2 ðẤ T PHI NÔNG NGHIỆP PNN 4.459,76 4.70,17 188,
4.2.2.Qui chế ñấ u giá quyền SD ð
a. đối tượng tham gia ựấu giá
Tổ chức kinh tế, hộ gia ựình, cá nhân thuộc ựối tượng ựược Nhà nước giao ựất có thu tiền sử dụng ựất hoặc cho thuê ựất theo quy ựịnh của Luật đất
ựai có nhu cầu sử dụng ựất ựể thực hiện dự án ựầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch ựã ựược cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
b. điều kiện ựểựược ựăng ký tham gia ựấu giá
Những ựối tượng tham gia ựấu giá phải tuân theo những ựiều kiện ựược quy ựịnh cụ thể như sau:
- Có ựơn ựề nghị ựược tham gia ựấu giá theo mẫu của Hội ựồng ựấu giá; Trong ựơn nêu rõ nội dung cam kết SDđựúng mục ựắch, ựúng qui hoạch khi trúng ựấu giá.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 57 - đối với tổ chức kinh tế: mỗi tổ chức chỉ ựược một ựơn vị tham gia
ựấu giá. Trường hợp có hai (02) doanh nghiệp trở lên thuộc cùng một Tổng công ty thì chỉ ựược một doanh nghiệp tham gia ựấu giá. Trường hợp Tổng công ty với công ty thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ ựược một doanh nghiệp tham gia ựấu giá.
- đối với hộ gia ựình, cá nhân:
+ Phải có ựủ năng lực hành vi dân sự theo quy ựịnh của pháp luật. + Phải có ựủ ựiều kiện về khả năng tài chắnh ựể thực hiện dự án hoặc phương án ựầu tư theo quy ựịnh của pháp luật. Trường hợp ựấu giá ựất ở
không cần ựiều kiện này.
+ Mỗi hộ gia ựình chỉ ựược một cá nhân tham gia ựấu giá trong một (01) lô ựất (thửa ựất).
+ Mỗi người chỉ ựược ựăng ký ựấu giá một (01) lô ựất trong một khu quy hoạch nhưng có quyền tham gia ựấu giá tất cả các lô trong khu quy hoạch
ựó nếu chưa trúng ựấu giá lô nào và người ựó ựã nộp ựủ tiền ựặt cọc. Mỗi người tham gia ựấu giá ựược trúng ựấu giá nhận quyền SDđ 01 lô theo qui hoạch chi tiết phân lô ựược phê duyệt.
c. đăng ký tham gia ựấu giá
Các ựối tượng tham gia ựấu giá phải ựăng ký và hoàn tất các thủ tục
ựăng ký tại phòng Tài nguyên & Môi trường chậm nhất trước hai ngày của ngày tổ chức ựấu giá. Sau khi ựược Hội ựồng chấp thuận các ựối tượng thanh gia ựấu giá phải nộp các khoản tiền sau ựây:
- Tiền phắ tham gia ựấu giá: Khoản phắ này nộp khi ựăng ký tham gia
ựấu giá và không hoàn trả lại cho ựối tượng ựã ựăng ký tham gia ựấu giá. Chi phắ phục vụ cho cuộc ựấu giá ựược sử dụng từ phắ tham gia ựấu giá. - Tiền ựặt trước (tiền bảo lãnh - tiền ựặt cọc) Mức quy ựịnh trên cơ sở
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 58 giá sàn ựược UBND tỉnh phê duyệt.
Số tiền ựặt trước phải nộp trước ngày tổ chức ựấu giá ắt nhất là 02 ngày. Căn cứ vào ựơn xin ựăng ký ựấu giá, ựối tượng ựăng ký ựấu giá khu vực nào,thì ựặt trước số tiền tương ứng của khu vực ựó và chỉựược tham gia ựăng ký ựấu giá tại khu vực ựã ựăng ký. Trường hợp ựối tượng ựăng ký tất cả các khu thì tiền ựặt trước là số tiền tại khu vực cao nhất.
Người trúng ựấu giá sẽựược trừ tiền ựặt trước vào tiền sử dụng ựất phải nộp. Người không trúng ựấu giá sẽ ựược hoàn trả lại tiền ựặt trước ngay sau khi cuộc ựấu giá kết thúc.
Người trúng ựấu giá nhưng lại từ chối rút lại giá ựã trả thì số tiền ựặt trước tương ứng với khu vực tham gia ựấu giá ựã trúng sẽ không ựược hoàn trả lại.
d. Giá khởi ựiểm ựấu giá và bước giá ựểựấu giá
Giá sàn ựược xác ựịnh là giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế của khu ựất liền kề có cùng mục ựắch sử dụng. Giá sàn do UBND tỉnh phê duyệt.
Giá khởi ựiểm do hội ựồng ựấu giá thành phố họp và quyết ựịnh (bằng văn bản) trước khi tiến hành mở phiên ựấu giá 01 giờ, giá khởi ựiểm phải bằng hoặc cao hơn giá sàn. Giá khởi ựiểm ựược dùng làm căn cứ xét kết quả ựấu giá.
