g ói hỗ trợ 30.000 tỷ đ ổn g để cho vay mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có diện tích nhỏ, giá th ấp cho m ộ t số đối tượng. Những chính sách của Chính phủ bước đẩu đã mang lại hiệu quả tích cực, tu y nhiên th ị trường vẫn gặp khó khăn do: Sự th iế u tin tưởng lẫn nhau giữa các đối tác tron g chuỗi liên kết xây dựng. Sự th iế u tin tưởng này đã làm cho các giao dịch kinh tế (mua bán VLXD, th i công công trình dở dang; nộp tiền mua nhà th e o tiế n độ, thanh toán tiền xây dựng và VLXD...) của th ị trường BĐS gặp khó khăn;
Nợ xấu cho vay đ ối với lĩnh vực bất động sản có xu hướng giảm vào cuối năm 2013, tu y nhiên vẫn ở mức cao.Để củng cố lòng tin giữa các thành viên tham gia chuỗi liên kết tron g lĩnh vực xây dựng/BĐS, vai trò của cac NHTM đóng vị trí quan trọng nhằm giám sát quá trìn h vận động dòng tiền tron g chuỗi liên kết, đảm bảo sử dụn g đúng mục đích, đối tượng, NHNN đang chủ trương nghiên cứu đẩy mạnh việc cho vay th e o chuối liên kết 4 nhà. Theo đó, các ngân hàng ký hợp đổng liên kết 4 bên
VỚ I Chủ đẩu tư, Nhà tháu, Nhà cung cấp vật liệu xây dựng để kiểm soát dòng vốn an toàn, hiệu quả.
TS. NGUYỄN TRÍ HIẾU, CHUYÊN GIA NGÀNH NGÂN HÀNG
"Chương trìn h 50,000 tỷ hỗ trợ xây dựng và BĐS dựa trên thực tế kinh doanh của xây dựng và BĐS: sự dịch chuyển của hàng hóa (vật liệu xây dựng, sản phẩm đầu vào) và sự dịch chuyển của lượng tiền tệ (tín dụng, tiển đẩu tư, tiển đặt cọc) để hỗ trợ sự dịch chuyển hàng hóa. Hai khâu này tu y tách b iệ t nhưng lại là hai m ặt của m ộ t đồng tiền và đáng lý phải gắn bó m ật th iế t với nhau. Nhưng thực tế của những năm gần đây cho thấy, hai khâu này càng ngày càng tách rời nhau, gây khùng hoảng tro n g lĩnh vực xây dựng và th ị trường BĐS. Hàng hóa ứ đọng, không có người mua, hay mua mà không được thanh toán. Chương trìn h 50,000 tỷ th eo tô i đã được xây dựng dựa trên kinh nghiệm thực tế này và th iế t kế m ộ t cơ chế hợp lý để kết nốl hai khâu hàng hóa và tiề n tệ /tín dụng, khai th ô n g những đểm h uyế t mạch của hàng hóa, tiề n tệ, và cuối cùng kiểm soát được d ò n g tiển, g iú p hoàn thành các sản phẩm BĐS cũng như
giúp tiêu th ụ những sản phẩm này qua những chương trình tín d ụn g của các ngân hàng tham gia chương trình".
TS. LỄ XUÂN NGHĨA, NGUYÊN PHÓ CHỦ TỊCH ỦY BANGIÁM Sá t Tà i c h ín h q u ố c GIA: Theo tô i, m ô hình liên GIÁM Sá t Tà i c h ín h q u ố c GIA: Theo tô i, m ô hình liên kết "4 nhà" là tổ hợp cung ứng vốn và cung ứng v ậ t liệu xây dựng được triển khai rộng cho các công trìn h nội đô và các khu đô th ị mới. Qua đó, sẽ khắc phục được tìn h trạng lâu nay là nhà thầu sau khi làm xong không có tiề n để th a n h toán cho các nhà cung cấp nguyên liệu, tiề n nhân công, dẫn đến cả 3 nhà: chủ đẩu tư, nhà thẩu, nhà cung ứng đểu nợ ngân hàng và nguyên cơ dẫn đến nợ xấu rất cao.
