Hiện nay, việc ban hành quy chế ựấu giá quyền SDđ là cần thiết, nhưng nếu không cẩn thận trong khâu chuẩn bị khuôn khổ pháp luật cũng như
trong quá trình thực hiện, thì rất dễ phát sinh ảnh hưởng tiêu cực ựến ựời sống kinh tế - xã hội, giống như sử dụng con dao hai lưỡi, ựó là vấn ựề lớn trong
ựấu giá quyền SDđ ở Việt Nam.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 30 cá nhân ựều ựược phép tham gia ựấu giá quyền SDđ.Nếu ựược chọn, tổ chức hay cá nhân này sẽ ựược cấp quyết ựịnh giao hoặc cho thuê ựất (mà không phải lập lại dự án ựầu tư), ựược cấp giấy chứng nhận quyền SDđ và có thể
xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc ựã ựược duyệt. Ngược lại, họ
có trách nhiệm nộp tiền SDđ hoặc thuê ựất ựúng tiến ựộ quy ựịnh trong hồ sơ
dựựấu giá và kết quả trúng ựấu giá.
đấu giá quyền SDđ thông qua hình thức ựấu giá công khai có ưu ựiểm là giúp lựa chọn ựược chủ thể có nhu cầu SDđ thực sự và ựảm bảo cho QSDđ ựược chuyển nhượng ựúng với giá trị thực của nó, tránh ựược tình trạng ựầu cơ ựất ựai. Việc ựưa ựất ựai vào các giao lưu dân sự, kinh tế và chế ựịnh chúng bằng pháp luật là một tất yếu khách quan. Trong ựó việc xác ựịnh giá sàn làm căn cứ ựấu giá quyền SDđựược xác ựịnh trên nguyên tắc sát với giá thực tế chuyển nhượng quyền SDđ, quyền thuê ựất tại khu vực của các thửa ựất liền kề gần nhất có cùng mục ựắch sử dụng với thửa ựất ựấu giá.
Các chắnh sách ựấu giá quyền SDđ mới ựược triển khai thực hiện ở
một số tỉnh, thành phố trực thuộc TW nhưng ựã ựạt ựược những kết quả nhất
ựịnh, ựem lại lợi ắch chung cho cộng ựồng, người SDđ và Nhà nước. Một số
mô hình ựấu giá quyền SDđựược áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức ựấu giá khác nhau như thành phố Hà Nội; thành phố
Hồ Chắ Minh, thành phố đà Nẵng... Sau ựây là sơ lược tình hình ựấu giá ựất của một sốựịa phương trong thời gian qua.
a. đấu giá quyền SDđở thành phố Hà Nội
đấu giá quyền SDđ là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy ựịnh của pháp Luật đất ựai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết ựịnh số 66/2003/Qđ-UB ngày 29/5/2003 về việc ban hành Quy trình
ựấu giá quyền SDđ ựể taọ vốn ựầu tư xây dựng CSHT, bản quy trình này quy
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 31 cho việc ựấu giá quyền SDđ.
Bước 1: Của quy trình ựược thực hiện trong 32 ngày: trong ựó, chủ dự
án liên hệ với Sở quy hoạch và Kiến trúc ựể ựược giới thiệu ựịa ựiểm triển khai dự án, lập hồ sơ SDđ (12 ngày), Sở Quy hoạch và Kiến trúc chỉựạo, ựôn
ựốc Viện Quy hoạch xây dựng xác ựịnh chỉ giới ựường ựỏ (10ngày) và chủ dự
án liên hệ với ựơn vị có tư cách pháp nhân thiết kế, lập quy hoạch tổng mặt bằng, trình Sở Quy hoạch - Kiến trúc duyệt (10 ngày).
