2.2.2.1. Nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp
Theo số liệu về nhà ở trong tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009, trên địa bàn Thành phố Hà Nội có hơn 1.713.684 hộ, trong đó chia ra:
+ Khu vực Thành thị:
Diện tích ở bình quân đầu người 20,63 m2/người;
Tổng số 713.480 hộ, chiếm tỷ trọng 41,63%: Số hộ có nhà ở 713.377, chia theo diện tích sử dụng, cụ thể bảng sau TT Diện tích bình quân (m2/người) Số hộ Tỷ lệ (%) 1 Dưới 5 42.232 5,9 2 6-10 128.283 17,98 3 11-20 205.125 28,75 4 21-25 65.711 9,21 5 Diện tích khác 272.026 38,16 Nguồn: UBND thành phố Hà Nội
+ Khu vực nông thôn:
Diện tích ở bình quân đầu người là 15,25 m2/người
Tổng số hộ 1.000.204, chiếm tỷ trọng 58,37%; Số hộ có nhà ở 999,807, chia theo diện tích sử dụng, cụ thể bảng sau: TT Diện tích bình quân (m2/người) Số hộ Tỷ lệ (%) 1 Dưới 5 35.307 3,53 2 6-10 243.249 24,32 3 22-20 401.881 40,18 4 21-25 82.616 8,26 5 Diện tích khác 236.754 23,71 Nguồn: UBND thành phố Hà Nội
- Về nhu cầu nhà ở thu nhập thấp với đối tượng là cán bộ công chức hưởng lương từ ngân sách nhà nước: Qua tổng hợp số liệu nhu cầu của các Bộ Ngành, cơ
quan Trung ương đóng trên địa bàn và nhu cầu của các Sở, Ngành, cơ quan trực thuộc Thành phố Hà Nội có tổng số 121 cơ quan, đơn vị với khoảng 197.212 hộ gia đình, cá nhân đăng ký có nhu cầu về nhà ở thu nhập thấp; Trong đó:
+ 38 Cơ quan của Trung ương với khoảng 161.104 hộ gia đình, cá nhân đăng ký có nhu cầu về nhà ở TNT;
+ 83 Cơ quan của Thành phố Hà Nội với khoảng 36.108 hộ gia đình, cá nhân
đăng ký có nhu cầu về nhà ở TNT.
2.2.2.2. Về chỉ tiêu phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
Trên cơ sở nhu cầu nhà ở cho người TNT như đã nêu trên, Thành phố Hà Nội
đã xây dựng Chương trình phát triển nhà ở của Thành phố Hà Nội giai đoạn 2012- 2020 và định hướng đến năm 2030, Hội đồng nhân dân Thành phố đã thông qua tại Nghị quyết số 05/2013/NQ-HĐND ngày 12/7/2013 và đã được Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt, chỉ tiêu phát triển nhà ở cụ thể như sau:
- Giai đoạn đến năm 2015: Khoảng 1.800.000 m2 sàn nhà ở cho người TNT xây dựng mới, tương đương 20.000 căn hộ cho người TNT (nhà ở xã hội cho các đối tượng được mua, thuê mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định, trừ nhà ở công nhân và nhà ở sinh viên);
- Giai đoạn từ 2015-2020: Đầu tư xây dựng khoảng 2.223.000 m2 sàn, tương
ứng 32.000 căn hộ cho người TNT (nhà ở xã hội cho các đối tượng được mua, thuê mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định, trừ nhà ở công nhân và nhà ở sinh viên);
2.2.3. Quy hoạch bố trí (xác định) quỹđất cho phát triển nhà ở thu nhập thấp
Thực hiện chủ trương chung của nhà nước, những năm qua Thành phố Hà Nội
đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy định dành quỹ đất, nhà ởđể phát triển nhà ở
xã hội nói chung, nhà ở TNT nói riêng tại các dự án nhà ở thương mại.
Theo Quyết định số 123/2001/QĐ-UB ngày 06/12/2001 và Quyết định số
76/2004/QĐ-UB ngày 19/5/2004 của UBND Thành phố Hà Nội bàn hành về quy định những nguyên tắc về quản lý đầu tư và xây dựng các khu đô thị mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội, trong đó: Đối với các dự án kinh doanh hạ tầng, xây dựng nhà ởđể bán, chủ đầu tư phải giành 20% quỹ đất ở (hoặc 30% quỹ nhà) để
bổ sung vào quỹ nhà ở Thành phố.
