3.4.1 Phát triển thị trƣờng cầm cố thế chấp bất động sản
Thực tế nước ta trong những năm qua, sự sôi động hay đóng băng thị trường bất động sản đều diễn ra chủ yếu ở thị trường mua bán, chuyển nhượng còn thị trường
cho thuê và thị trường thế chấp thì phát triển rất chậm và còn nhiều yếu tố cản trở (Trần Du Lịch, 2004).
Thị trường cầm cố thế chấp dành cho bất động sản là thị trường mà tại đây các tổ chức tín dụng có thể mua bán những khoản cầm cố sơ cấp để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng này hay nói một cách khác đây là thị trường quan trọng để chuyển từ “vốn chết” của các bất động sản cầm cố, thế chấp, sang “vốn sống” hoạt động trong thị trường tín dụng. Tại hầu hết các nước phát triển, thị trường cầm cố cả sơ cấp lẫn thứ cấp đều rất phát triển nên các khoản vay mua nhà với lãi suất thấp và thời gian cấp tín dụng có thể kéo dài từ 20-30 năm, từ đó có thể giải quyết tốt nhu cầu vay để mua nhà ở của người dân.
Ở Việt Nam, thị trường cầm cố, thế chấp còn rất thô sơ và chứa đựng nhiều rủi ro do tính thanh khoản yếu nên thị trường nhà ở phát triển yếu, sức mua kém và sản phẩm còn ít ỏi, dẫn đến thường xảy ra biến động giá cả và nhu cầu nhà ở của người dân khó được đáp ứng.
Chính phủ cần rà soát và điều chỉnh lại tất cả các qui trình thủ tục liên quan đến thế chấp bất động sản từ giai đoạn nhận thế chấp đến giai đoạn giải chấp và phát mãi bất động sản để phát triển thị trường cầm cố thứ cấp bất động sản do quy trình này còn khá phức tạp và mất nhiều thời gian làm nản lòng các cá nhân và tổ chức tín dụng. Mặc dù luật đất đai và luật dân sự đã có qui định nhưng trên thực tế thủ tục công chứng, thủ tục phát mãi và đấu giá còn khá phức tạp (Trần Hà Kim Thanh, 2011).
3.4.2 Chứng khoán hóa các khoản cho vay bất động sản
Các ngân hàng thương mại cần chú trọng vào việc nghiên cứu, ứng dụng và phát triển nghiệp vụ chứng khoán phái sinh trên thị trường thứ cấp để đáp ứng nhu cầu vốn trung và dài hạn do nguồn vốn này rất khó khăn trong việc huy động. Trong khi đó để phát triển tín dụng nhà ở hay tín dụng bất động sản nói chung đòi hỏi phải có lượng vốn trung và dài hạn đủ lớn để đáp ứng và để hạn chế rủi ro luôn tiềm ẩn cho bên cấp
tín dụng và đi vay do sự không cân xứng giữa thời hạn cấp tín dụng và thời hạn huy động tiền gửi.
Việc nghiên cứu, ứng dụng và phát triển các kỹ thuật chứng khoán hóa là cần thiết xuất phát từ đòi hỏi của thị trường tài chính, của nền kinh tế, việc phát triển này mang lại một số lợi ích (Phạm Kim Loan, 2008):
- Thực hiện chứng khoán hoá, cho phép khắc phục được những tồn tại hạn chế về nguồn vốn cho vay trung dài hạn của các Ngân hàng thương mại. Đồng thời đảm bảo cho các NHTM hoạt động hiệu quả, đúng bản chất - hoạt động trên thị trường tiền tệ nhằm đáp ứng vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh và vốn lưu động của doanh nghiệp. Hiện nay các Ngân hàng thương mại được sử dụng nguồn vốn cấp tín dụng trung dài hạn bao gồm: nguồn vốn huy động trung dài hạn; tỷ lệ vốn ngắn hạn được sử dụng để cấp tín dụng trung dài hạn và vốn chủ sở hữu. Tuy nhiên nguồn vốn dùng để cấp tín dụng trung dài hạn của các Ngân hàng hạn chế, chỉ đáp ứng được khoảng 50% - 60% nhu cầu vay vốn trung dài hạn. Bộ phận vốn còn lại sử dụng nguồn ngắn hạn. Thực tế này tạo áp lực rất lớn về nguồn vốn cấp tín dụng trung dài hạn của các Ngân hàng thương mại nói chung và cấp tín dụng bất động sản nói riêng, tạo ra khó khăn thực sự về nguồn vốn để đáp ứng nhu cầu tín dụng bất động sản. Do vậy việc áp dụng, thực hiện các giải pháp huy động về vốn có tính chiến lược và ý nghĩa căn bản, với việc áp dụng kỹ thuật chứng khoán hoá các tài sản tài chính nói chung và các khoản tín dụng bất động sản nói riêng của các Ngân hàng thương mại trong điều kiện hiện nay là cần thiết và có ý nghĩa thực hiện, thực thi cao.
