a. Quá trình khai thác quỹñất trong cơ chế giao ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT ở Việt Nam
Trước năm 1993, trong những quy ñịnh của Luật ðất ñai 1988, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai và không thừa nhận các giao dịch chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền SDð
trên thị trường. ðất ñai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp ñất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng. Do vậy, trong giai
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 19
ñoạn này, giá ñất không ñược ñề cập ñến, làm cho quan hệñất ñai không vận
ñộng theo hướng tích cực, ñất ñai không ñược coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến, không kiểm soát ñược.
Luật ðất ñai 1993 ra ñời với những quy ñịnh mới cho phép người SDð ñược quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị
quyền SDð ñó tạo ra cơ sở pháp lý và ñặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường BðS chính thức ở nước ta. ðiều ñó ñã tạo bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người SDð
mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người SDð với nhau, bước ñầu hình thành việc ñấu giá quyền SDð.
Chính sách SDð phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với ñường lối ñổi mới quản lý ñất ñai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ ñất, huy ñộng ñược vốn ñể ñầu tư xây dựng CSHT phục vụ sự
nghiệp công nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước. Mặt khác, với chính sách giao ñất có thu tiền sử dụng sẽ tạo ñược sự công bằng giữa người SDð với nhau, giữa người trực tiếp lao ñộng sản xuất với người SDð vào mục ñích kinh doanh. Nguồn tài nguyên ñất ñai ñược xác ñịnh từ giá trị sẽ giúp phần tác ñộng tới ý thức, trách nhiệm từ phía người SDð, ñất ñai sẽñược sử dụng kinh tế, tiết kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế SDð tại các ñịa phương ñó chứng minh tính ñúng ñắn, hợp lý của chính sách SDð có thu tiền sử dụng.
Với chủ trương “ðổi ñất lấy CSHT” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành phốñó chủñộng tiến hành giao ñất có thu tiền sử dụng nhằm huy ñộng nguồn vốn ñầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống CSHT ñịa phương. Với chủ
trương này, trong vòng hơn 10 năm trở lại ñây, việc thực hiện các dự án sử
dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT ñó ñược nhân rộng trên phạm vi cả
nước. ðây là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng CSHT, tập trung khai thác nguồn nội lực của ñất nước phục vụ sự
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 20 nghiệp công nghiệp hoá - hiện ñại hoá. Dưới hình thức giao ñất có thu tiền sử
dụng, nhiều ñịa phương ñã huy ñộng ñược nguồn thu lớn cho ngân sách, ñầu tư
xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường, ñường, trạm, từng bước góp phần cải thiện ñời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân. Chính sách giao ñất ñể
tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT ñó mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn. Thực chất quá trình tạo vốn từ quỹñất ñể xây dựng CSHT tại các ñịa phương ñược tiến hành dưới các hình thức chủ yếu sau:
- Hình thức 1: UBND tỉnh cho phép các nhà ñầu tư có năng lực tài chính nhận làm các công trình. Sau khi hoàn thành, UBND cấp tỉnh sẽ thanh toán bằng ñất cho nhà ñầu tư theo khối lượng thi công ñược nghiệm thu.
- Hình thức 2: UBND tỉnh chỉ tuyển chọn các nhà ñầu tư vừa có năng lực tài chính, vừa có năng lực thi công ñể trực tiếp xây dựng công trình. Sau khi hoàn tất công trình, UBND tỉnh sẽ thanh toán bằng ñất cho nhà ñầu tư
theo khối lượng thi công ñược nghiệm thu.
- Hình thức 3: UBND cấp tỉnh cho phép các nhà ñầu tư nộp một khoản tiền vào ngân sách Nhà nước ñể ñầu tư xây dựng một công trình thuộc danh mục công trình ñầu tư bằng quỹñất ñược Chính phủ cho phép và theo tổng mức ñầu tưñược duyệt. Sau khi hoàn tất thủ tục nộp tiền, UBND tỉnh sẽ giao cho nhà ñầu tư một diện tích ñất có giá trị tương ứng ñể thanh toán. Với số
tiền thu ñược, UBND tỉnh tự tổ chức ñầu tư xây dựng công trình.