Theo quyết định số 153/2006/QĐ-UBND ngày 31/8/2006 của UBND Thành phố ban hành quy định tạm thời về quản lý đầu tư xây dựng và kinh doanh các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội, trong đó: Đối với các dự án kinh doanh có quy mô chiếm đất trên 3.000m2, phải xác định cụ thể vị trí quỹđất 20% xây dựng nhà ở chung cư trong phạm vi dự án để tạo quỹ nhà ở phục vụ các yêu cầu phát triển nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội, các đối tượng chính sách… theo quy định.
Theo Quyết định số 26/2010/QĐ-UBND ngày 21/6/2010 của UBND Thành phố, trong đó: Đối với các dự án khu đô thị mới và khu nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên, theo quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt, chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao lại cho Thành phố 20% diện tích đất xây dựng nhà ở
sau khi đã đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để phát triển quỹ nhà phục vụ
nhu cầu tái định cư, nhà ở xã hội, nhà ở cho người TNT và các mục đích khác theo yêu cầu của Thành phố.
Theo Nghị quyết số 06/2013/NQ-HĐND ngày 12/7/2013 của HĐND Thành phố, trong đó: Khi phê duyệt quy hoạch chi tiết các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn Thành phố Hà Nội có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên phải dành 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà ở để phát triển nhà ở xã hội
(Nghị quyết không quy định trách nhiệm dành quỹđất ởđể phát triển nhà ở xã hội đối với các dự án có quy mô sử dụng đất dưới 10ha).
Ngoài ra, Điều 6 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/01/2014)
quy định trường hợp các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới không phân biệt quy mô sử dụng đất (kể cả dự án đầu tư theo hình thức BT, BOT) phải dành 20% tổng diện tích đất ở của dự án để xây dựng nhà ở xã hội. Đối với các dự án có quy mô sử dụng dưới 10ha thì chủđầu tưđược lựa chọn hoặc dành 20% tổng diện tích
đất ở của dự án hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất tại thời điểm chuyển giao hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹđất 2% theo giá đất mà chủđầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước.
Hiện nay, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về
phát triển và quản lý nhà ở xã hội (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/12/2015) quy
định việc dành quỹđất ở trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội (Điều 5 Nghị định này) tương tự như quy định tại Nghị định số 188/2013/NĐ-CP như trên.
Trên cơ sở triển khai thực hiện quy hoạch chung xây dựng Thủđô đã được Thủ
tướng Chính phủ phê duyệt, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quy hoạch xây dựng nông thôn mới, Thành phố Hà Nội đã dành và bố trí quỹđất phát triển nhà ở xã hội bằng nhiều hình thức (sử dụng quỹ đất 20% phân bố quỹ đất theo các đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quỹ đất bố trí ngay tại các khu công nghiệp đối với nhà ở công nhân và trong khuôn viên các trường đại học, cao đẳng đối với nhà ký túc xá sinh viên,…), kết quả đến nay trên địa bàn Thành phố có 60 khu đất2, dự án
dành để phát triển nhà ở xã hội với khoảng 348,75 ha đất. Trong đó:
+ 22,97 ha đất thuộc quỹ đất 20%, với 11 dự án nhà ở TNT (khoảng 18,16 ha
đất) và 02 dự án ký túc xá sinh viên tập trung tại khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ Hiệp và Khu đô thị mới MỹĐình II (khoảng 4,81 ha đất);
+ 325,78 ha đất do Thành phố chủđộng bố trí theo quy hoạch đô thị và nhu cầu phát triển nhà ở xã hội thực tế trên địa bàn (không thuộc quỹđất 20%), với: 11 dự án, khu đất dành để xây dựng nhà ở TNT (khoảng 38,77 ha đất); 12 dự án, khu đất dành
để xây dựng nhà ở công nhân3 (khoảng 228,72 ha đất); 08 dự án nhà ở sinh viên (ký túc xá) trong khuôn viên đất các trường đại học, cao đẳng (khoảng 4,66 ha đất); 16 dự
án nhà ở xã hội được chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại theo Thông tư số
02/2013/TT-BXD (khoảng 53,63 ha đất).
Tổng hợp quỹ đất 20% chưa sử dụng tại các dự án khu đô thị mới bàn giao lại cho Thành phố như sau:
- Quỹđất đang hoàn thiện công tác GPMB, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, UBND Thành phố chưa tiếp nhận là: 16 dự án (27 ô đất) diện tích là 156.396,3 m2;
Trong đó có 05 dự án UBND Thành phốđã chấp thuận chủ trương cho nhà đầu tư
nghiên cứu thực hiện dự án đầu tư, nhưng đến nay chưa thực hiện.