ỔNG PHAN THÀNH MAI - TGĐ NGÂN HÀNG XÂY DựNGVIỆT NAM: Giả sử doanh nghiệp sản xuất trước đây phải trả VIỆT NAM: Giả sử doanh nghiệp sản xuất trước đây phải trả chiết khấu cho Nhà thầu hay Chủ đẩu tư th ì nay họ được trả m ột cách đàng hoàng, m inh bạch trên Hợp đ óng, cắt giảm chi phí trên Hợp đổng thì chác chắn những doanh n gh iệ p này sẽ m uốn tham gia tron g chuỗi này nhiều hơn so với Chủ đầu tư. Và với sức ép từ hai phía khách hàng và nhà cung ứng vật liệu xây dựng để hướng đến m ộ t sự m in h bạch, đặc b iệ t là tro n g chi phí và các khoản chiết khấu. Với sức ép đó, tô i tín rằng các chủ đẩu tư sẽ dần dần từng bước m ong m uốn th a m gla tron g chuỗi này, m uốn m inh bạch và an toàn cho ch uỗ i dự án của mình và m uốn đảm bảo khách hàng của m ình sẽ đến đúng hạn và có uy tín trên th ị trường đ ối VỚI sản phẩm cùa m ình.
ÔNG VŨ VIẾT MẠNH - v ụ TRƯỞNG v ụ TÍN DỤNG NGÂNHÀNG NHÀ NƯỚC HÀNG NHÀ NƯỚC
Trong những năm qua, trước những khó khăn nội tại của nển kinh tế, cùng với sự tác độn g của sự kh ủ n g hoảng kinh tế, suy thoái toàn cẩu đã tác độn g m ạnh m ẽ đến nền kinh tế trong nước, đặc b iệ t là lĩnh vực BĐS. Thị trường BĐS đóng bằng, đi xuống, th ị trường BĐS tổ n kho tă ng cao. Tính đến hết tháng 12.2013, tổ ng giá trị BĐS tổ n kho trên cả nước khoảng 94.000 tỷ đổng, các m ặt hàng sất, thép, xi m ăng, gạch, kính xây d ự ng,...cũng gặp khó khăn và tổ n kho lớ n.T heo ước tính của Bộ Xây dựng thì có khoảng 200 lĩnh vực liên quan đến th ị trường BĐS, khi th ị trường trầm lắng thì các lĩnh vực này cũng gặp nhiểu khó khăn.
Thị trường BĐS đón g băng tro n g thờ i gian qua đã tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế, có liên quan nhất là các ngành xây ^d n g , t *n dụng ngân hàng, và tác độn g đến cơ hội việc làm cũng như nhu cẩu nhà ở của nhân dân; Và nó còn tác độn g đến tốc đ ộ tă ng trưởng của nền kinh tế.
Trước những khó khăn của nền kinh tế nói c h u n g và th ị trường BĐS nói riêng, Chính phủ đã ban hành N ghị Q u yết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 m ộ t số đối tượng phù hợp. N goài ra, NHNN cũng đã tích cực th am gia hỗ trợ th ị trương như: gia hạn đ ò i nợ, giãn cơ cấu đ òi nợ, từ ng bước hạ lãi suất để hỗ trợ th ị trường Những chính sách của Chính phủ bước đẩu đã m ang lại hiệu qụả tích cực, tu y nhiên th ị trường vẫn còn gặp khó khăn do sự thiếu tin tưởng lẫn nhau giữa các đ ố i tác tro n g chuỗi liên kết
xây dựng, cụ th ể là: người dân không dám tiế p tục đóng góp tiển mua nhà theo tiến độ vì e ngại tình trạng mua nhà trên giấy; nhà thầu, nhà cung cấp vật liệu xây dựng thì không dám ứng trước nhân công, vật tư vì lo sẽ không được thanh toán theo cam kết; chủ đẩu tư thì không dám tiế p tục triển khai đầu tư do không huy động được vốn và thiếu đẩu ra; và ngân hàng cũng thận trọn g hơn vì lo ngại tiền sau khi giải ngân sẽ bị các chủ nợ siết nợ. Sự thiếu tin tưởng này đã dẫn đến hậu quả tìn h trạng nợ đọng dây dưa lẫn nhau giữa các chủ thể tron g xây dựng cơ bản tăng cao, tỉ lệ nợ xấu