Chính sách tín dụng thường bao gồm các nội dung sau:
- Xác định quy mô tín dụng: Quy mô tín dụng được hiểu là tỷ lệ phần tín dụng trong tài sản có của ngân hàng thương mại. Quy mô tín dụng của ngân hàng thương mại phụ thuộc chủ yếu vào mục tiêu của ngân hàng lợi nhuận hay an toàn. Quy mô tín dụng của một sản phẩm tín dụng là tỷ lệ của sản phẩm đó trong tổng số vốn và tài sản được ngân hàng dùng cho hoạt động tín dụng.
- Xác định giới hạn tín dụng: giới hạn tín dụng là mức độ tham gia vốn tín dụng của ngân hàng vào một phương án hay một đích vay vốn hợp pháp nào đó của người vay vốn. Giới hạn tín dụng phụ thuộc vào các yếu tố sau:
+ Khối lượng vốn huy động của ngân hàng + Sự ổn định hay bất ổn của nền kinh tế + Uy tín của khách hàng vay vốn.
+ Tình trạng tài chính của khách hàng. + Nhu cầu vay vốn của khách hàng.
+ Mức độ hạn chế hay mở rộng về khả năng tái cấp vốn của ngân hàng trung ương.
- Xác định loại hình tín dụng: ngân hàng có thể chọn loại hình tín dụng phù hợp với khả năng hiện có của ngân hàng để phát triển tín dụng hoặc chọn phương án phân tán tín dụng cho nhiều loại hình tín dụng khác nhau. Việc xác định loại hình tín dụng phụ thuộc vào khả năng về nhân lực, tính chất, kỳ hạn của nguồn vốn và một số đặc điểm khác của nền kinh tế.
- Xác định lĩnh vực tài trợ của tín dụng: việc xác định lĩnh vực tài trợ của tín dụng có nghĩa là chuyên môn hóa việc cấp tín dụng cho một ngành hay một lĩnh vực sản xuất nhất định hay ngân hàng có thể phân tán tín dụng trên nhiều ngành hay lĩnh vực sản xuất khác nhau nhằm phân tán rủi ro. Mục đích của việc này là nhằm nắm bắt được rõ nhu cầu tín dụng trong lĩnh vực mà ngân hàng tài trợ, nắm được đặc điểm kinh doanh của từng ngành nghề, từ đó giúp ngân hàng đưa ra những dịch vụ phù hợp với nhu cầu của khách hàng. Tuy nhiên nếu chuyên môn hóa một số ngành hay lĩnh vực sản xuất sẽ làm cho ngân hàng đó không nắm bắt hết được toàn nền kinh tế. Do đó các ngân hàng thương mại cần phải đa dạng hóa tài trợ vào nhiều ngành nghề khác nhau nhưng cũng phải có một ngành nào đó mà mình có thế mạnh để tạo ra sự khác biệt so với các đối thủ cạnh tranh khác.
- Xác định kỳ hạn tín dụng: việc xác định kỳ hạn tín dụng ngắn hay dài có tác động đến tính thanh khoản và rủi ro trong hoạt động tín dụng, kỳ hạn càng dài thì rủi ro càng cao và thanh khoản càng thấp. Kỳ hạn tín dụng phụ thuộc vào cả ý muốn chủ quan của ngân hàng lẫn yếu tố khách quan khác như: nhu cầu và khả năng trả nợ của khách hàng. Ngoài ra kỳ hạn tín dụng còn phụ thuộc vào sự hỗ trợ của Ngân hàng nhà nước và sự phát triển của thị trường tiền tệ. Nếu như Ngân hàng nhà nước có chính sách hỗ trợ và chính sách quản lý thông thoáng, nền kinh tế và thị trường tiền tệ phát triển thì ngân hàng có thể tăng khả năng thanh khoản và từ đó có thể kéo dài được kỳ hạn tín dụng và ngược lại.
- Xác định lãi suất cấp tín dụng: lãi suất được định nghĩa là tỷ lệ phần trăm giữa lợi tức tín dụng và số vốn cấp tín dụng mà người vay phải trả cho ngân hàng. Lãi suất có thể điều chỉnh phù hợp với những thay đổi của môi trường kinh doanh. Lãi suất chịu ảnh hưởng của các yếu tố sau:
+ Lãi suất huy động tiền gửi + Chi phí quản lý ngân hàng + Chi phí bù đắp rủi ro
+ Lợi nhuận dự kiến của ngân hàng
+ Lợi nhuận từ các hoạt động và đầu tư khác.