Bảng 2.3: Quỹđất 20% chủđầu tưđang thực hiện GPMB, xây dựng HTKT phải bàn giao cho UBND
STT Tên dự án Địa chỉ Ký hiệu ô đất
Diện tích
(m2) Ghi chú
1 Khu nhà ở và khu phụ
trợ cụm CNTP Hapro Gia Lâm
NOC1 8.258,00 Đang GPMB và xây dựng HTKT
NOC2 7.529,00 2 Khu nhà ở và thương mại
Berjaya - Handico 12 Long Biên
CT8 9.073,00 Đang GPMB và xây dựng HTKT CT9 10.427,00 3 Khu đô thị mới Cầu Bươu Thanh Trì NC3 4.381,80 Đang GPMB và xây dựng HTKT 4 Khu chức năng đô thị Xuân Phương Nam Từ Liêm
OCT3 7.836,00 Đã chấp thuận cho Công ty Vietasset, chưa triển khai thực hiện OCT1 3.472,00 5 Dự án đầu tư xây dựng phát triển mở rộng khu nhà ở Cầu Diễn Nam Từ Liêm 2.515,00 Đang GPMB và xây dựng HTKT 6 Khu đô thị mới Thanh
Lâm - Đại Thịnh 2 Mê Linh
CT1, CT2 13.296,00 Chấp thuận cho Tập đoàn phát triển nhà và Đô thị làm nhà ở TNT, chưa triển khai thực hiện CT-05 7.703,00 CT-06 7.702,00 CT-07 11.433,00 CT-08 12.233,00 7 Khu nhà ởđể bán
Quang Minh Mê Linh 2.1 21.769,00
Đã chấp thuận cho Công ty Vinaconex 2, chưa triển khai thực hiện 8 Khu nhà ở Mai Lâm Đông Anh 994,00 Đang GPMB và xây
dựng HTKT 9 Nhóm nhà ởđông nam đường Láng Hạ Nam Từ Liêm CT2 4.670,00 Đang GPMB và xây dựng HTKT
STT Tên dự án Địa chỉ Ký hiệu ô đất Diện tích (m2) Ghi chú 10 Khu đô thị mới HạĐình Thanh Xuân NO1 9.305,00 Đã chấp thuận cho Công ty CP Xây dựng lắp máy điện nước Hà Nội, chưa triển khai thực hiện 11 Khu văn phòng làm việc, dịch vụ công cộng và nhà ở bán Nam Từ Liêm 46 căn hộ 3.142,00 Đang GPMB và xây dựng HTKT
12 Khu đô thị mới Cầu Bươu Thanh Trì NC4 3.778,00 Đang GPMB và xây dựng HTKT
NC5 4.286,50
13 Khu đô thị bắc Đại
Kim mở rộng Hoàng Mai
21NO1 (LÔ 23 _ 23-NO) 1.930,20 Đang GPMB và xây dựng HTKT 21NO2 (LÔ 24 _ 24-NO) 3.372,60 14 Khu đô thị mới Sài Đồng Long Biên NO12- 1,4,5 11.617,20 Đang GPMB và xây dựng HTKT 15 Khu đô thị Nam Thăng Long Bắc Từ Liêm IA20 33.830,00 Đã chấp thuận cho Tông công ty UDIC và Tổng công ty Thương mại, chưa triển khai thực hiện
16 Khu du lịch sinh thái
Ðông Anh Đông Anh CT2 4.210,00
Đang GPMB và xây dựng HTKT
Tổng 156.396,3
Nguồn: Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội
- Có 04 ô đất với diện tích là 21.625,7 m2 đất, Trung tâm Phát triển quỹ đất Hà Nội (thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường) đã thực hiện tiếp nhận và đang đề xuất phương án đấu giá quyền sử dụng đất.
Bảng 2.4: Quỹđất 20% Trung tâm Phát triển quỹđất Hà Nội đã tiếp nhận STT Tên dự án Địa chỉ Ký hiệu ô đất Diện tích
(m2)
1 Khu đô thị mới Cầu Bươu Thanh Trì NC6 3.975,7 2 Khu nhà ở Xuân Đỉnh Bắc Từ Liêm 2.154,0 3 Khu nhà ở Công trình công cộng Bắc Từ Liêm TT3 2.355,0 4 Khu Đô thị Kim Văn - Kim Lũ Hoàng Mai TT1 13.141,0
Tổng 21.625,70
Nguồn: Sở Tài nguyên Môi trường Hà Nội
Có thể thấy, Hà Nội đang thiếu quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội nói chung và nhà ở TNT nói riêng. Lâu nay, các khu nhà ởđược đầu tư xây dựng vẫn chủ yếu là nhà
ở thương mại với giá cao nhằm thu lợi nhuận lớn, nên những người có thu nhập thấp không thể mua được.