trong lĩnh vực BĐS tu y đã có giảm nhưng vẫn còn ở mức độ cao, thanh toán BĐS giảm, ngân hàng khó cho vay, công trình xây dựng đẩu tư dơ dang, xuống cấp, lãng phí, nhân công thiếu việc làm, máy móc th i công công trình không được đưa vào sử dụng, vật liệu xây dựng sản xuất ra không tiêu thụ được, hàng tồn kho tăng cao. Nhu cẩu mua nhà ở vẫn rất lớn, nhưng người dân khó tiếp cận với cơ cấu cung - cẩu BĐS. M ột trong những nguyên nhân chính làm suy giảm niềm tin trên th ị trường BĐS là do trong thời gian qua đã có nhiều tình trạng, nhiều chủ đầu tư dùng tiển góp của dân, tiền vay ngán hàng không đúng mục đích. Trong giai đoạn th ịt trường đang nóng thì việc tăng cao các hoạt động đáu tư phưu lưu, mạo hiểm trên th ị trường BĐS đã xuất hiện tình trạng biến hóa nhằm mục đích kiếm lời cao.Tuy nhiên, khi th ị trường BĐS không như dự toán thì nhiều doanh nghiệp đã th ấ t bại, không trả được nợ, làm m ất niềm tin trong kinh doanh trên th ị trường. Trước bối cảnh các doanh nghiệp xây dựng phải đối mặt VỚI rất nhiều khó khăn, nhất là thực trạng công nợ và hàng tồn kho tăng cao, m ột số ngân hàng đã nghiên cứu, triển khai sản phẩm tín dụng liên kết 4 nhà. Trong đó, ngân hàng cho vay ký kết hợp đổng liên kết với 4 bên (chủ đẩu tư, nhà thầu, nhà cung cấp VLXD và ngân hàng) để thực hiện các nhiệm vụ quản lý, vốn tín dụng được sử dụng đúng m ục đích. Tuy nhiên, m ô hình liên kết 4 nhà hiện nay mà các ngân hàng đang thực hiện mới chỉ là m ô hình đơn, thực hiện khép kín tron g m ột ngân hàng. Nó chỉ thực hiện được khi tấ t cả các chủ th ể bao gổm: nhà thầu, chủ đẩu tư và nhà cung cấp vật liệu xây dựng cùng quan hệ tại tổ chức tín dụng. Trong thực tế, các chủ thể này lại có quan hệ tại nhiểu tổ chức tín dụn g khác nhau là phổ biến. Trước thực trạng đó, NHNN đã chỉ đạo các ngân hàng thương mại triển khai rộng rãi sản phẩm liên kết 4 nhà, nhằm giảm tổ n kho và vật liệu xây dựng, tạo công ăn việc làm, cẩn có sự hợp tác giữa các ngân hàng tham gia tài trợ tro n g m ột chuỗi liên kết bao gổm: ngân hàng phục vụ chủ đẩu tư, ngân hàng phục vụ nhà thầu, ngân hàng phục vụ nhà cung cấp VLXD. Các ngân hàng này phải cùng nhau ký kết cùng chủ đáu tư, nhà thẩu chính, nhà thầu phụ, các nhà cung cấp VLXD, các quyển lợi và trách nhiệm của các bên nhằm tăng cường sự giám sát của ngân hàng quản lý chặt chê đ ổn g tiền, dự án có đẩy đủ vốn để triển khai thực hiện. Việc triển khai sản phẩm chuỗi liên kết 4 nhà nhằm kiểm soát dòn g vốn tín dụng có hiệu quả, đúng mục đích, khôi phục niềm tin trên th ị trường để th úc đẩy các giao dịch kinh tế trong
hoạt động đắu tư xây dựng kinh doanh BĐS, g óp phần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp giảm bớt tổ n kho vật liệu và BĐS. Khi áp dụng chương trình sản phẩm tín dụng 4 nhà và NHNN đang chỉ đạo, không chỉ bó hẹp tron g lĩnh vực BĐS mà còn áp dụng chung cho chương trình tron g lĩnh vực xây dựng cơ bản bao gốm các dự án chương trìn h giao th ô n g ,.. .nhằm th ú c đẩy tăng trưởng tín dụng phục vụ nền kinh tế.