Song cùng với những biến ñộng về giá cả ñất ñai trên thị trường BðS, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá ñất do Nhà nước quy
ñịnh, chính sách giao ñất ñể tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT ñó bộc lộ những hạn chế, nhược ñiểm nhất ñịnh, ví dụ như bảng giá ñất ñó ñược Nhà nước chỉnh sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quá lạc hậu, giá ñất do Nhà nước ñặt ra là rất thấp so với thực tế, nhất là ở các ñô thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ. Chính sự chênh lệch về giá ñất do Nhà nước quy ñịnh với giá ñất chuyển nhượng thực tế trên thị trường mà trong thực tế, một số giao dịch ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 21
ñai làm phát sinh ra những khoản ñịa tô mà Nhà nước không kiểm soát ñược dẫn ñến thất thoát một nguồn thu lớn Bên cạnh ñó, Nhà nước mới chỉ chú ý
ñến giao mà chưa chú ý ñến kiểm soát, ñặc biệt là sự chênh về thời gian dẫn
ñến không huy ñộng ñược tối ña nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, giá ñất khi Nhà nước giao ñất chênh lệch quá lớn so với giá ñất trên thị trường ñã làm thất thoát một nguồn thu lớn cho ngân sách. [34, 38]
b. Chủ trương ñấu giá ñất ñược hình thành
Giao ñất có thu tiền sử dụng với mục ñích nhằm khai thác quỹ ñất, tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT mặc dù ñó phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua. Song cùng với sự
phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến ñộng của giá cả ñất ñai trên thị
trường BðS, cơ chế giao ñất có thu tiền sử dụng ñó bộc lộ những nhược
ñiểm hạn chế nhất ñịnh.
Cơ chế ñấu giá quyền SDð tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT ñược áp dụng thí ñiểm tại một sốñịa phương ñó mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược ñiểm, hạn chế của cơ chế giao ñất có thu tiền sử dụng. ðể cụ thể
hóa ñiều ñó, ngày 18/2/2003, Bộ Tài chính ñó ban hành Quyết ñịnh số
22/2003/Qð-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹñất tạo vốn xây dựng CSHT, trong ñó quy ñịnh rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử
dụng quỹñất xây dựng CSHT là phải thực hiện ñấu thầu công trình xây dựng CSHT hoặc ñấu giá ñất ñối với quỹñất dùng ñể tạo vốn.
Từ ñó ñến nay, công tác ñấu giá quyền SDð ñược coi là một giải pháp hữu hiệu ñáp ứng ñược yêu cầu của công tác quản lý và SDð trong giai ñoạn hiện nay, ñảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ ñất tạo vốn ñầu tư xây dựng CSHT mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất [29] [2] [28].
c. Quy ñịnh vềñấu giá ñất theo Luật ðất ñai 2003
Ngày 01/7/2004, Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực. Trong Luật ðất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 22 mục 7 quy ñịnh về quyền SDð trong thị trường BðS ñã nêu rõ:
- Giá ñất ñảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế thì phải ñiều chỉnh cho phù hợp.
- Giá ñất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ñịnh
ñược công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Bên cạnh ñó, Luật ðất ñai năm 2003 có quy ñịnh cho phép doanh nghiệp có khả năng chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá ñất ñể thuận lợi trong giao dịch quyền SDð; bổ sung quy ñịnh về ñấu giá quyền SDð và ñấu thầu dự án trong ñó có quyền SDð; bổ sung các biện pháp ñể Nhà nước quản lý ñất ñai chặt chẽ hơn nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường BðS...
ðể cụ thể hóa Luật ðất ñai năm 2003, Nghị ñịnh 181/2004/Nð-CP ra
ñời và tại chương VI, từñiều 59 ñến ñiều 67 có quy ñịnh về quyền SDð trong thị trường BðS.