Thực tế cho thấy, quỹ đất là một trong những khó khăn lớn khi thực hiện chương trình phát triển nhà ở xã hội. Theo quy định, quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp được Nhà nước bố trí gắn với quy hoạch các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị mới (với tỷ lệ tối thiểu là 20% diện tích đất nhà ở thương mại, khu đô thị mới) hoặc quy hoạch bố trí riêng quỹ đất cho các dự án nhà ở TNT.
Tuy nhiên, kết quả kiểm tra tình hình sử dụng quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở
xã hội nói chung và nhà ở TNT nói riêng tại 12 dự án nhà ở và khu đô thị Hà Nội của Bộ Xây dựng, nhiều dự án đã chuyển đổi sai mục đích sử dụng quỹđất này. Các dự án kiểm tra gồm: Dự án Cầu Bươu tại Thanh Trì do Công ty Kinh doanh phát triển nhà Hà Nội đầu tư; dự án Hạ Đình tại Thanh Xuân do Công ty Xây dựng lắp máy điện nước đầu tư; dự án Cầu Diễn thuộc dự án thành phố giao lưu do Tổng Công ty Cổ
phẩn ĐTXD Vigeba đầu tư; Dự án Tây Nam Linh Đàm do Tổng Công ty Đầu tư phát triển Nhà và Đô thị (HUD) đầu tư, Dự án Giang Biên tại Việt Hưng, Long Biên do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Sài Đồng đầu tư; Dự án khu nhà ở Cầu Diễn do CTCP tư vấn và đầu tư xây dựng phát triển đô thị Hà Nội đầu tư; dự án Trung Văn (Từ Liêm) do CTCP Đầu tư xây dựng Hà Nội đầu tư; dự án Đại Kim mở rộng do Công ty kinh doanh phát triển nhà Hà Nội đầu tư; dự án Sài Đồng (Long Biên) của Hanco3; dự án Cổ Nhuế do Nam Cường đầu tư; dự án Việt Hưng do HUD đầu tư; dự
Kết quả kiểm tra cho thấy, việc sử dụng quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội phần lớn không đúng mục đích (trong 11 dự án chỉ có 3 dự án triển khai xây dựng nhà ở xã hội; 3 dự án đã cho chuyển đổi sang xây dựng nhà ở tái định cư và 3 dự án cho phép chuyển đổi sang nhà ở thương mại hoặc đấu giá quyền sử dụng đất).
Thậm chí, các chủ đầu tư ít quan tâm đến GPMB phần diện tích để xây dựng nhà ở xã hội. Hiện còn 11 lô đất dành để xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án với diện tích khoảng 8,696 ha nhưng mới GPMB được 4 lô đất, với diện tích 5,601 ha. Còn 7 lô đất, với diện tích 3,095 ha chưa được GPMB.
Kết quả phỏng vấn nhiều chuyên gia cũng cho thấy, quy định về quỹ đất dành cho nhà ở xã hội chưa chặt chẽ là “kẽ hở” giúp chủ đầu tư “né” quỹđất này. Các cấp phê duyệt quy hoạch xây khu đô thị không quy định rõ phần nào dành xây nhà ở xã hội nên chủđầu tư thường dành những phần đất có vị trí không đẹp, chưa GPMB giao cho thành phố. Cùng đó hầu hết tiền thu từ quỹ đất này không được sử dụng cho phát triển nhà ở xã hội mà dùng cho các công trình hạ tầng khác. Hơn nữa, nguồn cung nhà ở xã hội đang rất thiếu, nhất là những dự án ở gần trung tâm và trong một khu đô thị hoàn thiện về hạ tầng. Nhiều ý kiến cũng cho rằng nhà ở xã hội bán được hay không phụ
thuộc đầu tiên vào vị trí, hệ thống hạ tầng kỹ thuật chứ chưa phải giá bán. Do vậy, việc chọn vị trí xây dựng nhà ở xã hội cần được nhìn nhận thấu đáo hơn, vị trí phải đi kèm với đầu tưđồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và kết nối được với hệ thống giao