Bước 2: Sau khi có quy hoạch tổng thể mặt bằng hoặc ranh giới ựược duyệt, dự án sang bước 2 (27 ngày); 2 ngày ựể chủ dự án lập hồ sơ xin giao
ựất tạm ựể thực hiện giải phóng mặt bằng, Sở địa chắnh và Nhà ựất (nay là Sở
Tài nguyên và Môi trường) là ựầu mối giải quyết (10 ngày); trình ủy ban nhân dân quận, huyện thành lập hội ựồng giải phóng mặt bằng, tổ chức thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, Sở Tài chắnh và Vật giá là ựầu mối giải quyết giá bồi thường (10 ngày); liên hệ với Sở Tài chắnh và Vật giá giải quyết nguồn kinh phắ ứng trước của ngân sách và Sở Tài chắnh và Vật giá là
ựầu mối, phối hợp với Sở kế hoạch và đầu tư giải quyết (15 ngày).
Bước 3: Không vượt quá 40 ngày, bao gồm các công ựoạn: Chủ dự án lập dự án ựầu tư xây dựng CSHT, báo cáo Sở Kế hoạch và đầu tư trình Uỷ ban nhân dân thành phố duyệt (15 ngày); chủ dự án cần lập, trình thẩm ựịnh và phê duyệt thiết kế kỹ thuật tổng dự toán ựối với công trình hạ tầng kỹ thuật (Sở Giao thông - Công chắnh giải quyết); trong 5 ngày chủ dự án tiến hành xây dựng giá sàn và bước giá ựể tổ chức ựấu giá trình Sở Tài chắnh và Vật giá là ựầu mối giải quyết và trong 5 ngày chủ dự án phải lập song hồ sơ ựể ựược giao ựất chắnh thức, xây dựng và ban hành quy chếựấu giá quyền SDđ cho dự án ựể thực hiện.
Bước 4: Là bước cuối cùng của quy trình, trong ựó quy ựịnh UBND quận, huyện có trách nhiệm tổ chức ựấu giá (15 ngày). Nếu các quy ựịnh trong quy trình bị vi phạm, các cấp, các ngành, các cơ quan liên quan ựều phải chịu xử lý theo pháp luật.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 32 Thành phố Hà Nội bắt ựầu tổ chức ựấu giá quyền SDđ từ năm 2003. Trong năm 2003, Thành phố thực hiện 6 dự án với diện tắch 7,1 ha thu ựược 973 tỷựồng. Trong năm 2004, Hà Nội ựó tổ chức ựấu giá quyền SDđ tại 12 dự án thuộc 7 quận, huyện với tổng diện tắch 32,3 ha ựất và thu ựược tổng số
tiền là 2.208 tỷ ựồng. Năm 2005, Hà Nội thực hiện 30 dự án ựấu giá quyền SDđ, diện tắch gần 65 ha với tổng thu ước tắnh khoảng 2.000 tỷựồng. Trong
ựó chuyển tiếp 18 dự án từ năm 2004 sang và thực hiện mới 12 dự án. Diện tắch 65 ha dự kiến sẽ ựấu giá trong năm 2005 trên tổng quy mô diện tắch dự
kiến dành cho ựấu giá quyền SDđ của Hà Nội là 153 ha. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Năm 2010, số dự án tổ chức ựấu giá quyền SDđ là 33 dự án và ựấu giá
ựất nhỏ lẻ, xen kẹt với tổng số tiền (dự kiến) thu ựấu giá quyền SDđ năm 2010 là 2.600 tỉ ựồng (trong ựó thu các dự án thuộc thành phố quản lý là 2.290 tỉựồng, ựấu giá ựất nhỏ lẻ và thu tiền SDđ khác do các quận, huyện thị
xã quản lý là 310 tỉ ựồng). Chia theo khối các ựơn vị tổ chức thực hiện như
sau: Khối quận và thị xã: 8 dự án, số thu ựấu giá khoảng 700 tỉ ựồng; khối huyện: 21 dự án, số thu ựấu giá khoảng 1.420 tỉ ựồng; khối các sở, ngành: 4 dự án, số thu ựấu giá khoảng 480 tỉựồng.