Việc tổ chức Sàn giao dịch về quyền SDð, tài sản gắn liền với ñất ñược qui ñịnh do doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có ñăng ký kinh doanh trong lĩnh vực kinh doanh BðS, tư vấn dịch vụ trong quản lý, SDð, dịch vụ bán ñấu giá BðS thành lập.
ðến nay một số ñịa phương ñó xác ñịnh ñược tầm quan trọng của Sàn giao dịch trong thị trường BðS nên ñang tiến hành xây dựng và từng bước chuẩn bị cơ sở vật chất ñểñưa Sàn giao dịch BðS sớm ñi vào hoạt ñộng.
Cho tới nay công tác ñấu giá quyền SDð ñó ñược thực hiện rộng khắp trên ñịa bàn cả nước, mặc dù phương pháp giao ñất bằng ñấu giá ñất vẫn còn mới và chưa ñược hướng dẫn cụ thể nhưng các ñịa phương ñó tiến hành thực hiện khá tốt và ñem lại những hiệu quả nhất ñịnh cho ñịa phương. [10, 45] 2.4.3. ðặc ñiểm giá ñất trong thực hiện ñấu giá quyền SDð
a. ðịnh giá ñất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 23 của Nhà nước, giá ñất chịu tác ñộng của nền kinh tế thị trường bởi các qui luật cạnh tranh, qui luật giá trị, qui luật cung - cầu. Nhà nước ñiều tiết và quản lý thị
trường chuyển nhượng quyền SDð theo giá cả, nhưng giá ñất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của ñất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác ñịnh giá ñất cần phải xem xét ñầy ñủ các yếu tố chi phối ñó. [33]
ðất ñai là một tài sản ñặc biệt, cho nên ngoài yếu tố về vị trí ñịa lý, sự ñầu tư CSHT, kinh tế, pháp lý, ñất ñai còn chịu sự chi phối và tác ñộng bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, ñịnh giá ñất chỉ có thể là sự ước tính về
giá trị mà không thể tính ñúng, tính ñủ nhưñịnh giá các tài sản thông thường.
Ở nước ta, ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao ñất cho tổ
chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài theo quy hoạch và pháp luật; Nhà nước cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân thuê ñất ñể sử dụng vào mục
ñích xác ñịnh. Người ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất có quyền chuyển
ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị
quyền SDð. [25, 28] Vì vậy, ñịnh giá ñất ñược hiểu là "sựước tính về giá trị
của quyền SDð bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñó ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm xác ñịnh". [18]
b. Những yếu tố cơ bản xác ñịnh giá ñất trong ñấu giá quyền SDð
Khi xác ñịnh giá ñất ñể ñấu giá phải ñảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia ñấu giá, giá ñất tính ñược phải dựa vào giá thị
trường và khả năng sinh lợi của ñất. ðất ñai dùng vào các mục ñích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh ñất bao gồm các yếu tố sau: [33, 18]
- Vị trí của khu ñất:
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác ñịnh giá
ñất, ví dụ trong cùng một loại ñường phố của một loại ñô thị thì giá ñất ở
những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ có
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 24 giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng ñặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở
mặt ñường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí ñộc hại thì giá ñất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng ñặt ở xa trung tâm hơn. Do vậy, khi xác
ñịnh giá ñất, ñiều quan trọng là phải xác ñịnh vị trí ñất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng ñến giá ñất.
- Yếu tốảnh hưởng về khả năng ñầu tư CSHT
Một khu ñất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa ñược
ñầu tư xây dựng CSHT, khu ñất sẽ có những hạn chế nhất ñịnh trong việc xác
ñịnh giá ñất. Ngược lại, một khu vực ñược ñầu tư CSHT như hệ thống ñường giao thông, hệ thống cấp thoát nước ñồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện
ñại, ñiện sinh hoạt, ñiện sản xuất qui mô lớn... (những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực ñối với ñời sống sinh hoạt của dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của ñất và tác ñộng trực tiếp ñến giá ñất. - ðiều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ:
Khu vực có ñiều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là
ñiều kiện có sức thu hút dân cư ñến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá ñất thực tếở khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà