Phát triển quỹ nhà ở TNT để cho thuê: Hiện nay nhu cầu của nhà ở cho người TNT còn rất lớn, nhưng nguồn cung còn hạn chế, giá lại còn khá cao diện tích còn lớn (500 - 1.000 triệu đồng/căn). Vì vậy, loại nhà ở TNT trên thị trường thường là đối tượng là người có thu nhập trung bình, trung bình khá. Đã thế thủ tục xác nhận điều kiện đang sống và điều kiện chứng nhận vay vốn còn phụ thuộc nhiều yếu tố do vậy người TNT rất khó khăn và không có đủđiều kiện tiếp cận. Vì vậy việc xây dựng nhà
ở thu nhập thấp cho các đối tượng thuê, thuê mua trong thời gian dài sẽ là một giải pháp hữu hiệu, nhanh chóng hiện nay.
Trên địa bàn thành phố Hà Nội, hiện mới có 01 dự án nhà ở TNT tại Việt Hưng, quận Long Biên, quy mô 515 căn hộ. Mặc dù đầu tư xây nhà cho thuê cũng là một nội dung lớn được khuyến khích trong Chiến lược phát triển nhà ở song chủ đầu tư xây dựng các dự án nhà ở TNT vẫn tập trung vào việc xây để bán hơn là cho thuê, bởi hình thức kinh doanh này không sinh lời nhanh, lâu hoàn vốn… Phỏng vấn chuyên gia và một số chủ đầu tư nhiều ý kiến cho rằng, Nhà nước cần có hành lang pháp lý cụ thể, chính sách ưu đãi cũng như có giải pháp đầu tư dài hơi nhằm giúp các doanh nghiệp giảm khó khăn khi đầu tư vào phân khúc này, đồng thời có thể giúp người dân có nhà ở
giá rẻ trong thời gian dài. Phỏng vấn sâu một sốđối tượng khách hàng đăng ký thuê nhà
ở tại một số dự án nhà ở TNT được biết rất đông người đến nộp, số lượng nhà ít nhưng nhu cầu người cần thuê cao hơn rất nhiều. Để có một suất thuê thì hồ sơ phải vượt qua hàng trăm người, nếu không đạt điểm cao thì sẽ khó có thể được tham gia bốc quyền thuê căn hộ. Có thể thấy, cầu của phân khúc nhà ở TNT cho thuê tỷ lệ nghịch với cung khi các dự án chỉđếm trên đầu ngón tay. Tuy nhiên, khó khăn cũng được nhiều chủđầu tư chia sẻ trong đầu tư nhà ở TNT để cho thuê đó là do đặc thù cần thời gian lâu để thu hồi vốn nên yêu cầu chủ đầu tư triển khai các dự án nhà ở TNT cho thuê phải có lực lượng vốn hùng hậu thì mới có thể nghĩđến phương án xây căn hộ cho thuê.
Về nguyên tắc, nhà ở TNT đối với người có thu nhập thấp thì nên xây dựng dưới hình thức thuê và thuê mua hơn là mua. Việc phát triển các dự án nhà ở cho thuê là phù hợp với nhu cầu thực tế. Bởi hiện tại, dù có nhiều chính sách hỗ trợ cho người dân mua nhà ở TNT nhưng nhưđã phân tích khả năng chi trảở chương 2 còn rất nhiều người không thểđủđiều kiện để mua vì mức thu nhập không ổn định.
Ngay cả khi các ngân hàng và doanh nghiệp BĐS đưa ra nhiều mức ưu đãi về
giá cả thì người dân (người nhập cư, công nhân, lao động…) cũng còn phải đắn đo, cân nhắc khi sở hữu một căn hộ. Thế nên, giải pháp khả thi nhất chính là tìm thuê một căn hộ nhằm giải quyết trước mắt về chỗở, sau đó là tập trung phát triển kinh tế.
Chính quyền thành phố cần tập trung hơn nữa nguồn vốn, quỹ đất và ưu tiên các cơ chế chính sách làm nhà ở thu nhập thấp để thuê. Nhà ở TNT cho thuê có thể được Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách, tạo lập quỹ nhà cho thuê của Thành phố hoặc thành phố xây dựng các cơ chế, chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở TNT để cho thuê.
Đối với nhà ở TNT đầu tưđể cho thuê, thành phố cần có chính sách khuyến khích tối đa cho các nhà đầu tư. Ngoài các cơ chế chính sách ưu đãi cần tập trung giải pháp tạo nguồn vốn vay dài hạn lãi suất thấp từ nguồn vốn nhà nước và các quy định bảo vệ nhà
đầu tư trong trường hợp người thuê nhà chây ỳ không đóng tiền thuê, tự ý cơi nới, vi phạm các quy định sử dụng quản lý nhà chung cư mà trước đây thời bao cấp đã gặp phải. Giá thuê nhà cũng cần được đảm bảo lợi ích của chủđầu tư tương đương với nhà ở bán.