b. Công tác ựấu giá quyền SDđ tại Thành phố Hồ Chắ Minh
Cũng là một thành phố thuộc trung ương, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chắnh trị, xã hội của khu vực phắa nam. Thành phố Hồ Chắ Minh cũng là nơi thực hiện công tác ựấu giá quyền SDđ từ rất sớm. Năm 2003 nguồn thu từựất của thành phố Hồ Chắ Minh là 700 tỷ ựồng, năm 2004 là 1.700 tỷ ựồng và năm 2005 là hơn 1.400 tỷựồng. để sử dụng nguồn thu ựó thành phốựó quyết
ựịnh dành một phần lớn tiền thu ựược từ ựấu giá quyền SDđ cho các quận, huyện nhằm khuyến khắch khai thác giá trị từ ựất. Cụ thể, ựể lại ựịa phương quận, huyện có dự án ựấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từựấu giá quyền SDđ tương ứng với những khi ựất trị giá dưới 50 tỷựồng, 50 - 100 tỷựồng và 100 - 500 tỷ ựồng. Các quận, huyện ựược tự tổ chức ựấu giá với ựất công có diện tắch 500 - 1.000m2 (nội thành) và 1.500 - 2.000m2 (ngoại thành).
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 33
để cụ thể hóa hơn, UBND thành phố Hồ Chắ Minh ựã ban hành Quy chế ựấu giá quyền SDđ ựể giao ựất có thu tiền SDđ hoặc cho thuê ựất tại quyết
ựịnh số 24/2010/Qđ-UBND. Theo quy chế này, các trường hợp ựấu giá là: - Giao ựất có thu tiền SDđ:
+ đầu tư xây dựng nhà ở của hộ gia ựình, cá nhân;
+ đầu tư xây dựng nhà ở ựể bán hoặc cho thuê, trừ trường hợp ựất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân khu công nghiệp;
+ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng ựể chuyển nhượng hoặc cho thuê; + Sử dụng quỹựất ựể tạo vốn cho ựầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; + SDđ làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;
+ SDđ vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. - Cho thuê ựất ựể thực hiện dự án xây dựng nhà ở ựể bán hoặc cho thuê do người Việt Nam ựịnh cưở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thực hiện.
- Giao ựất theo hình thức khác nay chuyển sang giao ựất có thu tiền SDđ hoặc chuyển mục ựắch SDđ; trừ trường hợp không thay ựổi chủ SDđ.
- Cho thuê ựất bao gồm cả cho thuê ựất thuộc quỹựất nông nghiệp sử
dụng vào mục ựắch công ắch của xã, phường, thị trấn ựể sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
- Các trường hợp khác do UBND TP quyết ựịnh. Các thửa ựất ựược ựấu giá gồm:
- đã có quy hoạch SDđ chi tiết hoặc kế hoạch SDđ chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết ựược cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy ựịnh hiện hành của pháp luật vềựất ựai, xây dựng. Trong trường hợp chưa có quy hoạch SDđ
chi tiết hoặc kế hoạch SDđ chi tiết, quy hoạch xây dựng chi tiết thì căn cứ
vào ý kiến về các chỉ tiêu quy hoạch của cấp có thẩm quyền theo phân cấp của UBND TP ựối với từng thửa ựất.
- đất trống, ựã hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. - Có phương án ựấu giá ựất ựược cấp có thẩm quyền phê duyệt theo
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 34 quy ựịnh.
c. đấu giá quyền SDđở thành phốđà Nẵng
đà Nẵng là thành phố trực thuộc trung ương và là trung tâm của các tỉnh miền Trung. Thực hiện công tác ựấu giá quyền SDđ, thành phốđà Nẵng cũng ựã ban hành quy chế ựấu giá quyền SDđ tại Quyết ựịnh số 29/Qđ- UBND ngày 17/5/2008 về việc Ban hành Quy chếựấu giá quyền SDđựể giao
ựất có thu tiền SDđ hoặc cho thuê ựất, cụ thể:
+ Tất cả những người tham gia ựấu giá ựều thực hiện ựấu giá trực tiếp
ựể nhận quyền SDđ dưới hình thức niêm yết công khai trong thời gian 15 ngày và thông báo trên các phương tiện thông tin ựại chúng 3 lần. Sau khi hết thời gian niêm yết giá, Hội ựồng bán ựấu giá gia hạn thêm thời gian nhận ựơn trong 15 ngày.