+ Sự cạnh tranh giữa các ngân hàng hoặc các tổ chức khác + Quan hệ giữa ngân hàng và người đi vay
Ngoài ra lãi suất còn chịu sự chi phối của thị trường tiền tệ ngắn hạn và sự cạnh tranh của các ngân hàng lớn.
Việc quyết định lãi suất cấp tín dụng phải được dựa vào những căn cứ nhất định và phải bù đắp được các chi phí có liên quan, tạo ra khoản sinh lời cần thiết để duy trì và phát triển hoạt động của ngân hàng.
LSCV = CPV + CPRRTD + LNKV
CPV: chi phí vốn
CPRRTD: Chi phí rủi ro tín dụng LNKV: Lợi nhuận kỳ vọng - Xác định phương thức thu hồi vốn và lãi:
Trả góp là việc ngân hàng quy các khoản thanh toán từ khoản tiền gốc và lãi thành những khoản tiền bằng nhau trong những kỳ thanh toán như nhau. Tín dụng trả góp thường được áp dụng cho các đối tượng là khách hàng cá nhân. Thông thường có 4 loại trả góp cơ bản: trả góp thông thường, trả góp trả ngay, trả góp trả chậm và trả góp vĩnh viễn. Trong hoạt động cấp tín dụng bất động sản thường áp dụng phương pháp trả góp thông thường và trả góp trả chậm. Thông thường, các ngân hàng thường áp dụng phương thức trả góp thông thường trong cấp tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, các ngân hàng có thể sử dụng phương thức trả góp trả chậm nhằm mục đích cạnh tranh và thu hút khách hàng (Nguyễn Văn Tiến, 2002):
+ Trả góp thông thường: là việc thanh toán một khoản tiền cố định trong những kỳ thanh toán như nhau
+ Trả góp trả chậm: là lần thanh toán đầu tiên được thực hiện sau kỳ thứ k, k: số kỳ ân hạn.
- Đảm bảo an toàn cho khoản vay: để hạn chế các rủi ro tín dụng và gia tăng khả năng thu hồi nợ, ngân hàng có thể sử dụng các biện pháp đảm bảo từ tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh, bảo hiểm tín dụng cùng với các biện pháp đánh giá khả năng tài chính và thanh toán các khoản vay của khách hàng.
1.1.3 Tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung bình và thấp 1.1.3.1 Khái niệm tín dụng nhà ở
Tín dụng nhà ở là khoản cấp tín dụng bất động sản được cung cấp cho khách hàng cá nhân nhằm mục đích mua nhà cửa, căn hộ được xác định là khoản vay trả góp trong thời gian dài và là khoản vay theo món có tài sản đảm bảo (Trần Hà Kim Thanh, 2011). Trong đó, cấp tín dụng bất động sản được hiểu là sản phẩm tín dụng
dành cho khách hàng cá nhân nhằm đáp ứng nhu cầu mua nhà, hợp thức hóa nhà đất, xây dựng sửa chữa nhà của khách hàng nhưng chưa thể thực hiện được do gặp khó khăn về tài chính.
1.1.3.2 Tiêu chí đánh giá ngƣời có thu nhập trung bình và thấp
Định nghĩa chính xác về người thu nhập thấp không phải là một việc dễ dàng. Nhiều nghiên cứu đã không thể đưa ra những tiêu chuẩn để định nghĩa người thu nhập thấp do vấn đề này tuỳ thuộc vào điều kiện sống của từng hộ gia đình, vào tình hình phát triển kinh tế xã hội và phong tục tập quán của từng địa phương, từng dân tộc. Cho nên, để định nghĩa thế nào là người thu nhập thấp, cần tiến hành khảo sát xã hội về thu nhập và chi tiêu hộ gia đình.
Mức thu nhập là chỉ tiêu hàng đầu để xác lập mức sống của người nghèo đô thị. Cùng với thu nhập, các yếu tố khác như đIều kiện về nhà ở, môi trường sống, mức độ ổn định về việc làm, khả năng được hưởng các dịch vụ xã hội cơ bản như y tế, giáo dục, giao thông, sinh hoạt văn hoá.. là những biến số cơ bản, chúng vừa là hệ quả của thu nhập, vừa phản ánh rõ nét mức sống của dân cư đô thị.