Trong trường hợp đó các khoản nợ cấp tín dụng bất động sản sẽ được các Ngân hàng thương mại bán cho các tổ chức trung gian đặc biệt (là cơ sở để các tổ chức này phát hành trái phiếu – trái phiếu dựa trên các khoản nợ cấp tín dụng bất động sản) và do đó các Ngân hàng thương mại có thể mở rộng khả năng cấp tín dụng thời hạn dài từ 20-30 năm. Đồng thời tạo điều kiện cho các Ngân hàng thương mại đẩy nhanh quá trình tuần hoàn và chu chuyển vốn, khai thác và sử dụng vốn hiệu quả.
- Thúc đẩy thị trường tài chính phát triển: Thực tế hiện nay, thị trường tài chính, thị trường chứng khoán nước ta mới chỉ phát triển ở mức độ thấp, mặc dù đạt được những kết quả nhất định về tốc độ tăng trưởng của thị trường chứng khoán trong những năm qua (về số lượng nhà đầu tư; về giá; về các công ty chứng khoán...) tuy nhiên đánh giá chung, trình độ phát triển của thị trường vẫn chưa cao và chưa đầy đủ. Sự phát triển của thị trường vốn, thị trường chứng khoán nước ta mới ở trình độ thấp và giai đoạn đầu phát triển. Một trong nguyên nhân cơ bản đó là lượng hàng hoá (các loại chứng khoán: cổ phiếu; trái phiếu; giấy tờ có giá...) còn ít và chưa đa dạng. Sự phát triển của thị trường vẫn còn tồn tại nhiều vấn đề đặt ra cần quan tâm như tăng trưởng thiếu ổn định; sự hạn chế về công nghệ và hạ tầng thông tin; tính chuyên nghiệp của các công ty chứng khoán còn hạn chế; nhà đầu tư thiếu trình độ và mang nặng yếu tố tâm lý, bầy đàn.... Chính vì lẽ đó việc thực hiện chứng khoán hoá các khoản tín dụng bất động sản sẽ là nguồn cung cấp hàng hoá cho thị trường, góp phần kích thích thị trường phát triển. Đồng thời đa dạng hoá danh mục hàng hoá, tạo ra nhiều sự lựa chọn cho các nhà đầu tư.
- Chứng khoán hoá tạo điều kiện phát triển hoàn thiện các loại thị trường có liên quan: tín dụng; chứng khoán và thị trường bất động sản. Việc chứng khoán hoá các khoản tín dụng bất động sản sẽ cho phép đáp ứng tốt nhất nhu cầu về các sản phẩm bất động sản của người dân, của nền kinh tế. Trên cơ sở tạo ra nguồn vốn lớn để đáp ứng nhu cầu phát triển bất động sản; phát triển nhà ở cũng như tạo ra nguồn vốn cho các Ngân hàng thương mại để tiếp tục mở rộng cấp tín dụng và tăng trưởng tín dụng bất động sản.
- Tạo điều kiện sử dụng hiệu quả các nguồn lực của nền kinh tế - xã hội: Chứng khoán hoá các khoản tín dụng bất động sản của các Ngân hàng thương mại tạo điều kiện khai thác và sử dụng hiệu quả mọi nguồn lực trong xã hội, trong nền kinh tế. Theo đó các khoản vốn nhàn rỗi trong dân cư được thu hút thông qua việc người dân đầu tư, mua các chứng khoán hoá dựa trên các khoản cấp tín dụng bất động sản. Trên
cơ sở đó cùng với các hình thức đầu tư khác như gửi tiền ngân hàng; mua vàng tích luỹ; kinh doanh...người dân có thêm sự lựa chọn các chứng khoán hoá từ các khoản cấp tín dụng bất động sản để đầu tư. Dưới góc độ vĩ mô, việc ra đời của loại chứng khoán mới (chứng khoán hoá trên cơ sở các khoản tín dụng bất động sản) sẽ thu hút, khai thác mọi nguồn vốn nhỏ lẻ, nhàn rỗi trong nền kinh tế để sử dụng đầu tư vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, tạo khả năng sinh lợi cao, góp phần thúc đẩy nền kinh tế tiếp tục tăng trưởng và phát triển.