+ Mỗi ựơn ựăng ký tham gia ựấu giá ựược cử 02 người ựại diện vào phòng ựấu giá và ngồi theo sự xắp xếp của Hội ựồng bán ựấu giá. Khi muốn ra ngoài phải có sựựồng ý của Hội ựồng bán ựấu giá.
+ Mức chênh lệch mỗi lần hô giá là 50.000 ựồng/m2- mỗi người tham gia ựấu giá ựược quyền hô nhiều lần không hạn chế cho ựến khi không có ai hô giá cao hơn. Thời gian quy ựịnh hô giá cách nhau 5 phút (Hội ựồng sẽ nhắc lại 03 lần), quá 05 phút không có ai tiếp tục hô thì người có mức giá cao nhất là người trúng ựấu giá. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Hình thức ựấu giá: Trực tiếp, công khai hô bằng miệng và số lần hô ựối với mỗi ựối tượng tham gia ựấu giá không hạn chế. Thời gian giữa mỗi lần hô giá không quá 05 phút. đối tượng hô giá lần ựầu phải bằng hoặc cao hơn giá khởi ựiểm, các lần hô tiếp theo không ựược thấp hơn giá hô trước ựó.
Sau khi ựối tượng tham gia ựấu giá hô giá, người ựiều hành nhắc lại số
thứ tự và mức giá của ựối tượng vừa hô 3 lần, mỗi lần cách nhau 50 giây. Sau khi người ựiều hành phiên ựấu giá nhắc lại lần cuối cùng, không có ựối tượng nào hô giá cao hơn thì ựối tượng vừa hô mức giá ựó trúng ựấu giá.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 35 bắt ựầu ựấu giá mà không có ựối tượng hô giá, thì phiên ựấu giá coi như
không thành. Toàn bộ số tiền ựặt cược sẽ ựược sung vào quỹ ngân sách Nhà nước và Hội ựồng ựấu giá lập biên bản hủy phiên ựấu giá.
Tại phiên ựấu giá, nếu ựối tượng ựã hô giá cao hơn, sau ựó rút lại giá ựã hô thì việc ựấu giá ựược tổ chức lại ngay và bắt ựầu từ giá ựã hô trước ựó. Người rút lại giá không ựược tham gia phiên ựấu giá ựó và ựược mời ra khỏi phòng ựấu giá; ựồng thời không ựược trả lại tiền ựặt cược.
- Sau khi việc bán ựấu giá kết thúc. Hội ựồng sẽ lập biên bản tại chỗ và mọi người tham gia ựấu giá ựều ký vào biên bản.
Cơ chế tài chắnh khi thực hiện ựấu giá:
- Giá sàn do UBND thành phố quy ựịnh giao ựộng từ 3.900.000- 5.330.000 ựồng/m2, giá bỏ thầu từ 4.200.000-12.900.000 ựồng/m2 và giá ựất trúng thầu từ 4.850.000-12.900.000 ựồng/m2 cao hơn 1,24-2,42 lần so với giá sàn quy ựịnh. Theo ý kiến của tất cả các hộ ựược phỏng vấn, với mức giá sàn như vậy là phù hợp với ựại ựa số người tham gia ựấu giá ựều cho rằng mức trúng ựấu giá so với giá ựất thị trường tại thời ựiểm ựấu giá là trung bình (125-130 trường hợp), chỉ có 05 trường hợp cho là cao hơn giá thị trường.
- Giá ựất do UBND thành phố đà Nẵng quy ựịnh ựối với khu vực này