Thành phố cũng tập trung làm nhà ở thương mại (loại công trình, diện tích nhỏ) cho thuê mua, mua trả góp. Nhà nước chỉ quản lý Quy hoạch, để thị trường cạnh tranh giá cả. Mọi khoản tài chính nhà nước đều tập trung vào quỹ phát triển nhà ở TNT
ưu tiên cho vay lãi suất thấp thông qua khoản bù lãi suất (Ví dụ: 0,5-1%) cho người TNT (không cho doanh nghiệp vay loại này) trả góp trong 20 năm trả góp.
Về lâu dài, cần đầu tư những chương trình xây dựng nhà cho thuê với giá hợp lý, dưới sựđịnh hướng của chính quyền thành phố, trong đó nguồn cung là từ các công ty tư nhận được hỗ trợ trong qua các chương trình hỗ trợ ngân sách, cung cấp cơ sở hạ
tầng và ưu đãi tiền sử dụng đất. Điều này sẽ giúp giảm chi phí của các căn nhà cho thuê dành cho các đối tượng thu nhập thấp với sự tham gia của các doanh nghiệp xây dựng có đủ năng lực và uy tín.
Cần đưa ra các ưu đãi hoặc hỗ trợ cho các doanh nghiệp xây dựng tư nhân để có thể cung cấp nhà cho thuê giá rẻ cho nhóm người ưu tiên nhưng đang ít được hỗ trợ. Sự hỗ trợ này có thể dành cho các doanh nghiệp xây dựng đáp ứng điều kiện thông qua việc hỗ trợ về tài chính, cung cấp các cơ sở hạ tầng hoặc giảm tiền sử dụng đất. Các công ty được hỗ trợ cần phải có uy tín, cam kết sẽ cho thuê nhà ở mức giá phù hợp và nhằm vào đối tượng những người có thu nhập thấp.
Để thực hiện chương trình này, Chính phủ cần quy định các nguyên tắc chung của chương trình, bao gồm nguồn tài trợ, nhóm đối tượng mục tiêu, tiêu chí lựa chọn, mẫu hồ sơ thầu, các bước triển khai, chế độ báo cáo… Thành phố sẽ triển khai theo nhu cầu của địa phương mình; Sở xây dựng cần đóng vai trò tiên phong trong việc xác
định nhu cầu của địa phương, vị trí phù hợp để xây dựng, kêu gọi sự tham gia của các doanh nghiệp xây dựng địa phương và các chủđất nhỏ.
Thành phố sẽ cung cấp và giám sát việc cung cấp hỗ trợ ngân sách cho các doanh nghiệp tham gia chương trình, và có thể cho phép họ giảm tiền sử dụng đất hoặc ngân sách địa phương xây dựng một số cơ sở hạ tầng cho khu đất.
Các doanh nghiệp xây dựng cần phải đáp ứng các điều kiện tối thiểu để tham gia và nhận được các hỗ trợ này. Đây có thể các các công ty/tổ chức lợi nhuận hoặc
phi lợi nhân, các công ty Nhà nước hoặc tư nhân hoặc là người chủ sử dụng lao động của các khu công nghiệp.
Mức hỗ trợ cho các doanh nghiệp xây dựng có thể được tính toán căn cứ thu nhập của người thuê nhà, vị trí khu đất, số lượng căn hộ cho thuê và yêu cầu phải giữ
giá cho thuê thấp hơn mức giá cao nhất mà người TNT có khả năng chi trả trong một khoảng thời gian nào đó, sau đó họ có thể gia hạn việc cho thuê19.
Chính phủ chủ trì phối hợp với chính quyền thành phốđể thiết kế chương trình tài trợ vốn cho các công ty, cung cấp các hỗ trợ kỹ thuật và quá trình thẩm định các công ty đủ uy tín và năng lực để tham gia chương trình.
Chính quyền thành phố chịu trách nhiệm đánh giá nhu cầu, phê duyệt các dự án, xây dựng cơ sở hạ tầng và hỗ trợ các doanh nghiệp tiếp cận các vị trí đất hợp lý (thông qua cơ chế giảm tiền sử dụng đất theo quy định hiện hành).