Tiêu chỉ chung để phân loại các hộ thuộc diện nghèo có sự khác nhau theo cách đánh giá của các chuyên gia Việt Nam (Bộ Lao động thương binh và xã hội) và của Ngân hàng Thế giới.
Định chuẩn để xếp diện đói nghèo theo quy định của Bộ Lao động thương binh và xã hội là 3 triệu đồng/người /năm. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Theo Nguồn thống kê thuộc Tổng cục thống kê
- Theo quan điểm của ngân hàng thế giới và UNDP, người thu nhập thấp là những người chi tiêu ít nhất 66% thu nhập cho ăn uống để tồn tại. 34% thu nhập còn lại dành cho (nhà ở, văn hoá, giáo dục, y tế, đi lại, ...)
- Xét trên phương diện cải thiện nhà ở, người thu nhập thấp là những người phải chi một phần thu nhập để thuê nhà hoặc trả góp tiền sửa nhà, mua nhà ngoài việc chi tiêu cho nhu cầu cơ bản.
- Người thu nhập thấp được định nghĩa ở đây chỉ bao gồm những người có khả năng tiếp nhận sự hỗ trợ và có giải pháp để hoàn trả dần sự ưu đãi đã được hưởng. - Là những người hiện đang sống trong những ngôi nhà quá cũ nát mà không có điều kiện sửa sang hay cải tạo lại.
- Là những người có mức thu nhập ổn định và có khả năng tích luỹ vốn để cải thiện điều kiện ở, với sự hỗ trợ của Nhà nước về vay vốn dài hạn trả góp, tạo điều kiện ưu đãi về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng (người vay vốn có khả năng hoàn trả tiền vay).
- Là những người chưa có nhà hoặc có nhà nhưng diện tích ở chật hẹp nhỏ hơn hoặc bằng 4m2/đầu người.
Ở Mỹ người có thu nhập thấp được xác định thông qua mức thu nhập thấp mà được cập nhật hàng năm của Bộ Y tế và Dịch vụ Nhân sinh bằng cách sử dụng ngưỡng nghèo như một tiêu chí tham khảo. Để hiểu rõ thế nào là thu nhập thấp, chúng ta cần phải hiểu ngưỡng nghèo và các qui định về nghèo là gì. Ngưỡng nghèo có liên quan đến nhiều yếu tố khác nhau như: số lượng thành viên trong gia đình và độ tuổi của họ...chẳng hạn như một gia đình có 3 thành viên cùng với một đứa trẻ nhỏ được gọi là nghèo nếu như tổng thu nhập trước thuế của họ là bằng hoặc thấp hơn 17.268 USD/năm.
- Theo Báo cáo điều tra lao động và việc làm Việt Nam năm 2011 của Tổng cục thống kê thì xét theo ngành kinh tế, thu nhập bình quân thay đổi từ mức thấp nhất là của ngành "Nông, lâm, thuỷ sản" (khoảng 2,3 triệu đồng/tháng) đến mức cao nhất là của ngành "Hoạt động của các tổ chức và cơ quan quốc tế", khoảng 9,8 triệu đồng/tháng. Một số ngành có thu nhập khá (khoảng 5 triệu đồng/tháng) gồm: "Hoạt động tài chính, ngân hàng và bảo hiểm" (5,6 triệu đồng/tháng); "Hoạt động kinh doanh
bất động sản" khoảng 5 triệu đồng/tháng; "Thông tin và truyền thông" và "Hoạt động chuyên môn, khoa học và công nghệ" khoảng 4,7 triệu đồng/tháng.
- Theo kết quả khảo sát mức sống hộ gia đình năm 2010 về thu nhập, chi tiêu của Tổng cục thống kê thì người dân có mức chi tiêu cho ăn uống trong tổng chi tiêu cho đời sống của khu vực thành thị là 48,9%; kế tiếp là chi cho Thiết bị và đồ dùng gia đình là 7,5%, chi cho giáo dục - đào tạo là 7%; chi cho nhà ở là 5,7%; chi cho y tế, sức khỏe là 4,6%; chi cho may mặc là 3,6%. Do đó theo một số khảo sát cho thấy khi thu nhập càng thấp thì khoản chi cho nhà ở là càng thấp vì với mức lương thấp thì họ chỉ có thể thỏa mãn được các nhu cầu cơ bản, thiết yếu (Tổng cục thống kê, 2010).