ự. Hình thức và trình tựựấu giá - Hình thức
Căn cứ vào nhu cầu ựăng ký của những người tham gia ựấu giá, Hội
ựồng ựấu giá sẽ quyết ựịnh số lượng các lô ựất ựược ựưa ra ựấu giá từng ựợt tại phiên ựấu giá.
đấu một lần cho tất cả khu ựất hoặc ựấu từng lô ựất hoặc ựấu một lần cho nhiều lô ựất trong mỗi ựợt ựấu giá tại phiên ựấu giá.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 59
đấu bằng phiếu kắn, trực tiếp, công khai, dân chủ; phiếu ựấu giá hợp lệ
phải do phiếu Hội ựồng phát hành.
- Trình tựựấu giá
Người tham gia ựấu giá phải ghi mức giá trả của mình vào phiếu ựấu giá trong vòng từ 5 ựến 10 phút kể từ khi nhận phiếu. Nếu hết thời gian mà không nộp lại phiếu cho Hội ựồng thì coi như người ựó không tham gia trả giá.
Kết quả ựấu giá ựược công bố ngay tại buổi ựấu giá theo thứ tự từ cao xuống thấp cho tất cả các lô ựược ựưa ra ựấu giá mỗi ựợt tại phiên ựấu giá.
Mức giá ựể xét là người trúng ựấu giá phải có giá trị bằng hoặc cao hơn giá khởi ựiểm quy ựịnh.
Trường hợp ựấu giá một lần cho cả khu ựất hoặc từng lô ựất thì người trúng ựấu giá là người có mức giá trả cao nhất (không thấp hơn giá khởi ựiểm) - Nếu có nhiều người có mức giá trả cao nhất ngang bằng nhau, sẽ tổ
chức ựấu giá lại giữa những người ựó với mức giá khởi ựiểm là mức giá trả
cao nhất của vòng ựấu trước cho ựến khi chọn ựược người trúng ựấu giá. - Nếu người trả giá cao nhất rút lại giá ựã trả thì việc ựấu giá ựược tổ
chức lại ngay và bắt ựầu từ giá trả cao thứ hai sau mức giá trả cao nhất bị rút lại giá.
Trường hợp ựấu giá 1 lần cho nhiều lô ựất
- Theo thứ tự từ cao xuống thấp (với mức giá trả cao hơn giá khởi
ựiểm) Người nào trả giá với số tiền cao nhất thì người ựó là người trúng ựấu giá thứ nhất người trả giá cao thứ 2 sẽ là người trúng ựấu giá thứ 2 và tiếp theo lần lượt cho ựến hết các lô ựược ựưa ra ựấu giá.
- Người trúng ựấu giá thứ nhất ựược quyền lựa chọn cho mình vị trắ lô
ựất tại khu vực ựấu giá mà người ựó ựã ựấu; tiếp theo ựến người trúng ựấu giá thứ hai cho ựến hết các lô ựất ựấu giá của phiên ựấu giá.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 60 có nhiều người ngang bằng nhau thì sẽ tổ chức bốc thăm giữa nhũng người có mức giá cao bằng nhau ựể xác ựịnh thứ tự từ cao xuống thấp phục vụ việc xác lập quyền ưu tiên chọn vị trắ.
Trong cuộc ựấu giá, người không có trách nhiệm không ựược tham dự. Người ựấu giá có quyền ựăng ký ựấu giá các khu và có quyền ựấu tất các lô trong khu ựã ựăng ký.
e. Quyền lợi và trách nhiệm của người trúng ựấu giá ựất
- Quyền lợi:
được sử dụng ựất ổn ựịnh lâu dài, ựược cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng ựất, ựược hưởng lợi các cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong khu ựất ựó. - Trách nhiệm:
Trong vòng 30 ngày kể từ ngày ựấu giá người trúng ựấu giá phải nộp
ựầy ựủ số tiền trúng ựấu giá vào ngân sách Nhà nước (nộp qua phòng Tài chắnh - Kế hoạch thành phố). Nếu quá thời hạn trên người trúng ựấu giá không nộp ựủ số tiền thì coi như bỏ cuộc, Hội ựồng ựấu giá sẽ không thanh toán trả lại tiền ựặt trước.
Sau thời hạn 01 năm kể từ ngày ựược bàn giao ựất, người trúng ựấu giá không xây dựng nhà ở, UBND thành phố Phủ Lý sẽ trả lại tiền ựã nộp mà không ựược tắnh thêm bất cứ chi phắ nào khác và số tiền ựặt trước cũng sẽ
không ựược hoàn trả, thu hồi lại ựất giao cho Hội ựồng ựấu giá tổ chức ựấu giá cho những người có nhu cầu sử dụng.
Thực hiện việc cam kết với UBND thành phố Phủ Lý về việc thực hiện ựầy ựủ nghiêm túc các quy ựịnh tại quy chế này và các quy ựịnh về
quản lý ựô thị.
g. Các vấn ựề khác
- Trong quá trình tổ chức ựấu giá nếu Hội ựồng ựấu giá phát hiện có dấu hiệu thông ựồng trong ựấu giá thì Hội ựồng có quyền hủy bỏ kết quảựấu
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 61 giá lô ựất ựó.