Tuy nhiên để phát triển và ứng dụng kỹ thuật chứng khoán hoá tại Việt Nam, không chỉ cần một quá trình (về chuẩn bị cơ sở hạ tầng kỹ thuật; luật pháp; các tổ chức tài chính liên quan; cơ chế chính sách....) mà cần có đánh giá nhìn nhận đầy đủ hơn về lợi ích cũng như những tác động không tích cực của công cụ này trong tương lai mà hậu quả của cuộc khủng hoảng thị trường tín dụng bất động sản đã và đang diễn ra tại Mỹ như là bài học kinh nghiệm thực tiễn quý báu đối với quá trình ứng dụng và phát triển kỹ thuật này tại Việt Nam.
3.4.3Xây dựng lại hệ thống văn bản để đảm bảo an toàn hoạt động và quản lý rủi ro tín dụng ro tín dụng
- Theo Quyết định số 493/2005/QĐ-NHNN của Thống đốc Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam về Ban hành Quy định về phân loại nợ, trích lập và sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro tín dụng trong hoạt động ngân hàng của tổ chức tín dụng, nhưng thực tế hầu hết các ngân hàng chưa xây dựng đựơc hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ nên chưa áp dụng đựơc để xây dựng chính sách phân loại nợ và trích lập dự phòng rủi ro theo Điều 7, kết hợp theo phương pháp định tính và phương pháp định lựơng theo thông lệ quốc tế mà chủ yếu xây dựng chính sách phân loại nợ và trích lập dự phòng rủi ro theo phương pháp định lượng nên tình hình nợ xấu của toàn hệ thống ngân hàng chưa phản ánh chính xác. Tuy nhiên, cơ sở quan trọng để đánh giá và đưa ra quyết định liên quan đến hoạt động tín dụng làm cơ sở để đánh giá xếp hạng các TCTD. Do đó để phán ánh đựơc chính xác tình hình hoạt động tín dụng của toàn hệ thống và thống nhất trong
công tác xây dựng chính sách phân loại nợ và trích lập dự phòng rủi ro giống với thông lệ quốc tế, Ngân hàng Nhà Nước nên có những qui định bắt buộc về lộ trình áp dụng phương pháp định tính kết hợp với định lượng (Điều 7 – Quyết định 493/2005/QĐ-NHNN).
- Theo Điều 5 Thông tư số 15/2009/TT-NHNN ngày 10/8/2009 về việc Quy định tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn đựơc sử dụng để cấp tín dụng trung và dài hạn đối với tổ chức tín dụng thì tỷ lệ cấp tín dụng tối đa áp dụng đối ngân hàng thương mại chỉ còn 30% thay vì là 40% theo Quyết định sô 457/2005/QĐ-NHNN ngày 19/04/2005. Trong khi đó các khoản cấp tín dụng tiêu dùng dành cho khách hàng cá nhân đều là các khoản vay trung và dài hạn nên đã gây không ít khó khăn cho các ngân hàng thương mại trong việc nghiên cứu và phát triển tín dụng tiêu dùng (tín dụng nhà ở, xây nhà, sửa nhà, mua nhà, chi phí sinh hoạt…)
Do đó để tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển tín dụng nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ ngày 07 tháng 01 năm 2013, Ngân hàng Nhà nước nên điều chỉnh tỷ lệ này cho phù hợp thực tế và xem lại căn cứ xác định thế nào là khoản vay trung dài hạn (theo thời hạn còn lại của khoản vay trên 12 tháng chứ không theo thời hạn cấp tín dụng ban đầu là trên 12 tháng).
3.4.4 Xây dựng hệ thống văn bản qui định chung về hoạt động tín dụng bán lẻ
Khi các Tổ chức tín dụng nước ngoài được phép tham gia vào thị trừơng Việt Nam theo lộ trình gia nhập WTO thì hoạt động ngân hàng bán lẻ, đặc biệt là tín dụng bán lẻ đã trở thành lĩnh vực hoạt động tiềm năng của các TCTD nước ngoài do họ nhiều bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực này nên để có thể gia tăng khả năng cạnh tranh và gia nhập vào lĩnh vực này. Tuy nhiên, hiện tại chúng ta chỉ có các hệ thống văn bản qui định chung về hoạt động tín dụng mà chưa có qui định chi tiết, cụ thể, phù hợp về hoạt động bán lẻ. Do đó, các cơ quan có liên quan nên xây dựng một môi
trường pháp lý đầy đủ, thống nhất về hoạt động ngân hàng bán lẻ, đặc biệt là hoạt động tín dụng bán lẻ.