Hiện nay, NHNN đã giao cho Ngân hàng TMCP Đáu tư phát triển Việt Nam BIDV cùng với 7 ngân hàng khác, tron g đó có ngân hàng Xây dựng VN để hoàn thiện, đi đến th ố n g nhất hợp đổng chung giữa các ngân hàng, cũng như là lựa chọn các dự án cụ thể để triển khai, đảm bảo kiểm soát đổng vốn tố i ưu. Ngân hàng Nhà nước thực hiện vai trò khuyến khích, định hướng và giám sát tuân th ủ các cam kết, đảm bảo các nguyên tắc các ngân hàng tham gia chuỗi liên kết, bình đẳng về vai trò, tự nguyện tham gia và th ố n g nhất vể quyển lợi và nghĩa vụ, đồng thời đảm bảo sự cạnh tranh lành mạnh, bình đẳng giữa các doanh nghiệp theo cơ chế đấu tháu nhằm hạ giá thành, nâng cao hiệu quả tron g hoạt động xây dựng cơ bản. Việc triển khai sản phẩm chuỗi liên kết 4 nhà có ý nghĩa rất lớn tro n g giai đoạn hiện nay:
Thứ nhất, góp phán tháo gỡ khó khăn cho th ị trường BĐS, đẩy mạnh tiêu thụ hàng tổn kho BĐS, hàng tổ n kho vật liệu xây dựng;
Thứ hai, tháo gỡ khó khăn vể vốn cho các dự án đẩu tư xây dựng cơ bản tiế p tục đẩu tư, hạn chế tình trạng đẩu tư dang dở, lãng phí; tạo điểu kiện cho các doanh nghiệp đang có nợ quá hạn có thể vay vốn, g iúp dự án có đủ vốn để triển khai, hoàn thành đúng tiến độ, đảm bảo chất lượng công trình;
Thứ ba, tăng cường sự hợp tác, phối hợp giữa các tổ chức tín dụng trong việc kiểm soát dòng tiển; đảm bảo vốn vay được sử dụng đúng mục đích, nâng cao chất lượng tín dụng, giảm nợ xấu trong hoạt động ngân hàng;
Thứ tư, củng cổ lòng tin, tăng cường mức độ tín nhiệm trong kinh doanh giữa các chủ thể tham gia chuỗi liên két, tạo ra năm "yên tâm " tron g xây dựng cơ bản: tổ chức tín dụng yên tâm cấp tín dụng, chủ đẩu tư yên tâm đầu tư, nhà thầu yên tâm th i công, nhà cung cấp yên tâm cung cấp vật liệu, th iế t bị; người mua yên tâm góp vốn;
Thứ năm, giảm thiểu cung ứng tín dụng trù n g lắp, tiế t kiệm nguồn vốn cho vay đối với công trình, dự án đẩu tư;
Thứ sáu, nâng cao tính công khai, m inh bạch tron g lĩnh vực đẩu tư xây dựng cơ bản, góp phẩn chống tham nhũng, th ất thoát, lãng phí, tiêu cực.
vể bản chất, chương trình liên kết 4 nhà là chương trìn h tín dụng thông thường, nguồn vốn do các ngân hàng tự huy động, tự cho vay, không có sự hỗ trợ vể ngân sách của Nhà nước. Ngân hàng Xây dựng cùng các ngân hàng khác đã th ố n g nhất đưa ra m ột mức tín dụng và hưởng ứng chương trìn h tín
dụn g liên kết 4 nhà. Điểu này th ể hiện sự quyế t tâm của các ngân hàng tro n g việc tiê n phong để triển khai sản phẩm tín dụn g 4 nhà. Việc cho vay đểu phụ th uộ c vào mức độ đáp ứng các điều kiện tín dụn g th ô n g thường của khách hàng như dự án, phương án sản xuất kinh doanh khả thi, hiệu quả, khách hàng có khả năng trả nợ, khả năng bán hàng, khả năng lưu động vốn của các ngân hàng và sự thỏa thuận giữa các ngân hàng với nhau trên cơ sở đảm bảo các q uy địn h của pháp luật liên quan đến toàn bộ quá trìn h liên kết.
