSD ựất, QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất của gia ựình ựi cầm cố hoặc làm thủ tục bảo lãnh cho một công ty nào ựó ựể vay vốn ngân hàng, quỹ tắn dụng. Số tiền các doanh nghiệp vay ựược từ các ngân hàng, quỹ tắn dụng thường rất cao nhưng số tiền doanh nghiệp cho các hộ dân vay lại thấp hơn rất nhiều so với tài sản họ ựem ra thế chấp. Có trường hợp doanh nghiệp mượn giấy chứng nhận của người dân ựể vay vốn kinh doanh dưới hình thức ủy quyền hoặc bảo lãnh. Khi doanh nghiệp không trả ựược nợ, quá hạn ngân hàng phát mại tài sản nhiều hộ gia ựình, cá nhân ựã mất hết toàn bộ tài sản.
Các giao dịch bảo ựảm bằng quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất ựã và ựang ựược diễn ra khá sôi nổi tại huyện đông Anh cũng như một số ựịa phương khác trên ựịa bàn thành phố Hà Nội. Nhưng việc ựăng ký các giao dịch bảo ựảm này mới chỉ dừng lại ở việc ựăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất, còn các giao dịch bảo ựảm khác như: cầm cố, ựặt cọc.. dường như nằm ngoài sự kiểm soát của cơ quan quản lý nhà nước tạo ra một thị trường ỘngầmỢ, gây thất thu cho ngân sách nhà nước. Ngoài ra, việc quản lý, cập nhật và theo dõi biến ựộng ựối với các thửa ựất có giao dịch là rất khó. điều này dẫn ựến tình trạng tranh chấp, khiếu kiện về quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với ựất.
Hệ thống hồ sơ ựịa chắnh chưa ựược hoàn thiện, chưa cập nhật ựầy ựủ các thông tin về thửa ựất cũng như quá trình biến ựộng. Chưa có phần mềm quản lý, theo dõi ựồng bộ các giao dịch bảo ựảm. Vì vậy, việc tra cứu và cung cấp thông tin ựịa chắnh còn chưa ựầy ựủ.
Cơ sở vật chất, nơi làm việc, kho lưu trữ hồ sơ còn quá chật hẹp chưa ựáp ứng ựược yêu cầu công việc.
Bên cạnh ựó, do nhận thức pháp luật của người dân về việc ựăng ký các giao dịch bảo ựảm còn hạn chế. Người dân chưa hiểu hết về tầm quan trọng của việc ựăng ký. Hơn nữa, do Bộ Luật dân sự không quy ựịnh tất cả các giao dịch bảo ựảm phải ựăng ký. Nhưng khi phát sinh tranh chấp hợp ựồng thì quyền ưu tiên sẽ thuộc về các giao dịch ựã ựăng ký.