Ngân hàng Nhà nước cần ban hành một số văn bản qui định chung về hoạt động tín dụng bán lẻ và văn bản xác định các chỉ tiêu thống kê về tình hình hoạt động kinh doanh của ngân hàng trong lĩnh vực tín dụng bán lẻ, có các chế độ báo cáo số liệu chính xác, phản ánh được tình hình hoạt động tín dụng bán lẻ để phục vụ cho công tác quản lý, chỉ đạo, điều hành nhằm hỗ trợ cho các tổ chức tín dụng hoạt động trong lĩnh vực được an toàn và hiệu quả, góp phần cho phát triển kinh tế và an sinh xã hội.
3.4.5 Đẩy mạnh công tác triển khai và hoàn thiện đề án không sử dụng tiền mặt
Theo khảo sát cho thấy thanh toán bằng tiền mặt còn rất phổ biến trong nền kinh tế. Tiền mặt vẫn là phương tiện thanh toán chiếm tỷ trọng lớn trong khu vực doanh nghiệp và chiếm đại đa số trong các giao dịch thanh toán của khu vực dân cư; chất lượng, tiện ích mới còn hạn chế, các tiện ích thiết thực và phổ biến (như thanh toán tiền điện, nước, điện thoại, truyền hình cáp) chưa được triển khai mạnh trên thực tế. Các dịch vụ thanh toán trực tuyến như Mobile Banking, Internet Banking, Ví điện tử… mới chỉ dừng lại ở quy mô nhỏ hẹp, chưa triển khai trên diện rộng để đáp ứng nhu cầu thanh toán nhỏ lẻ của khách hàng (Văn Tạo, 2009).
Do đó Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan có liên quan cần có giải pháp quyết liệt nhằm hạn chế sử dụng tiền mặt như: xây dựng khung pháp lý về thanh toán bằng tiền mặt và phí tiền mặt cần đảm bảo lợi ích của nền kinh tế, lợi ích của Nhà nước và nhân dân, là cơ sở để mọi thành viên trong xã hội tuân thủ; Giám sát, kiểm tra việc chấp hành pháp luật về thanh toán bằng tiền mặt; các quy định về hạn mức thanh toán bằng tiền mặt nên thống nhất một mức chung nhằm để có thể thúc đẩy phát triển các sản phẩm dịch vụ bán lẻ, đặc biệt là tín dụng tiêu dùng, cấp tín dụng trả góp, cho vay thấu chi…
3.4.6 Tiếp tục hoàn thiện hệ thống thông tin tín dụng và tăng cƣờng thanh tra, giám sát ngân hàng
Do các khoản cấp tín dụng bán lẻ cho khu vực cá nhân, hộ gia đình khó giám sát dòng tiền và có nhiều mục đích vay khác nhau nên khó kiểm tra mục đích sử dụng vốn. Do đó để tránh rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng, Ngân hàng Nhà nước và các cơ quan có liên quan cần phải:
- Xác định và quy định giới hạn tỷ lệ cấp tín dụng đối với từng đối tượng khách hàng thay vì qui định giới hạn chung là 15% vốn tự có của khách hàng.
- Yêu cầu các tổ chức tín dụng tăng cường công tác cung cấp và cập nhật đầy đủ thông tin tín dụng, đặc biệt là khách hàng cá nhân thông qua hệ thống thông tin tín dụng CIC.
- Thanh tra giám sát ngân hàng cần có biện pháp giám sát các tổ chức tín dụng trong hoạt động tín dụng bán lẻ để có biện pháp can thiệp kịp thời.
3.4.7 Giải pháp về vấn đề xử lý tài sản thế chấp
Đặc biệt là đối với ngành ngân hàng của Việt Nam mới được phát triển và còn nhiều bất cập thì tài sản đảm bảo được hầu hết các NHTM chú trọng và xem như là nguồn thu nợ thứ hai để tạo niềm tin trong cho vay. Đặc biệt là đối tượng có thu nhập trung bình và thấp được đánh giá là có rủi ro nhiều hơn trong công tác thu hồi nợ. Do đó để