- Hội ựồng ựấu giá có trách nhiệm giải thắch rõ ràng quy chế ựắnh kèm trong hồ sơ ựăng ký, tổ chức ựiều hành và giải quyết các vấn ựề có liên quan
ựến cuộc ựấu giá theo ựúng qui chế.
- Người tham gia ựấu giá cần tìm hiểu, nghiên cứu kỹ nội qui, qui chế
trước khi làm thủ tục ựăng ký tham gia ựấu giá và khi ựó làm thủ tục ựăng ký tham gia ựấu giá là ựồng nghĩa với việc tự nguyện chấp hành qui chế, mọi khiếu nại trái với qui chế này ựều không ựược giải quyết.
Căn cứ qui chế này, yêu cầu các thành viên trong Hội ựồng ựấu giá quyền SDđ và người tham gia ựấu giá có trách nhiệm thực hiện ựúng quy
ựịnh tại qui chế này.
h. Quy trình thực hiện ựấu giá quyền SDđ
Bước 1: Căn cứ chủ trương ựấu giá hoặc quyết ựịnh giao ựấu giá của cấp thẩm quyền (nhưng các khu ựất ựấu giá phải ''sạch", tức là ựã bồi thường hỗ trợ tái ựịnh cư xong) tiến hành thành lập Hội ựồng ựấu giá quyền SDđ.
Bước 2: Xác ựịnh giá khởi ựiểm của khu ựất (nếu là ựất thực hiện DA), hoặc từng lô ựất (nếu là ựất ở) dựa trên giá ựất qui ựịnh của UBND tỉnh.
Bước 3: Xây dựng phương án ựấu giá quyền sử dụng ựất cho khu ựất thực hiện dự án hoặc các lô ựất ở (phương án chung không cần phương án cho từng lô). Nội dung phương án gồm: mục ựắch ựấu giá, ựối tượng tham gia ựấu giá,vị trắ, ựịa ựiểm, tiêu chắ xây dựng, thời hạn sử dụng ựất, thời hạn nộp tiền sử dụng ựất, hình thức ựăng ký và nộp tiền ựặt trước (cọc), các bước trong phiên ựấu giá, hình thức ựấu giá, giá khởi ựiểm, các ựiều kiện vi phạm phương án ựấu giá,vi phạm phiên ựấu giá...
Bước 4: Hội ựồng ựấu giá hoặc tổ chức của nhà nước có chức năng ựấu giá quyền sử dụng ựất thông báo công khai các lô ựất, khu vực tổ chức ựấu giá quyền SDđ ắt nhất 2 lần trong thời gian 2 tuần trên phương tiện thông tin
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 62
ựại chúng như ựài phát thanh, truyền hình ựịa phương, báo ựịa phương, các phương tiện thông tin ựại chúng khác và ựược niêm yết công khai tại ựịa ựiểm tổ chức ựấu giá và trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có thửa ựất ựấu giá.
Bước 5: Tổ chức ựăng ký tham gia ựấu giá quyền SDđ (thời gian ựăng ký là 30 ngày). Tổ chức, cá nhân ựăng ký và nộp hồ sơ tham gia ựấu giá phải nộp các khoản tiền sau ựây:
- Tiền ựặt cọc (tiền bảo lãnh - tiền ựặt trước) do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết ựịnh cho từng cuộc ựấu giá nhưng tối ựa không quá 5% giá khởi
ựiểm của thửa ựất ựấu giá. Người trúng ựấu giá ựược trừ tiền ựặt cọc vào tiền sử dụng ựất hoặc tiền thuê ựất phải nộp;
- Phắ ựấu giá: khoản phắ này nộp khi ựăng ký tham gia ựấu giá ựược sử
dụng chi phắ cho việc tổ chức thực hiện ựấu giá và không hoàn trả cho tổ
chức, cá nhân ựã ựăng ký tham gia và nộp phắ ựấu giá. Mức phắ cụ thể do Hội
ựồng nhân dân cấp tỉnh quyết ựịnh phù hợp với thực tếởựịa phương theo quy
ựịnh của pháp luật hiện hành về phắ, lệ phắ.
Bước 6: Tổ chức ựấu giá công khai.
Giới thiệu Hội ựồng, người ựiều hành,thông báo danh sách ngưởi tham gia ựấu giá và kiểm tra giấy tờ, thông báo phương án ựấu giá và nội quy phiên
ựấu giá, hình thức ựấu giá (phiếu,lời nói), giá khởi ựiểm, giải ựáp thắc mắc... - Lập biên bản phiên ựấu giá, Công bố người trúng ựấu giá và giá trúng
ựấu giá; kết thúc phiên ựấu giá.
Bước 7: Lập hồ sơ trình cấp thẩm quyền phê duyệtkết quả trúng ựấu giá quyền SDđ.
Bước 8: Lập thủ tục giao ựất và cấp GCN quyền SDđ cho người trúng ựấu giá quyền SDđsau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chắnh theo quy ựịnh của Luật
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 63
4.2.3. Công tác xác ựịnh giá khời ựiểm khi thực hiện ựấu giá quyền sửdụng ựất