1.2 Ý nghĩa của việc mở rộng tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung bình và thấp
Vấn đề phúc lợi và an sinh xã hội luôn là vấn đề được đặt lên hàng đầu ở hầu hết các quốc gia trên thế giới, nhất là các nước đang phát triển theo định hướng xã hội chủ nghĩa như Việt Nam. Trong đó nhu cầu về nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu, cơ bản trong cuộc sống mà mọi đối tượng, tầng lớp trong xã hội đều mong muốn có được, đặc biệt là đối tượng có thu nhập trung bình và thấp mong muốn có một căn nhà cố định và khang trang thuộc sở hữu của mình. Đó là một nhu cầu chính đáng và là một mục tiêu hành động mà Chính Phủ ở mọi quốc gia đều mong muốn đạt được. Tuy nhiên để đạt được mục tiêu này thì không phải là đơn giản mà nó còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, trong đó khả năng tài chính là một yếu tố rất quan trọng đối với đối tượng có thu nhập trung bình và thấp. Bên cạnh đó khả năng tính lũy mua nhà của họ rất thấp, xu hướng mất dần khả năng tích lũy mua nhà tỉ lệ thuận với mức thu nhập ngày càng thấp và tỉ số nhà ở ngày càng cao. Khách hàng có mức thu nhập càng thấp thì thời gian tích lũy mua nhà càng dài ra. Do đó vấn đề “ Mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp” là vấn đề mang tính kinh tế, nhân sinh và xã hội rất lớn.
1.2.1 Khái niệm mở rộng tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung bình và thấp
Quan điểm của triết học duy vật biện chứng: Mở rộng là sự tăng lên về số lượng và chất lượng.
Mở rộng được hiểu là sự mở rộng về quy mô đồng thời gia tăng chất lượng dịch vụ. Sự mở rộng được phân tích trên 2 khía cạnh: mở rộng về chiều rộng và mở rộng về chiều sâu.
Theo nghĩa hẹp: Mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp là sự gia tăng về mặt quy mô (dư nợ cấp tín dụng); số lượng sản phẩm, dịch vụ ngân hàng. Xét từ góc độ vi mô, mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp giúp cho ngân hàng đa dạng hóa cơ cấu thu nhập, giảm thiểu rủi ro trong kinh doanh, củng cố thương hiệu và uy tín trên thị trường. Xét ở góc độ vĩ mô, đa dạng hóa các sản phẩm, dịch vụ tín dụng góp phần cho phát triển nền kinh tế; mang lại lợi ích và phúc lợi xã hội cho người dân nghèo.
Hiểu theo nghĩa rộng: Mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp có nghĩa là phát triển theo chiều sâu đồng nghĩa với việc gia tăng về mặt quy mô (dư nợ cấp tín dụng); về danh mục sản phẩm dịch vụ tại một ngân hàng kết hợp với nâng cao chất lượng tín dụng.
Chất lượng tín dụng được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam căn cứ vào: - Nợ xấu/Tổng dư nợ;
- Nợ khó đòi/Tổng dư nợ;
- Nợ khó đòi ròng = (nợ khó đòi – dự phòng rủi ro chưa sử dụng) nhỏ hơn hoặc bằng 0.
Khi gia tăng về mặt quy mô (dư nợ cấp tín dụng) phải kết hợp với tăng cường kiểm tra, giám sát việc chấp hành các nguyên tắc, thủ tục cấp tín dụng và cấp tín dụng khác, tránh xảy ra sự cố gây thất thoát tài sản. Đồng thời thực hiện đúng các quy định của pháp luật về cấp tín dụng và bảo đảm tiền vay; xem xét và quyết định việc cấp tín
dụng có bảo đảm bằng tài sản hoặc không có bảo đảm bằng tài sản, cấp tín dụng có bảo đảm bằng tài sản hình thành từ vốn vay, tránh các vướng mắc khi xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ vay. Đặc biệt chú trọng thực hiện các giải pháp nâng cao chất lượng tín dụng, không để nợ xấu gia tăng.
1.2.2 Ý nghĩa của việc mở rộng tín dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập trung bình và thấp
1.2.2.1 Về phía khách hàng
- Việc mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp giúp cho họ có chỗ ở ổn định; có một căn nhà khang trang, công năng và tiện ích; nhằm bảo đảm an sinh xã hội; giúp họ ổn định cuộc sống, sản xuất và phát triển kinh doanh. - Mở rộng tín dụng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp bằng nguồn vốn tín dụng của các ngân hàng thương mại cổ phần góp phần phát triển đô thị; ngày