Khuyến khích các hình thức tài trợ xây dựng sáng tạo nhằm tăng nguồn cung nhà cho thuê. Hai hình thức tài trợ xây dựng cần thiết để hỗ trợ nguồn cung mà hiện nay Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng chưa áp dụng đó là: (1) các khoản vay xây dựng và (2) Các khoản tài trợ “offtake” (là hình thức các công ty mua lại căn hộ đã xây dựng xong hoặc đã có người thuê). Các ngân hàng thường ưu tiên một cách hợp lý các biện pháp giảm thiểu rủi ro sẽ đưa ra các sản phẩm tài chính dài hạn chuyên dụng cho các công ty chuyên xây nhà cho thuê giá rẻ hoặc cho thuê để mua, hoặc các chương trình tín dụng vi mô cho các hộ gia đình tự xây nhà.
Trong ngắn hạn, việc đưa ra các sản phẩm tài chính cần có sự phối hợp với các tổ chức tín dụng (VD: việc sử dụng gói kích thích 30.000 tỷ của chính phủ) nhằm chuyển các căn hộ chưa bán được hoặc chưa xây xong thành căn hộ cho thuê 20. Trong trung hạn, việc cung cấp tín dụng và công cụ hỗ trợ thanh khoản cho các khoản vay để
thuê nhà dài hạn có thể được cung cấp cho các người đi vay sơ cấp (vay gốc) nhằm kích thích sự phát triển của các hình thức tài chính nhà cho thuê. Khoản vay có thể được cung cấp ở mức lãi suất thị trường thông qua các công ty TNHH ví dụ như Công ty thế chấp thứ cấp hoặc Ngân hàng Phát triển Việt Nam, nguồn vốn của chương trình có thể thông qua trái phiếu chính phủ hoặc các chứng khoán khác.
19 Khoản trợ cấp này có thể chiếm 60-100% trên tổng số vốn của dự án. Tại Nam Phi, các khoản trợ cấp chiếm khoảng 70% tổng chi phí xây dựng của dự án, trong đó 30% số căn trợ cấp là dành cho những người có thu nhập rất thấp (R1500 - R3500 một tháng hay 2,7 - 6,3 triệu đồng) với phí thuê nhà cao nhất là R750 một tháng (1,3 triệu đồng), và 70% còn lại dành cho các hộ gia đình thuộc ‘thị trường mục tiêu thứ cấp’ (vd: thu nhập khoảng R3500 - R7500 một tháng hay 6,3 - 13,4 triệu đồng) có thể phải đóng R2.250 một tháng (4 triệu đồng). Vi phạm các điều khoản này có thể dẫn tới hậu quả phải hoàn trả một phần khoản trợ cấp.
20 Luật Nhà ở sửa đổi năm 2014 có quy định rằng việc hỗ trợ cho thuê nhà giá rẻ là một trong các mục tiêu của gói tín dụng, tuy nhiên chưa có các quy định cụ thể xem dự án này phải triển khai như thế nào
Cải thiện thông tin thị trường về nhà cho thuê. Thông qua hệ thống thông tin quản lý của mình, Bộ Xây dựng nên thiết kế một hệ thống để thu thập và báo cáo định kỳ về thông tin thị trường thuê nhà, bao gồm số liệu thống kê về giá nhà cho thuê, quá trình chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Điều này sẽ giúp giải quyết được hạn chế của tình trạng thiếu hụt thông tin, qua đó giúp các doanh nghiệp xây dựng đánh giá tốt hơn các rủi ro tiềm ẩn cũng như giúp chính quyền hoạch định được các chính sách và nhóm đối tượng mục tiêu chính sách tốt hơn21.
Cải tiến quy trình quản lý việc xét duyệt danh sách các hộ gia đình được mua, thuê nhà ở TNT theo hướng đảm bảo công bằng, công khai, minh bạch. Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát trong đầu tư xây dựng, quản lý nhà ở TNT (thực hiện đảm bảo quy hoạch, kế hoạch, bán và cho thuê đúng đối tượng). Hướng dẫn, nghiên cứu bổ
sung các quy định về đối tượng, điều kiện và tiêu chí mua nhà ở TNT trong nhà ở xã hội: (i) Hướng dẫn cụ thể các trường hợp được coi là hộ gia đình, cá nhân được mua TNT để các địa phương, các chủđầu tư dự án nhà ở TNT hiểu và áp dụng nhất quán quy định về “Hộ gia đình” trong quá trình xét duyệt hồ sơ mua nhà; (ii) Bổ sung các quy định về: Xác nhận tình trạng nhà ở tại nơi ở hiện tại (trong trường hợp người xin mua nhà có hộ khẩu thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có dự án TNT nhưng kê khai nơi ở hiện tại trong Đơn đăng ký mua nhà khác với địa phương thường trú) và thời hạn hiệu lực của các giấy xác nhận.