NHNN khuyến khích các ngân hàng thương mại thực hiện cho vay th ô n g qua chuỗi liên kết 4 nhà, cũng như nghiên cứu đưa ra các sản phẩm tín dụng mới có hiệu quả, có độ an toàn cao nhằm th áo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, hỗ trợ th ị trường giảm nợ xấu. Hiện nay, NHNN đang tích cực đôn đốc các ngân hàng thương mại th ố n g nhất để ký kết thỏa thuận hợp đồng hợp tác triển khai sản phẩm 4 nhà. Sau thời gian triển khai th í điểm , Ngân hàng Nhà nước tổ n g kết, đánh giá và xem xét ban hành những chính sách pháp luật để hướng dẫn việc thực hiện sản phẩm tín dụng này.
Bên cạnh việc triển khai sản phẩm tín dụng 4 nhà để khơi th ô n g đ ồ n g vốn tín dụng, đối với "cung" BĐS, NHNN cũng chú trọ n g đến "cầu" BĐS th ô n g qua việc khuyến khích cho vay tiêu dùn g để đáp ứng nhu cẩu thực hiện theo Nghị quyế t của Chính phủ. Đến nay, NHNN và Bộ Xây dựng cũng tích cực triển khai chương trìn h tín dụn g gói 30.000 tỷ. Trong thờ i gian qua, Ngân hàng Nhà nước đã từng bước tháo gỡ khó khăn tạo điều kiện đẩy nhanh việc cho vay, như việc giảm lãi suất xuống 5%; ban hành các th ô n g tư liên tịch cho phép việc th ế chấp nhà ở hình th àn h tro n g tương lai, đổng thời tạo đẩy nhanh tiế n độ giải ngân chương trìn h này.
Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng cũng đã có tờ trìn h kiến nghị Chính phủ, cho phép kéo dài thời gian hỗ trợ từ 10 lên 15 năm, cho phé p cho vay với m ỗi khách hàng mua nhà có tổ ng giá trị hợp đồng tố i đa là 1 tỷ đồng, không khống chế diện tích, bổ sung m ộ t số ngân hàng cho vay để mở rộng các đổi tượng mua nhà. Ngoài ra, NHNN cũng khuyến khích các ngân hàng thương mại cung cấp tín dụng tiê u dùn g mua nhà ở để hỗ trợ cho th ị trường BĐS, VLXD NHNN chỉ đạo các ngân hàng thương mại cân đối nguồn vốn, tăng cường cho vay với lãi suất hợp lý cho những đối tượng khách hàng có nhu cầu mua nhà ở. Đến nay, nhiều ngân hàng đã tích cực triển khai các chương trìn h tín dụng tiêu dùng (như Ngân hàng BIDV đưa ra g ói tín dụn g 4,000 tỷ, V ie ttinb a nk đưa ra g ói tín dụng 5,000 tỷ đông, Eximbank cũng đưa ra gói 5,000 tỷ, Sacombank triển khai gói tín dụn g 1,000 tỷ,...).
mua trả chậm ở Đ ổn g bằng sông Cửu Long và Tây N guyên,... Để tạo điểu kiện tiế p cận vốn cho doanh nghiệp, tậ p tru n g tháo gỡ khó khăn, th ú c đẩy sản xuất kinh doanh là quan điểm xuyên suốt của Chính phủ tron g thờ i gian qua và tiế p tụ c được khẳng đ ịn h tại Nghị Q uyết 01 ngày 2/1/2014 của Chính phủ tron g phiên hợp tháng 3 vừa qua cũng đã đánh giá tìn h hình kinh tế q uý 1/2014, có nhiều chuyển biến tích cực trên hắu hết các lĩnh vực, kinh tế vĩ m ô ổn định, tăng trưởng GDP cao hơn sơ với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, tìn h hình kinh tế vẫn còn nhiều khó khăn, th ị trường BĐS vẫn còn chưa chuyển biến rõ nét và yêu cáu các bộ ngành địa phương tích cực triển khai quyết liệ t các giải pháp để ra. Để tậ p tru n g th á o gỡ khó khăn,