Thành phố cần ban hành các quy định đối với khung giá bán, cho thuê nhà ở
TNT phù hợp với tình hình thực tế. Nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung cơ chế xác định giá bán nhà ở TNT theo hướng đảm bảo sự phù hợp với đối tượng được mua nhà ở TNT: Thực hiện điều tra, nghiên cứu, phân tích để xác định được mức giá phù hợp với thu nhập, khả năng thanh toán (trên cơ sở xem xét tỷ lệ thu nhập dành cho tiêu dùng thường xuyên, tỷ lệ tiết kiệm dành cho thuê, mua nhà, các gói hỗ trợ tài chính áp dụng
đối với người mua nhà ở TNT…), từ đó xây dựng một mức giá trần hoặc khung giá phù hợp theo điều kiện cụ thể của từng địa phương và tiêu chuẩn thiết kế tương ứng.
Xem xét giải quyết các bất cập trong quy định về xác định giá bán nhà ở TNT:
(i) Sửa đổi quy định về xác định giá bán theo hướng: Giá ký hợp đồng là giá chính thức, được căn cứ trên giá bán đã được UBND thành phố thẩm định và không vượt quá mức giá trần hoặc phù hợp với khung giá do địa phương ban hành; trong trường hợp giá trị quyết toán vốn đầu tư công trình hoàn thành có sự khác biệt (vượt hoặc
21 Các cơ quan chức năng ởĐức và Mỹđều thu thập và công bố thông tin về giá thue nhà. Đồng thời, số liệu thống kê về tình trạng không trả tiền thuê nhà cũng giúp các chủ nhà đánh giá được khách hàng tiềm năng của mình và tạo ưu đãi lớn hơn thi thanh thoán. Công ty bảo hiểm thuê nhà Mehico báo cáo rằng sự sụt giảm của việc thanh toán tiền nhà chậm đã giảm từ mức 30% xuống 5% (Peppercorn and Taffin, 2013).
thấp hơn) so với giá trị dự toán trên một biên độ nhất định, UBND thành phố xem xét, quyết định giá trị chủ đầu tư phải trả lại cho người mua hoặc được phép thu thêm của người mua (với điều kiện không vượt mức giá trần hoặc phù hợp với khung giá); (ii) Nghiên cứu bổ sung quy định về xác định chi phí bán hàng trong cấu thành giá bán; (iii)
Đối với các dự án nhà ở TNT không sử dụng vốn nhà nước (không bao gồm nhà ở TNT do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng): Bổ sung quy định về lập dự toán chi phí đầu tư xây dựng công trình trên cơ sở tham khảo định mức, đơn giá xây dựng công trình, công bố giá vật liệu xây dựng do cơ quan quản lý nhà nước ban hành để có cơ sở thẩm
định giá bán; thời hạn lập báo cáo quyết toán vốn đầu tư công trình hoàn thành.
Quy định và công bố công khai cơ chế phối hợp, cung cấp thông tin giữa các thành viên trong trì Hội đồng liên ngành thẩm định giá bán nhà ở TNT đểđảm bảo các dự án
được thẩm định giá bán trước khi ký hợp đồng mua bán nhà; chỉđạo cơ quan chủ trì Hội
đồng liên ngành nghiên cứu sửa đổi trình tự, thủ tục xác định giá bán nhà ở TNT theo hướng: (i) Thẩm định chặt chẽ, chính xác trên cơ sở kiểm tra giá trị dự toán, bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công, định mức, đơn giá xây dựng công trình và công bố giá vật liệu xây dựng do cơ quan quản lý nhà nước ban hành, tài liệu thuyết minh cơ sở của các khoản chi phí khác trong cấu thành giá bán (chi phí dự phòng, chi phí lãi vay), các quy định về ưu
đãi và khống chế lợi nhuận để xác định giá ký hợp đồng mua bán (giá chính thức), và (ii) Lưu trữđầy đủ hồ sơ, tài liệu thuyết minh cho quá trình và kết quả thẩm định.
Tăng cường công tác quản lý sử dụng quỹ nhà ở TNT trên địa bàn đảm bảo đúng
đối tượng, mục tiêu. Thực hiện nghiêm túc việc xét duyệt điều kiện được mua nhà ở TNT,
đảm bảo công bằng, đúng đối tượng, tránh các trường hợp tiêu cực, đầu cơ. Yêu cầu các cơ quan có liên quan (Sở TNMT, quận huyện, phường xã, các Phòng công chứng nhà nước) thực hiện theo đúng quy định khi người dân mua bán nhà ở xã hội dành cho người